Решение по делу № 33-800/2020 от 04.02.2020

Судья Балицкая Н.В. № 33- 800/2020

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

03 марта 2020 года г. Петрозаводск

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Тарасовой Р.П.

судей Евтушенко Д.А., Касянчук Е.С.

при секретаре Тупиной Т.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-7606/2019 по апелляционной жалобе ООО «КФК №1» на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 17 декабря 2019 года по иску Министерства строительства, жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Республики Карелия к ООО «КФК №1», Даниловой Е. Н., Выпирайло А. И о признании договоров участия в долевом строительстве незаключенными, исключении из единого государственного реестра недвижимости сведений о договорах,

Заслушав доклад судьи Тарасовой Р.П., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

26.12.2018 между ООО «КФК №1» и Даниловой Е.Н. заключен договор участия в долевом строительстве №2/75. В соответствии с выпиской из ЕГРН от 13.05.2019 № КУВИ-001/2019-10478679 государственная регистрация договора участия в строительстве №2/75 от 26.12.2018 осуществлена 21.01.2019.

09.08.2018 между ООО «КФК №1» и Выпирайло А.И. заключен договор участия в долевом строительстве №2/7-5. Согласно выписке из ЕГРН от 13.05.2019 № КУВИ-001/2019-10478679 государственная регистрация договора участия в строительстве №2/7-5 от 09.08.2018 осуществлена 03.09.2019.

Данные договоры, вопреки требованиям ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее также -Федеральный закон № 214-ФЗ), не содержат сведений о том, что объект долевого строительства является стандартным жильем и создается застройщиком, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договоры, кроме того, не имеют сведений о реквизитах и сторонах договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территорий в данных целях, к договорам не приложен протокол о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

Ссылаясь на данные обстоятельства, истец просил признать указанные договоры незаключенными, исключить о них сведения из ЕГРН.

Решением Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 17 декабря 2019 года исковые требования удовлетворены.

Суд признал незаключенным договор участия в долевом строительстве №2/75 от 26.12.2018, заключенный между ООО «КФК №1» и Даниловой Е. Н.; признал незаключенным договор участия в долевом строительстве №2/7-5 от 09.08.2018, заключенный между ООО «КФК №1» и Выпирайло А. И. исключил из ЕГРН сведения о договоре участия в долевом строительстве №2/75 от 26.12.2018, заключенном между ООО «КФК №1» и Даниловой Е. Н.; исключил из ЕГРН сведения о договоре участия в долевом строительстве №2/7-5 от 09.082018, заключенном между ООО «КФК №1» и Выпирайло А. И..

С решением суда не согласно общество с ограниченной ответственностью «КФК №1». В апелляционной жалобе просит решение суда отменить. Указывает, что решение судом принято с нарушением норм материального права, положения частей 10, 10.1, 10.2 статьи 4 ФЗ № 214-ФЗ в данном случае не применимы. Судом дано неверное истолкование вышеуказанных частей статьи 4 Закона 214-ФЗ. При разрешении спора следовало применить основные положения и сферу действия ФЗ от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного законодательства».

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Ткачук А.С. возражала по доводам апелляционной жалобы, решение суда просила оставить без изменения.

Иные лица, а также представители в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

Выслушав объяснения Ткачук А.С., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного постановления.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Судом установлено, что 29.09.2016 между Государственным комитетом Республики Карелия по управлению имуществом и организации закупок, Министерством строительства жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Республики Карелия (далее также - Министерство) и обществом с ограниченной ответственностью «КФК №1» (далее - ООО «КФК №1», застройщик) заключен договор №2 об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса (далее - Договор №2).

В соответствии с п. 1.1 Договора №2 застройщик обязался в срок до 31 декабря 2017г. осуществить на земельном участке с кадастровым номером 10:01:0200134:617 строительство многоквартирного жилого дома, в котором не менее 6 (шести тысяч) квадратных метров жилых помещений (квартир) соответствуют условиям отнесения к жилью экономического класса, подлежат передаче или продаже по заключенным в установленные ч. 10 ст. 46.5 Градостроительного Кодекса РФ сроки договорам долевого участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» или договором купли-продажи жилья экономического класса гражданам, имеющим в соответствии с законодательством Российской Федерации, нормативными правовыми актами Республики Карелия право на приобретение жилья экономического класса, и (или) по государственным и (или) муниципальным контрактам на приобретение жилья экономического класса по цене одного квадратного метра 35000 руб.; а также осуществить предусмотренные названным договором мероприятия по благоустройству земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200134:617».

28.02.2018 дополнительным соглашением №2 к договору №2 пункт 1.1 изложен в следующей редакции: «застройщик обязуется в срок 28.07.2019 года осуществить на земельном участке с кадастровым номером 10:01:0200134:617 строительство многоквартирного жилого дома, в котором не менее 6 (шести тысяч) квадратных метров жилых помещений (квартир) соответствуют условиям отнесения к стандартному жилью и подлежат передаче или продаже по заключенным в установленные ч.10 ст.46.5 Градостроительного кодекса РФ сроки договорам долевого участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» или договором купли-продажи стандартного жилья гражданам и (или) по государственным или муниципальным контрактам на приобретение стандартного жилья по цене одного квадратного метра общей площади жилого помещения (квартиры) 35000 руб., а также осуществить предусмотренные указанным договором мероприятия по благоустройству земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200134:617.

Согласно п. 1.3 Договора №2 жилые помещения (квартиры) в многоквартирном жилом доме считаются соответствующими условиям отнесения к жилью экономического класса при одновременном соответствии всем требованиям, установленным действующим законодательством Российской Федерации к жилым помещениям экономического класса, в том числе, требованиями приказа Министерства от 05.05.2014 №223/пр «Об утверждении условий отнесения жилых помещений к жилью экономического класса».

28.02.2018 дополнительным соглашением №2 к Договору №2 пункт 1,3 изложен в следующей редакции: «жилые помещения (квартиры) в многоквартирном жилом доме считаются соответствующими условиям отнесения к стандартному жилью при одновременном соответствии всем требованиям, установленным действующим законодательством Российской Федерации к жилым помещениям экономического класса в том числе требованиями Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 14.11.2016 №800/пр «Об утверждении условий отнесения жилых помещений к жилью экономического класса».

26.12.2018 между ООО «КФК №1» и ответчиком Даниловой Е.Н. заключен договор участия в долевом строительстве №2/75, государственная регистрация договора участия в строительстве №2/75 от 26.12.2018 осуществлена 21.01.2019.

09.08.2018 между ООО «КФК №1» и ответчиком Выпирайло А.И. заключен договор участия в долевом строительстве №2/7-5, государственная регистрация договора участия в строительстве №2/7-5 от 09.08.2018 осуществлена 03.09.2019.

В обоих договорах объектом долевого строительства является жилое помещение во многоквартирном доме по адресу, г. ...., в качестве юридического основания заключения названных договоров указан, в том числе, договор аренды № 386 от 08.09.2016, заключенного с ответчиком в отношении земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200134:617.

Согласно п. 2 статьи 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

Часть 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ содержит условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве.

Из анализа положений частей 10.1, 10.2 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ следует, что существенными условиями договора участия в долевом строительстве являются указания на то, что жилые помещения, являющиеся объектом долевого строительства, являются стандартным жильем и создаются застройщиком, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья; сведения о сторонах договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

Согласно ч. 10.2 ст. 4 Закона № 214-ФЗ обязательным приложением к указанному в ч. 10.1 названной статьи договору участия в долевом строительстве является протокол о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья либо в случаях, предусмотренных частями 24 - 26 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации, извещение о проведении такого аукциона.

В силу ч. 10.1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ перечисленные ранее сведения и приложение к договору участия в долевом строительстве в виде протокола о результатах аукциона подлежат обязательному включению в договор участия в долевом строительстве в случае, если застройщиком является юридическое лицо, заключившее в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

Согласно части 5 статьи 4 Федерального закона от 30.04.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 статьи 4, такой договор считается незаключенным.

Ответчик не отрицал, что получил земельный участок с кадастровым номером 10:01:0200134:617 под строительство в рамках договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

Судом из текста спорных договоров установлено, что условия, являющиеся в силу перечисленных выше норм права существенными для договоров данного вида, сторонами не согласованы.

В нарушение закона в спорных договорах отсутствуют сведения о том, что жилые помещения, являющиеся объектом долевого строительства, являются стандартным жильем и создаются застройщиком, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья; не имеется также сведений о сторонах договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

Кроме того, застройщиком к спорным договорам не приложены протоколы об итогах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса.

На основании вышеизложенного, учитывая приведенные нормы права, суд пришел к выводу о признании оспариваемых договоров незаключенными.

В силу подпункта 5 пункта 2 статьи 14 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вступившие в законную силу судебные акты являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поскольку судом установлено, что спорные договоры являются незаключенными, внесенные записи в Единый государственный реестр недвижимости об их регистрации подлежат исключению.

Довод апелляционной жалобы в той части, что при разрешении спора следовало применить основные положения и сферу действия ФЗ от 24.07.2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», отклоняется судебной коллегией, поскольку настоящий Федеральный закон принят в целях содействия развитию жилищного строительства и формированию рынка доступного жилья, иному развитию территорий и регулирует отношения, возникающие между единым институтом развития в жилищной сфере, органами государственной власти, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами, а также устанавливает особенности осуществления единым институтом развития в жилищной сфере деятельности, предусмотренной настоящим Федеральным законом (ст.1 ФЗ). По настоящему делу правоотношения сторон регулируются ФЗ от 30.04.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного постановления.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 17 декабря 2019 года по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «КФК №1»– без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи