Решение по делу № 2-478/2020 от 13.05.2020

Решение в окончательной форме вынесено 22.10.2020г.

76RS0011-01-2020-000501-57

Дело №2-478/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24.09.2020г. г.Углич

Угличский районный суд Ярославской области в составе председательствующего

судьи Долгощиновой О.В. единолично,

при секретаре Тихоновой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску УМИГиЗО Администрации Угличского муниципального района к Коваленко Юрию Николаевичу о расторжении договора аренды земельного участка, освобождении земельного участка от расположенных на нем объектов и передаче его в первоначальном состоянии, встречному исковому заявлению Коваленко Юрия Николаевича к УМИГиЗО Администрации Угличского муниципального района, Администрации Слободского сельского поселения УМР о признании права аренды земельного участка на основании договора от 09.03.2007г., признании недействительным договора аренды от 14.08.2015г. и исключении записи из сведений в ЕГРН о праве аренды земельного участка от 19.05.2017г.,

у с т а н о в и л:

14.08.2015г. между Администрацией Слободского сельского поселения Угличского муниципального района и Коваленко Ю.Н. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., вид разрешенного использования- для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>. Аренда зарегистрирована в Управлении Росреестра, запись регистрации от 19.05.2017г., запись №. В соответствии с Актом приема-передачи от 14.08.2015 г. земельный участок предоставлен арендатору в состоянии, пригодном к использованию по целевому назначению, на земельном участке отсутствовали строения.

С 01.01.2017г., в соответствии с п.2 ст. 3.3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 №137-ФЗ, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Полномочия по распоряжению земельными участками на территории Угличского района осуществляет Управление муниципального имущества, градостроительства и земельных отношений Администрации Угличского муниципального района ( далее-УМИГиЗО) на основании Положения, утвержденного решением Думы УМР № 459 от 28.02.2019г.

12.02.2020г. сотрудниками Управления был произведен осмотр земельного участка, переданного в аренду Коваленко. В ходе осмотра установлено, что территория участка не благоустроена, не огорожена, межевые знаки отсутствуют. На участке расположен одноэтажный кирпичный гараж с недостроенной кирпичной пристройкой, размещены автомобильная техника, металлическая цистерна, лесо -и пиломатериалы. Земельный участок захламлен металлическим мусором, автомобильными покрышками. Указанные обстоятельства отражены в Акте осмотра земельного участка от 12.02.2020г.

13.02.2020г. Управление направило Коваленко требование привести территорию участка в надлежащее состояние, восстановить межевые знаки.

04.03.2020г. проведен повторный осмотр участка, установлено, что требование арендатором не выполнено, в связи с чем 25.03.2020г. в адрес Коваленко направлено повторное аналогичное требование.

14.04.2020г. при очередном осмотре участка установлено, что он находится в прежнем состоянии.

13.05.2020г. Управление обратилось с вышеуказанным иском в суд. Требование о расторжении договора аренды мотивировано тем, что арендатор использует земельный участок не по целевому назначению, не исполняет условия договора, игнорирует законные требования и претензии арендодателя, на земельном участке расположен объект капитального строительства - недостроенная хозяйственная постройка (гараж), размещение которого не согласовывалось с арендодателем. Кроме того, на Земельном участке расположен объект капитального строительства - недостроенная хозяйственная постройка (гараж), размещение которого не согласовывалось с арендодателем.

В ходе рассмотрения дела, ответчиком Коваленко Ю.Н. заявлены встречные исковые требования к УМИГиЗО Администрации Угличского муниципального района и Администрации Слободского сельского поселения о признании права аренды земельного участка на основании договора от 09.03.2007г., признании недействительным договора аренды от 14.08.2015г. и исключении записи из сведений в ЕГРН о праве аренды земельного участка от 19.05.2017г.

Требования мотивированы тем, что в соответствии с постановлением главы УМР от 09.03.2007г. №230 Коваленко Ю.Н. был предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью <данные изъяты> кв.м., предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства и расположенный по адресу: <адрес> сроком на двадцать пять лет. Органом кадастрового учета данному земельному участку присвоен кадастровый номер №.

