Решение по делу № 2-5572/2021 от 20.09.2021

Дело № 2-5572/2021

УИД 39RS0001-01-2021-007725-32

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

24 декабря 2021 года                             г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи     Гонтаря О.Э.

при секретаре    Сухановой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Фроловой Ф.И. к Хилобоку С.А. о расторжении договоров купли-продажи квартир, возврате жилых помещений в собственность истца,

У С Т А Н О В И Л:

Фролова Ф.И. обратилась в суд с иском к Хилобоку С.А., ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом в качестве продавца и ответчиком в качестве покупателя заключены три договора купли-продажи квартир: квартиры общей площадью 31,6 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>; квартиры общей площадью 29,9 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>; квартиры общей площадью 37,4 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>. В соответствии с аналогичными по содержанию условиями пунктов 3 договоров квартиры были проданы в рассрочку: покупатель обязался оплатить оговорённую сторонами стоимость квартир в течение 10 месяцев после подписания договоров равными платежами. В связи с этим при регистрации в органах Росреестра перехода права собственности на квартиры к ответчику, одновременно была произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона в пользу истца. Однако, как указывает истец, ответчик не приступил к исполнению своих обязательств по оплате, несмотря на неоднократные требования истца. В этих условиях истец направила ответчику письменную претензию о расторжении договоров купли-продажи квартир, на которую Хилобок С.А. не ответил. При этом спорные жилые помещения до настоящего времени остаются в распоряжении ответчика. В связи с изложенным, руководствуясь ст.ст. 450, 1102, 1104 ГК РФ, истец просит суд расторгнуть договоры купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ вышеназванных квартир, возвратив данные квартиры в собственность Фроловой Ф.И.

В судебном заседании истец Фролова Ф.И. заявленные требования поддержала в полном объёме по изложенным в иске основаниям, указывая, что вначале ответчик обещал ей рассчитаться по квартирам единовременно, однако в настоящее время понятно, что исполнить свои обязательства он не в состоянии. Для истца расторжение договоров имеет существенное значение, она пожилой, больной человек, рассчитывала за счёт продажи квартир получить средства на лечение, опасается остаться и без квартир, и без денег, поэтому воспользовалась своим правом заявить требование именно о расторжении договоров. Иск просила удовлетворить.

Ответчик Хилобок С.А. в судебное заседание не прибыл, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежаще, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. В направленном в суд собственноручном отзыве на иск требования Фроловой Ф.И. признал, поясняя, что между сторонами, действительно, была достигнута договорённость об отсрочке передачи денежных средств за квартиры, он собирался рассчитаться к ДД.ММ.ГГГГ единовременно, однако в ДД.ММ.ГГГГ был арестован судом в качестве обвиняемого по уголовному делу, в связи с чем необходимые суммы собрать не может. В связи с этим полагал, что требования истца обоснованы, он сам не возражает против расторжения договоров. На сегодняшний день денежные средства за квартиры он не передал ни в какой сумме. Указывал, что в банкротстве он не находится, под спором жилые помещения не состоят, в залог не передавались.

Выслушав пояснения истца, исследовав собранные по делу доказательства и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Фролова Ф.И. являлась собственником следующих жилых помещений:

- однокомнатной квартиры общей площадью 31,6 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №;

- однокомнатной квартиры общей площадью 29,9 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №;

- однокомнатной общей площадью 37,4 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №.

ДД.ММ.ГГГГ между Фроловой Ф.И. в качестве продавца и Хилобоком С.А. в качестве покупателя заключены идентичные по содержанию договоры купли-продажи вышеуказанных квартир, которые, согласно пункту 5, имеют также силу передаточного акта. Указанные квартиры переданы покупателю со всей имеющейся мебелью и техникой, и находятся в залоге у продавца до момента полной оплаты квартир покупателем.

Согласно пунктам 3 договоров, квартира по адресу: <адрес>, продана покупателю за <данные изъяты>, которые покупатель обязался оплатить в течение десяти месяцев после подписания договора равными суммами по <данные изъяты>; квартира по адресу: <адрес>, продана покупателю за <данные изъяты>, которые покупатель обязался оплатить в течение десяти месяцев после подписания договора равными суммами по <данные изъяты>; квартира по адресу: <адрес>, продана покупателю за <данные изъяты>, которые покупатель обязался оплатить в течение десяти месяцев после подписания договора равными суммами по <данные изъяты>.

Продаваемые жилые помещения каких-либо обременений, в том числе в виде зарегистрированных и проживающих в них лиц, не имели.

Названные договоры подписаны сторонами собственноручно, в нотариальном порядке не удостоверялись.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Калининградской области, на основании вышеуказанных договоров, зарегистрирован переход права собственности на названные квартиры к Хилобоку С.А., одновременно в ЕГРН внесены записи о возникновении ипотеки в силу закона в отношении данных квартиры в пользу Фроловой Ф.И. до момента окончательного расчёта за них.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Фролова Ф.И. указывает, что денежные средства по договорам купли-продажи квартиры ей не передавались ни полностью, ни в части, на имеющуюся в материалах дела претензию о незамедлительном исполнении обязательств по договорам или их добровольном расторжении Хилобок С.А. не ответил.

Ответчик Хилобок С.А. данные обстоятельства не отрицал, указывая, что с ДД.ММ.ГГГГ он находится в СИЗО, а до этого не располагал достаточными денежными средствами для оплаты квартир.

В силу ч.2 ст.68 ГПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.

Таким образом, суд признаёт установленным, что между истцом и ответчиком расчёт за переданные ответчику жилые помещения произведён не был.

При этом суд учитывает, что признание обстоятельств сделано самим ответчиком, оснований полагать, что признание совершено в целях сокрытия действительных обстоятельств дела или под влиянием обмана, насилия, угрозы, добросовестного заблуждения, у суда не имеется.

Кроме того, в своём отзыве на иск Хилобок С.А., по сути, заявил о его признании и согласии с расторжением договоров купли-продажи квартир в связи с их неоплатой, однако для суда очевидно, что лично совершить юридические действия по оформлению такого расторжения он в настоящее время не может.

В соответствии со ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, предусмотренное ст.130 ГК РФ.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст.551 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (ст.555 ГК РФ).

В силу п.1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (п.2 ст.486 ГК РФ).

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (п.3 ст.486 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

При этом в соответствии с п.3 ст.488 ГК РФ, в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

В силу ст.ст.309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п.2 ст.434.1 ГК РФ при вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности не допускать вступление в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной.

В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Давая оценку доводам сторон и установленным обстоятельствам дела с учётом изложенных правовых норм, суд учитывает, что поскольку условие об оплате является существенным для договоров купли-продажи недвижимости, то в случае неоплаты покупателем оговорённой цены объекта недвижимости продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 разъяснено, что продавец, не получивший встречного представления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности на объект недвижимости за собой, наделён правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора.

При этом регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ.

Таким образом, суд приходит к выводу, что требование о расторжении договоров купли-продажи недвижимости ввиду фактической неоплаты со стороны покупателя переданных жилых помещений, является основанием для предъявления прежним собственником помещения (продавцом) требования и о возврате переданного имущества, что соответствует положениям норм 1102-1104 ГК РФ.

Каких-либо бесспорных доказательств фактической оплаты Хилобоком С.А. вышеуказанных жилых помещений судом не добыто.

Требование о расторжении договоров было направлено истцом ответчику ДД.ММ.ГГГГ и получено последним, однако расторжение истцом в одностороннем порядке договоров, прошедших государственную регистрацию, невозможно.

При таких обстоятельствах, учитывая вышеизложенные пояснения сторон и нормы права, суд приходит к выводу, что требования истца о расторжении договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ: квартиры общей площадью 31,6 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №; квартиры общей площадью 29,9 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №; квартиры общей площадью 37,4 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, - заявлено обоснованно и подлежит удовлетворению.

В силу норм статей 488, 453, 1102, 1103, 1104 ГК РФ ответчик обязан возвратить истцу ранее переданное ему недвижимое имущество.

По смыслу ст.131 ГК РФ решение суда о расторжении договора купли-продажи недвижимости и возврате имущества продавцу является основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРН и регистрации перехода права собственности на объект недвижимости обратно к продавцу, а также о погашении записи об ипотеке в силу закона в отношении вышеуказанных квартир.

Иных требований, связанных с расторжением договора, истцом не заявлялось, что является правом стороны спора.

Таким образом, заявленный Фроловой Ф.И. иск подлежит удовлетворению в полном объёме.

При предъявлении иска Фроловой Ф.И., являющейся пенсионером по возрасту, исходя из её имущественного положения, состояния здоровья, подтверждённого материалами дела, существа спора, судом была предоставлена отсрочка в уплате государственной пошлины до рассмотрения спора по существу.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части требований. Размер государственной пошлины по рассматриваемому делу составляет <данные изъяты>, исходя из цены иска (стоимости квартир). Вместе с тем, Хилобоком С.А. суду заявлено ходатайство о снижении размера взыскиваемой с него государственной пошлины, исходя из его имущественного положения, нахождения под стражей. Поскольку данные обстоятельства подтверждены материалами дела, суд, на основании п.2 ст.333.20 Налогового кодекса РФ, полагает возможным снизить размер подлежащей взысканию с ответчика в доход местного бюджета государственной пошлины до <данные изъяты>.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Фроловой Ф.И. удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры общей площадью 31,6 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Фроловой Ф.И. и Хилобоком С.А..

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры общей площадью 29,9 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Фроловой Ф.И. и Хилобоком С.А..

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры общей площадью 37,4 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Фроловой Ф.И. и Хилобоком С.А..

Возвратить в собственность Фроловой Ф.И.: квартиру общей площадью 31,6 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №; квартиру общей площадью 29,9 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №; квартиру общей площадью 37,4 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Взыскать с Хилобока С.А. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 20 000 (двадцать тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано сторонами путем подачи апелляционной жалобы в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 30.12.2021 г.

Судья:                                Гонтарь О.Э.