Решение по делу № 2-3593/2021 от 27.04.2021

<номер>

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 июня 2021 года г. Раменское

Раменский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Козновой Н.Е.,

при секретаре Степанян Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3593/2021 по иску ФИО2 к ООО «Технострой» о признании предварительного договора купли-продажи основным и признании права собственности,

У с т а н о в и л:

Истец ФИО2 обратилась в суд с иском ООО «Технострой», которым просит признать предварительный договор купли-продажи б/н от <дата> основным договором; признать за ней право собственности на однокомнатную квартиру, на 19 этаже, площадью всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования) 33,9 кв.м. в объекте незавершенном строительством – жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что <дата> она заключила с ответчиком предварительный купли-продажи. В соответствии с п. 1 предварительного договора купли-продажи б/н от <дата> стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи <адрес> общей площадью 33, 9 кв.м., расположенной на 19 этаже по строительному адресу: <адрес>. Согласно п. 1.3 предварительного договора плановый срок ввода дома в эксплуатацию - 4 квартал 2017 года. Согласно п. 1.4 предварительного договора цена договора составляет 1 610 250, 00 рублей. Свои обязательства по оплате предварительного договора предыдущий покупатель - ФИО2 выполнила в полном объеме, оплатив продавцу стоимость квартиры, что подтверждается платёжными документами. В настоящее время основной договор не подписан, передаточный акт не подписан, квартира ей не передана. Письменного сообщения от застройщика о готовности квартиры не поступило.

    В судебном заседании истец ФИО2 исковые требования поддержала и просила удовлетворить.

    Представитель ответчика ООО «Технострой» в судебном заседании не возражал против удовлетворения заявленных требований, подтвердил надлежащее исполнение истцом обязательств в части оплаты квартиры.

Третье лицо - Управление Росреестра по МО - извещены, участие представителя в судебном заседании не обеспечили, письменного мнения по иску не представили.

Третье лицо Администрация Раменского городского округа - извещены, участие представителя в судебном заседании не обеспечили, представили письменное мнение, которым не возражают против удовлетворения требования истца, просят рассматривать дело в отсутствие представителя.

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания, в силу ст. 167 ГПК РФ, дело поставлено рассмотреть в отсутствие не неявившихся лиц, извещенных о рассмотрении дела.

    Судом установлено, что <дата> ФИО2 заключила предварительный договор купли-продажи б/н.

В соответствии с п. 1 предварительного договора купли-продажи б/н от <дата> стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи на условиях, согласованных ими при заключении предварительного договора.

Согласно п. 1.3 предварительного договора плановый срок ввода дома в эксплуатацию - 4 квартал 2017 года. Согласно п. 1.4 предварительного договора цена договора составляет 1 610 250, 00 рублей.

В настоящее время основной договор не подписан, передаточный акт не подписан, квартира ему не передана. Письменного сообщения от застройщика о готовности квартиры не поступило.

Предметом Предварительного договора является обязательство продавца после государственной регистрации права собственности на <адрес>, общей площадью 33,9 кв.м, расположенную на 19 этаже дома по строительному адресу: <адрес>, <адрес> (далее - Дома), заключить договор купли-продажи квартиры с покупателем на условиях, оговоренных в настоящем договоре, и зарегистрировать в Едином государственном реестре недвижимости переход права собственности на Квартиру к покупателю при условии выполнения покупателем обязанностей в рамках настоящего договора (л.д.10).

    Согласно п. 1.3. Предварительного договора срок заключения Основного договора в течение 30 календарных дней с момента государственной регистрации права собственности Продавца на Квартиру. Плановый срок регистрации права собственности Продавца на квартиру - IV квартал 2017 года.

Согласно п.1.2. Предварительного договора срок передачи объекта в течение двух месяцев с момента ввода Дома в эксплуатацию.

Согласно п. 4 Предварительного договора покупатель уплачивает продавцу цену Договора, указанную в п. 1.4. настоящего Договора в следующем порядке:

- Денежную сумму в размере 508 500 (Пятьсот восемь тысяч пятьсот рублей) 00 коп. в течение 3-х календарных дней после подписания настоящего Договора:

- Денежную сумму в размере 593 250 (Пятьсот девяносто три тысячи двести пятьдесят) руб. 00 коп. в течение 30-и календарных дней после получения уведомления о вводе дома в эксплуатацию;

- Денежную сумму в размере 508 500 (Пятьсот восемь тысяч пятьсот рублей) 00 коп. при подписании Основного договора до подачи его на регистрацию в ЕГРН.

Согласно п.5. Предварительного договора денежные средства, выплаченные покупателем по настоящему договору, зачитываются в счёт оплаты Основного договора.

Свои обязательства по оплате предварительного договора покупатель - ФИО2 выполнила в полном объеме, оплатив продавцу стоимость квартиры в размере 1 610 250 рублей, что подтверждается платёжными документами и письмом с исх. <номер> от <дата>

На период рассмотрения дела установленный договором срок окончания строительства и передачи объекта истцу истек, квартира истцу не передана, акт приема-передачи не подписан, право собственности на объект не оформлено, основной договор не заключен.

В соответствии с частью 1 статьи 1 названного Закона он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств, как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно п.1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в пункте 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Учитывая действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора, в целом с учетом цели договора и, следовательно, что при фактически сложившихся отношениях предметом договора является привлечение денежных средств для строительства жилого дома.

Согласно Пункта 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) Предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, который подлежит государственной регистрации и в соответствии с которым на застройщика возлагаются обязанности по представлению документов на такую регистрацию в случае:

- наличия в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в основной договор согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

- соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам в п. 1 ст. 2 и ч. 1 и 2 ст. 3 названного Закона.

Так, указанным выше договором, заключенным между истцом и ответчиком, хотя бы и поименованным предварительным договором, предусмотрены строительство ответчиком жилого дома, сдача его в эксплуатацию и передача жилого дома контрагенту, внесшему денежные средства на строительство.

Согласно частям 1 и 2 статьи 6 названного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.

Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

Согласно ч. ч. 1, 2, 3, 4, 5 ст. 4 ФЗ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ч. 6 ст. 1 Федерального Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2017) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 вышеуказанного Закона основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

В связи с названными нормами Закона у истца может возникнуть право собственности на объект незавершенного строительства в виде конкретного жилого помещения, строительство которого не завершено.

Практика признания права собственности на объекты незавершенного строительства в строящихся многоквартирных домах по искам граждан-потребителей определена Определением Верховного Суда РФ от <дата> <номер>.

Кроме того, возможность требовать признания права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в судебном порядке определена пунктами 13, 16, 17, 18 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013 г., в редакции 04.03.2015 г.).

Отсутствие государственной регистрации права собственности ответчика на спорную квартиру не препятствует признанию судом права собственности за истцом.

В соответствии с заключением специалистов от <дата> по обследованию многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, составленным АНО «Экспертная организация «Синергия» установлено, что степень готовности жилого комплекса по объекту незавершенного строительства жилого комплекса по строительному адресу: <адрес> составляет 99, 1 %. Рассматриваемая квартира создана и существует в натуре как отдельное изолированное помещение, имеющее окна, дверные проемы, стены (перегородки) со своими характеристиками и определенным месторасположением.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи с вышеприведенными правовыми нормами, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о признании предварительного договора договором долевого участия в строительстве и признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры, поскольку в соответствии с вышеизложенными доводами данный предварительный договор по составу включенных в него условий должен фактически является договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, кроме того после выплаты истцом денежных средств за квартиру в полном объеме он приобрел право владения, пользования и распоряжения данным жилым помещением.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать Предварительный договор купли-продажи от <дата>, заключенный между ФИО2 и ООО «Технострой» - основным договором купли-продажи.

Признать за ФИО2 право собственности на однокомнатную квартиру, на 19 этаже, площадью всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования) 33,9 кв.м. в объекте незавершенном строительством – жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об объекте недвижимости в ЕГРН.

    Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Раменский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья:

Решение суда в окончательной форме составлено <дата>