Решение от 29.01.2021 по делу № 3а-24/2021 от 11.11.2020

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

                                            Дело № 3а-24/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

             29 января 2021 года                                                 г. Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи                 Шубина Д.В.

при секретаре                          Лемех М.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Торговый центр «Ореон», ООО «Торговый центр «Велес», ООО «Центр торговли и развития» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

      ООО «Торговый центр «Ореон», ООО «Торговый центр «Велес», ООО «Центр торговли и развития» 11 ноября 2020 года обратились в суд с административным исковым заявлением, указав, что являются арендаторами земельного участка № площадью № кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование – под проезд совместного использования. В соответствии с Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года №788 утверждены результаты очередной государственной кадастровой оценки, в том числе данного земельного участка, по состоянию на 1 января 2019 года его кадастровая стоимость определена в размере 26015208,75 рублей. Полагая, что кадастровая стоимость указанного земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, административные истцы назначили проведение оценки его рыночной стоимости. Согласно отчету об оценке №242-08/20 от 24 августа 2020 года, изготовленному ООО «Декорум», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на 1 января 2019 года составляет 1 рубль. Значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости ведёт к нарушению прав общества как плательщика арендной платы, которая исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 1 рубль по состоянию на 1 января 2019 года.

Представитель административного истца ООО «Центр торговли и развития» заявленные требования поддержал по изложенным в исковом заявлении обстоятельствам, просил установить кадастровую стоимость земельного участка № в сумме 7604502 рубля – согласно заключению судебной экспертизы.

    Представитель ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» Джанунц С.В., представитель администрации ГО «Город Калининград» Жамова А.Б. не возражали против установления кадастровой стоимости № в размере его рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы.

В судебное заседание не явились представители административных истцов ООО «Торговый центр «Ореон», ООО «Торговый центр «Велес», административных ответчиков Правительства Калининградской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, заинтересованных лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Калининградской области, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявили.

С учётом положений части 4 статьи 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца, представителей заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что ООО «Торговый центр «Ореон», ООО «Торговый центр «Велес», ООО «Центр торговли и развития» являются соарендаторами земельного участка с № площадью № кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование – под проезд совместного использования, на основании договора №565/2016-А аренды земельного участка от 9 декабря 2016 года. Данный земельный участок предоставлен в аренду для проезда к земельным участкам каждого из арендаторов.

Согласно разделу 3 договора, размер арендной платы за пользование земельным участком № определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

На основании Постановления Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № утвержден результат государственной кадастровой оценки в отношении земельного участка №     по состоянию на 1 января 2019 г. – 26015208,75 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта.

     В соответствии с п. 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. В силу п. 3 этой же статьи в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Согласно ч. 1 ст. 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

     ООО «Торговый центр «Ореон», ООО «Торговый центр «Велес», ООО «Центр торговли и развития» представлен отчет об оценке №242-08/20 от 24 августа 2020 года, изготовленный ООО «Декорум», согласно которому рыночная стоимость земельного участка № с кадастровым номером     на 1 января 2019 года составляет 1 рубль.

    В рамках данного административного дела была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза. Согласно заключению эксперта ФИО8 (ООО «Партнер-Контракт») №01-ЭЗ-01/2021 от 19 января 2021 года, рыночная стоимость земельного участка № по состоянию на 1 января 2019 года составляет 7604502 рубля.

Оценивая представленный административными истцами отчет об оценке и заключение эксперта, суд приходит к следующему.

Как следует из отчета об оценке №242-08/20, оценщик исходил из того, что земельный участок для прохода (проезда) к земельным участкам, предназначенным для застройки, как правило, не является самостоятельным объектом купли-продажи, а его стоимость входит в стоимость земельных участков (массивов), предназначенных для строительства объектов недвижимого имущества.

     Оценщиком избран доходный подход при том, что в отношении оцениваемого объекта не имеется данных о том, что он генерирует или способен генерировать потоки доходов, что является обязательным условием для его применения (п.п. «а» п. 23 ФСО №7, утв. Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611). Согласно п.п. «б» п. 23, в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям. Метод предполагаемого использования применяется также только в отношении земельных участков, способных приносить доход, и основан на расчете доходов и расходов от использования земельного участка. Из отчета же следует, что такие расчеты оценщиком не выполнялись.

    При таких обстоятельствах отчет об оценке №242-08/20 от 24 августа 2020 года не может быть признанным обоснованным, допустимым, корректно и объективно устанавливающим рыночную цену земельного участка, как составленный с существенными нарушениями методологии оценки.

Заключение эксперта №01-ЭЗ-01/2021 от 19 января 2021 года в целом соответствует предъявляемым требованиям. В его вводной части содержатся необходимые сведения о квалификации эксперта, его профессиональной подготовке, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Выбор сравнительного подхода к оценке и метода сравнения продаж аргументированы. Объекты-аналоги расположены в г. Калининграде, все они представляют собой земельные участки, имеющие схожее назначение. Применены корректировки на местоположение, использование. Участвующие в деле лица не возражают относительно результатов экспертизы.

    В этой связи суд полагает необходимым принять заключение судебной экспертизы и положить его в основу решения.

С учётом изложенного по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №    составляет 7604502 рублей.

Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости влечёт нарушение прав административных истцов как арендаторов, которые могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости этого земельного участка, равной рыночной.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░ ░░░░░ «░░░░░», ░░░ «░░░░░░░░ ░░░░░ «░░░░░», ░░░ «░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░» ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░░░░░░░ № ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░ ░░░░ 1 ░░░░░░ 2019 ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ 7604502 (░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░) ░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░ ░░░░░ «░░░░░», ░░░ «░░░░░░░░ ░░░░░ «░░░░░», ░░░ «░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░» ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ – 11 ░░░░░░ 2020 ░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 4 ░░░░░░░ 2021 ░░░░.

░░░░░                            ░.░. ░░░░░