Решение по делу № 2-2199/2018 от 21.06.2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

     27 ноября 2018 года

    Кировский районный суд г. Астрахани в составе:

    Председательствующего судьи Гончаровой Ю.С.

    При секретаре      Таимове У.А.

    Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску           Исаева Магомед-Саида Руслановича к администрации МО «Город Астрахань» Управлению муниципального имущества администрации МО «Город Астрахань», с привлечением третьих лиц Криштопина О.М,, Чикаловой Т.Г., Кукушкина А.И., Меньшевина В.Н., Пустохалова С.В., Пустохайлова Б.Л., Жуковой Е.Д., Чернышова Д.У., Коломиной О.А. Назаревич (Рябец) Т.Д., Ежову В.М., Гаражному кооперативу № 3 о признании права собственности

У с т а н о в и л :

Истец обратился в суд с исковым заявлением к ответчику и третьим лицам, указав в иске, что на основании договора купли- продажи от 30.10.2013 г. он является собственником нежилых помещений-объектов незавершенного строительством, процент готовности 51% литер А и литер Б по ул. <адрес> в г. Астрахани. Указанный объект был построен на земельном участке с кадастровым номером-30:12:000000:206, назначение- для завершения строительства магазинов. Фактически реконструированные литера А и Б объединены в общий литер В, площадью 591,3 кв.м.. Строительство здания велось в соответствии с градостроительными нормами и правилами. Согласно постановления администрации МО «Город Астрахань» истцу было отказано в предоставлении земельного участка в аренду, поскольку отсутствуют правоустанавливающие документы на объект недвижимости, с процентом готовности 66%. В связи с изложенным, истец просит признать за ним право собственности на нежилое строение-объект незавершенный строительством, литер В, процент готовности 66%, расположенный по ул. <адрес> площадью. 591,3 кв.м.

В судебном заседании представители истца     САгитова В.М., Ахметова А.К., Шатерник А.В. исковое заявление поддержали в полном объеме. От истца в деле имеется заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель администрации МО «Город Астрахань» Зеленский А.Н, просил в иске отказать. Пояснил, что постройка осуществлялась с нарушением градостроительных норм и правил, а также при отсутствии какого-либо права на земельный участок.

Третьи лица Рябец Т.Д,, представитель Пустохайлова Б.Л. Яркова Л.В., Ежов В.М. просили в иске отказать, поскольку постройка причиняет вред гаражам, прилегающим к зданию, собственниками которых они являются.

Иные лица в судебное заседание не явились.

В силу ст. 167 ГПК РФ суд решил рассмотреть дело в отсутствие не явившегося лица.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Из материалов дела следует что Исаев М-С.Р. по договору купли-продажи от 30.10.2013 г. приобрел объект незавершенный строительством с процентом готовности 51% литер строения А и литер строения Б по ул. <адрес>. Свидетельство о государственной регистрации выдано 18.02.2016 г.

Постановлением администрации МО «Город Астрахань» № 4061 от 11 июля 2017 года Исаеву М-С.Р. отказано в предоставлении земельного участка в аренду по основаниям, предусмотренным ст. 39.16,39.17 Земельного кодекса РФ. Данное постановление оспаривалось Исаевым М-С.Р. в судебном порядке, однако в удовлетворении административного иску истцу было отказано решением Кировского районного суда г. Астрахани от 01 сентября 2017 года, поскольку было установлено что на земельном участке находится объект самовольной постройки, на который не распространяются нормы Земельного кодекса РФ.

Судом установлено, что Исаевым М-С.Р. за счет реконструкции были объединены принадлежащие ему литер А и литер Б, осуществлено строительство одного единого объекта в капитальных конструкциях –торгово-офисное задние литр В, который также является объектом незавершенного строительством.

При этом, ранее Апелляционным определением Астраханского областного суда от 07 декабря 2015 года Исаеву Магомеду Арслановичу (прежнему собственнику) было отказано в признании права собственности на объект незавершенный строительством литер В, площадью застройки 591,3 кв.м..

Вновь обращаясь в суд с иском о признании права собственности на объект, незавершенный строительством, уже новый собственник указывает, что согласно полученных технических заключений, его постройка соответствует всем нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Однако доводы, указанные в иске, противоречат материалам дела фактическим обстоятельствам и уже состоявшимся судебным решениям, которые в силу ст. 61 ГПК РФ имеют для настоящего дела преюдициальное значение.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость.

В силу пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на вновь созданную вещь, изготовленную или созданную лицом для себя, возникает при условии соблюдения таким лицом закона и иных правовых норм. Относительно объектов недвижимости это означает необходимость соблюдения при их возведении градостроительных и строительных норм и правил, а также требований Гражданского кодекса Российской Федерации и земельного законодательства Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (абзац 1 пункта 2). Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи (абзац 2 пункта 2).

Как следует из позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 31 Постановления Пленума N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее Постановление Пленума) признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

В силу положений пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на дату рассмотрения настоящего дела, рассматриваемого судебной коллегией по правилам суда первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

В ранее действующей редакции абзаца 2 пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации также было предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно положений статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Пунктом 26 Постановления Пленума предусмотрено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Из анализа приведенных правовых норм следует, что гражданское законодательство Российской Федерации допускает исключительную возможность судебного признания права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости, поскольку по общему правилу статьи 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации самовольное строение подлежит сносу. При этом, сам по себе, судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку не освобождает застройщиков от обязанности выполнения установленных законом правил и условий возведения объектов недвижимости.

В силу пункта 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Согласно статье 263 Кодекса собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В силу статьи 41 Кодекса лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют те же права.

Таким образом, арендаторы земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, обязано представить суду доказательства, подтверждающие возможность сохранения этой постройки, в том числе соответствие ее требованиям безопасности, для чего должно за свой счет получить необходимые заключения.

Учитывая вышеприведенные положения закона, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с учетом их относимости и допустимости, судебная коллегия полагает, что оснований к признанию за истцом права собственности на спорный объект незавершенный строительством не имеется, поскольку в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательств создания указываемого им строения с соблюдением закона и иных правовых актов, владения земельным участком, на котором расположено спорное нежилое строение, на соответствующем праве, истцом не представлено, тогда как исходя из приведенных выше требований закона указанные обстоятельства подлежат доказыванию истцом при рассмотрении дела в суде вне зависимости от наличия или отсутствия у ответчика - органа местного самоуправления - возражений против иска.

Как указано выше, срок аренды у бывшего собственника истек, в заключении нового договора аренды истцу было отказано. Таким образом, у Исаева М-С.Р. отсутствует какое-либо вещное право на земельный     участок, на котором находится спорный объект.

В рамках настоящего дела судом были назначены и проведены экспертизы. Производство первой экспертизы было поручено АНО «Базис», второй- ООО «АЦНЭ «Паритет».

На разрешение первой экспертизы ставились вопросы о соответствии незавершенного строительством объекта строительным и техническим правилам, о соответствии градостроительным правилам, о наличии или отсутствии угрозы здоровью граждан и гаражам, расположенным рядом с объектом, о возможности проведения строительных работ, направленных на окончание строительства, о наличии или отсутствия негативного воздействия со стороны здания на гаражи, прилегающие к нему, о соответствии санитарным и пожарным нормам и правилам, о причинно-следственной связи между повреждениями гаражей и наличием спорного объекта.

Эксперт АНО «Базис» установил, что существующие конструктивные решения стен кирпичных и легкобетонных, фундамента и основных строительных конструкций объекта исследования соответствуют нормам и правилам. Соответствие построенного объекта градостроительным нормам и правилам не представилось возможным. Эксперт не усмотрел каких-либо нормативных требований к расположению объекта, в том числе и относительно его расположения к гаражам. Эксперт установил, что построенный объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан не оказывает негативного воздействия на стоящие рядом гаражи. Определить возможность проведения работ для окончания строительства не представилось возможным. Определить, оказывает ли спорный объект влияние на почвенный и растительный покров не представилось возможным. Определить соответствие объекта требованиям санитарных и пожарном норм и правил не представилось возможным. Влияние объекта исследования на гаражи в гаражном боксе исключено.

