Решение по делу № 2-411/2015 (2-10548/2014;) от 26.11.2014

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 июня 2015 года г.Ставрополь

Промышленный районный суд в составе:

председательствующего судьи Мальцевой Е.Н..

при секретаре Сизовой А.В.

с участием представителя ТСЖ « Е.» Поляковой Т.Б., представителя ТСЖ « Е.» адвоката Антоновой О.Г.,

ответчиков Соколова А.Н., Булахова Р.В., Багирова Р.М., представителя ответчика ООО « СБК» Жукова Л.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Промышленного районного суда <адрес> гражданское дело по иску ТСЖ «Е.», Криворучко А. А., Таран Е. М. к Соколову А. Н., Багирову Р. М., Булахову Р. В., ООО «СБК», третье лицо управление Росреестра по <адрес>, о признании недействительными ничтожных сделок в отношении нежилых помещений подвального этажа с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенных в многоквартирном жилом доме по <адрес> в <адрес>, признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ответчиков на указанные помещения и признании их общим имуществом многоквартирного жилого дома по <адрес> в <адрес>,

У С Т А Н О В И Л :

ТСЖ «Е.», Криворучко А.А., Таран Е.М. обратились в суд с иском, предмет которого неоднократно уточняли в порядке ст.39 Гражданского кодекса РФ, к Соколову А.Н., Багирову Р.М., Булахову Р.В., ООО «<данные изъяты>», и просили признать недействительной ничтожную сделку договор инвестиционной деятельности по строительству № 1-п от дата, заключенный ООО «СБК» и Соколовым А.Н. в отношении нежилых помещений подвального этажа с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенных в многоквартирном жилом доме по <адрес> в <адрес> (на поэтажном плане под/лит. А №№ №, 89); признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ООО «<данные изъяты>» на нежилые помещения кадастровый номер № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенные в многоквартирном жилом доме по <адрес> в <адрес>, запись регистрации № от дата; признать отсутствующим зарегистрированное право собственности Соколова А.Н. на нежилые помещения кадастровый номер № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенные в многоквартирном жилом доме по <адрес> в <адрес>, номер регистрации № от дата; признать недействительной ничтожную сделку договор купли-продажи недвижимости от дата, заключенный ООО «<данные изъяты>» и Соколовым А.Н. в отношении нежилых помещений подвального этажа с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенных в многоквартирном жилом доме по <адрес> в <адрес> (на поэтажном плане под/лит. А №№ №), номер регистрации № от дата; признать недействительной ничтожную сделку договор купли-продажи от дата, заключенный Соколовым А.Н. и Багировым Р.М., Булаховым Р.В. в отношении нежилых помещений кадастровый номер № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенных в многоквартирном жилом доме по <адрес> в <адрес>, номер регистрации № от дата; признать спорные нежилые помещения общим имуществом многоквартирного жилого дома по <адрес> в <адрес>; взыскать с ответчиков в пользу ТСЖ «Е.» <данные изъяты> рублей судебных расходов.

В обоснование своих требований истцы указали, что многоквартирный жилой дом по <адрес> в <адрес> был возведен застройщиком ООО «<данные изъяты>», введен в эксплуатацию дата, имеет 11 этажей, общую полезную площадь <данные изъяты> кв.м, в том числе подвал 688 кв.м. В соответствии со ст.135 Жилищного кодекса РФ для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме по адресу <адрес> было создано ТСЖ «Е.», которое в силу п.8 ст.138 Жилищного кодекса РФ обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. В этом доме истцу Криворучко А.А. принадлежит <адрес> на основании договора купли-продажи от дата, истцу Таран Е.М. - <адрес> на основании договора купли-продажи от дата. дата за застройщиком ООО «<данные изъяты>» произведена государственная регистрация права собственности на помещения подвального этажа этого дома с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. дата за Соколовым А.Н. произведена государственная регистрация права собственности на помещения подвального этажа этого дома с кадастровым номером № (на поэтажном плане под/лит. А №№ №) площадью <данные изъяты> кв.м, номер регистрации №, на основании договора инвестиционной деятельности по строительству № 1-п от дата. дата ООО «<данные изъяты>» заключило с Соколовым А.Н. договор купли-продажи помещений подвального этажа площадью <данные изъяты> кв.м. дата Соколов А.Н. заключил договор купли-продажи с Булаховым Р.В. и Багировым Р.М., по которому продал им в общую долевую собственность по 1/2 доле каждому нежилые помещения подвального этажа площадью <данные изъяты> кв.м. В пределах зарегистрированных за ответчиками нежилых помещений расположены инженерные системы и коммуникации: разводка холодного водоснабжения, ливневая канализация, фекальная канализация, электрическая разводка, шахта лифта - предназначенные для обслуживания нужд собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома. Согласно данным технической документации все эти помещения входят в состав общего имущества многоквартирного дома, помещения ответчиков Багирова Р.М. и Булахова Р.В. №№ № являются подсобными, помещения ответчика Соколова А.Н. №№ № являются подвалом, №№ – электрощитовые. Через помещения №№ № проходит общедомовая фекальная канализация. В помещении № установлен общедомовой шкаф слабых токов (связь), под потолком проходят электрокабели и расположен разводящий трубопровод холодного водоснабжения с врезками стояков и отключающими кранами. Из помещения № через помещения № и № проходит труба ливневой канализации. В помещении № находится шахта лифта. Через помещение № проходит труба фекальной канализации. Через помещения № проходят водопровод и фекальная канализация. Из щитовой № через помещения № и № проходят электрические кабели. В эти помещения должен быть обеспечен постоянный доступ обслуживающего персонала ТСЖ для проведения технических осмотров и аварийных служб с целью устранения неисправностей (засоров). Такой доступ ответчики не обеспечивают, что приводит к негативным последствиям для всего многоквартирного дома. Зимой 2013 года произошел забой канализации, для устранения которого была вызвана аварийная служба. В течение длительного времени работники аварийной службы не могли ликвидировать аварию, так как у них отсутствовал доступ в подвальные помещения, принадлежавшие ответчикам. В результате фекальные воды затопили первый этаж многоквартирного дома. Ответчик Соколов А.Н. самостоятельно оборудовал подвальные помещения отдельным канализационным выпуском, не связанным с общей канализационной системой, вывел его в колодец уличной сети и установил на нем обратный клапан (помещение № № За состоянием своей канализационной сети ответчики не следят, что приводит к заливам подвала, причиняющим ущерб имуществу многоквартирного дома. Такой залив случился в октябре 2014 года, когда аварийная служба МУП «Водоканал» в течение длительного времени не могла устранить засор канализационных уличных сетей. Вследствие неисправности обратного клапана, установленного на канализационном выпуске в помещении № №, фекальные воды залили подвал многоквартирного дома. ТСЖ «Е.» было вынуждено своими силами и средствами откачать фекальные воды из подвальных помещений, в том числе из помещений ответчиков. Полагали, что нежилые помещения площадью <данные изъяты> кв.м и площадью <данные изъяты> кв.м являются общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, регистрация права собственности на указанные помещения за ответчиками могла происходить только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, однако, они не давали своего согласия на передачу в собственность ответчика Соколова А.Н. указанных нежилых помещений, поэтому регистрация за ним права собственности на эти помещения произведена в нарушение требований закона. Регистрация права ответчика ООО «<данные изъяты>» на спорные помещения приостанавливалась дата, так как у регистратора имелись основания считать эти помещения общим имуществом в многоквартирном доме. Считают, что ответчик ООО «<данные изъяты>» при определении назначений помещений подвального этажа действовал недобросовестно, проигнорировал требования ст.ст.246, 290 Гражданского кодекса РФ, ст.ст.36, 37 Жилищного кодекса РФ, допустил злоупотребление правом, что прямо запрещено ст.10 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем просили признать отсутствующим право собственности ООО «<данные изъяты>» на нежилые помещения площадью <данные изъяты> кв.м и площадью <данные изъяты> кв.м и недействительными по основаниям ничтожности как не соответствующие требованиям закона и нарушающие имущественные права собственников помещений многоквартирного договоры по отчуждению спорного имущества, заключенные между ООО «<данные изъяты> и Соколовым А.Н. и Соколовым А.Н. и Багировым Р.М. и Булаховым Р.В. Просили применить последствия недействительности ничтожных сделок в виде признания спорных помещений общим имуществом многоквартирного жилого дома. Также просили взыскать в пользу ТСЖ «Е.» <данные изъяты> рублей госпошлины и <данные изъяты> рублей на оплату труда представителя.

Ответчик Багиров Р.М. и представитель ответчиков Соколова А.Н. и Булахова Р.В. – Сергеев С.А. - представили письменные возражения на исковое заявление, в которых указали, что согласно ответа ГУП СК «Ставкрайимущество» от дата № по данным архива помещения подвального этажа многоквартирного жилого дома по <адрес> в <адрес> не отнесены к помещениям общего пользования; назначение помещений определяется застройщиком согласно проекту. Согласно разрешению на строительство № от дата оно выдано на строительство многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями, застройщиком предусматривались помещения повального этажа, которые отдельно сформированы для самостоятельного использования, в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовали в качестве общего имущества. Право собственности ответчиков на спорный объект зарегистрировано и реализовано в установленном законом порядке. Наличие инженерных систем и коммуникаций в подвале или его соответствующей части само по себе не дает оснований считать эти объекты общей долевой собственностью домовладельцев. Из смысла п.1 ст.290 Гражданского кодекса РФ, ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ, Определения Конституционного Суда РФ от 19 мая 2009 года № 489-О-О общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме могут быть только те помещения, которые не являются чьей-либо собственностью и по своему функциональному назначению не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное значение и предназначены исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме. Спорные помещения принадлежали ответчику ООО «СБК» на праве собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от дата, зарегистрированного дата, то есть, до того, как истцы стали собственниками помещений в указанном доме. Принадлежащие ответчикам помещения автономно используются по определенному их собственниками назначению и не обслуживают помещения, принадлежащие истцам. Наличие в принадлежащих ответчикам помещениях общих коммуникаций дома не свидетельствует о том, что данные помещения являются общей собственностью собственников помещений многоквартирного дома. Этот критерий не является значимым при определении принадлежности к общему имуществу. Части коммуникаций в виде общих стояков, систем отопления и водоснабжения имеются в других жилых и нежилых помещениях дома, в том числе, принадлежащих истцам. По этим основаниям просили в иске отказать в полном объеме.

В судебном заседании представители истца ТСЖ «Е.» по доверенности Полякова Т.Б. и адвокат Антонова О.Г. по ордеру поддержали заявленные исковые требования в полном объеме и дополнительно пояснили, что по вопрос обращения ТСЖ «Е.» в интересах собственников помещений многоквартирного жилого дома с настоящим иском в суд был рассмотрен на общем собрании собственников, решением которого ТСЖ «Е.» поручено обратиться в суд с настоящим иском. Спорные помещения никогда не использовались ответчиками, по проектной документации они являются техническими, подсобными. В состав общего имущества многоквартирного дома входят инженерные коммуникации, в обязательном порядке – разводящие сети по подвальным помещениям. Это электрощитовая, насосная, там расположены разводящие коммуникации с отключающими кранами на каждые 11 квартир и канализационные выписки через стену здания, уличный выпуск в колодец. До внешней стены колодца сети обслуживает «Водоканал». Залив подвального этажа произошло по вине ответчиков, так как у них есть второй канализационный выпуск в нижней точке (раковина, унитаз). Забоя по вине ТСЖ не было, о чем имеется соответствующий акт. Ответчики не приняли мер по откачке воды, ТСЖ откачало воду самостоятельно за свой счет. У работников ТСЖ нет допуска к общим сетям, так как они находятся в спорных помещениях. Просили иск удовлетворить.

Истцы Криворучко А.А., Таран Е.М. в судебное заседание не явились, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие, в связи с чем дело рассмотрено в отсутствие неявившихся истцов Криворучко А.А., Таран Е.М. в порядке ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Ответчики Соколов А.Н., Багиров Р.М., Булахов Р.В., представитель ответчика ООО «<данные изъяты>» директор Жуков Л.М. в судебном заседании иск не признали.

В судебном заседании ответчик Соколов А.Н. пояснил суду, что строительство дома по <адрес> в <адрес> было начато до вступления в силу закона о долевом участии в строительстве № №, поэтому им был заключен с застройщиком ООО «<данные изъяты>» инвестиционный договор на строительство спорных жилых помещений площадью <данные изъяты> кв.м, государственная регистрация которого не требовалась, поэтому он не может быть признан ничтожным. ООО «<данные изъяты>» являлось собственником объекта незавершенного строительства, который оно купило у ЗАО «Ставропольское» по договору от дата. ТСЖ «Е.» было создано при его участии для управления многоквартирным домом. Коммуникации проходят в любом здании и сооружении. Управляющая компания должна постоянно проверять работу сетей, чего она не делает. В спорном помещении в период строительства находилась прорабская. В нем все выполнено согласно проекту. Уровень помещения ниже горизонта, поэтому в нем стоит обратный клапан. Сейчас в его помещении все отключено, людей нет. Оно также пострадало от залива. Кроме того, там была взломана дверь и пробита заглушка, чтобы сбросить воду со стояка в подвал. Просил в иске отказать в полном объеме.

Ответчик Багиров Р.М. в судебном заседании иск не признал, пояснил суду, что истцы не являлись сторонами оспариваемых ими сделок, этими сделками не были нарушены права истцов. При регистрации сделок вопросов не было. Залив принадлежащего ему объекта недвижимости произошел в результате незаконных действий ТСЖ «Е.», которое обратилось в суд с настоящим иском, чтобы не возмещать ему причиненный заливом ущерб. Считает ТСЖ ненадлежащим истцом, так как законом и уставом ТСЖ не предоставлено право на обращение в суд. Считает несостоятельным довод истцов о наличии в спорных помещениях инженерного оборудования. Наличие коммуникаций в спорных помещениях не оспаривал, указал, что коммуникации проходят по всему дому, но это не свидетельствует об общей собственности, спорные помещения сформированы самостоятельно не для общего использования. Полагал, что право собственности ответчиков на спорные помещения возникло раньше, чем право собственности истцов на жилые помещения, поэтому не требовалось согласия истцов на отчуждение спорных помещений. Ему выставляется счет на содержание общего имущества дома без учета его помещения. Сейчас помещение никак не используется, состояние стяжка-штукатурка, он с сособственником собирает деньги на ремонт, вставил туда дверь, навесил замок. Полагает, что ТСЖ «Е.» испытывает неприязненные отношения к ответчику Соколову А.Н., которые переносит на него, Багирова Р.М. Считает, что ТСЖ избрало ненадлежащий способ защиты права, должен быть заявлен иск об устранении препятствий в пользовании. Просил в иске отказать в полном объеме.

В судебном заседании ответчик Булахов Р.В. исковые требования не признал, поддержал позицию ответчиков Соколова А.Н. и Багирова Р.М., пояснил дополнительно, что согласно общие помещения указаны в технической документации. Строительство спорных нежилых помещений планировалось изначально, в разрешительной документации есть указание на встроено-пристроенные помещения. Они были предназначены для реализации. Приобретая квартиры, истцы были с этим согласны. Спорные помещения могут быть использованы только одним лицом. Он купил помещение для использования под офис, у истцов нет права входа в это помещение. Просил в иске отказать.

Представитель ответчика ООО «<данные изъяты>» Жуков Л.М. в судебном заседании иск не признал, поддержал доводы других ответчиков, просил в иске отказать.

Представители ответчиков Сергеев С.А., Иванов С., представитель третьего лица управления Росреестра по Ставропольскому краю, будучи надлежаще извещенными о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Выслушав стороны, их представителей, исследовав материалы гражданского дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п.1 ст.290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии со ст.36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Статьей 37 Жилищного кодекса РФ установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме и отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 19 мая 2009 года № 489-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья «Невский 163» и «Комсомольский проспект-71» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации», к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.

Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержит.

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

Из материалов гражданского дела усматривается, что дата комитет градостроительства администрации г.Ставрополя выдал ответчику ООО «<данные изъяты>» разрешение № на строительство объекта капитального строительства многоэтажного дома со встроено-пристроенными помещениями, расположенного в <адрес>, сроком действия до дата. В разрешении указано, что оно выдано в дополнение к разрешению от дата № на основании договора от дата о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды земельного участка № от дата.

дата комитет градостроительства администрации <адрес> выдал ответчику ООО «<данные изъяты>» разрешение № на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями, расположенного в <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Как установлено в судебном заседании, управление многоквартирным домом осуществляет ТСЖ «Е.».

Согласно инвентарному делу ГУП СК «Ставкрайимущество» № на объекты капитального строительства, расположенные по <адрес> а в <адрес>, подлинник которого обозревался в судебном заседании, год постройки здания 2006, общая полезная площадь дома составляет <данные изъяты> кв.м, в том числе жилая <данные изъяты> кв.м. Площадь нежилых помещений составляет <данные изъяты> кв.м, в том числе торговая <данные изъяты> кв.м, административная – <данные изъяты> кв.м.

Согласно экспликации к поэтажному плану первого этажа литер «А» указанные нежилые помещения торгового и административного назначения, а также вспомогательные (подсобные) по отношению к ним, расположены на первом этаже и имеют номера на поэтажном плане №.

Из поэтажного плана подвала (этаж 0 литер «А») усматривается, что спорные помещения №№ № расположены в подвальном этаже. Согласно экспликации помещения №№ № являются подсобными, помещения №№ № являются подвалом, №№ – электрощитовые.

В материалах дел правоустанавливающих документов на спорные объекты недвижимости, копии которых поступили из управления Росреестра по Ставропольскому краю, имеются сведения о том, что дата государственная регистрация права ответчика ООО «<данные изъяты>» на помещения подвального этажа с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м приостанавливалась, поскольку у государственного регистратора имелись основания считать подвальные помещения общим имуществом в многоквартирном доме.

Для выяснения этого обстоятельства регистратором был направлен запрос в ГУП СК «Крайтехинвентаризация», которое дата дало ответ за № №, разъяснив, что в силу п.3.16 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной приказом Минземстроя РФ № от дата, отражение на планах инженерных коммуникаций, а также определение предназначения оборудования, расположенного в помещениях многоквартирного дома, не является обязанностью органов технической инвентаризации.

Несмотря на то, что в ходе приостановления регистрации не было выяснено, имеются ли в указанных помещениях общие коммуникации и оборудования и являются ли они общим имуществом дома, дата за ответчиком ООО «<данные изъяты>» произведена государственная регистрация права собственности на спорные помещения подвального этажа с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, запись регистрации №.

дата за ответчиком Соколовым А.Н. произведена государственная регистрация права собственности на помещения подвального этажа с кадастровым номером № (на поэтажном плане под/лит. А №№ №, №) площадью <данные изъяты> кв.м, номер регистрации №, на основании договора инвестиционной деятельности по строительству № 1-п от дата, также без выяснения назначения помещений и наличия в них общих коммуникаций и оборудования.

дата ООО «<данные изъяты>» заключило с Соколовым А.Н. договор купли-продажи помещений подвального этажа с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, номер регистрации № от дата (на поэтажном плане под/лит. А №№ №).

дата Соколов А.Н. заключил договор купли-продажи с Булаховым Р.В. и Багировым Р.М., по которому продал им в общую долевую собственность по 1/2 доле каждому нежилые помещения подвального этажа кадастровый номер № площадью <данные изъяты> кв.м, номер регистрации № от дата.

По утверждениям истцов в пределах зарегистрированных за ответчиками нежилых помещений расположены инженерные системы и коммуникации: разводка холодного водоснабжения, ливневая канализация, фекальная канализация, электрическая разводка, шахта лифта - предназначенные для обслуживания нужд собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома: через помещения №№ № проходит общедомовая фекальная канализация; в помещении № установлен общедомовой шкаф слабых токов (связь), под потолком проходят электрокабели и расположен разводящий трубопровод холодного водоснабжения с врезками стояков и отключающими кранами; из помещения № через помещения № и № проходит труба ливневой канализации; в помещении № находится шахта лифта; через помещение № проходит труба фекальной канализации; через помещения № проходят водопровод и фекальная канализация; из щитовой № через помещения № и № проходят электрические кабели.

Ответчики в судебном заседании признали наличие в спорных помещениях инженерного оборудования и коммуникаций, обслуживающих более одного помещения в данном доме, в связи с чем техническая экспертиза для установления этих обстоятельств не проводилась.

На запрос суда из ГУП СК «Ставкрайимущество» поступил ответ от дата № №, в котором указано, что инвентаризация законченного строительством многоквартирного дома по <адрес> в <адрес> произведена дата; согласно техническому паспорту на указанную дату местами общего пользования являются коридоры и лестничные клетки, расположенные на 2-11 этаже жилого дома, а также помещения технического этажа; помещения подвального этажа не отнесены к помещениям общего пользования; общая площадь помещений общего пользования составляет <данные изъяты> кв.м; назначение помещений определяется застройщиком согласно проекту.

В судебном заседании было установлено, что проектную документацию на объект многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями по <адрес> в <адрес> изготовило ООО «<данные изъяты>».

Согласно рабочему проекту заказ № №, лицензия № №, 2004 год, раздел «Архитектурно-строительные чертежи» в главе «Общие данные» указано: «В подвальном этаже жилого дома запроектировано помещение электрощитовой. Остальные помещения подвала предназначены для разводки систем коммуникаций».

Из заключения государственной экспертизы от дата№ на проект многоэтажного жилого дома со втроеннно- пристроенными помещениями по <адрес> в <адрес> следует, что на экспертизу была представлена проектная документация, изготовленная ООО «Нивелир». Заключение содержит рекомендации по доработке проекта, замечаний относительно проектирования подвального этажа не имеется.

Суд критически относится к утверждениям ответчиков о том, что имеется иное, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации, так как оно в материалы дела представлено не было.

Представленная ответчиком Багировым Р.М. справка ООО «<данные изъяты>» от дата о том, что подвальные помещения имеют самостоятельное назначение, не может быть принята судом, поскольку она противоречит данным проектной документации, инвентарного дела, указанный в ней номер заключения государственной экспертизы не соответствует номеру заключения, имеющегося в материалах дела.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что спорные помещения подвального этажа были запроектированы для использования под электрощитовую и для разводки систем коммуникаций для всего многоквартирного дома, иного самостоятельного назначения не имеют и были незаконно зарегистрированы за ответчиками ООО «<данные изъяты>» и Соколовым А.Н. на праве собственности как самостоятельные объекты недвижимости.

Суд не принимает доводы ответчиков о том, что права истцов не были нарушены отчуждением спорного имущества на том основании, что истцы приобрели принадлежащие им помещения многоквартирного дома после отчуждения спорных помещений застройщиком.

При этом суд исходит из того, что технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) прямо отнесены законом к общему имуществу многоквартирного жилого дома как предназначенные для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме, и поэтому они не являются самостоятельным объектом права и, согласно ст.135 Гражданского кодекса РФ, как принадлежность всегда следуют судьбе главной вещи.

Кроме того, согласно ст.38 Жилищного кодекса РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

Как разъяснено в п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" право общей долевой собственности на общее имущество в здании возникает при отчуждении единоличным собственником здания первого помещения в собственность стороннего лица.

Если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона РФ "О государственном кадастре недвижимости" принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре.

В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.

Из материалов инвентарного дела усматривается, что дата за гражданкой Гусевой В.И. было зарегистрировано право собственности на <адрес> на основании договора инвестиционной деятельности № от дата, запись регистрации № №

Согласно свидетельству о праве собственности истца Таран Е.М. ее право на квартиру № № было зарегистрировано дата на основании договора купли-продажи от дата, номер регистрации №.

Таким образом, на момент совершения оспариваемых сделок дата и дата, а также на момент регистрации права собственности ответчика Соколова А.Н. дата право общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме уже возникло дата и было нарушено оспариваемыми сделками и регистрацией.

В соответствии с п.1 ст.246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

У собственников помещений многоквартирного дома, в частности, у истца Таран Е.М., такое согласие получено не было, что свидетельствует о незаконности отчуждения части общего имущества многоквартирного дома по оспариваемым сделкам.

Как разъяснено в п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с п.1 ст.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Суд считает, что право на общее имущество истцов Таран Е.М. и Криворучко А.А. как собственников помещений в многоквартирном доме и истца ТСЖ «Е.», выступающего в интересах собственников в силу п.8 ст.138 Жилищного кодекса РФ, не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения у первоначального собственника, поэтому признает отсутствующим зарегистрированное право ответчиков ООО «<данные изъяты>» и Соколова А.Н. на спорное имущество.

В соответствии со ст.168 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей до дата) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий ее нарушения.

Согласно п.2 ст.168 Гражданского кодекса РФ (в редакции на сентябрь 2014 года) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделки по отчуждению ООО «<данные изъяты>» ответчику Соколову А.Н. дата и дата спорных помещений заключены без учета требований ст.ст.135, 218, 209, 246, 290, 454, 455, 460 Гражданского кодекса РФ, ст.ст.36, 37 Жилищного кодекса РФ и нарушают права и охраняемые законом интересы истцов - собственников помещений многоквартирного жилого дома, в связи с чем суд признает их ничтожными, то есть, не порождающими правовых последствий.

Сделка по отчуждению Соколовым А.Н. дата нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м не соответствует требованиям ст.ст.135, 218, 209, 246, 290, 454, 455, 460 Гражданского кодекса РФ, ст.ст.36, 37 Жилищного кодекса РФ и нарушает права и охраняемые законом интересы истцов - собственников помещений многоквартирного жилого дома, в связи с чем суд признает ее ничтожной, то есть, не порождающей правовых последствий.

Суд применяет последствия недействительности ничтожных сделок в виде признания спорных помещений общим имуществом многоквартирного жилого дома.

Согласно ст.ст.98, 100 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы и расходы на оплату труда представителя в разумных пределах.

Вместе с тем, истцами не представлены документы подтверждающие, что ими понесены расходы на участие в деле представители, в связи с чем в этой части исковые требования удовлетворению не подлежат.

Судебные расходы истца ТСЖ «Е.» в части уплаты госпошлины подтверждаются документально на сумму <данные изъяты> рублей.

Руководствуясь ст.ст.173, 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недействительной ничтожную сделку договор инвестиционной деятельности по строительству № № от дата, заключенный ООО «<данные изъяты>» и Соколовым А. Н. в отношении нежилых помещений подвального этажа с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенных в многоквартирном жилом доме по <адрес> в <адрес> (на поэтажном плане под/лит. А №№ №).

Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ООО «<данные изъяты>» на нежилые помещения кадастровый номер № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенные в многоквартирном жилом доме по <адрес> в <адрес>, запись регистрации № от дата.

Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности Соколова А. Н. на нежилые помещения кадастровый номер № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенные в многоквартирном жилом доме по <адрес> в <адрес>, номер регистрации № от дата.

Признать недействительной ничтожную сделку договор купли-продажи недвижимости от дата, заключенный ООО «<данные изъяты>» и Соколовым А. Н. в отношении нежилых помещений подвального этажа с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенных в многоквартирном жилом доме по <адрес> в <адрес> (на поэтажном плане под/лит. А №№ №), номер регистрации № от дата.

Признать недействительной ничтожную сделку договор купли-продажи от дата, заключенный Соколовым А. Н. и Багировым Р. М., Булаховым Р. В. в отношении нежилых помещений кадастровый номер № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенных в многоквартирном жилом доме по <адрес> в <адрес>, номер регистрации № от дата.

Признать нежилые помещения кадастровый номер № площадью <данные изъяты> кв.м и нежилые помещения кадастровый номер № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенные в многоквартирном жилом доме по <адрес> в <адрес>, общим имуществом многоквартирного жилого дома по <адрес> в <адрес>.

Взыскать с ответчиков Соколова А.Н., Багирова Р.М., Булахова Р.В. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <данные изъяты> рублей.

Во взыскании судебных расходов на участие в деле представителя в размере <данные изъяты> рублей – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Промышленный районный суд г.Ставрополя в течение месяца.

Мотивированное решение суда изготовлено дата.

Судья Е.Н.Мальцева