09 марта 2007г. Администрацией Угличского муниципального района Ярославской области на основании указанного постановления с Коваленко Ю.Н. заключен договор аренды № 2423. Государственная регистрация этого договора сторонами осуществлена не была. Несмотря на данное обстоятельство, начиная с момента заключения договора аренды, т.е. с марта 2007г., Коваленко Ю.Н. по акту приема-передачи принял земельный участок, до настоящего времени осуществляет его использование по целевому соглашению- для ведения ЛПХ. Поэтому факт отсутствия государственной регистрации договора аренды не влечет ничтожность и недействительность сделки при том условии, что стороны фактически приступили к его исполнению.

В договоре аренды от 2007г. отсутствует условие о запрете без согласования с арендодателем возводить постройки, в связи с чем, в 2007-2008гг. Коваленко Ю.Н. начал строительство гаража на данном земельном участке. Указанную постройку он использует для хранения сельхозинвентаря, техники. Ранее на участке у него имелись насаждения, в т.ч. яблони, он осуществлял посадку картофеля. В настоящее время участок используется им только для сенокошения, так как в <адрес> у Коваленко имеется еще несколько земельных участков, на одном из них расположен его жилой дом, Коваленко занимается разведением кроликов, для которых заготавливает корма. Действительно, на спорном арендуемом участке у него хранилась техника, пиломатериалы. Однако, их размещение не нарушало и не затрагивало права иных лиц, в т.ч. жителей деревни. До 2020г. ни одна из сторон договора аренды от 2007г. не заявляла о его расторжении, Коваленко Ю.Н. не нарушал его условий и фактически исполняет до настоящего времени.

Однако, 14 августа 2015г. Администрацией Слободского сельского поселения УМР, с Коваленко Ю.Н. был заключен новый договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена. Данному договору был присвоен тот же порядковый номер- 2423, основанием для заключения послужило то же самое постановление главы УМР № 230 от 09.03.2007г. и его предметом являлся тот же земельный участок с кадастровым номером №.

Данный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, запись № от 19.05.2017 г.

Коваленко Ю.Н. полагает, что смена стороны в договоре аренды означает лишь убытие из правоотношений, возникших на основании ранее заключенного соглашения, одного участника и вступление в названные правоотношения нового. Смена стороны в договоре подразумевает передачу всех прав и обязательств, возникших из него, и влечет смену лиц не в определенном отдельном обязательстве (как в рамках договора уступки права или цессии), а сразу во всем комплексе возникших из такого договора обязательств.

Таким образом, заключение нового договора аренды, а не соглашения к ранее заключенному договору, в связи с заменой арендодателя, является способом, противоречащим Гражданскому кодексу РФ, что является основанием признания такого договора недействительным.

Кроме того, в договор аренды земельного участка от 14.08.2015г. № 2423, в отличие от ранее заключенного в 2007г. договора, внесен пункт 2.4.2, нарушающий имущественные права Коваленко Ю.Н., о том, что арендатору запрещается без согласования с арендодателем возводить постройки на арендуемом земельном участке. В акте приема-передачи земельного участка от 14.08.2015г. также указано на отсутствие на земельном участке зданий, сооружений и строений, что противоречит фактическим обстоятельствам, так как уже в 2008г. Коваленко Ю.Н. возвел на участке гараж. С учетом изложенного, Коваленко Ю.Н. просит признать за ним право аренды спорного земельного участка на основании договора аренды № 2423 от 09 марта 2007г., признать недействительным договор аренды №2423 от 14 августа 2015г., исключить из ЕГРН сведения о регистрации права аренды спорного участка за Коваленко Ю.Н., запись от 19.05.2017г. №.

В суде представитель истца УМИГи ЗО Администрации УМР, действующий на основании доверенности, Устимов В.Е. уточненные исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным в иске основаниям, встречные исковые требования Коваленко Ю.Н. не признал. Пояснил, что в соответствии с пунктом 4.3.4. Договора, договор аренды подлежит досрочному расторжению в случае систематического (два и более раз) невыполнения Арендатором предписаний Арендодателя по соблюдению условий

п. 2.4.1-2.4.4, 2.4.7 Договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч.3 ст. 619 ГК РФ).

