Решение по делу № 33-7236/2020 от 25.02.2020

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

Рег. № 33-7236/2020    Судья: Никитин С.С.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург    25 августа 2020 года

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

Председательствующего    Вологдиной Т.И.,

судей    Сопраньковой Т.Г., Бучневой О.

при секретаре    Федотовой У.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Ю.В. на решение Петроградского районного суда города Санкт-Петербурга от 12 апреля 2019 года по гражданскому делу № 2110/2019 по иску по иску Ю.В. к ООО УК «Терра», А.Н. о расторжении договора аренды недвижимого имущества, изыскании задолженности по арендной плате.

Заслушав доклад судьи Вологдиной Т.И., объяснения явившихся участников процесса, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Ю.В. обратилась в суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «УК Терра» (далее – ООО «УК Терра»), А.Н., указав, что ей и А.Н. на праве общей долевой собственности по ? доли каждому, принадлежат следующие объекты недвижимости: нежилое здание площадью 582,1 кв.м. и земельный участок площадью 2443 кв.м., с кадастровым номером 78:7:3170:35, расположенные по адресу: <адрес>, площадью 3877,5 кв.м. и 535/3336 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый №..., расположенные по адресу: <адрес>

В соответствии с договором от <дата> арендодатели Ю.В. и А.Н. передали названное имущественно во временное владение и пользование ООО «УК Терра» сроком на 20 лет.

В связи с тем, что арендодателем допускаются существенные нарушения договора аренды от <дата>, выражающиеся в незаконной реконструкции помещений, ухудшении их состояния и задержке в оплате арендных платежей, Ю.В. с учетом уточнений заявленных требований в порядке статьи 39 ГПК РФ просила: расторгнуть договор аренды объектов недвижимости от <дата>, заключенный Ю.В. и А.Н. как арендодателями и ООО «УК Терра» как арендатором; обязать ООО «УК Терра» освободить помещения объектов недвижимости и передать спорные объекты по акту приема-передачи не позднее 10 дней с момента прекращения договора; взыскать с ООО «УК Терра» задолженность по арендной плате в размере 5 505 696 рублей, в том числе задолженность по арендной плате за 2018 год в размере 4 176 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средства за период с <дата> по <дата> в связи с несвоевременной уплатой арендной платы за 2017 год в размере 285 696 рублей, расчетную сумму арендной платы за январь – март 2019 года в размере 1 044 000 рублей.

Решением Петроградского районного суда Санкт–Петербурга от <дата> заявленные требования удовлетворены частично.

Суд взыскал с ООО «УК Терра» в пользу Ю.В. задолженность по арендной плате согласно договору аренды недвижимого имущества от <дата> за 2018 год в размере 4 176 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с <дата> по <дата> в связи с несвоевременной уплатой арендной платы за 2017 год в сумме 285 696 рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 29 317 рублей 95 копеек.

В удовлетворении требований Ю.В. к ООО «УК Терра», А.Н. о расторжении договора аренды недвижимого имущества от <дата>, а также взыскании арендной платы за январь – март 2019 года – отказал.

Не согласившись с указанным решением, Ю.В. подала апелляционную жалобу, в которой просила об удовлетворении ее требований в полном объеме.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от <дата> решение суда первой инстанции в части отказа Ю.В. в удовлетворении требований о расторжении договора аренды от <дата> и обязании освободить помещения было отменено.

По делу в указанной части принято новое решение: расторгнуть договор аренды от <дата>, заключенный между Ю.В. и А.Н. с одной стороны и арендатором ООО «УК Терра». ООО «УК Терра» обязано освободить объекты аренды и передать их собственникам Ю.В., А.Н. по акту приема- передачи не позднее 10 дней с момента прекращения договора аренды.

В остальной части решение Петроградского районного суда было оставлено без изменения, апелляционная жалоба- без удовлетворения.

Определением Третьего кассационного суда Общей юрисдикции от 15.01. 2020 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 28 августа было отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции

При новом апелляционном рассмотрении Ю.В. просила отменить решение суда в части отказа ей в удовлетворении требований о расторжении договора аренды и взыскании арендной платы за январь – март 2019 года, принять в указанной части новое решение об удовлетворении заявленных требований, а также изменить решение суда в части размера взысканных с ответчика в пользу истца расходов по государственной пошлине, полагая решение в оспариваемой части принятым с нарушением норм материального и процессуального права. При этом в дополнительно представленной апелляционной жалобе Ю.В. просит взыскать задолженность по арендным платежам на момент подачи жалобы- 1 505 355 руб. 61 коп., поскольку обязательства за 2017, 2018, 2019 года ответчиком не исполнены. Также истцом дополнительно представлена жалоба, в которой истец ссылается на возбуждение в отношении генерального директора ООО УК «Терра» С.А. уголовного дела, в рамках которого истица признана потерпевшей, а С.А. признал факт обмана истицы при подписании условий договора аренды, касающихся сроков выплаты арендных платежей.

    Ответчиками ООО «УК Терра», А.Н. решение суда не оспаривается.

А.Н. от явки в заседание судебной коллегии уклонился, что с учетом его надлежащего извещения о времени и месте судебного разбирательства не является препятствием к рассмотрению дела по доводам апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и подтверждено представленными по делу доказательствами, <дата> между Ю.В. и А.Н. с одной стороны, выступающими арендодателями, и арендатором ООО «УК Терра» был заключен договор аренды объектов недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого арендодатели предоставили арендатору за плату во временное владение и пользование следующие объекты недвижимого имущества:

- нежилое помещение кадастровый №..., назначение нежилое, общая площадь 3 877,5 кв.м., этаж 1,2,3,4, адрес объекта: <адрес>

- земельный участок, кадастровый №..., категория земель – земли населенных пунктов, для размещения промышленных объектов, общая площадь 2443 кв.м., адрес объекта: <адрес>

- нежилое здание, кадастровый №..., назначение нежилое, этажность 1, общая площадь 582,1 кв.м., адрес объекта: <адрес> (пункт 1.1 договора).

    Объекты передаются в аренду для использования под нежилые цели: организация работы по управлению объектом недвижимости; проведение косметического ремонта с целью организации офисных и производственных помещений; заключения договоров со снабжающими организациями по обеспечению объекта всеми необходимыми коммунальными услугами; проведение работ по ремонту и реконструкции инженерных сетей, расположенных на земельных участка; поиск субарендаторов и заключение договоров субаренды (пункт 1.2 договора).

    Договор заключен на 20 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 1.7 договора).

При заключении договора аренды от <дата> сторонами определено, что сведения об объекте, изложенные в договоре и приложениях к нему, являются достаточными для надлежащего использования объекта в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 договора (пункт 1.6 договора).

    При этом характеристики передаваемых объектов определены сторонами только в пункте 1.1 договора.

Согласно п. 1.8 договора объекты передаются арендатору в момента подписания настоящего договора. Настоящий договор имеет силу акта приема-передачи. С момента подписания договора риск случайной гибели и порчи объектов переходит к арендатору. Арендатор не имеет никаких претензий к арендодателю по состоянию объекта.

Разделом 2 договора установлены права и обязанности сторон, в том числе арендодатели обязались передать арендатору объект в момент подписания настоящего договора и в месячный срок рассматривать обращения арендатора по вопросам, требующим согласования арендодателей, а арендатор обязался использовать объекты в соответствии с п.1.2. договора и установленными законодательством нормами и правилами, в том числе санитарными нормами и правилами пожарной безопасности (п.2.2.1), своевременно и полно оплачивать установленную договором арендную плату в порядке, предусмотренном главой 3 договора (п.2.2.2), своевременно за свой     счет производить текущий ремонт объектов, в том числе поддерживать в надлежащем состоянии фасад здания ( п.2.2.3); соблюдать на арендуемых объектах требования органов Роспотребнадзора, Госпожнадзора, а также отраслевых норм и правил, действующих в отношении видов деятельности арендатора, выполнять в установленный срок предписания арендодателя и контролирующих органов (п.2.2.4); содержать объекты и прилегающую к ним территорию в надлежащем санитарном состоянии ( п.2.2.5), немедленно извещать арендодателей о всяком повреждении, аварии или ином событии, нанесшем ( или грозящем нанести) объектам ущерб и своевременно принимать все возможные меры по предотвращению угрозы, против дальнейшего разрушения или повреждения Объектов (п. 2.2.6 ), заключить договоры со снабжающими организациями по обеспечению объектов всеми необходимыми коммунальными услугами и договор на вызов бытовых отходов, своевременно производить оплату по указанным договорам (п.2.2.7); не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение объекта или его частей) за исключением сдачи в субаренду(п.2.2.8); передать арендодателям объекты по акту приема-передачи не позднее 10 дней с момента прекращения договора в том состоянии, в котором арендатор его получил, свободными от прав третьих лиц, свободными от своего имущества, а также прав и имущества третьих лиц, с учетом нормального износа, со всеми неотделимыми улучшениями, а также с учетом текущего ремонта объектов (п.2.2.9).

Положениями п. <дата> договора сторон была установлена также обязанность арендатора при сдаче объектов (их частей) в субаренду: обеспечить соблюдение субарендаторами норм и правил использования объекта нежилого фонда, в том числе санитарных норм и норм пожарной безопасности.

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата за пользование объектом устанавливается в рублях и на момента заключения договора составляет 800 000 рублей в месяц, таким образом, арендная плата за год составляет 9 600 000 рублей.

Арендная плата начисляется со дня, следующего за днем заключения договора, и вносится арендатором не позднее 1 квартала следующего за расчетным годом. Возможна частичная оплата в течение расчетного периода (пункт 3.2 договора).

     Пунктом 5.3 договора установлено, что договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателей по решению суда при следующих нарушениях договора:

- при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями договора арендной платы за объект более 12 месяцев;

- при передаче объекта аренды в залог, в уставной капитал хозяйственных обществ, товариществ или обремени объекта иным способом без письменного разрешения арендодателей, за исключением сдачи в субаренду;

- если арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние объекта, в том числе инженерного оборудования, либо не выполняет обязанности, предусмотренные пунктами 2.2.5, 2.2.8 договора (содержать объекты и прилегающую к ним территорию в надлежащем санитарном состоянии, не заключать договор и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение объектов (или его частей), за исключением сдачи в субаренду).

Разрешая требования о взыскании задолженности по арендным платежам и процентов за просрочку уплаты арендных платежей, суд первой инстанции исходил из положений статьи 606, 614 ГК РФ, условий, указанных в разделе 3 договора аренды, и пришел к выводу о том, что по состоянию на <дата> у ответчика перед Ю.В. (как собственником ? доли в праве на имущество) числилась задолженность по арендной плате за 2017 год в сумме 3 826 000 руб. (с учетом внесенных платежей), которая подлежала уплате не позднее <дата>. Поскольку выплата задолженности по арендной плате за 2017 год была произведена ответчиком только 28,<дата> (л.д.151,152, т.З), то в соответствии с положениями статьи 395 ГК РФ истица имеет право на получение процентов за пользование чужими денежными средствами за период с <дата> по <дата>, в размере 285 696 руб.

    Также судом установлено, что по состоянию на 1.04. 2019 года ответчик имел перед истцом непогашенную задолженность по арендной плате за 2018 год в размере 4 176 000 рублей.

    Исходя из указанных обстоятельств, суд удовлетворил требования о взыскании задолженности по арендной плате и процентам частично, взыскав с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате за 2018 год и проценты за задержку выплату арендной платы за 2017 год.

    Данные выводы суда сторонами по делу не оспариваются.

В удовлетворении требований о взыскании арендных платежей за период с января по март 2019 года суд отказал, указав, что на момент рассмотрения спора право требовать взыскания данных платежей у истицы в силу п.3.2 договора не наступило.

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с данными выводами суда, поскольку они соответствуют условиям договора сторон и фактическим обстоятельствам, существовавшим на момент вынесения решения.

    Довод апелляционной жалобы, что к моменту рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции предусмотренный договором срок уплаты арендных платежей наступил, в то время как задолженность не погашена, не может служить основанием к отмене или изменению постановленного судом решения в указанной части, поскольку суд апелляционной инстанции к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции не переходил, в связи с чем, проверяет обоснованность выводов суда на момент вынесения решения, что не лишает истца права обратиться с требованием о взыскании сумм задолженности по арендной плате по иным основаниям, связанным с нарушением права истца, возникшего после вынесения решения.

    По тем же причинам судебная коллегия не усматривает оснований для взыскания в пользу истца сумм задолженности по арендной плате, образовавшейся после вынесения решения суда первой инстанции, которая не являлась предметом рассмотрения суда первой инстанции.

    Доводы дополнительной апелляционной жалобы о том, что в отношении генерального директора ООО УК «Терра» С.А. уголовного дела, в рамках которого истица признана потерпевшей, а С.А. признал факт обмана истицы при подписании условий договора аренды, касающихся сроков выплаты арендных платежей, не могут быть приняты во внимание, поскольку на указанные обстоятельства истец в суде первой инстанции не ссылалась и соответствующих доказательств не предоставила. Заявленные Ю.В.ВА, требования основаны на положениях п.3.2.представленного ею договора, которые недействительными не признаны, какие-либо иные условия договора аренды в части размера и порядка оплаты судом не установлены и из указанных истцом обстоятельств не следуют. При этом обстоятельства фальсификации представленного в суд самой истицей договора аренды, либо его отдельных условий не подтверждены вступившим в законную силу приговором суда.

При таком положении доводы апелляционной жалобы истца, направленные на оспаривание выводов суда о размере и составе взысканных в пользу истца платежей, судебная коллегия отклоняет, как необоснованные, полагая решение суда первой инстанции в указанной части соответствующим примененным судом нормам материального права и условиям договора сторон.

    Вместе с тем, судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы заявителя о необоснованном отказе в расторжении договора аренды ввиду следующего.

Отказывая в удовлетворении требований о расторжении договора аренды, суд первой инстанции исходил из положений ч. 2 статьи 619 ГК РФ и пришел к выводу о том, что обстоятельства, на которые истица ссылалась в обоснование указанных требований, не доказаны, в частности в материалы дела не представлены объективные доказательства, подтверждающие состояние спорного имущества в момент его передачи от арендодателя к арендатору, а также виновные действия арендатора, в результате которых произошло изменение технических характеристик предмета аренды; не представлены доказательства момента возникновения тех нарушений пожарной безопасности, которые были выявлены на объекте на момент проверки ГУ МЧС России по Санкт-Петербургу, тогда как задолженность по уплате арендной платы за 2017 год была погашена в ходе рассмотрения гражданского дела в марте 2019 года, следовательно, нельзя признать установленным факт невнесения арендной платы более двух раз подряд применительно к положениям п.3.2. договора сторон.

Вывод суда об отсутствии оснований для расторжения договора в связи с невнесением арендной платы соответствует условиям договора, исходя из толкования которых обязанность арендатора к внесению арендной платы за 2017 год возникла к <дата>, а задолженность более 12 месяцев, о которой указано в пункте 5.3 договора от <дата>, могла возникнуть только к <дата> Однако она погашена <дата>, то есть отсутствовала на момент вынесения решения по данному делу. Обязанность арендатора по внесению арендной платы за 2018 год возникла только на <дата>, следовательно, задолженность более 12 месяцев, которая по основаниям пункта 5.3 договора влечет расторжение договора аренды, могла возникнуть только на <дата>, то есть на момент решения суда отсутствовала.

Между тем, не оспаривая правильности вывода суда первой инстанции о том, что на момент рассмотрения спора оснований для расторжения договора, предусмотренных п. 3 части 1 статьи 619 ГК РФ и абзацем 2 пункта 5.3 договора, связанных с возникновением задолженности по арендной плате, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда об отсутствии оснований полагать, что ответчиком существенно нарушаются условия договора аренды, в том числе существенно ухудшено имущество, поскольку это противоречит представленным по делу доказательствам.

    В силу положений статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.Таким образом осуществление прав арендатора с существенным нарушением условий договора аренды является самостоятельным основанием для расторжения договора, независимо от того имел ли место факт ухудшения имущества.

    Отсутствие в договоре сторон прямого указания на такое основание для расторжения договора, как существенное нарушение его условий, не лишали истицу ставить вопрос о расторжении договора по основаниям, установленным законом, поскольку в силу закона при согласовании соответствующих условий договора аренды стороны могли расширить перечень оснований для расторжения договора, но не ограничить его. Соответственно данные обстоятельства не освобождали суд первой инстанции от проверки и оценки всех соответствующих доводов истицы, указывающих на существенное нарушение ответчиком условий договора.

    В силу положений части 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В обоснование своих требований о расторжении договора, Ю.В., как следует из содержания исковых требований и пояснений и дополнений к ним, помимо невыплаты арендной платы, ссылалась на существенное нарушение арендатором условий договора, к которым относила, в том числе, нарушение ответчиком п.2.2.1 и п. 2.2.4 договора, выразившиеся в несоблюдении на объектах условий пожарной безопасности и требований Госпожнадзора, возведение незаконных строений и незаконной перепланировки на участке под литером Е, которые по мнению истца влекли умышленное существенное ухудшение состояния объекта, возведение незаконных строений и незаконная перепланировка на участке под литером Д, которое также по мнению истца влекло существенное ухудшение состояния объекта, незаконные перепланировки чердачного этажа, незаконное извлечение прибыли из сдачи в аренду помещений пятого этажа, который не являлся объектом договора аренды, поскольку в аренду передано 4 этажа, незаконные земляные работы на земельном участке литер Е, что привело к ухудшению состояния участка, систематическое неисполнение предписаний арендодателя, незаконный не допуск арендодателя и его законного представителя на территорию Объекта.

В подтверждение заявленных требований истица представила адресованное ответчику предписание об устранении нарушений требований пожарной безопасности №..., выданное ГУ МЧС России по Санкт-Петербургу, в котором имеются сведения о том, что проверкой проведенной в период февраля 2018 года в арендованных ответчиком объектах установлены многочисленные нарушения правил противопожарной безопасности ( т.1 л.д. 26-34); технический     паспорт на строение по адресу: <адрес>, составленный 22.03. 2018 года, в котором имеются сведения об обнаруженной в марте 2018 года самовольной перепланировке, технический паспорт на строение по адресу: <адрес>, составленный <дата>, в котором имеются сведения о перепланировке с изменением наружных границ объекта и выполнением надстройки 5 этажа без проектно-сметной и разрешительной документации; письмо ГУП «ГУИОН» от 21.06. 2018 г, в котором отмечены те же обстоятельства, переписку истца с ответчиком, содержащую предписания истца о прекращении работ по реконструкции систем канализации на арендуемом объекте; материалы по проведению ГУ МЧС России по Санкт-Петербургу мероприятий по контролю ООО «УК Терра» с целью проверки информации о нарушении требований пожарной безопасности; адресованное ответчику предписание об устранении нарушений требований пожарной безопасности №..., ГУ МЧС России по Санкт-Петербургу, в котором имеются сведения о том, что проверкой проведенной в период с сентября по октябрь 2018 года в арендованных ответчиком объектах установлены нарушения правил противопожарной безопасности (т.2 л.д.220), акт проверки соблюдения требований пожарной безопасности от <дата> ( т.2 л.д.225-229), заключение экспертизы, проведенной в мае 2018 года в рамках гражданского дела Петроградского районного суда Санкт-Петербурга №..., в котором имеются выводы о том, что здание по адресу: <адрес>., является объектом самовольной реконструкции.

Кроме того, решением Петроградского районного суда Санкт – Петербурга от <дата> по гражданскому делу №... по иску Ю.В. к А.Н. о разделе общей долевой собственности, выделе доли в натуре, в котором ООО «УК Терра» принимало участие в качестве третьего лица, установлено, что нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> общей площадью 3877,5 кв.м. кадастровый №... на момент экспертизы имеет площадь 4976,5 кв.м (вместо 3877,5 кв.м), имеет этажность 1, 2, 3, 4, 5 и мансардный этаж (вместо 1, 2, 3, 4 этажей), имеет измененные внешние границы, фактически является объектом самовольной реконструкции, проведенной с нарушением статей 1, 2, 8, 9, 30, 47, 48, 51 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

    Решением Петроградского районного суда Санкт – Петербурга от <дата> по гражданскому делу №... по иску Ю.В. к А.Н. о разделе общей долевой собственности, выделе доли в натуре, в котором ООО «УК Терра» принимало участие в качестве третьего лица, установлено, что нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 582,1 кв.м., кадастровый №... на момент экспертизы имеет площадь 873,8 кв.м. (вместо 582,1 кв.м.), строительный объем 4 212 куб.м. (вместо 3 359 куб.м.), имеет измененные внешние границы, а также признаки аварийности несущих и ограждающих конструкций, фактически является объектом самовольной реконструкции, проведенной с нарушением статей 1, 2, 8, 9, 30, 47, 48, 51 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Установленные данными решениями обстоятельства не могут оспариваться ответчиком, участвовавшим в рассмотрении данных дел, и были обязательны для суда.

Между тем, суд первой инстанции рассмотрел приведенные истцом основания исключительно применительно к положениям пункта 2 абзаца 1 статьи 619, посчитав, что ухудшение состояния имущества и нарушение правил противопожарной безопасности в результате действий ответчика не доказано и не дал оценки иным доводам истца, касающихся нарушения прав арендодателя.

Кроме того, суд первой инстанции фактически исходил из того, что истцом не доказано, что нарушение правил пожарной безопасности на объекте и самовольная реконструкция и перепланировка были допущены по вине ответчика, поскольку посчитал невозможным установить состояние объектов на момент их передачи арендатору.

С данным выводом суда согласиться нельзя, так как он противоречит представленным по делу доказательствам и постановлен при неправильном распределении сторонами бремени доказывания по делу.

В договоре аренды сторонами согласовано, что объекты передаются арендатору в момент подписания настоящего договора. Настоящий договор имеет силу акта приема-передачи. С момента подписания настоящего договора риск случайной гибели или порчи объектов переходит к арендатору. Арендатор не имеет никаких претензий к арендодателям по состоянию объектов (пункт 1.8 договора).

Судом не принято во внимание, что толкование п.1.6 и 1.8 положений договора, свидетельствует о том, что передаваемые арендатору объекты по состоянию на <дата> имели те технические характеристики, которые зафиксированы в пункте 1.1 договора: нежилое помещение общая площадь 3 877,5 кв.м., этаж 1,2,3,4, по адресу: <адрес> Д и нежилое здание, общая площадь 582,1 кв.м. по адресу: <адрес> и приняты ответчиком без каких-либо замечаний, в связи с чем все изменения объекта, обнаруженные после передачи объекта, относятся к сфере ответственности арендатора, независимо от того произошли ли данные изменения в результате действий     самого арендатора или допущенных на объект субарендаторов, поскольку в силу п. <дата> договора ответчик принял на себя обязательство обеспечить соблюдение субарендаторами норм и правил использования объектов и правил пожарной безопасности.

Оснований полагать, что ответчик, основным видом деятельности которого является аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом, а дополнительным видом деятельности является деятельность в области права и консультирование вопросам коммерческой деятельности и управления (л.д.11,12 т.1) мог не заметить при приемке объекта существенные изменения в наружных границах объекта и его этажности, и те существенные нарушение Правил пожарной безопасности, которые отражены в акта и предписаниях ГУ МЧС России по Санкт-Петербургу, у суда первой инстанции не имелось, поскольку данные нарушения не являются скрытыми.

Кроме того, из представленного истцом договора аренды нежилого помещения №... от 1.11. 2010 следует, что ООО «УК «Терра» непрерывно владело нежилым помещением общей площадью 3 877,5 кв.м., этаж 1,2,3,4, по адресу: <адрес>, начиная с <дата> на основании ранее заключенного договора аренды (л.т.3 л.д. 77-83).

Довод суда первой инстанции об отсутствии данных о том, в каком состоянии и с какими количественно-качественными характеристиками помещения передавались арендодателям после расторжения договора аренды на основании соглашения сторон от <дата>, судебная коллегия считает необоснованными, поскольку из текста данного соглашения (т. 3 л.д.86-87) прямо следует, что арендованный объект передается арендодателю в том виде, в котором он указан в соглашении о расторжении договора, то есть с теми характеристиками, которые впоследствии были указаны в заключенном в тот же день договоре аренды от <дата>.

Вместе с тем, одновременное заключение указанных соглашения и нового договора аренды, а также наличие в них указаний на то, что они одновременно являются актами приема-передачи, свидетельствует о том, что фактически нежилое помещение общей по адресу: <адрес> <адрес>, из владения ответчика не выбывало, начиная с 1.11. 2010 года.

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что нарушения пожарной безопасности, указанные в п. 1, 2,5, 6, 7, 8, 9,10, 14, 15, 16, 18, 20, 21, 22, 23, 24, 26, 27, 28, 29, 30,31, 33, 34, 35, 36, 37, 38 предписания ГУ МЧС России по Санкт-Петербургу от февраля 2018 и в п.14, 24, 26, 27, 30, 31 акта проверки ГУ МЧС России по Санкт-Петербургу от 5. 10. 2018 связаны либо с порядком эксплуатации здания, либо с ненадлежащим содержанием систем противопожарной безопасности, либо с конструктивными недостатками незаконно возведенного 5 этажа. Таким образом, ответственность за указанные нарушения в силу положений 2.2.1, 2.2.4, <дата> договора несет арендатор.

Какие-либо доказательства тех обстоятельств, что работы по переустройству и перепланировке объекта производились самим истцом, либо с ведома и согласия истца, либо действиями лиц, за которых ответчик не отвечает, при этом ответчик, действуя с той степенью заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, принимал все меры для надлежащего исполнения обязательства, в том числе во исполнение положений ст. 2.2.6 извещал арендаторов об указанных обстоятельствах ответчиком не представлены. Суд первой инстанции соответствующие обстоятельства не установил. Из материалов дела, в том числе из переписки истца и ответчика, следует обратное.

Между тем, в силу части 2 статьи 401 ГК РФ отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Согласно части 3 указанной статьи если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия полагает, что материалами дела подтверждается то обстоятельство, что ответчик пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора, повлекшим незаконную перепланировку и реконструкцию имущества, а также с нарушениями правил противопожарной безопасности, которые носят неоднократный характер, что дает безусловное основание для расторжения договора, независимо от того повлекли ли данные действия ухудшение состояния объекта. При этом в случае совершения указанных нарушений субарендаторами, то существенное нарушение ответчиком условий договора выражается еще и в несоблюдении требований положений <дата> и 2.2.6 договора, повлекшим данные последствия, а потому носящие существенный характер, поскольку самовольная реконструкция, влекущая обязанность собственника привести имущество в прежнее состояние, безусловно влечет для собственника такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, а нарушение правил противопожарной безопасности создает прямую угрозу сохранности имущества и безопасности пребывающих на объекте лиц, что при наступлении неблагоприятных последствий влечет ответственность собственника имущества вплоть до уголовной.

Вместе с тем, судебная коллегия отмечает, что незаконная и самовольная реконструкция и изменением таких характеристик объекта, как его этажность, в любом случае свидетельствует об ухудшении состояния имущества, поскольку порождает обязанность собственника, установленную частью 2 статьи 220 ГК РФ, при этом при повышении нагрузки на несущие конструкции здания без проверки соответствующих возможностей, любое последующее вмешательство может повлечь необратимые для объекта изменения и для соответствующих выводов наличие специальных познаний в соответствующих областях знания не требуется, так как эти данные являются общеизвестными.

Напротив, наличие специальных познаний в области строительства требовалось бы при определении возможности сохранения здания с реконструированном или перепланированном состоянии, что предметом рассмотрения дела не являлось.

Между тем во исполнение указаний суда кассационной инстанции истец представила заключение специалиста №... Санкт-Петербургского центра судебных экспертиз от 17.03. 2020 года и заключение судебной строительно-технической экспертизы №...-СТЭ, проведенной Межрегиональным бюро судебно-строительных экспертиз в период с <дата> по <дата> в рамках рассмотрения гражданского дела Петроградского районного суда №... по иску Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга к Ю.В. и А.Н. об обязании привести самовольно реконструированный объект в состояние, существовавшее до реконструкции объекта.

В силу части 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства. Дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными. О принятии новых доказательств суд апелляционной инстанции выносит определение.

Данные доказательства не представлялись истцом в суд первой инстанции, вместе с тем, судебная коллегия с учетом разъяснений, содержащихся в определении Третьего кассационного суда Общей юрисдикции от <дата>, поскольку вопрос об исследовании соответствующих доказательств судом первой инстанции на обсуждение поставлен не был, полагает возможным принять данные заключения в качестве новых доказательств.

Согласно выводам заключения специалиста №... Санкт-Петербургского центра судебных экспертиз от 17.03. 2020 года произведенная реконструкция и перепланировка объекта аренды по адресу <адрес> с учетом имеющихся дефектов привела к ухудшению его состояния. При этом стоимость приведения здания в состояние до его реконструкции составит 1834 962, 97 руб.

Согласно выводам судебной строительно-технической экспертизы №...-СТЭ существующая планировка объекта по адресу: <адрес> <адрес>, не соответствует требованиям нормативных документов в строительстве, нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также создает угрозу жизни и здоровья граждан, находящихся в данном нежилом помещении.

Судебная коллегия находит данные выводы обоснованными и не противоречивыми и не опровергнутыми ответчиком, которому право просить о проведении по делу судебной экспертизы судебной коллегией разъяснялось.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что истицей помимо того, что ответчик пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, а также допускает неоднократные нарушения договора, доказан также и факт ухудшения состояния объектов, переданных в аренду.

    При указанных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды, а также в части возложения на ответчика обязанности по передачи объекта арендодателям в соответствии с пунктом 2.2.9 договора постановлено при неверном определении существенных обстоятельств, имеющих значение для дела, в связи с чем, в указанной части подлежит отмене, с вынесением по делу нового решения об удовлетворении данных требований.

    При этом оснований для изменения решения суда в части взыскания судебных расходов по оплате государственной пошлины по жалобе истца, судебная коллегия не усматривает, поскольку присужденные истцу к возмещению суммы государственной пошлины покрывают все расходы истца, пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, а ответчиком решение суда в указанной части не обжалуется.

    Оснований для отмены решения суда в полном объеме применительно к положениям части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия не усматривает.

На основании вышеизложенного, руководствуясь положениями статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 12 апреля 2019 года в части отказа Ю.В. в удовлетворении требований обществу с ограниченной ответственностью «УК Терра», А.Н. о расторжении договора аренды от 01 января 2017 года, обязании освободить помещения – отменить.

Принять в указанной части новое решение.

Расторгнуть договор аренды от 01 января 2017 года, заключенный между Ю.В. и А.Н. с одной стороны, выступающими арендодателями, и арендатором обществом с ограниченной ответственностью «УК Терра».

Обязать общества с ограниченной ответственностью «УК Терра» освободить объекты аренды: нежилое помещение кадастровый №..., адрес объекта: <адрес>; земельный участок, кадастровый №..., адрес объекта: <адрес>; нежилое здание, кадастровый №..., адрес объекта: <адрес> передав их собственникам.

    В остальной части решение Петроградского районного суда Санкт – Петербурга от 12 апреля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ю.В. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: