Решение по делу № 2-214/2021 от 22.04.2020

В окончательной форме решение суда принято 27 апреля 2021 года

Дело № 2-214/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Ялта                            26 апреля 2021 года

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Кононовой Ю.С. при помощнике – Мартынюке О.В., с участием истца – Харченко Н.Н., представителей истца ТСН – Лапченко – Врублевского А.А., Бобровской А.К., представителя ответчика Власенко – Шабановой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Товарищества собственников недвижимости «Садовая 27», Харченко Николая Николаевича к Власенко Сергею Александровичу, Обществу с ограниченной ответственностью «Евробуд - ВП», с участием третьего лица – Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о признании права собственности, признании сделки недействительной, истребовании имущества из чужого незаконного владения,

у с т а н о в и л:

    ТСН «Садовая 27», Харченко Н.Н. обратились в суд с иском к Власенко С.А., ООО «Евробуд-ВП» о признании незаконным решения № 1 от 24.05.2019 года собственника объекта недвижимого имущества с кад. номером №<номер> – нежилого помещения подвала V1 площадью 234,4 кв. метров в жилом доме по адресу: <адрес>, о его разделе на девять вновь созданных нежилых помещений; восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества с кад. номером №<номер> – нежилом помещении подвала, исключив из ЕГРН сведения о девяти объектах с кад. номерами: №<номер>; №<номер>; №<номер>; №<номер>; №<номер>; №<номер>; №<номер>; №<номер>; №<номер>; признании объекта недвижимого имущества с кад. номером №<номер> – нежилого помещения подвала площадью 234,4 кв. метров в жилом доме по адресу: <адрес> общим домовым имуществом, принадлежащим всем собственникам помещения в многоквартирном жилом доме; признании недействительным договора купли – продажи нежилого помещения от 13.05.2019 года, заключенного между ООО «Евробуд-ВП» и Власенко С.А. о приобретении последним прав собственности на объект недвижимого имущества с кад. номером №<номер> – повала площадью 234,4 кв. метров, расположенного по адресу: <адрес>; истребовании из чужого незаконного владения Власенко С.А. объекта недвижимого имущества с кад. номером №<номер>, передав его законному собственнику – ТСН «Садовая-27».

    Исковые требования мотивированы тем, что истец Харченко Н.Н. является собственником жилого помещения в многоквартирном доме №<номер> по <адрес>, для обслуживания недвижимого имущества которого создано ТСН «Садовая 27». В цокольном этаже многоквартирного дома имеется нежилое помещение подвала V1 площадью 234,4 кв. метров, в котором находятся инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения многоквартирного дома, а соответственно оно является общим имуществом многоквартирного дома, право собственности на которое возникло у ТСН с момента ввода дома в эксплуатацию. Вместе с тем, ООО «Евробуд-ВП», не имея каких-либо правоподтверждающих документов, зарегистрировало за собой право собственности на нежилое помещение, после чего заключило договор его купли – продажи с Власенко С.А., который в свою очередь разделил его на девять самостоятельных помещений. Поскольку ООО «Евробуд - ВП» никогда не являлся собственником общего имущества, считает все последующие действия по распоряжению спорным нежилым помещением неправомерными.

    Истец Харченко Н.Н., представитель истца ТСН в судебном заседании заявленные исковые требования поддержали, просили удовлетворить иск.

Представитель ответчика Власенко С.А. против исковых требований возражала. Возражения мотивированы тем, что спорные помещения имеют самостоятельное коммерческое назначение, жильцами дома для обслуживания принадлежащих им жилых помещений никогда не использовались, а наличие в них инженерных коммуникаций не свидетельствует о наличии в них признаков общего имущества дома.

Представитель ответчика ООО «Евробуд-ВП», представитель третьего лица в судебное заседание не явились, были уведомлены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, о причинах неявки суду не сообщили.

    В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся представителей ответчика ООО «Евробуд-ВП» и третьего лица.

Выслушав истца, представителей истца и ответчика, исследовав и оценив представленные письменные доказательства в их совокупности, материалы инвентарного дела на домовладение, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что Харченко Н.Н. на праве общей совместной собственности принадлежит квартира №<номер> дома №<номер> по <адрес>.

Указанное домовладение расположено на земельном участке площадью 0,1000 га, предоставленном решением Ялтинского городского Совета от 11 июня 2008 года ОСМД «Садовая-27», для обслуживания многоквартирного жилого дома №<номер> по <адрес> и возведено на месте ранее существовавшего двухэтажного 8-ми квартирного жилого дома общей площадью квартир 402 кв. метров (том 1, л.д. 127-128).

Так, судом установлено, что протоколом общего собрания членов ОСМД «Садовая 27» было решено провести реконструкцию жилого дома №<номер> по <адрес>, проведение реконструкции жилого дома поручить ООО «Евробуд-ВП» путем заключения договора поручения с ОСМД «Садовая 27»; предусмотреть условиями договора поручения обязательства ООО «Евробуд-ВП» вернуть членам ОСМД «Садовая 27» после окончания реконструкции 8 квартир без уменьшения их площади, а также передать обратно на баланс ОСМД «Садовая 27» оконченные реконструкцией сети, коммуникации, вспомогательные и подсобные помещения, помещения общего пользования жилого дома №<номер> по <адрес>.

30 сентября 2008 года между ОСМД «Садовая 27» и ООО «Евробуд-ВП» был заключен договор поручения на организацию реконструкции с расширением жилого дома по адресу: <адрес>.

В соответствии с указанным Договором, застройщик в лице ОСМД «Садовая 27» поручил, а Заказчик в лице ООО «Евробуд-ВП» обязался совершить от имени Застройщика действия по организации реконструкции с расширением существующего жилого дома по адресу: <адрес>.

Застройщик обязался принять законченный строительством Объект, возместить заказчику расходы и выплатить вознаграждение в форме, порядке, размере, предусмотренными настоящим договором.

Согласно разделу 6 Договора, все расходы Заказчика, понесенные им по исполнению настоящего договора, подлежат возмещению застройщиком.

Вознаграждение выплачивается в размере, равном разнице между сметной стоимостью строительства и стоимостью квартир или квадратных метров коммерческой площади в Объекте, передаваемой Застройщику после реконструкции, а именно общей площади квартир – 402 кв. метров.

Стороны взаимно согласовали, что вознаграждение и возмещение затрат может быть произведено в натуральной форме путем передачи заказчику в собственность жилых и нежилых помещений по акту приема – передачи в законченном строительством Объекте.

В любом случае стороны согласовали, что Застройщик должен получить 402 кв. метров общей площади квартир, а Заказчик – остальные коммерческие площади.

Таким образом, стороны договорились, что по окончании строительных работ ОСМД «Садовая 27» должно получить не менее 402 кв. метров общей площади квартир, а остальные коммерческие площади переходят в собственность заказчика, то есть ОО «Евробуд-ВП».

14 сентября 2019 года ООО «Евробуд-ВП» было выдано Государственной архитектурно – строительной инспекцией разрешение на выполнение строительных работ по реконструкции многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.

01 июня 2012 года Инспекцией ГАСК в АР Крым было зарегистрировано Декларацию о готовности к эксплуатации объекта «Реконструкция с расширением многоквартирного жилого дома №<номер> по <адрес>».

11 июня 2012 года между ОСМД «Садовая, 27» и ООО «Евробуд ВП» был подписан акт приема – передачи помещений, подлежащих оформлению как объекты недвижимого имущества, в счет погашения задолженности ОСМД «Садовая, 27».

На основании указанного Акта, исполнительным комитетом Ялтинского городского Совета 27 июня 2012 года было принято решение № 762, об оформлении права собственности и выдаче свидетельства о праве собственности на квартиры по <адрес> на имя:

Власенко С.А. – на квартиру №<номер> общей площадью 44,5 кв. метров и квартиру №<номер>, общей площадью 174,4 кв. метров;

ФИО-5 и ФИО-1 – на квартиру №<номер> общей площадью 89,8 кв. метров;

ФИО-2 – на квартиру №<номер> общей площадью 51,1 кв. метров;

ФИО-3 – на квартиру №<номер> общей площадью 50,6 кв. метров.

Таким образом, общая площадь квартир, переданных членам ОСМД «Садовая 27» после завершения реконструкции объекта составила 410,40 кв. метров, что соответствует абзацу 2 п. 6.5 Договора поручения, заключенного 30 сентября 2008 года между ОСМД «Садовая 27 и ООО «Евробуд ВП».

В отношении остальных квартир и нежилых помещений исполнительным комитетом Ялтинского городского Совета принято решение об оформлении права собственности и выдаче свидетельств о праве собственности ООО «Евробуд-ВП».

Спорное помещение – подвал площадью 234,4 кв. метров, ни в акте приема – передачи от 11 июня 2012 года, ни в решении исполкома об оформлении права собственности не отражено.

Протоколом № 3 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> принято решение о создании ТСН «Садовая 27», путем приведения учредительных документов ОСМД «Садовая 27», в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

12 сентября 2016 года между ООО «Евробуд-ВП» и ТСН «Садовая 27» в лице его председателя ФИО-4, был подписан дополнительный акт о принадлежности основных и подсобных помещений к ранее составленному акту приема – передачи от 11.06.2012 года, согласно которому в собственность ООО «Евробуд-ВП» в том числе передается помещение склада (подвала) площадью 234,4 кв. метров (т. 1, л.д. 114).

Представитель ТСН «Садовая 27» - председатель ФИО-4 факт подписания ею указанного дополнительного акта приема – передачи в судебном заседании не оспаривала.

На основании указанных актов, а также декларации о вводе дома в эксплуатацию, договора поручения на организацию реконструкции с расширением жилого дома, Государственных актов на право собственности на землю, 30.04.2019 года право собственности на нежилое помещение площадью 234,4 кв. метров, расположенное в многоквартирном доме №<номер> по <адрес> было зарегистрировано за Обществом с ограниченной ответственностью «Евробуд-ВП».

13 мая 2019 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Евробуд-ВП» и Власенко С.А. был заключен договор купли – продажи нежилого помещения, общей площадью 234,4 кв. метров, кад. №<номер>. Переход права собственности зарегистрирован Государственным комитетом по госрегистрации и кадастру Республики Крым 23 мая 2019 года.

24.05.2019 года Власенко С.А., как собственником вышеуказанного нежилого помещения, было принято решение о его разделе на девять самостоятельных нежилых помещений.

На основании указанного решения, а также технических планов на вновь образуемые нежилые помещения в результате раздела помещения №<номер>, в ЕГРН были внесены сведения об объектах недвижимости с кад. номерами №<номер>; №<номер>; №<номер>; №<номер>; №<номер>; №<номер>; №<номер>; №<номер>; №<номер>.

Как утверждают истцы, поскольку в спорных нежилых помещениях цокольного этажа расположены инженерные коммуникации и техническое оборудование, обслуживающее весь многоквартирный дом, указанное имущество является общей долевой собственностью многоквартирного дома.

В силу статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являющиеся недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вопрос отнесения тех или иных помещений к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме требует установления и исследования фактических обстоятельств конкретного дела.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует установить предназначены ли спорные нежилые помещения для обслуживания нескольких или всех помещений в многоквартирном жилом доме, было ли спорное нежилое помещение в момент регистрации права предназначено для самостоятельного использования.

По настоящему делу было назначено проведение судебной строительно – технической экспертизы, производство которой поручено ООО «Таврический центр судебных экспертиз».

Согласно заключению экспертизы № 156/02-20 от 19.02.2021 года, на дату возникновения права общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, по функциональному назначению помещение V1 (склад) площадью 234,4 кв. метров с кад. номером №<номер>, разделенное в последующем на девять нежилых помещений с кад. номерами №<номер>; №<номер>; №<номер>; №<номер>; №<номер>; №<номер>; №<номер>; №<номер>; 90:№<номер> являлось самостоятельным коммерческим нежилым помещением, не являлось частью квартир и не предназначалось для целей, связанных с обслуживанием жилого дома.

В исследуемом помещении склада V1 площадью 234,4 кв. метров, расположенном в подвальном этаже многоквартирного жилого дома по <адрес> на дату экспертного осмотра установлено наличие инженерных коммуникаций и оборудования (систем вентиляции и дымоудаления) являющихся общим имуществом собственников многоквартирного дома и к которым согласно п. 10.6 СП 54.13330.2016 должна быть обеспечена возможность доступа для осмотра, технического обслуживания, ремонта и замены.

Как следует из исследовательской части заключения экспертизы, рассматриваемое помещение площадью 234,4 кв. метров технически возможно использовать как склад, за исключением хранения в нем легковоспламеняющихся веществ и горючих жидкостей.

Данное заключение экспертизы суд признает допустимым и достоверным доказательством, оно отвечает требованиям ГПК РФ, Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», так как содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы, а также данные о квалификации экспертов, их образовании, стаже работы, сведения о предупреждении экспертов об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Выводы эксперта являются категоричными и мотивированными, сомнений в правильности и обоснованности заключения у суда не имеется.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации N 489-0-0 от 19.05.2009 года, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Как установлено судом, в том числе из материалов инвентарного дела, спорное помещение изначально было спроектировано и введено в эксплуатацию, как самостоятельное коммерческое помещение и не предназначалось для использования собственниками жилых помещений многоквартирного дома.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что спорные нежилые помещения цокольного этажа многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, были сформированы как самостоятельные объекты недвижимого имущества, всегда использовались и продолжают использоваться самостоятельно, таким образом, имеют самостоятельное назначение.

Доказательств, свидетельствующих, что данное помещение в какой-либо период, в том числе на момент оформления права собственности на первую квартиру в этом доме, или в последующем использовалось жильцами дома как общее имущество, истцами суду не представлено.

Наоборот, истцы не оспаривали, что спорное помещение (помещения) не используются жильцами дома в целях, связанных с обслуживанием многоквартирного жилого дома.

Исходя из собранных по делу доказательств, суд приходит к выводу, что нежилые помещения цокольного этажа никогда не находились во владении собственников многоквартирного дома, не использовались для обслуживания иных помещений в доме.

Суд также исходит из того, что для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома. Сам по себе факт наличия в помещениях системы вентиляции и дымоудаления не делает их общедомовым имуществом, поскольку аналогичные инженерные системы проходят в любых подвальных помещениях и доступ к этим помещениям требуется только при возникновении аварийных ситуаций, а не для текущего обслуживания либо для осмотра.

Каких-либо иных доводов и доказательств, в связи с чем у истцов – ТСН «Садовая 27» и Харченко Н.Н. должно было возникнуть право собственности на спорное помещение склада, суду не представлено.

Как было установлено судом, во исполнение договора поручения от 30 сентября 2008 года, сторонами были подписаны акты приема – передачи от 11.06.2012 года и дополнительный акт от 12.09.2016 года, в соответствии с которыми спорное помещение подвала было передано в собственность заказчика ООО «Евробуд-ВП».

В свою очередь ООО «Евробуд-ВП», во исполнение п. 6.5 Договора, передал застройщику квартиры, площадь которых превышает 402 кв. метра.

Каких-либо договоренностей о передаче в собственность ОСМД или будущих владельцев квартир площадей коммерческого назначения, указанный договор поручения не содержит. Как установлено судом, признаков общего имущества многоквартирного дома, спорное подвальное помещение не имеет.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования не обоснованы и удовлетворению не подлежат.

Поскольку суд пришел к выводу о необоснованности заявленных исковых требований, в соответствии с положениями ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с истцов в пользу экспертного учреждения подлежат взысканию расходы за производство по делу экспертизы в сумме 60 000 рублей, по 30 000 рублей с каждого.

На основании изложенного руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

отказать в удовлетворении иска Товарищества собственников недвижимости «Садовая 27», Харченко Николая Николаевича к Власенко Сергею Александровичу, Обществу с ограниченной ответственностью «Евробуд - ВП» о признании права собственности, признании сделки недействительной, истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Взыскать в равных долях с Товарищества собственников недвижимости «Садовая 27», Харченко Николая Николаевича в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Таврический центр судебных экспертиз» расходы на проведение экспертизы в сумме 60000 рублей, по 30 000 (тридцать тысяч) рублей с каждого.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Судья                                Ю.С. Кононова