Невыполнение в разумный срок законных требований арендодателя от 13.02.2020, от 25.03.2020 о благоустройстве земельного участка (п.2.4.7 Договора) и согласовании возведения объекта незавершенного строительством (п.2.4.2 Договора) и послужило основанием для УМИГиЗО требовать расторжения договора аренды с Коваленко Ю.Н. в судебном порядке.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 07.07.2013 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» личное подсобное хозяйство - форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 07.07.2013 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Спорный земельный участок не используется ответчиком для производства и переработки сельхозпродукции, т.е. участок не используется по целевому назначению. Фактически на нем имелась свалка мусора, что подтверждается актами осмотра земельного участка, актом органа земельного надзора, показаниями свидетеля Волкова.

На земельном участке отсутствуют гряды, плодово-ягодные насаждения, нет признаков разведения и содержания домашних животных, отсутствуют иные характерные признаки, позволяющие установить факт использования участка для производства и переработки сельхозпродукции. Ответчиком не представлено доказательств использования участка по целевому назначению. Возведение на земельном участке, в нарушение условий договора аренды, объекта незавершенного строительства с неизвестным целевым назначением, не может свидетельствовать о том, что земельный участок используется для ЛПХ.

С доводами Коваленко Ю.Н. о том, что он арендует земельный участок по договору аренды от 09.03.2007г., что заключенный договор аренды земельного участка №2423 от 14.08.2015 года он рассматривал как дополнительное соглашение к первоначальному договору аренды от 2007 г., УМИГиЗО не согласно, поскольку 31.07.2015 г. Коваленко Ю.Н. обратился в Администрацию Слободского сельского поселения с заявлением о предоставлении ему в аренду земельного участка с кадастровым номером № для ведения ЛПХ. На основании данного заявления и постановления Администрации от 09.03.2007 №230 с ним заключен договор аренды №2423 от 14.08.2015 г. на срок с 09.03.2007 по 08.03.2032 г. Коваленко Ю.Н. самостоятельно зарегистрировал данный договор в Росреестре и подписал акт приема - передачи. Т.о., он понимал существо подписываемого документа, согласился с его условиями.

Срок аренды, указанный в договоре от 2007г., составляет больше года. Законодательство, действующее по состоянию на 2007 год, предусматривало обязательную регистрацию договоров аренды земельных участков заключенных на срок более года (ст. 164, п.3 ст. 433, 609 ГК РФ ст.26 ЗК РФ). В соответствии со статьей 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Исходя из буквального толкования п.3 ст. 433 ГК РФ (в редакции 2007 г.) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Т.о., исходя из положений действующего в 2007 г. законодательства, договор аренды земельного участка, который не прошел государственную регистрацию считается не заключенным и не порождает никаких правовых последствий для сторон и третьих лиц.

Ст. 433 ГК РФ устанавливает, что договор, подлежащий государственной регистрации, для третьих лиц считается заключенным с момента такой регистрации. Вместе с тем, в договоре аренды от 09.03.2007 г. арендодателем по договору указана Администрация Угличского муниципального района. Арендодателем по договору аренды от 14.08.2015 г. выступает уже Администрация Слободского сельского поселения УМР, как уполномоченный орган. В данном случае, Администрация Слободского сельского поселения является третьим лицом для сторон договора от 2007 г. Следовательно, для Администрации поселения, как третьего лица, договор аренды не прошедший государственную регистрацию считается не заключенным. Т.о., договор аренды от 2007 г. не мог считаться заключенным, как в силу буквального толкования норм действующего на момент его заключения законодательства, так и в силу того, что такой договор аренды не считается заключенным для третьих лиц.

Ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в редакции от 2007 г., устанавливала возможность обратиться с заявлением о государственной регистрации договора аренды одной из сторон договора. Пунктами 2.2 и 4.4.5 договора аренды от 09.03.2007 г. обязанность по государственной регистрации договора была возложена на арендатора.

Также УМИГиЗО заявлено о пропуске Коваленко Ю.Н. срока исковой давности по требованиям о признании договора аренды от 14.08.2015 г. недействительным.

В суде ответчик Коваленко Ю.Н., его представитель- Озеров А.В. исковые требования о расторжении договора аренды и освобождении земельного участка не признали, встречные исковые требования поддержали по изложенным в иске основаниям.

Дополнительно пояснили, что при заключении договора аренды в 2007г. между Администрацией УМР и Коваленко Ю.Н., отсутствовало условие о запрете арендатору на возведение на земельном участке без согласования с арендодателем построек. ФЗ «О ведении ЛПХ в РФ» для ведения ЛПХ допускает возведение жилых домов и хозяйственных построек, в т.ч. гаражей. В 2008г. Коваленко Ю.Н. было осуществлено строительство гаража. Данный объект является капитальной постройкой, размещен на фундаменте. То обстоятельство, что гараж был построен именно в данный период, а не после заключения договора аренды в 2015г., подтверждается свидетельскими показаниями, а также материалами аэрофотосъемки от 2009г., выполненными землеустроительной организацией- НП Аэрогеодезическое предприятие «Меридиан», которые имеются в Управлении Росреестра и приобщены к Акту выноса границ спорного земельного участка, выполненному 26.05.2020г. кадастровым инженером ООО «АН Гео Сервис» Корноуховым А.Н. При сравнении планов населенного пункта – <адрес> от 1996г., 2006г. и 2009г. видно, что по состоянию на 1996г. и 2006г. на спорном земельном участке не имеется построек, а в 2009г. хозпостройка уже возведена. Кадастровым инженером также выполнен технический план данного объекта, которым подтверждено, что гараж выполнен на 90%, он размещен на фундаменте, выполнены кирпичные стены, крыша, не достроена лишь пристройка к нему. Данный гараж Коваленко Ю.Н. использует для ведения ЛПХ, хранения сельхозинвентаря. Градостроительным кодексом не предусмотрено получение разрешения на строительство хозпостроек, узаконить такую постройку Коваленко Ю.Н. собирался после завершения пристройки к гаражу. Начиная с 2007г. и до настоящего времени Коваленко Ю.Н. использует спорный земельный участок по целевому назначению- ведения ЛПХ. До 2020г. арендодатели никогда не проводили проверок данного земельного участка. Коваленко Ю.Н. за весь период пользования участком вносил арендную плату, задолженности по платежам не имеет. В <адрес> у него имеется еще несколько земельных участков как в собственности, так и арендуемых, а также жилой дом, где он проживает и ведет ЛПХ. В его хозяйстве имеются домашние животные, в т.ч. кролики, для которых он заготавливает корм, обкашивает спорный земельный участок. Размещение на спорном участке сельхозтехники (гусеничного трактора, устройства для колки дров, цистерны, используемой для сбора воды и полива насаждений) не противоречит целевому назначению спорного земельного участка. Пиломатериал использовался Коваленко Ю.Н. для строительства пристройки к гаражу, складирован около него. Остальная техника, покрышки с территории участка им убраны.

Коваленко Ю.Н., его представитель Озеров А.В. полагали, что претензии со стороны арендодателя- УМИГиЗО начались с обращения ФИО13 с которым у Коваленко Ю.Н. сложились напряженные отношения. Проверка спорного участка проведена истцом в зимний период 2020г., т.е. тогда, когда определить осуществление арендатором деятельности по ведению ЛПХ фактически не представляется возможным, участок находился под снегом.

Претензия УМИГиЗО от 06.05.2020г. и требование о расторжении договора аренды направлены в адрес Коваленко 08.05.2020г., получены им 12.05.2020г., а 13.05.2020г., т.е. не давая возможности Коваленко дать свои пояснения, УМИГиЗО сразу обращается с иском в суд. Требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной, только после получения отказа другой стороной на предложенные изменения.

В настоящее время Коваленко Ю.Н. произведен вынос границ земельного участка, эти границы закреплены межевыми знаками. На участке расположены только те объекты, которые используются Коваленко Ю.Н. для ведения ЛПХ. С учетом изложенного, оснований для расторжения договора аренды и освобождения земельного участка, в т.ч. путем демонтажа имеющейся постройки- гаража, не имеется.

Представитель ответчика Администрации Слободского сельского поселения в судебное заседание не явился. В отзыве на иски данный ответчик указал следующее. Полагал исковые требования УМИГиЗО обоснованными, встречные исковые требования Коваленко Ю.Н. не подлежащими удовлетворению. Указал, что 14 августа 2015 г. между Коваленко Ю.Н. и Администрацией Слободского сельского поселения был заключен договор аренды №2423 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в соответствии с которым Коваленко Ю.Н. на праве аренды передавался земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> с ка­дастровым номером №.

В соответствии с п. 6.1. договора срок аренды земельного участка установлен на двадцать пять лет: с 09.03.2007 г. по 08.03.2032 г. В соот­ветствии с п. 6.2. Договор вступает в силу с 09.03.2007г. К договору приложен Акт приема-передачи земельного участка от 14.08.2015г., в котором указано, что земельной участок передан арендатору фактически с 09.03.2007г., на момент передачи земельного участка на нем зданий, сооружений, строений нет. Данный Акт подписан обеими сторонами без возражений. Осуществлялся ли фактический осмотр земельного участка в августе 2015г., Администрации Слободского сельского поселения неизвестно, ввиду того, что оформлением договора и Акта по её обращению занималась Межмуниципальная автономная некоммерческая организация «ЦЗО», которая в настоящее время ликвидирована. Договор аренды от 2007г. не был зарегистрирован в Росреестре, поэтому является недействительным. Заключая в 2015г. договор аренды, Администрация Слободского сельского поселения, в рамках своих полномочий, фактически приводила в соответствие с законом основания владения и пользования Коваленко Ю.Н. земельным участком. Данный договор подписан ответчиком, зарегистрирован им в Управлении Росреестра, в связи с чем оснований для удовлетворения требований Коваленко Ю.Н. о признании за ним права аренды спорного земельного участка на основании договора от 2007г. не имеется.

Третьи лица Управление Росреестра по Ярославской области и МО по Угличскому и Мышкинским районам Управления Росреестра по ЯО в судебное заседание не явились, возражений по искам не представили, ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей, в материалы дела представили сведения из ЕГРН относительно спорного земельного участка.

Представитель третьего лица ООО «АН Гео Сервис» Корноухов А.Н. в суде пояснил, что по обращению Коваленко Ю.Н. 26.05.2020г. он осуществлял вынос границ спорного земельного участка на местности, обозначил их колышками, а также выполнил технический план расположенного на данном участке капитального строения- гаража. К акту выноса границ кадастровым инженером приобщены материалы аэрофотосъемки от 2009г., выполненные землеустроительной организацией- НП Аэрогеодезическое предприятие «Меридиан», которые имеются в Управлении Росреестра. При сравнении планов населенного пункта – <адрес> от 1996г., 2006г. и аэрофотосъемки от 2009г. видно, что по состоянию на 1996г. и 2006г. на спорном земельном участке не имеется построек, а в 2009г. хозпостройка ( гараж без крыши) уже возведена. Техническим планом данного объекта подтверждено, что гараж выполнен на 90%, он размещен на фундаменте, выполнены кирпичные стены, крыша, не достроена лишь пристройка к нему.

Заслушав стороны, их представителей, представителя третьего лица, свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

УМИГиЗО заявлено о пропуске Коваленко Ю.Н. срока исковой давности по требованиям о признании договора аренды от 14.08.2015г. недействительным. В соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п.3 ст. 166 ГК РФ) составляет три года (п 1). Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год (п.2). Однако, Коваленко Ю.Н. до мая 2020г. не было известно о нарушении его права, так как до этого срока со стороны арендодателя претензий по использованию им спорного земельного участка не заявлялось. Поэтому указанный процессуальный срок Коваленко Ю.Н. не пропущен.

Вместе с тем, с доводами Коваленко Ю.Н. о том, что правоотношения по пользованию спорным земельным участком между ним и истцом подлежат регулированию на основании договора аренды, заключенного 09.03.2007г., суд не соглашается.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) иму­щество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

14 августа 2015 г. между Коваленко Ю.Н. и Администрацией Слободского сельского поселения заключен договор №2423 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в соответствии с которым Коваленко Ю.Н. на праве аренды передавался земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> с ка­дастровым номером №.

На основании ч. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, опреде­ленный договором. В соответствии с п. 6.1. договора срок аренды земельного участка устанавливается на двадцать пять лет: с 09.03.2007 года по 08.03.2032 года.

В соответствии с ч. 2 ст. 611 ГК РФ имущество сдается в аренду вместе со все­ми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим пас­портом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

На основании п. 1.2. договора передача земельного участка производится по акту приема-передачи, который подписывается сторонами не позднее 15 дней с момента подписания данного договора и является его неотъемле­мой частью.

К договору приложен Акт приема-передачи земельного участка от 14.08.2015 г., в котором установлено, что земельной участок передан Арендатору фактически с 09.03.2007 года. Акт подписан сторонами без замечаний.

На основании ч. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Аналогичная норма имеется в п.2.4.10. договора.

В соответствии с ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижи­мое имущество и сделки с ним, в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной вла­сти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Довод Коваленко Ю.Н. о том, что государствен­ная регистрация - формальное условие обеспечения государственной, в том числе су­дебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом кото­рых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны гос­ударства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов, является несостоятельным, т.к. государственная регистрация договора аренды недви­жимого имущества установлена в силу прямого указания закона. Несоблюдение данного условия является основанием признания такого договора незаключенным, с применением соответствующих последствий признания сделки недействительной. В соответствии с ч. 1 ст. 431.1 ГК РФ положения настоящего Кодекса о недействительности сделок (параграф 2 главы 9) применяются к договорам, если иное не установлено правилами об отдельных видах договоров и настоящей статьей.

Т.о., договор аренды земельного участка, госу­дарственная собственность на который не разграничена от 14.08.2015г. № 2423, является заключенным в соответствии с требованиями действующего законодатель­ства Российской Федерации, оснований для признания его недействительным и исключении из ЕГРН сведений о регистрации права аренды спорного участка за Коваленко Ю.Н. на основании указанного договора, запись от 19.05.2017г. №, не имеется.

Требование Коваленко Ю.Н. о признании действующим договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 09.03.2007 г. № 2324 не подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Исходя из буквального толкования п.3 ст. 433 ГК РФ (в редакции 2007 г.) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, исходя из положений действующего в 2007 г. законодательства, договор аренды земельного участка, который не прошел государственную регистрацию считается не заключенным и не порождает никаких правовых последствий для сторон и третьих лиц.

Ст. 433 ГК РФ в действующей редакции также установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, для третьих лиц считается заключенным с момента такой регистрации.

В договоре аренды от 09.03.2007 г. арендодателем является Администрация Угличского муниципального района, а по договору аренды от 14.08.2015 г. арендодателем является Администрация Слободского сельского поселения УМР, как уполномоченный орган. В данном случае Администрация Слободского сельского поселения является третьим лицом для сторон договора от 2007 г., следовательно, для неё, как третьего лица, договор аренды не прошедший государственную регистрацию считается не заключенным.

Довод ответчика Коваленко Ю.Н. о том, что он один, без участия другой стороны договора, не мог осуществить регистрацию права аренды, является несостоятельным.

Ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в редакции от 2007 г., устанавливала возможность обратиться с заявлением о государственной регистрации договора аренды одной из сторон договора. Пунктами 2.2 и 4.4.5 договора аренды от 09.03.2007 г. также обязанность по государственной регистрации договора была возложена на арендатора, который данную обязанность не выполнил.

Разрешая исковые требования УМИГиЗО Администрации УМР к Коваленко Ю.Н. о расторжении договора аренды от 14.08.2015г. №2423, освобождении земельного участка и передаче его арендодателю, суд учитывает следующее.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (п.1 ч.1 ст. 619 ГК РФ). Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч.3 ст. 619 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 4.3.4. договора от 14.08.2015г. договор аренды подлежит досрочному расторжению в случае систематического (два и более раз) невыполнения Арендатором предписаний Арендодателя по соблюдению условий подпунктов 2.4.1-2.4.4, 2.4.7 Договора.

Требование УМИГиЗО Администрации УМР о досрочном расторжении вышеуказанного договора аренды мотивировано тем, что арендатор Коваленко Ю.Н. не выполнил в разумный срок законные требования арендодателя от 13.02.2020г., от 25.03.2020г. о благоустройстве земельного участка (п.2.4.7 Договора) и согласовании возведения объекта незавершенного строительством (п.2.4.2 Договора), земельный участок не используется по целевому назначению- для ведения ЛПХ, на нем незаконно возведен гараж, без соответствующего согласования с арендодателем.

Указанные доводы истца УМИГиЗО Администрации УМР суд полагает не нашедшими свое подтверждение в ходе рассмотрения дела.

Спорный земельный участок передан Коваленко Ю.Н. в фактическое пользование в 2007г. для ведения ЛПХ, что сторонами не оспаривалось и отражено в т.ч. и в договоре аренды от 14.08.2015г. и в Акте приема-передачи от этой же даты.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 07.07.2013 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» личное подсобное хозяйство - форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 07.07.2013 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

В соответствии с ч.2 ст.4, ст.6 ФЗ от 07.07.2003г. №112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» на приусадебном земельном участке допускается размещение жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Аналогичные требования содержатся в Классификаторе видов разрешенного использования земельных участков, утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014г. №540. Данным Классификатором установлено, что на земельном участке для ведения ЛПХ допускается – размещение жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1, производство сельскохозяйственной продукции, размещение гаража и иных вспомогательных сооружений, содержание сельскохозяйственных животных.

Т.о., при таком виде разрешенного использования земельного участка, как ЛПХ, на нем допускается размещение не любого здания, сооружения, а только тех, которые поименованы вышеуказанными нормативно-правовыми актами.

Возведение перечисленных объектов на приусадебных земельных участках осуществляется без получения разрешения на строительство с 04.08.2018г. ( п.1.1 ч.17 ст.51 ГрК РФ, ст.17 Закона от 03.08.2018г. №340-ФЗ). При этом до начала строительства необходимо в установленном порядке направить уведомление о планируемом строительстве жилого дома в орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный на выдачу разрешения на строительство ( ч.1,3 ст.51.1 ГрК РФ).

Для строительства вспомогательных зданий и сооружений получать разрешение на строительство и направлять уведомление в уполномоченный орган не требуется ( п.3 ч.17 ст.51 ГрК РФ). Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на такие объекты осуществляется на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости. Технический план в данном случае составляется на основании предусмотренной ч.11 ст.24 ФЗ №218-ФЗ декларации об объекте недвижимости, составленной и заверенной правообладателем земельного участка. К недвижимым вещам, согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ, относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Суд полагает установленным, что строительство гаража на спорном земельном участке было осуществлено Коваленко Ю.Н. в период 2008-2009гг. Данное обстоятельство подтверждено его пояснениями в судебном заседании, показаниями свидетелей ФИО14, ФИО15, ФИО16. Ответчиком в материалы дела представлен Акт выноса границ спорного земельного участка от 26.05.2020г., выполненный кадастровым инженером ООО «АН Гео Сервис» Корноуховым, к которому приложен материал аэрофотосъемки от 2009г., выполненный землеустроительной организацией- НП Аэрогеодезическое предприятие «Меридиан». При сравнении планов населенного пункта – <адрес> от 1996г., 2006г. и аэрофотосъемки от 2009г. видно, что по состоянию на 1996г. и 2006г. на спорном земельном участке не имеется построек, а в 2009г. хозпостройка ( гараж без крыши) уже возведена. Техническим планом данного объекта подтверждено, что гараж выполнен на 90%, он размещен на фундаменте, выполнены кирпичные стены, крыша, не достроена лишь пристройка к нему. Данные обстоятельства истцом УМИГиЗО Администрации УМР в ходе рассмотрения дела не опровергнуты. Суд отмечает, что за период с 2007г. до февраля 2020г., т.е. на протяжении длительного времени проверки состояния спорного земельного участка уполномоченными контролирующими органами не проводились. Размещение данного объекта не противоречит целевому назначению спорного земельного участка и может быть в настоящее время узаконено арендатором, при условии соблюдения им вышеуказанных норм.

Также суд отмечает, что в Акте приема-передачи спорного земельного участка от 14.08.2015г. указано, что участок фактически передан арендатору 09.03.2007г., при этом в графе «наличие зданий, сооружений, строений» имеется указание- «нет». Данное обстоятельство как раз подтверждает, что на момент передачи участка Коваленко Ю.Н. в 2007г. строений на нем не имелось, а не то, что на момент составления данного Акта в 2015г. участок был также свободен от застройки. Представитель истца УМИГиЗО Администрации УМР в суде подтвердил, что доказательств осмотра спорного участка перед оформлением данного акта от 14.08.2015г. не имеется. Т.о, с учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что арендатором Коваленко Ю.Н. не было нарушено условие договора аренды от 14.08.2015г. о запрете возведения построек на арендуемом участке без согласования с арендодателем, поскольку постройка ( гараж) уже была возведена на тот момент. Освобождение спорного участка от данной постройки возможно только при расторжении договора аренды. Вместе с тем, данные требования УМИГиЗО Администрации УМР суд полагает не подлежащими удовлетворению.

Как уже отмечалось выше, за период с 2007г. по февраль 2020г. уполномоченными контролирующими органами проверка состояния переданного земельного участка не осуществлялась. Т.о., доказательств того, что в указанный период времени Коваленко Ю.Н. не использовал спорный участок по целевому назначению, не имеется. Из пояснений Коваленко Ю.Н. следует, что ранее он использовал данный участок для выращивания картофеля, затем перестал, и стал использовать для сенокошения.

Истцом в материалы дела представлены Акты осмотра земельного участка от 12.02.2020г., 04.03.2020г., 14.04.2020г. и требования от 13.02 и 25.03.2020г., направленные в адрес Коваленко Ю.Н. о приведении земельного участка в надлежащее состояние. Вместе с тем, суд полагает, что данные документы не могут являться доказательствами использования Коваленко Ю.Н. земельного участка не по целевому назначению. Само по себе размещение на земельном участке, предназначенном для ведения ЛПХ техники ( автомашин, станка для колки дров, гусеничного трактора), не противоречит такому целевому назначению и не свидетельствует о том, что оно не соблюдается арендатором. Проверки были проведены в зимний период и ранней весной, т.е. тогда, когда ведение ЛПХ, в силу сезонности, в принципе невозможно, участок находился под снегом. Выполнить в указанный период требования УМИГиЗО от 13 февраля и 25.03.2020г. у Коваленко Ю.Н. не имелось возможности, ввиду указанных обстоятельств.

Установлено, что в <адрес> у Коваленко Ю.Н. имеется несколько земельных участков, как на праве собственности, так и на праве аренды, что подтверждено документально. На одном из участков у него имеется жилой дом, он ведет подсобное хозяйство, в т.ч. занимается разведением кроликов. Спорный участок используется Коваленко Ю.Н. для заготовки кормов (сенокошения), что подтверждено в суде свидетельскими показаниями и не опровергнуто истцом.

Металлическая цистерна используется им для сбора воды и полива и в противопожарных целях, пиломатериал - для строительства пристройки к гаражу, устройство для колки дров требуется для обеспечения жилого дома дровами, гараж используется для хранения сельхозинвентаря.

Установлено, что Государственным земельным надзором Управления Росреестра по Ярославской области в адрес Коваленко Ю.Н. 26.02.2020г. внесено предписание об устранении выявленных нарушений, при этом установлен срок- до 30.06.2020г. В указанный срок требования предписания Коваленко Ю.Н. исполнены, участок расчищен от мусора, старой техники, что подтверждено в ходе рассмотрения дела Актом проверки от 28.07.2020г., в котором отражено, что предписание от 26.02.2020г. исполнено Коваленко Ю.Н. в полном объеме, в т.ч. границы участка вынесены на местность, участок обкошен по всему периметру.

Суд отмечает, что требование о расторжении договора аренды и освобождении участка направлено в адрес Коваленко Ю.Н. УМИГиЗО 08.05.2020г., получено им 12.05.2020г., с исковым заявлением УМИГиЗО обратилось в суд в этот же день- 12.05.2020г., т.е. не предоставив арендатору времени для ответа на требование и не выдержав срок, установленный государственным земельным надзором ( до 30.06.2020г.).

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения исковых требований УМИГиЗО Администрации УМР не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований УМИГиЗО Администрации Угличского муниципального района к Коваленко Юрию Николаевичу о расторжении договора от 14.08.2015г. №2423 аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., освобождении данного земельного участка от расположенных на нем объектов движимого имущества, демонтаже объекта недвижимого имущества- незавершенного строительством гаража, передаче земельного участка арендодателю в первоначальном состоянии отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований Коваленко Юрия Николаевича к УМИГиЗО Администрации Угличского муниципального района, Администрации Слободского сельского поселения УМР о признании его права аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. на основании договора от 09.03.2007г., признании недействительным договора аренды от 14.08.2015г. и исключении записи из сведений в ЕГРН о праве аренды земельного участка от 19.05.2017г. отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд через Угличский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: О.В. Долгощинова