Впоследствии судом по ходатайству третьих лиц, собственников гаражей в гаражном кооперативе № 3, была также назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза. На разрешение эксперта были постановлены вопросы о наличии в гаражах повреждений и о причинно-следственной связи между повреждениями и спорным объектом.

Экспертом было установлено, что в гаражах имеются повреждения, причинами которых является возведение незавершенного строительством объекта: трещины в стенах гаражей; следы интенсивного увлажнения стен, следы высолов на стенах с разрушением окрасочного и штукатурного слоев, следы интенсивного увлажнения части плит, выпадение раствора из швов между плитами. Причиной повреждений гаражей являются процессы, приведшие к изменению структуры и несущей способности грунтов основания, способствующие развитию дополнительных осадок вследствие ухудшения деформационных и прочностных характеристик грунтов при их водонасыщении и изменении напряженного состояния сжимаемой толщи в результате гидростатического и гидродинамического взвешивания. Кроме того, экспертом указано, какие мероприятия необходимо провести.

В судебном заседании эксперт Квасников В.В. подтвердил все выводы, к которым пришел, дополнительно пояснив, что наличие определенных повреждений в гаражах являются следствием возведения объекта. В свою очередь, гаражи возведены в точном соответствии с Генпланом, без каких-либо нарушений.

Таким образом, экспертом установлено и стороной истца не оспорено, что наличие спорного объекта причиняет вред имуществу третьих лиц, что свидетельствует об отсутствии такого обязательного признака как безопасность сохранения спорного объекта.

Апелляционным определением Астраханского областного суда от 07 декабря 2015 года было установлено, что Строительство спорного объекта недвижимости осуществлено истцом в нарушение статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в отсутствии разрешения на строительство.

Срок действия разрешения, выданного Исаеву М.А., истек 25 мая 2013 года и администрацией г. Астрахани не продлевался.

Кроме этого, как установлено в судебном заседании Астраханского областного суда, спорная постройка не соответствует параметрам, установленным обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимся в вышеуказанном разрешении на строительство от 10 декабря 2012 года, в частности, Исаевым М.А. самовольно увеличена площадь застройки (вместо разрешенных 394,4 кв.м., площадь застройки составляет 591,3 кв.м.), а также увеличена этажность здания, вместо разрешенных 2 этажей, осуществлено строительство трехэтажного объекта недвижимости.

Анализ представленных новым собственником доказательств позволяет сделать вывод, что с момента отказа Исаеву М.А. в иске о признании права собственности ничего не изменилось, новых обстоятельств не появилось, мероприятий по приведению постройки в соответствии с действующим законодательством не проводилось.

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 года) при разрешении споров, связанных с самовольной постройкой необходимо выяснять учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства и другого в зависимости от назначения и места расположения объекта.

В то же время, таких доказательств, стороной истца, в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суду также не представлено. В материалах дела отсутствуют заключения уполномоченных органов, подтверждающие соответствие самовольной постройки градостроительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, требованиям охраны окружающей среды и экологической безопасности, инженерно-техническим и иным обязательным нормам и правилам, свидетельствующим об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан.

Таким образом, в настоящее время отсутствуют какие-либо основания для удовлетворения искового заявления и признания права собственности на самовольно возведенный объект.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р е ш и л :

Исковое заявление Исаева Магомед-Саида Руслановича к администрации МО «Город Астрахань» Управлению муниципального имущества администрации МО «Город Астрахань», с привлечением третьих лиц Криштопина О.М,, Чикаловой Т.Г., Кукушкина А.И., Меньшевина В.Н., Пустохалова С.В., Пустохайлова Б.Л., Жуковой Е.Д., Чернышова Д.У., Коломиной О.А. Назаревич (Рябец) Т.Д., Ежову В.М., Гаражному кооперативу № 3 о признании права собственности оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение одного месяца.

Судья: