Решение по делу № 33-15/2022 (33-2132/2021;) от 27.01.2021

Судья Котеева М.Г. Дело № 33-15/2022 (2-12245/2019)

УИД 52RS0005-01-2018-005454-52

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Нижний Новгород 18 января 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:

председательствующего судьи Никитиной И.О.

судей Силониной Н.Е., Рыжовой О.А.,

при секретаре Ошмариной А.А.,

с участием представителя истца ФИО11, представителя ответчика ФИО10,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ООО «Евро[адрес]»

на решение Нижегородского районного суда г. Нижний Новгород от 18 ноября 2019 года

по иску ФИО2 к ООО «Евро[адрес]» об уменьшении покупной цены, взыскании денежных средств,

заслушав доклад судьи Силониной Н.Е.,

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратилась в суд с иском об уменьшении покупной цены, взыскании денежных средств. В обоснование требований указала, что [дата] ею приобретен жилой дом, общей площадью 152,5 кв.м., и земельный участок под ним, общей площадью 286 кв.м., по адресу: ФИО3 [адрес], г. ФИО1, [адрес]А по договору купли-продажи с ООО «Евро[адрес]» в лице ФИО9, действующего на основании доверенности от [дата], удостоверенной нотариусом г. ФИО1 Г.Ю. Жилой дом расположен в коттеджном поселке «Аладдин», застройщиком которого является ООО «Евро[адрес]». Факт исполнения обязательства по оплате не оспаривается.

Согласно условиям договора купли-продажи продавец обязан передать жилой дом с введенными коммуникациями, в том числе: канализация, вода. Выяснилось, что застройщик предоставил заведомо ложную информацию относительно качественного состояния дома, а именно: на момент заключения предварительного договора купли-продажи от [дата] и договора купли-продажи от [дата] в коттеджном поселке «Аладдин», а соответственно и в приобретенном доме, отсутствовали и отсутствуют на сегодняшний день собственные, проложенные и оформленные в установленном законом порядке, а также исправно функционирующие коммуникации, в частности, водопровод и канализация.

С [дата] во всем коттеджном поселке «Аладдин», в том числе и в принадлежащем истцу жилом доме, отключено холодное водоснабжение, после чего поставка воды на территорию коттеджного поселка «Аладдин» осуществлялась в бочках по установленному графику: 2 раза в день - утром и вечером.

[дата] на трубу центральной канализации, в месте незаконного подключения коттеджного поселка «Аладдин» к центральным сетям коммуникаций, третьими лицами поставлена заглушка и перекрыто водоотведение всего коттеджного поселка «Аладдин».

[дата] ответчику направлена претензия об уменьшении покупной цены объекта, ответа не поступило, денежные средства не выплачены.

В уточненном исковом заявлении истцом поставлен вопрос об уменьшении покупной цены объекта, взыскании излишне уплаченных средств по договору купли-продажи от [дата] в размере 1348374,24 руб., неустойки, компенсации морального вреда в размере 50000 руб., расходов на оплату услуг специалиста в размере 16000 рублей.

В судебном заседании представители ООО «Евро[адрес]» просили отказать в удовлетворении иска, применить ст.333 ГК РФ.

Решением ФИО3 районного суда г.ФИО1 от [дата]исковые требования ФИО2 к ООО «Евро[адрес]» удовлетворены в части. Уменьшена покупная цена объекта недвижимости - земельного участка с расположенным на нем жилым домом по адресу: г.ФИО1, [адрес]А, приобретенного ФИО2 по заключенному с ООО «Евро[адрес]» договору купли-продажи от [дата] на 1348374,24 рублей. Взысканы в пользу ФИО2 с ООО «Евро[адрес]» излишне уплаченные по договору купли-продажи денежные средства в размере 1348374,24 рублей, неустойка в размере 100000 рублей, моральный вред 3000 рублей, штраф 200000 рублей, расходы на оплату услуг специалиста в размере16000 рублей. Взыскана с ООО «Евро[адрес]» в госдоход госпошлина в сумме 16456,87 рублей. Взыскана с ООО «Евро[адрес]» в пользу ООО «ЭКЦ «Независимость» стоимость судебной экспертизы в размере 12000 рублей.

В апелляционной жалобе ООО «Евро[адрес]» поставлен вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, вынесенного с нарушением норм материального и процессуального права. Заявитель жалобы указывает, что судом первой инстанции необоснованно приняты во внимание обстоятельства, установленные по ранее рассмотренному делу, необоснованно не применен срок исковой давности, необоснованно отклонено ходатайство о приобщении документов, имеющих значение для дела, неправомерно отклонено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, неверно произведен расчет взысканных денежных средств.

Апелляционным определением Нижегородского областного суда от 21 июля 2020 годарешение Нижегородского районного суда г. Нижний Новгород от 18 ноября 2019 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО «Евро[адрес]» без удовлетворения.

Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 17 декабря 2020 года апелляционное определение Нижегородского областного суда от 21 июля 2020 года отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение в Нижегородский областной суд.

Представитель ответчика ООО «Евро[адрес]» адвокат ФИО10 в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержала, просила решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать.

Представитель истца ФИО2 – ФИО11 в судебном заседании суда апелляционной инстанции с доводами апелляционной жалобы не согласилась, просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания по правилам главы 10 ГПК РФ, кроме того, информация о движении дела размещена на официальном интернет-сайте ФИО3 областного суда www.oblsudnn.ru.

В соответствии с частью 1 статьи 327, частями 3, 4 статьи 167 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным провести судебное заседание в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 названного кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

На основании пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

По общему правилу пункта 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Снижение цены является следствием допущенного должником нарушения его обязательств, которое влечет для кредитора очевидные имущественные потери, и законоположение пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве покупателя на уменьшение цены направлено на сокращение потерь кредитора и восстановление тем самым баланса интересов сторон, исходя из фактического результата, то есть предоставленного должником кредитору ненадлежащего исполнения.

По спору об уменьшении покупной цены факт приобретения товара, ненадлежащее качество товара, если при продаже оно не было оговорено продавцом, факт обращения покупателя к продавцу с просьбой об уменьшении покупной цены, действительная цена товара с неоговоренными недостатками подлежат, в силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доказыванию истцом, заявившем такое требование.

На ответчике лежит бремя доказывания представляемых возражений, факта возникновения недостатков уже после передачи товара покупателю и вследствие событий, оговоренных в пункте 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Норма статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации об уменьшении цены товара направлена на достижение баланса интересов покупателя и продавца в части условия о цене товара соответственно принципам добросовестности, запрета на злоупотребление правом и устойчивости гражданского оборота.

В силу пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. При этом размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации (пункт 1).

Согласно пунктам 2 и 3 указанной статьи информация о товарах (работах, услугах) в обязательном порядке должна содержать, в том числе: сведения об основных потребительских свойствах товаров (работ, услуг); правила и условия эффективного и безопасного использования товаров (работ, услуг).

Информация, предусмотренная пунктом 2 настоящей статьи, доводится до сведения потребителей в технической документации, прилагаемой к товарам (работам, услугам), на этикетках, маркировкой или иным способом, принятым для отдельных видов товаров (работ, услуг).

В соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 12 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пунктами 1 - 4 статьи 18 или пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации.

При рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, причиненных недостоверной или недостаточно полной информацией о товаре (работе, услуге), необходимо исходить из предположения об отсутствии у потребителя специальных познаний о свойствах и характеристиках товара (работы, услуги).

В силу положений пункта 1 статьи 18 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору, в числе прочего, потребовать соразмерного уменьшения покупной цены.

Как следует из материалов дела, [дата] между истцом и ООО «Евро[адрес]» заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: ФИО3 [адрес], г.ФИО1, [адрес]-А, земельный участок площадью 286 кв.м., категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства, дом площадью 152,5 кв.м.

Стоимость объекта 9100000 руб., из них 3240000 руб. - дом, 2860000 руб. - земельный участок.

В соответствии с пунктом 2.1 договора в случае, если в основном договоре купли-продажи дома и земельного участка цена будет указана 3500000 руб., покупателю предоставляется дополнительная скидка в размере 340000 руб., график оплаты – 500000 руб. – до [дата], 4500000 руб. – до [дата], 2050000 руб. – до [дата], 2050000 руб. – до [дата].

Согласно п.3.1 договора продавец передает жилой дом покупателю в следующем состоянии – коробка дома полностью готова, в наличии – окна, дверь входная, крыша. Фасад, в дом введены коммуникации: канализация, вода, электричество, счетчики на электричество. Предоставляется гарантия на продаваемый жилой дом на условиях и сроках гарантии исполнителей строительных работ (но не менее 24 месяцев с даты государственной регистрации перехода права собственности по договору на объект). (л.д.62-65 т.1).

[дата] внесено покупателем 500000 руб. (л.д.66-67 т.1), [дата] – 4500000 руб. (л.д.68-69 т.1), [дата] - 2050000 руб. (л.д.70-71 т.1), [дата] – 1710000 руб. (л.д.72-73 т.1), всего внесено ответчику 8760000 руб.

[дата] между сторонами спора заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ФИО3 [адрес], г.ФИО1, [адрес]-А, цена договора определена 3500000 руб., из них стоимость дома – 2000000 руб., стоимость земельного участка – 1500000 руб.

В соответствии с пунктом 3.2 договора в дом введены коммуникации: вода, канализация, электричество (л.д.7-10 т.1).

Договор и переход права собственности зарегистрированы.

Указанный жилой дом расположен в коттеджном поселке «Аладдин». На территории коттеджного поселка организовано товарищество собственников недвижимости «Аладдин».

В соответствии со статьей 18 Федерального закона от 07.12.2011г. № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» подключение (технологическое присоединение) объектов капитального строительства, в том числе водопроводных и (или) канализационных сетей, к централизованным системам холодного водоснабжения и (или) водоотведения (далее также - подключение (технологическое присоединение) осуществляется на основании заявления в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности для подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, с учетом особенностей, предусмотренных Законом о водоснабжении и Правил [номер], утвержденных Постановлением Правительства РФ от [дата] [номер] «Об утверждении Правил холодного водоснабжения и водоотведения и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации» (п. 1). Лица, обратившиеся в организацию, осуществляющую холодное водоснабжение и (или) водоотведение, с заявлением о заключении договора подключения (технологического присоединения) к централизованной системе холодного водоснабжения и (или) водоотведения, в том числе застройщики, планирующие подключение (технологическое присоединение) к централизованной системе холодного водоснабжения и (или) водоотведения (далее - заявители), заключают договоры о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе холодного водоснабжения и (или) водоотведения и вносят плату за подключение (технологическое присоединение) к централизованной системе холодного водоснабжения и (или) водоотведения в порядке, установленном настоящим Федеральным законом (п. 2 ст. 18 Закона о водоснабжении и водоотведении). Договоры о подключении (технологическом присоединении) к централизованным системам водоснабжения, договоры о подключении (технологическом присоединении) к централизованным системам водоотведения заключаются в соответствии с типовым договором о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе водоснабжения, типовым договором о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе водоотведения, утвержденными Правительством Российской Федерации (п. 15 ст. 18 Закона о водоснабжении и водоотведении)».

Статьей 48 Градостроительного Кодекса РФ установлено, что технические условия, предусматривающие максимальную нагрузку, сроки подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и срок действия технических условий, а также информация о плате за такое подключение (технологическое присоединение) предоставляется организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения; порядок определения и предоставления технических условий и определения платы за подключение (технологическое присоединение), а также порядок подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения может устанавливаться Правительством Российской Федерации (части 7, 10).

Особенности подключения (технологического присоединения) к централизованным системам холодного водоснабжения и (или) водоотведения установлены в Разделе IV Правил утвержденных Постановлением Правительства РФ от [дата] [номер] (ред. от [дата]) «Об утверждении Правил холодного водоснабжения и водоотведения и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации». В частности, согласно п. 86 указанных Правил, подключение (технологическое присоединение) объектов капитального строительства, в том числе водопроводных и (или) канализационных сетей, к централизованным системам холодного водоснабжения и (или) водоотведения осуществляется в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности для подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, с учетом особенностей, предусмотренных Федеральным законом «О водоснабжении и водоотведении» и настоящими Правилами, на основании договора о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе холодного водоснабжения и (или) водоотведения, составленного в соответствии с типовым договором о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе холодного водоснабжения и (или) типовым договором о подключении к централизованной системе водоотведения, утверждаемыми Правительством Российской Федерации (далее - договор о подключении).

В силу пункта 88 указанных Правил [номер], заявитель, планирующий осуществить подключение (технологическое присоединение) объекта капитального строительства к централизованной системе холодного водоснабжения и (или) водоотведения, в том числе при необходимости увеличения подключаемой нагрузки, обращается в орган местного самоуправления, который в течение 5 рабочих дней в соответствии со схемой водоснабжения и водоотведения определяет организацию водопроводно-канализационного хозяйства, к объектам которой необходимо осуществить подключение (технологическое присоединение). Орган местного самоуправления, правообладатель земельного участка, иной заявитель, планирующий осуществить подключение (технологическое присоединение) объекта капитального строительства к централизованной системе холодного водоснабжения и (или) водоотведения, обращается в организацию водопроводно-канализационного хозяйства с заявлением о выдаче технических условий на подключение (технологическое присоединение) объекта капитального строительства к централизованным системам холодного водоснабжения и (или) водоотведения, определяющих максимальную нагрузку подключения (технологического присоединения), в порядке, установленном Правилами [номер] (далее - технические условия). В случае если заявитель определил необходимую ему нагрузку, он обращается в организацию водопроводно-канализационного хозяйства с заявлением о заключении договора о подключении, при этом указанное заявление может быть подано без предварительного получения заявителем технических условий. Для заключения договора о подключении и получения условий подключения заявитель направляет в организацию водопроводно-канализационного хозяйства, определенную органом местного самоуправления, заявление о подключении (п. 90 Правил [номер]).

Организация водопроводно-канализационного хозяйства в течение 10 рабочих дней рассматривает полученные документы и проверяет их на соответствие перечню, указанному в пункте 90 настоящих Правил, и соответствие представленного баланса водопотребления и водоотведения назначению объекта, высоте и этажности зданий, строений и сооружений. Организация водопроводно-канализационного хозяйства определяет, к какому объекту (участку сети) централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения должно осуществляться подключение (технологическое присоединение), и оценивает техническую возможность подключения (технологического присоединения) и наличие мероприятий, обеспечивающих такую техническую возможность, в инвестиционной программе организации (п. 91 Правил [номер]).

Согласно п. 94 Правил [номер] в случае принятия документов заявителя к рассмотрению и наличия технической возможности подключения (технологического присоединения), а также при условии наличия в инвестиционных программах организаций водопроводно-канализационного хозяйства мероприятий, обеспечивающих техническую возможность подключения (технологического присоединения), организация водопроводно-канализационного хозяйства в течение 30 календарных дней направляет заявителю подписанный договор о подключении с приложением условий подключения (технологического присоединения) и расчета платы за подключение (технологическое присоединение).

Пунктами 6 и 7 Правил [номер] предусмотрены аналогичные процедуры, а именно: в случае если правообладатель земельного участка намерен осуществить подключение построенного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и если технические условия для его подключения отсутствовали либо истек срок их действия, правообладатель в целях определения необходимой ему подключаемой нагрузки обращается в организацию, осуществляющую эксплуатацию сетей инженернотехнического обеспечения, к которым планируется подключение реконструированного (построенного) объекта капитального строительства, для получения технических условий; организация, осуществляющая эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, в которую должен быть направлен запрос о получении технических условий, определяется органом местного самоуправления на основании схем существующего и планируемого размещения объектов капитального строительства в области тепло-, водоснабжения и водоотведения федерального, регионального и местного значения, схем тепло-, водоснабжения и водоотведения, а также с учетом инвестиционных программ указанной организации, утверждаемых представительным органом местного самоуправления в порядке, установленном законодательством Российской Федерации».

Таким образом, по смыслу действующего правового регулирования субъектом, уполномоченным на выдачу технических условий на подключение (технологическое присоединение) объекта капитального строительства к централизованным системам холодного водоснабжения и (или) водоотведения, определяющих максимальную нагрузку подключения (технологического присоединения), а также на заключение договора о подключении является организация водопроводно-канализационного хозяйства (организация, осуществляющая эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения), к объектам которой необходимо осуществить подключение построенного объекта капитального строительства в соответствии с существующей схемой водоснабжения и водоотведения.

Именно указанная организация уполномочена определять, к какому объекту (участку сети) централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения должно осуществляться подключение (технологическое присоединение), и оценивает техническую возможность подключения (технологического присоединения) и наличие мероприятий, обеспечивающих такую техническую возможность, в инвестиционной программе организации (п. 91 Правил [номер]).

Также в силу п. 94 Правил [номер] только данной организации предоставлено право заключения договора о подключении с определением конкретных условий подключения.

В данном случае такой уполномоченной организацией водопроводно-канализационного хозяйства является ОАО «ФИО3 водоканал».

Из ответа ОАО «ФИО3 водоканал» следует, что договор на подключение коттеджного поселка «Аладдин» к централизованным системам водоснабжения и водоотведения не заключался, схему расположения коммуникаций в коттеджном поселке «Аладдин» предоставить не представляется возможным, так как проект внутриплощадочных сетей водопровода и канализации не согласован (л.д.11 т.1).

Из материалов дела следует, что [дата] на трубу центральной канализации в месте несанкционированного подключения коттеджного поселка «Аладдин» к центральным сетям коммуникаций поставлена заглушка и перекрыто водоотведение всего коттеджного поселка «Аладдин»? в связи с чем прекращена подача воды в поселок, также не работает канализация.

Решением ФИО3 районного суда г.Н.ФИО1 от [дата] (которое имеет преюдициальное значение для разрешения данного спора, поскольку рассмотрен спор между теми же сторонами о возмещении убытков, причиненных затоплением канализационными отходами цокольного этажа дома истца в результате прекращения работы канализации) установлено, что с [дата] в коттеджном поселке «Алладин» прекращено водоотведение через централизованную систему, причина отключения – невыполнение условий подключения наружных сетей водопровода застройщиком. Данным решением также установлено, что в настоящее время дом не имеет исправно работающую канализацию и водоснабжение. Указанные недостатки эксплуатационными не являются, возникли не по вине истца.

Таким образом, переданный истцу продавцом объект недвижимости не соответствовал заявленным в договоре характеристикам.

Установив приведенные обстоятельства на основании совокупности представленных сторонами доказательств, в том числе решения суда от [дата] (вступило в законную силу [дата]), суд первой инстанции, руководствуясь приведенными выше нормами права, пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требования истца об уменьшении цены на объект недвижимости.

В подтверждение действительной цены товара с неоговоренными недостатками истцом представлено заключение специалиста ООО «РИЭ» Центр независимой экспертизы [номер] от [дата] (л.д.12-27 т.1). При этом расчет осуществлен экспертом из стоимости объекта 3500000 руб., в связи с чем снижение стоимости объекта определено в 539000 руб., но на основании предварительного договора купли-продажи от [дата] истцом внесено 8760000 руб., что стороной ответчика не оспаривается.

Для определения размера снижения цены товара судом первой инстанции по ходатайству сторон была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «ЭКЦ «Независимость» (л.д.31-132 т.1).

В соответствии с заключением эксперта (л.д.139-166 т.1) поскольку ОАО «ФИО3 водоканал» проект внутриплощадных сетей водопровода и канализации не согласован, договор на подключение коттеджного поселка к централизованным системам водоснабжения и водоотведения ответчиком не заключался, определить с технической точки зрения была ли введена ООО «Евро[адрес]» канализация и водоснабжение в жилой дом на день передачи дома от продавца покупателю не представляется возможным. На вопрос о снижении цены объекта по указанному выше основанию эксперт ответа не дал.

По ходатайству представителя ответчика ООО «Евро[адрес]» определением судебной коллегии от 02.03.2021г. по данному делу была назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Альтернатива», на разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1.                     Была ли введена ООО «Евро[адрес]» канализация и водоснабжение в жилой [адрес]А по [адрес] г.Н.ФИО1 на день передачи жилого дома от продавца покупателю?

2.                     Существует ли канализация и водоснабжение в жилом [адрес]А на день осмотра?

3.                     Возможно ли оценить стоимость жилого [адрес]А отдельно от систем канализации и водопровода при их наличии? Если да, то какова стоимость?

4.                     Возможно ли проживание людей в жилом доме при отсутствии систем канализации и водопровода?

5.                     Снизилась ли стоимость земельного участка с расположенным на нем жилым домом (как единого объекта недвижимости) по адресу: ФИО3 [адрес], г.Н.ФИО1, ФИО3 [адрес]А, в связи с отсутствием систем централизованного водоснабжения и водоотведения из расчета стоимости единого объекта недвижимости в размере 8760000 руб.? Если стоимость снизилась, то на какую величину?

Из заключения эксперта ООО «Альтернатива» [номер] от 29.10.2021г. следует, что на основании анализа предоставленной документации с технической точки зрения установлено, что на момент передачи земельного участка и расположенного на нем жилого [адрес]А по [адрес] города ФИО1 от продавца покупателю объект капитального строительства был подключен к сетям водоснабжения и водоотведения (канализации). На момент проведения экспертного осмотра жилой [адрес]А по [адрес] города ФИО1 обеспечен центральными хозяйственно-бытовыми водоснабжением и системой водоотведения (канализации). В соответствии с требованиями нормативно-технической документации жилой дом должен быть обеспечен водоснабжением и водоотведением (канализацией). С технической точки зрения проживание в жилом доме при отсутствии централизованных систем канализации и водопровода возможно при применении индивидуальных источников водоснабжения (из подземных водоносных горизонтов) и индивидуальной системы канализации (выгребная, поглощающая или с санитарной индивидуальной биообработкой), то есть не централизованных. При формировании рыночной стоимости земельного участка и расположенного на нем жилого дома наличие или отсутствие коммуникаций, как ценообразующий фактор, оказывает влияние на стоимость земельного участка, а на жилой дом влияет в качестве неотделимых улучшений при наличии внутренней разводки инженерных коммуникаций, рыночная стоимость которых определяется стоимостью работ, необходимых для их производства. В случае отсутствия сформированных, заведенных и подключенных центральных коммуникаций к земельному участку и расположенному на нем жилому дому (без разводки коммуникаций) по адресу: ФИО3 [адрес], г.Н.ФИО1, ФИО3 [адрес]А, но с возможностью их подключения к сформированным внутриплощадочным коммуникациями, исходя из условий предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, снижение стоимости земельного участка составит 200200 руб. В случае отсутствия сформированных, заведенных и подключенных центральных коммуникаций к земельному участку и расположенному на нем жилому дому (без разводки коммуникаций) по адресу: ФИО3 [адрес], г.Н.ФИО1, ФИО3 [адрес]А, без возможности подключения коммуникаций, исходя из условий предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, снижение стоимости земельного участка составит 457600 руб. В случае отсутствия сформированных, заведенных и подключенных центральных коммуникаций к земельному участку и расположенному на нем жилому дому (без разводки коммуникаций) по адресу: ФИО3 [адрес], г.Н.ФИО1, ФИО3 [адрес]А, но с возможностью их подключения к сформированным внутриплощадочным коммуникациями, исходя из условий договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, снижение стоимости земельного участка составит 105000 руб. В случае отсутствия сформированных, заведенных и подключенных центральных коммуникаций к земельному участку и расположенному на нем жилому дому (без разводки коммуникаций) по адресу: ФИО3 [адрес], г.Н.ФИО1, ФИО3 [адрес]А, без возможности подключения коммуникаций, исходя из условий договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, снижение стоимости земельного участка составит 240000 руб.(л.д.211-242 т.4)

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ, право оценки доказательств, принадлежит суду. Согласно ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда не обязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 ГПК РФ. Однако, несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Согласно ч. 3 и ч. 4 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года №23 «О судебном решении» судам следует иметь в виду, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ).

Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении.

С учетом данных положений, судебная коллегия находит, что данное заключение, выполненное ООО «Альтернатива», является допустимым и достоверным доказательством.Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы либо ставящих под сомнение ее выводы, в материалах дела не имеется. Эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Данное экспертное заключение выполнено с учетом всех материалов настоящего гражданского дела.

Согласно ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Таким образом, судом установлено, что при заключении с истцом договора купли-продажи жилого дома ответчик предоставил недостоверную информацию и ввел истца в заблуждение относительно качественного состояния дома, в частности, о наличии в коттеджном поселке «Аладдин» и, соответственно, в приобретенном истцом жилом доме, оформленных в установленном законом порядке, а также исправно функционирующих коммуникаций водоснабжения и водоотведения, на момент заключения вышеуказанного договора купли-продажи.

Доводы ответчика о том, что жилой дом был подключен к коммуникациям в соответствии с условиями договора, который не содержит сведений о том, что коммуникации должны быть централизованными, судебной коллегией отклоняются.

Информация о том, что жилой дом подключен к централизованным коммуникациям водоснабжения и водоотведения, содержится в техническом паспорте жилого дома, при этом подключение жилого дома к коммуникациям в обход установленного законом порядка нельзя признать как надлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору купли-продажи, при заключении договора купли-продажи данная информация не была доведена до истца, что повлекло для истца неблагоприятные последствия. Доказательств же обустройства продавцом индивидуальных функционирующих систем водопровода и канализации к данному дому материалы дела не содержат.

Не может быть принят во внимание и довод ответчика о том, что истец уже воспользовалась своим правом, определила способ защиты и осуществила взыскание убытков, поскольку указанным выше решением суда произведено взыскание убытков, причиненных затоплением канализационными отходами цокольного этажа дома истца в результате прекращения работы канализации.

Несостоятельным является и довод апелляционной жалобы о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку в силу положений статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В данном конкретном случае о нарушении своего права – неподключение дома к центральному водоснабжению и водоотведению в установленном законом порядке истец узнала только лишь [дата], когда на трубу центральной канализации, в месте несанкционированного подключения коттеджного поселка «Аладдин» к центральным сетям коммуникаций поставлена заглушка и перекрыто водоотведение всего коттеджного поселка «Аладдин». Как установлено судом проект внутриплощадных сетей водопровода и канализации не согласован с ОАО «ФИО3 водоканал», договор на подключение коттеджного поселка к централизованным системам водоснабжения и водоотведения не заключался. В суд с иском ФИО2 обратилась [дата]. Таким образом, нарушений сроков обращения в суд истцом допущено не было.

В заключении специалиста [номер] от [дата], представленном истцом, приведена методика расчета стоимости объекта недвижимости без учета коммуникаций, которая использована судом первой инстанции для определения разницы в стоимости объекта, соответствующего условиям договора и не соответствующего договору. При этом цена объекта учтена в соответствии с условиями предварительного договора, т.е. 8760000 руб., в связи с чем определена сумма снижения стоимости объекта в 1348000 руб.

Судебная коллегия не может согласиться с данным расчетом и полагает необходимым руководствоваться в данной части заключением судебной экспертизы, составленным ООО «Альтернатива», в силу которого в случае отсутствия сформированных, заведенных и подключенных центральных коммуникаций к земельному участку и расположенному на нем жилому дому (без разводки коммуникаций) по адресу: ФИО3 [адрес], г.Н.ФИО1, ФИО3 [адрес]А, но с возможностью их подключения к сформированным внутриплощадочным коммуникациям, исходя из условий предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, снижение стоимости земельного участка составит 200200 руб. При этом доводы истца о том, что отсутствие коммуникаций влияет как на стоимость земельного участка, так и стоимость жилого дома, судебной коллегией отклоняются как противоречащие выводам заключения ООО «Альтернатива», ООО «ЭКЦ «Независимость».

При таких обстоятельствах решение суда подлежит изменению в части размера денежных средств, на который следует уменьшить покупную цену объекта недвижимости - земельного участка с расположенным на нем жилым домом по адресу: г.ФИО1, [адрес]А, приобретенным ФИО2 по заключенному с ООО «Евро[адрес]» договору купли-продажи от [дата], в связи с чем с ответчика в пользу истца следует взыскать излишне уплаченные по договору купли-продажи денежные средства в размере 200200 руб.

Поскольку в ходе рассмотрения спора установлен факт нарушения прав покупателя объекта недвижимости, обоснованно, в соответствии с положениями Закона РФ «О защите прав потребителей» с применением положения статьи 333 ГК РФ осуществлено взыскание неустойки, штрафа и компенсации морального вреда.

Размер компенсации морального вреда определен судом в 3000 руб. и завышенным не является.

Согласно п. 1 ст. 23 Закона РФ [номер] от 07.02.1992г. «О защите прав потребителей», за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента от цены товара.

18.04.2018г. претензия об уменьшении покупной цены объекта недвижимости была получена нарочно представителем ООО «Евро[адрес]», последним днем для удовлетворения продавцом требований ФИО2 являлось [дата].

При этом размер неустойки, взысканной судом первой инстанции с применением положений ст.333 ГК РФ за период с [дата] по день вынесения решения суда [дата] в размере 100 000 руб., судебная коллегия полагает разумным и справедливым, соразмерным нарушенному обязательству, доказательств обратного ответчиком не представлено, оснований для большего снижения размера неустойки судебная коллегия не усматривает.

В соответствии со ст. 13 ч. 6 Закона РФ «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд обязан взыскать с исполнителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Поскольку решение суда в части размера взысканных денежных средств изменено, подлежит изменению и размер взысканного в пользу истца штрафа.

Размер штрафа составляет (200200+100000+3000)/2= 151600 руб.

С учетом обстоятельств дела, принимая во внимание ходатайство ответчика о снижении размера штрафа, объем нарушенных прав, принцип разумности и справедливости, судебная коллегия полагает возможным снизить размер штрафа, подлежащего взысканию с ответчика в пользу истца до 100000 руб.

Подлежит изменению и размер судебных расходов на оплату услуг специалиста, взысканных с ответчика в пользу истца, пропорционально удовлетворенным требованиям до 2375,60 руб. (200200х16000/1348374,24), размер государственной пошлины, подлежащей взысканию с ответчика в доход местного бюджета составит 6502 руб. (6202+300)

Иные доводы апелляционной жалобы ответчика не содержат обстоятельств, имеющих юридическое значение для дела и не учтенных судом первой инстанции при вынесении по делу судебного решения, на законность выводов суда первой инстанции не влияют, о нарушении судом норм материального и процессуального права не свидетельствуют.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Нижегородского районного суда г. Нижний Новгород от 18 ноября 2019 года изменить.

Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

«Исковые требования ФИО2 к ООО «Евро[адрес]» о защите прав потребителей удовлетворить частично.

Уменьшить покупную цену объекта недвижимости - земельного участка с расположенным на нем жилым домом по адресу: г.ФИО1, [адрес]А, приобретенным ФИО2 по заключенному с ООО «Евро[адрес]» договору купли-продажи от [дата] на 200200 руб.

Взыскать с ООО «Евро[адрес]» в пользу ФИО2 излишне уплаченные по договору купли-продажи денежные средства в размере 200200 руб., неустойку в размере 100000 руб., моральный вред 5000 руб., штраф 100000 руб., расходы на оплату услуг специалиста в размере 2375,60 руб.

В остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с ООО «Евро[адрес]» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 6502 руб.

Взыскать с ООО «Евро[адрес]» в пользу ООО «ЭКЦ «Независимость» стоимость судебной экспертизы в размере 12000 руб.»

Председательствующий

Судьи