Решение по делу № 8Г-17702/2024 [88-20838/2024] от 21.05.2024

50RS0045-01-2022-002422-61

ПЕРВЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

№ 88-20838/2024

№ 2-75/2023

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Саратов                                                                                       14 августа 2024 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Изоткиной И.В.,

судей Ситникова В.С., Мернова Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Анохиной Е. Ю. к Ушаковой А. А.дровне о признании отсутствующим права собственности на нежилое помещение, исключении записи о праве собственности из ЕГРН,

по встречному исковому заявлению Ушаковой А. А.дровны к Киселевой Н. В. о признании добросовестным приобретателем нежилого помещения

по кассационной жалобе Анохиной Е. Ю. в лице представителя Алексеевой У. А. на решение Солнечногорского городского суда Московской области от 23 октября 2023 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 1 апреля 2024 г.,

заслушав доклад судьи Ситникова В.С., выслушав представителя Анохиной Е.Ю., ООО «УК Креатив Солнечногорск» Алексееву У.А., поддержавшую доводы кассационной жалобы, представителя Ушаковой А.А. - Смирнова Д.В., возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

установила:

Анохина Е.Ю. обратилась в суд с иском к Ушаковой А.А. о признании отсутствующим права собственности на нежилое помещение, исключении записи о праве собственности из ЕГРН.

Ушакова А.А. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к Киселевой Н.В. о признании добросовестным приобретателем нежилого помещения.

Решением Солнечногорского городского суда Московской области от                    23 октября 2023 г. в удовлетворении исковых требований Анохиной Е.Ю. отказано. Встречные исковые требования удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 1 апреля 2024 г. указанное решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Анохина Е.Ю. в лице представителя Алексеевой У.А. ставит вопрос об отмене названных выше судебных постановлений как незаконных.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 3797 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Анохина Е.Ю. является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

В многоквартирном доме находится нежилое помещение № 10, в котором размещены инженерные коммуникации (оборудование), предназначенные для обслуживания более одного нежилого помещения (или квартиры) в жилом доме.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 17 июля 2019 г. ООО «ИнвестСтрой» признано несостоятельным (банкротом).

В рамках реализации имущества должника проведены торги, на которых Киселевой Н.В. приобретено нежилое помещение № 10.

Киселева Н.В. предоставляла в пользование указанное помещение за арендную плату ООО «УК Креатив Солнечногорск», осуществляющему управление многоквартирным домом.

1 марта 2022 г. право собственности на спорное нежилое помещение перешло к Ушаковой А.А. на основании заключенного с Киселевой Н.В. договора купли-продажи нежилого помещения от 19 февраля 2022 г.

ООО «УК Креатив Солнечногорск» арендует указанное нежилое помещение у собственника Ушаковой А.А. на основании договора аренды от 1 марта 2022 г. для размещения диспетчерской.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований Анохиной Е.Ю., а также удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что нежилое помещение № 10 является самостоятельным объектом недвижимости, которое не относится к общему имуществу многоквартирного дома и может быть использовано самостоятельно. При этом, Анохиной Е.Ю. пропущен срок исковой давности.

Ушакова А.А. признана добросовестным приобретателем имущества, поскольку ею предприняты все необходимые меры, направленные на заключение сделки, соответствующей требованиям закона.

С выводами суда первой инстанции согласилась и судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда.

Судебная коллегия находит, что апелляционное определение принято с нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.

Статьей 289 ГК РФ предусмотрено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

По смыслу положений ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (в частности, такие помещения, как межквартирные лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являющиеся недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Вопрос отнесения тех или иных помещений к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме требует установления и исследования фактических обстоятельств конкретного дела.

По смыслу положений ст. ст. 289-290 ГК РФ, а также ст. 36 ЖК РФ, право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам квартир в силу прямого указания закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав.

При определении правового режима отдельных помещений к общей долевой собственности собственников помещений необходимо, в том числе исходить из того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы, спроектированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества на дату введения дома в эксплуатацию.

В этой связи суду следовало установить, предполагал ли изначальный проект строительства жилого дома строительство спорного нежилого помещения и его функциональное назначение (связанное с обслуживанием жилого дома или для самостоятельного использования). Однако, данные обстоятельства судом оставлены без внимания и правовой оценки.

В ходе судебного разбирательства Анохина Е.Ю. последовательно ссылалась на то, что спорное помещение на момент ввода дома в эксплуатацию использовалось в качестве помещения для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, используется управляющей организацией в качестве диспетчерской, с момента введения дома в эксплуатацию в помещении имеется оборудование, необходимое для обслуживания общедомового имущества, датчики контроля и управления общедомовыми системами, установленные согласно проекту застройки.

Указанные обстоятельства оставлены без надлежащей оценки со стороны суда апелляционной инстанции.

Судебной коллегией областного суда проигнорированы выводы экспертного заключения ООО «Бюро жилэкспертизы», согласно которым в помещении № 10 расположено оборудование автоматизации, пожарной сигнализации, диспетчеризации, которое предназначено для обслуживания двух многоквартирных домов - корпус 1 и корпус 2. В данное помещение требуется постоянный доступ.

Выяснение вопроса об использовании спорного помещения в качестве общего имущества или о наличии у него самостоятельного функционального назначения является существенным обстоятельством для правильного разрешения данного спора. Без установления того, кем и как использовалось спорное помещение в жилом доме, находилось ли в нем и находится ли в настоящее время оборудование, предназначенное для обслуживания нужд многоквартирного дома, невозможно определить, относятся ли указанное помещение к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома согласно ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ.

Неправильными являются и выводы суда о пропуске истцом срока исковой давности. Поскольку требование о признании права отсутствующим является аналогичным требованию владеющего собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), срок исковой давности в силу ст. 208 ГК РФ на него не распространяется.

В соответствии с абз. 2 п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» если такое общее имущество находится в фактическом владении собственников помещений в многоквартирном доме (например, собственники помещений в многоквартирном доме имеют доступ к общим лестницам, коридорам, холлам и используют их), однако право собственности на такое имущество зарегистрировано в реестре за каким-либо одним лицом, собственники помещений в данном многоквартирном доме вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на данное имущество. Такие требования аналогичны предусмотренному ст. 304 ГК РФ требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения, а следовательно, в силу ст. 208 ГК РФ исковая давность на данные требования не распространяется.

Между тем судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела вышеназванные юридически значимые обстоятельства и требования приведенных правовых норм учтены не были.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 1 апреля 2024 г., дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь ст. ст. 390, 3901 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 1 апреля 2024 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

                            Судьи