Решение по делу № 2-135/2023 (2-2394/2022;) от 27.05.2022

Дело № 2-135/2023

УИД 25RS0002-01-2021-004907-53

Решение

Именем Российской Федерации

12 апреля 2023 года                                                 г. Владивосток

Фрунзенский районный суд г. Владивостока в составе председательствующего судьи Богут Е.Б., при секретаре Макарян А.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Беляевой Яны Валерьевны к Смолянникову Владимиру Федоровичу о расторжении предварительного договора купли-продажи, встречному иску Смолянникова Владимира Федоровича о возложении обязанности заключить основной договор купли-продажи,

установил:

Беляева Я.В. обратилась в суд с иском к Смолянникову В.Ф. просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

В обоснование требований указала, что на основании договора купли-продажи от дата она является собственником жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано дата.

дата между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры. Пунктом 6 Договора стороны договорились, что ответчик вносит денежные средства на счет продавца по ипотечному кредиту № от дата в ОАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» в размере 700 000 руб. путем внесения наличных денежных средств в кассу ОАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» с целью частичного досрочного погашения кредита, заключенного между истцом и ОАО СКБ Приморья «Примсоцбанк». В настоящее время ответчик условия договора не выполняет, сумму на счет по кредитному договору № от дата не внес.

Пунктом 11 Договора стороны установили, что продажная цена квартиры 700 000 руб., однако ответчик указанную сумму не оплатил.

Стороны также договорились, что ответчик вносит за истца ежемесячные платежи по кредитному договору № от дата в размере 8 312 руб. Ответчик неоднократно задерживал ежемесячный платеж, который необходимо вносит до 31 числа каждого месяца. Истцу Банком направляются уведомления, СМС о наличии задолженности, звонят из Банка с требованием оплатить очередной платеж, грозят выставить квартиру на торги.

Также ответчиком нарушается договоренность по оплате коммунальных платежей по квартире, оплаты налога на имущество, оплаты по договору страхования № в размере 3 078,29 руб. в год, в счет проживания в квартире ответчика.

В 2014, 2016-2018 годах на имя истца выносились судебные приказы о взыскании задолженности, на основании которых возбуждались исполнительные производства, были арестованы счета истца, наложен арест на принадлежащий истцу автомобиль. Истцу неоднократно приходилось оплачивать за ответчика задолженность по коммунальным платежам, налогу на имущество. Данные суммы ответчик возвращал с задержкой.

дата истцом в кассу Банка ВТБ в счет погашения просроченной задолженности по кредитному договору № внесена сумма в размере 13 451 руб. На момент обращения в суд с иском задолженность по кредитному договору составляет 34 547,71 руб.

Ответчиком подано встречное исковое требование об обязании истца заключить с ответчиком основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в обоснование указано, что дата между Смолянниковым В.Ф. и ФИО5 (отцом Беляевой Я.В.) было заключено соглашение по условиям которого на шестом этапе Смолянников В.Ф. осуществляет финансовую помощь путем получения ипотечного кредита под залог принадлежащей ему квартиры, расположенной по адресу: <адрес> размере 3 000 000 руб. Указанная сумма возвращается для погашения кредита и возвраты квартиры обратно Смолянникову В.Ф. по договору займа на особых условиях по возврату квартиры. Для получения 3 000 000 руб. истцу по встречному иску необходимо заключить договор купли-продажи спорной квартиры с Беляевой Я.В., которая получит указанные деньги, оформив кредит на приобретение указанной квартиры в собственность.

дата между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры, за счет полученных в ОАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» кредитных средств в размере 3 000 000 руб. по кредитному договору № от дата, которые Беляева Я.В. передала ему в обмен на заключенный договор и написанную безденежную расписку. дата между Смолянниковым В.Ф. и ФИО5 заключен договор займа на сумму 3 000 000 руб. с обеспечением возврата полученных денег вышеуказанной квартирой. ФИО5 обязался возвратить полученные денежные средства, путем ежемесячного внесения средств на счет ОАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» с целью погашения ипотечного кредита по договору № от дата, полученного Беляевой Я.В. Срок погашения кредита определялся не позднее дата. В случае, если Ходыкин В.Ф. не возвратит долг, ФИО1 предоставляется право обратиться в суд, после взыскания долга погасить ипотечный кредит и снять залог, возвратить квартиру в собственность. В случае смерти одной из сторон, права и обязанности по договору переходят к их правопреемникам – наследникам.

В июне 2012 ФИО5 умер, его правопреемником является Беляева Я.В., то есть в соответствии с п. 9 Договора займа обязанности ФИО5 перешли к Беляевой Я.В. по погашению кредита в размере 3 000 000 руб. и возврата приобретенной квартиры в срок не позднее дата, которые до настоящего времени не исполнены. Беляева Я.В. отказалась исполнять обязательства своего отца, гасить кредит деньгами, полученными по сделки, после смерти ФИО5

Смолянников В.Ф. и Беляева В.Я., получили по 2 400 000 руб. Согласно сведениям Банка Дом РФ по состоянию на дата расчетный фактический остаток по кредиту составлял 2 487 461,25 руб.

дата Беляева Я.В., во исполнения обязательств умершего ФИО5 заключила со Смолянниковым В.Ф. предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, по условиям которой стоимость квартиры определена 700 000 руб. Смолянников В.Ф. продолжил проживать в квартире, оплачивать коммунальные платежи и производить текущий ремонт квартиры, а также обязался оплатить кредит по кредитному договору № от дата без указания способа, размера и срока оплаты; внести 700 000 руб. наличными деньгами в кассу ОАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» с целью частичного досрочного погашения кредита по договору № от дата.

дата в день заключения предварительного договора Смолянников В.Ф. передал Беляевой Я.В. за квартиру 700 000 руб., получив расписку. Указанную сумму Беляева Я.В. обещала внести на счет Банка в счет погашения кредитного договора № от дата.

дата Смолянниковым В.Ф. с целью досрочного погашения кредита было внесено 1 700 000 руб.

Денежные средства, полученные по расписке в сумме 700 000 руб. остались без внесения в счет погашения кредита.

В судебном заседании Беляева Я.В. не оспаривала факт получения 700 000 руб., указала, что у нее отсутствуют обязанности вносить указанную сумму досрочно в счет погашения кредита, отказалась досрочно гасить кредит полученными деньгами, а также отказалась перевести долг на Смолянникова В.Ф. В период с дата по дата Смолянниковым В.Ф. внесено в счет оплат по кредиту 756 192 руб., что свидетельствует об исполнении обязательств по предварительному договору. Беляевой Я.В. в период с дата по дата в счет погашения кредита внесено 180 751 руб., из которых 25 467,25 руб.- основной долг, 155 284 руб. – искусственно созданная задолженность сверх плановых процентов по кредиту.

В судебном заседании Беляева Я.В. требования поддержала, пояснила, что соглашение, заключенное дата между Смолянниковым В.Ф. и ФИО5 к данному спору не относится, в соглашении представлены взаимоотношения между иными лицами, один из которых умер. Беляева Я.В. является наследником ФИО5, вместе с тем, Смолянниковым В.Ф. какие-либо требования по долгам ФИО5 не предъявлялись. Все высказывания ответчика голословны, являются домыслами и вымыслом. В настоящее время квартира является предметом залога в Банке, кредитные обязательства до настоящего времени не исполнены, сделка по переходу права собственности от истца к ответчику не может быть зарегистрирована в установленном законом порядке, поскольку обременение не снято. В удовлетворении встречных исковых требований просила отказать.

Представитель Смолянникова В.Ф. исковые требования не признал, на встречных исковых требованиях настаивал по доводам встречных требований.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Согласно статьям 8, 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские правоотношения возникают у субъектов гражданского оборота на основании их юридически значимых действий, в том числе сделок, направленных на возникновение, изменение и прекращения гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст.9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора и могут заключать любой договор, установленный законом и иными правовыми актами. В соответствии со ст. 422 данного Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор, будучи направленным на заключение основного договора и носящий поэтому организационный характер, непосредственно регулирует лишь конкретные отношения, возникающие по поводу создания сторонами юридических предпосылок для обязательного заключения основного договора. Регулирующая функция предварительного договора сводится исключительно к установлению обязанностей его сторон по заключению основного договора.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Согласно пункту 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

дата между Беляевой Я.В. и Смолянниковым В.Ф. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, условиям которого Беляева Я.В. обязуется продать Смолянникову В.Ф. квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (п.1). Покупатель (ответчик) обязуется до продажи квартиры оплатить кредит по кредитному договору № от дата (п. 3). Продавец (истец) обязуется продать квартиру покупателю после внесения записи о погашении регистрационной записи об ипотеке (снятии ипотеки) в Единый государственный реестр прав и получения зарегистрированных (правоустанавливающих) документов без существующих ограничений (обременений) права на имя Продавца (п. 4). Стороны договорились, что покупатель вносит денежные средства на счет продавца по ипотечному кредиту № от дата в ОАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» в размере 700 000 руб. путем внесения наличных денежных средств в кассу ОАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» с целью частичного досрочного погашения кредита по кредитному договору № от дата между продавцом и ОАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» (п. 6). Продавец обязуется к моменту заключения основного договора, предоставить покупателю зарегистрированные (правоустанавливающие) документы на квартиру, подтверждающие внесение записи о погашении регистрационной записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав (п. 7). После выполнения взаимных обязательств по настоящему договору продавец и покупатель обязуются заключить основной договор купли-продажи квартиры. Зарегистрировать основной договор купли-продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (п. 8). Продажная цена квартиры 700 000 руб. (п. 11).

Согласно представленной в материалы дела расписки от дата Беляева Я.В. получила от Смолянникова В.Ф. сумму в размере 700 000 руб. за продаваемую квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).

По смыслу приведенной нормы права существенное нарушение условия договора, которое может повлечь его расторжение, должно быть допущено стороной этого договора.

Из материалов дела следует, что дата право требования по Закладной и Договору на основании договора купли-продажи закладных перешли к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», наименование которого изменено на АО «ДОМ.РФ».

По состоянию на дата задолженность по договору составляет 717 045, 06 руб., из них: 712 931,54 руб. – остаток основного долга, 4 113, 52 руб. – неучтенные проценты за кредит.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Доказательств исполнения существенных условий предварительного договора ответчиком не представлено.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается (п. 28, указанного постановления).

На дату рассмотрения дела по существу основной договор между сторонами заключен не был.

Требований заключить основной договор ни истец по встречному исковому заявлению, ни ответчик – истец по первоначальному требованию друг другу не предъявляли.

Истцом в адрес ответчика направлено соглашение от дата о расторжении предварительного договору купли-продажи по мотиву нарушения ответчиком условий предварительного договора по внесению денежных средств по кредитному договору № от дата.

Доводы представителя ответчика о том, что последний пытался заключить основной договор купли-продажи, а Беляева Я.В. уклонялась от его заключения, объективными доказательствами не подтверждены.

При этом суд считает необходимым указать, что передача жилого помещения в фактическое пользование ответчика не является достаточным основанием для признания договора купли-продажи заключенным.

То обстоятельство, что ответчиком вносились денежные средства в счет досрочного погашения кредита, не свидетельствует об исполнении стороной условий п. 3 предварительного договора купли-продажи.

Разрешая требования, суд руководствуясь положениями статей 10,12, 421, 429, 434, 549, 550, 551 ГК РФ считает возможным расторгнуть между сторонами предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, в удовлетворении встречного искового заявления отказать.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Беляевой Яны Валерьевны (<...>) удовлетворить.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры, заключенный дата между Беляевой Яной Валерьевной (<...>) и Смолянниковым Владимиром Фёдоровичем (<...>).

В удовлетворении встречных исковых требований Смолянникову Владимиру Федоровичу (<...>) об обязании заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> – отказать.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Фрунзенский районный суд г. Владивостока в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения – 19.04.2023.

Судья                                                    Е.Б. Богут