Решение по делу № 33-2022/2016 от 28.10.2016

Судья Дагуф С.Е.        дело №                  2016 год

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

06 декабря 2016 год                                  <адрес>

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея в составе:

председательствующего - Бзегежевой Н.Ш.,

судей – Соловьевой О.М. и Мамий М.Р.,

при секретаре судебного заседания Беспаловой А.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ответчика Каневой Т.А. на решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 04 июля 2016 года, которым постановлено:

- признать отсутствующим право собственности у Хутова А.А. на квартиру <данные изъяты>. общей площадью 115.1 кв.м. и признать недействительной запись о регистрации права собственности за Хутовым А.А. на указанную квартиру, учиненной ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РА за №

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры <данные изъяты>. общей площадью 115,1 кв.м., заключенный между Хутовым А.А. и Каневой Т.А. ДД.ММ.ГГГГ с приведением стороны в первоначальное положение.

Признать недействительной запись о регистрации права собственности за Каневой Т.А. на квартиру <данные изъяты>. общей площадью 115,1 кв.м. учиненной в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РА ДД.ММ.ГГГГ за №.

Признать за Комиссаренко О.Ю. право собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры <данные изъяты> в доме блокированной застройки с кадастровым № на земельном участке с кадастровым №. расположенного по адресу: <адрес>.

В удовлетворении заявления Каневой Т.А. о признании её добросовестным приобретателем квартиры с кадастровым № в доме блокированной застройки с кадастровым № на земельном участке с кадастровым №, расположенную по адресу: <адрес> отказать за необоснованностью.

Заслушав доклад судьи Бзегежевой Н.Ш., объяснения представителя ответчика Каневой Т.А. – Миш Ф.Д., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя истца Комиссаренко О.Ю. – Негуч М.А., представителей ответчиков ООО «Сармат» и Хутова А.А. – Меретукова А.А. Меретуковой М.А., полагавших обжалуемое решение законным и обоснованным, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Комиссаренко О.Ю. обратилась в суд с иском, измененным в ходе подготовки к судебному разбирательству, к Хутову А.А., ООО «Сармат», Каневой Т.А. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между Хутовым А.А. и Каневой Т.А., недействительным регистрации права за обоими, признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры с кадастровым № в доме блокированной застройки с кадастровым № на земельном участке с кадастровым №.

Свои требования мотивировала тем, что между ней - Комиссаренко О.Ю. и ООО «Сармат» ДД.ММ.ГГГГ заключен предварительный договор купли-продажи квартиры <данные изъяты>. Данная квартира в настоящее время состоит на кадастровом учете с кадастровым № (<адрес>) и расположена в многоквартирном доме (таунхаус) незавершенным строительством (отсутствуют газоснабжение, водоснабжение и водоотведение, электроснабжение) с кадастровым №, что подтверждается актом осмотра.

Согласно заключению кадастрового инженера, находящегося в технических планах, подготовленных для постановки на учет объектов строительства, расположенных на земельном участке с кадастровым №, на указанном земельном участке расположено 6 многоквартирных жилых дома: один 5-ти квартирный дом, четыре 3-х квартирных жилых дома и один 4-х квартирный жилой дом.

Так, согласно кадастровых выписок на данном земельном участке расположены многоквартирные дома с кадастровыми номерами:

№

№

№

№

№

№

Все квартиры с одинаковой площадью в 115.1 кв.м. Согласно техническим планам объектов и кадастровым выпискам нумерация квартир в каждом многоквартирном доме своя и начинается слева направо с № 1 и т.д.

Таким образом, квартира № по договору, приобретенная истцом Комиссаренко О.Ю. соответствует квартире № с кадастровым №.

Свои обязательства ответчик до настоящего времени не исполнил перед истцом, не заключил основной договор купли-продажи и не передал в собственность объект строительства, тогда как истица свои обязательства перед ответчиком исполнила в полном объеме.

В силу положений пункта 17 «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04.03.20/5) требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению. Однако. ДД.ММ.ГГГГ Хутов А.А. зарегистрировал за собой право собственности на квартиру <данные изъяты> общей площадью 115.1 кв.м., с кадастровым №, расположенной по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым №, на основании поддельного акта ввода в эксплуатацию объекта. На момент регистрации за собой права собственности на квартиру, как на готовый объект, квартира № с кадастровым № не существовала и представляла собой объект незавершенного строительства. Исходя из смысла ст. ст. 218, 219 ГК РФ, Хутов А.А. не имел правовых оснований регистрировать за собой право собственности на спорный объект, так как данный объект возводился за счет средств Комиссаренко О.Ю. и для ее нужд, что подтверждается предварительным договором купли-продажи заключенным между ООО «Сармат» и Комиссаренко О.Ю.

Договор купли-продажи между Хутовым А.А. и Каневой Т.А. заключен со стороны продавца лицом, которое не может считаться собственником продаваемого имущества, и в отношении имущества, которое не может являться объектом прав, в связи с чем, данный договор, как не соответствующий ст. ст. 209, 218 ГК РФ в силу ст. 168 ГК РФ. ничтожен.

На основании изложенного истица просила:

- признать договор купли-продажи квартиры заключенный между Хутовым А.А. и Каневой Т.А. на предмет квартиры №, общей площадью 115,1 кв.м., с кадастровым №. расположенной по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым №. недействительным (ничтожным);

- аннулировать запись о регистрации права собственности за Каневой Т.А. на квартиру №

- аннулировать запись о регистрации права собственности за Хутовым А.А. на квартиру №

- признать за Комиссаренко О.Ю. право собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры №, общей площадью 115.1 кв.м., с кадастровым №. расположенную по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым №.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель Комиссаренко О.Ю.- Негуч М.А. иск поддержал.

Представитель ответчика ООО «Сармат» с иском согласился и признал его.

Ответчик Хутов А.А.. извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, на судебное разбирательство в суд первой инстанции не явился, направил отзыв на иск, в котором подтвердил обстоятельства, изложенные в исковом заявлении и предоставленном ООО «Сармат» отзыве, считал исковые требования Комиссаренко О.Ю. обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Ответчик Канева Т.А. и её представитель Евтых З.Х., извещенные надлежащим образом в судебное заседание суда первой инстанции не явились о причинах неявки не сообщили, выслали возражения на иск, в котором указали, что с исковыми требованиями она не согласна и считает, что в их удовлетворении следует отказать.

Представитель третьего лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РА, извещенный надлежащим образом в судебное заседание суда первой инстанции не явился о причинах неявки не сообщил.

Суд постановил указанное выше решение.

В апелляционной жалобе с учетом дополнений к ней, ответчик Канева Т.А. решение суда просит отменить, принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Комиссаренко О.Ю. отказать, признать Каневу Т.А. добросовестным приобретателем. Апеллянт считает, что суд необоснованно удовлетворил исковые требований Комиссаренко О.Ю. при отсутствии доказательств, подтверждающих права на квартиру с кадастровым № в доме блокированной застройки с кадастровым № на земельном участке с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес> Суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, обосновал решение на обстоятельствах, которые не нашли своего подтверждения в судебном заседании, выводы суда, изложенные в решении не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, что в совокупности является основанием для отмены решения.

От представителя ответчика ООО «Сармат» поступили письменные возражения на апелляционную жалобу ответчика Каневой Т.А., которых он просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Проверив материалы дела по доводам апелляционной жалобы и возражений на нее, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истица Комиссаренко О.Ю. действуя добросовестно, свои обязательства по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ выполнила в полном объеме, оплатила полностью стоимость приобретаемой по договору недвижимости в виде квартиры.

Между тем судебная коллегия, данный вывод суда первой инстанции не может считать верным.

В соответсвии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Исходя из содержания указанной нормы права, предварительный договор порождает для его сторон обязательства по заключению в будущем основного договора, и не может расцениваться как самостоятельное основание для признания права собственности на объект недвижимости.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Сармат» и Комиссаренко О.Ю. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. Предметом указанного договора стало обоюдное обязательство сторон заключить в будущем между собой договор купли-продажи квартиры, общей проектной площадью 112 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. В соответствии с указанным предварительным договором стоимость указанной квартиры составляет <данные изъяты>. В данном предварительном договоре сторонами не был указан срок, в который они обязуются заключить основной договор (л.д. 51, 53-54).

В силу ч. 4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Сармат» и Комиссаренко О.Ю. заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи квартиры заключенному ими ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому срок заключения основного договора купли-продажи квартиры, указанной в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ на <данные изъяты>, то есть до ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ не может иметь юридической силы, поскольку заключено за пределами указанного в норме закона годичного срока.

Последствия уклонения одной из сторон от заключения основного договора регулируются п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть, законом предусмотрен конкретный способ защиты прав стороны по предварительному договору, который исключает возможность использования иного способа защиты права, и в частности признания права собственности на вещь.

Как следует из п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Таким образом, правовыми последствиями незаключения основного договора в установленный предварительным договором или законом срок является возможность требовать заключения такого договора либо требовать возврата денежных средств, в случае, если таковые вносились в рамках предварительного договора, а также процентов за пользование денежными средствами, в случае, если они своевременно не возвращены.

Между тем, с такими требованиями истица к ответчику не обращалась.

Кроме того, согласно ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судом также установлено, что ответчик на момент заключения предварительных договоров строительство жилого дома не завершил, работы по строительству объекта приостановлены, дом в эксплуатацию не сдан, что свидетельствует об отсутствии данных, позволяющих определенно установить индивидуально определенный объект, конкретную квартиру в доме блокированной застройки.

Принимая решение о признании за Комиссаренко О.Ю. права собственности на спорный объект недвижимости, суд исходил из того, что истица, заключив предварительный договор с ООО «Сармат» на долевых началах вступила в правоотношения с застройщиком.

В соответствии с пп. 1 ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ договор об участии в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В нарушение приведенных положений закона, доказательств, подтверждающих факт государственный регистрации договора, не имеется. Предварительный договор, заключенный между ООО «Сармат» и Комиссаренко О.Ю., не содержит всех условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ.

В силу п. 1 ч. 4 ст. 4 названного Федерального закона договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По мнению судебной коллегии предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Сармат» и Комиссаренко О.Ю. не содержит обязательных для включения в договор долевого участия условий, на которых стороны согласились заключить в последующем договор долевого участия в строительстве; в договоре не указан конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией и он на момент заключения предварительного договора фактически не мог быть конкретизирован ввиду отсутствия разрешения на строительство, выданного ДД.ММ.ГГГГ и опубликованной ДД.ММ.ГГГГ проектной декларации.

Признавая недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Хутовым А.А. и Каневой Т.А., суд пришел к выводу, что данная сделка заключена в отношении квартиры, являющейся предметом предварительного договора между ООО «Сармат» и Комиссаренко О.Ю.

Между тем, бесспорных доказательств, свидетельствующих об обоснованности правопритязаний истицы на квартиру <данные изъяты>, материалы дела не содержат.

В представленном предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ и приложении № к нему, отсутствуют точные характеристики квартиры, подлежащей передаче и нет сведений о том, в каком из 14 литеров многоквартирных домов блокированной застройки находится предлагаемая к продаже квартира. Из разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ, выданного ООО «Сармат» администрацией МО «<адрес>», следует, что по адресу: <адрес>, разрешается строительство 14 многоквартирных домов блокированной застройки.

Признавая недействительным договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный между Хутовым А.А. и Каневой Т.А., суд исходил из того, что последняя не проявила должную осмотрительность, разумность не проверила степень готовности квартиры, место её расположения и соответствия характеристики квартиры указанным показателям в акте ввода в эксплуатацию, не проверила наличие обременений, а также не выяснила титульного собственника земельного участка, на котором находилась квартира.

Однако оснований для признания данной сделки недействительной не имеется, поскольку продавцом Хутовым А.А. при заключении сделки предоставлены правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на продаваемую квартиру. Кроме этого, факт принадлежности Хутову А.А. спорной квартиры подтвержден сведениями из Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Адыгея.

Анализируя указанные обстоятельства, требования гражданского законодательства необходимо отметить, что Комиссаренко О.Ю. совершила сделку, целью которой являлось приобретение имущества в собственность, договор являлся возмездным, продавцом при заключении сделки были представлены доказательства права собственности на недвижимое имущество.

Вместе с тем, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении встречных исковых требований Каневой Т.А. о признании его добросовестным приобретателем (ст. 302 Гражданского кодекса РФ), поскольку истцом заявлены требования не об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

В данной части обжалуемое решение суда является законным.

Исходя из смысла статьи 302 Гражданского кодекса РФ добросовестность приобретателя имущества рассматривается как одно из условий приобретения права собственности на имущество, что обстоятельства, касающиеся вопросов добросовестности приобретения имущества, подлежат исследованию, проверке и установлению только при рассмотрении судом виндикационного иска, заявленного бывшим собственником имущества по основаниям статей 301 и 302 Гражданского кодекса РФ.

При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что правовых оснований для удовлетворения исковых требований истицы Комиссаренко О.Ю. у суда первой инстанции не имелось, соответственно решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 04 июля 2016 года на сновании п. 4 ч.1 ст. 330 ГПК РФ подлежит отмене в части с вынесением нового решения об отказе Комиссаренко О.Ю. в удовлетворении заявленных исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 04 июля 2016 года отменить в части удовлетворения исковых требований Комиссаренко О.Ю..

В указанной части принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Комиссаренко О.Ю. к ООО «Сармат», Хутову А.А. и Каневой Т.А. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Хутовым А.А. и Каневой Т.А., о признании недействительной регистрации права за Хутовым А.А. и Каневой Т.А., признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, отказать.

    В остальной части решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 04 июля 2016 года оставить без изменения.

Председательствующий Н.Ш. Бзегежева

Судьи: О.М. Соловьева

М.Р. Мамий