Решение по делу № 33-12182/2023 от 04.07.2023

61RS0022-01-2022-007764-14

Судья Курасова Е.А. дело № 33-12182/2023

2-90/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

9 августа 2023 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе председательствующего судьи Васильева С.А.,

судей Максимова Е.А., Перфиловой А.В.,

при секретаре Сагакян С.Н., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Стройдеталь» (ИНН 6154018136) к Янкевич Е.С., третье лицо не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «Стройдеталь» (ИНН 6154145568), о признании договора купли-продажи недвижимости и соглашения о полном расчете недействительными, применении последствий недействительности сделки, по встречному иску Янкевич Е.С. к ООО «Стройдеталь» (ИНН 6154018136), ПАО Сбербанк, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Колесников А.В., Управление Росреестра по Ростовской области, ООО «Стройдеталь» (ИНН 6154145568) о признании договора купли-продажи недвижимости исполненным, заключённой и действительной сделкой, признании соглашения о полном расчете заключенным и действительным, государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, прекращении ипотеки на недвижимое имущество, по апелляционной жалобе ООО «Стройдеталь» (ИНН 6154018136) на решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 27 марта 2023 года. Заслушав доклад судьи Васильева С.А., судебная коллегия

установила:

Истец ООО «Стройдеталь» (ИНН 6154018136) обратилось в суд с иском к Янкевич Е.С. о признании договора купли-продажи и соглашения о полном расчете недействительными, применении последствий недействительности сделки.

Истец с учетом положений ст. 39 ГПК РФ уточнил иск и просил суд признать недействительным договор купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА заключенный между ООО «Стройдеталь» и Янкевич Е.С., в отношении недвижимого имущества: 2-х этажного здания автомойки с офисом, количество этажей: 2, в общей площадью 383,1 кв.м кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по адресу: Россия, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, здание 1 г. и земельного участка кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1690 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации производственной базы, по адресу: Россия, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, здание 1 г. применить последствия недействительной сделки на будущее.

Признать недействительным соглашение от 14.04.2020 о полном расчете по договору купли-продажи от 07.04.2020 и применить последствия недействительной сделки на будущее.

Янкевич Е.С. обратилась со встречным иском к ООО «Стройдеталь» (ИНН 6154018136) и учетом увеличения иска в порядке ст. 39 ГПК РФ просила суд о признании договора купли-продажи недвижимости от 07.04.2020 исполненным, заключённой и действительной сделкой, признании соглашения от 14.04.2020 о полном расчете заключенным и действительным, государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, прекращении ипотеки на недвижимое имущество.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены – Колесников А.В., ПАО Сбербанк, Управление Росреестра по Ростовской области.

Решением Таганрогского городского суда Ростовской области от 27.03.2023 иск ООО «Стройдеталь» к Янкевич Е.С., о признании договора купли-продажи и соглашения о полном расчете недействительными, применении последствий недействительности сделки - оставлен без удовлетворения.

Встречный иск Янкевич Е.С. о признании договора купли-продажи исполненным, регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, прекращении ипотеки на недвижимое имущество - удовлетворен.

Признан исполненным договор купли-продажи от 07.04.2020 года, в отношении недвижимого имущества: 2-х этажного здания автомойки с офисом, общей площадью 383,1 кв.м. Адрес (местоположение): Россия, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, здание 1г, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и земельного участка, категория земель: Земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования: для эксплуатации производственной базы. Площадь: 1690 кв.м. Адрес (местоположение): Россия, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, здание 1г, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, заключенный между Янкевич Е.С., с одной стороны и Обществом с ограниченной ответственностью «Стройдеталь», в лице директора Колесников А.В., действующего на основании Устава, с другой стороны.

Зарегистрирован переход права собственности недвижимого имущества: 2-х этажного здания автомойки с офисом, общей площадью 383,1 кв.м. Адрес (местоположение): Россия, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, здание 1г, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и земельного участка, категория земель: Земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования: для эксплуатации производственной базы. Площадь: 1690 кв.м. Адрес (местоположение): Россия, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, здание 1г, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, с ООО «Стройдеталь» на Янкевич Е.С., согласно договора купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.

Погашена в ЕГРН регистрационная запись об ипотеке: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА на недвижимое имущество: 2-х этажное здание автомойки с офисом, общей площадью 383,1 кв.м. Адрес (местоположение): Россия, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, здание 1г, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и земельный участок, категория земель: Земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования: для эксплуатации производственной базы. Площадь: 1690 кв.м. Адрес (местоположение): Россия, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, здание 1г, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

В апелляционной жалобе ООО «Стройдеталь» (ИНН 6154018136) просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм процессуального права, допущенных при оценке доказательств и фактических действий сторон по настоящему делу и принять по делу новое решение, которым удовлетворить заявленные истцом исковые требования в полном объеме, встречные исковые требования оставить без удовлетворения.

В обоснование апелляционной жалобы апеллянт указывает на отсутствие доказательств оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества от 07.04.2020, денежные средства на расчетный счет не поступали и иным способом не передавались, подписание сторонами договора купли-продажи соглашения от 14.04.2020 о полном расчете к договору не подтверждает факт оплаты, поскольку порядок и способ произведенной оплаты не описан в соглашении, а также отсутствуют доказательства реальной передачи недвижимого имущества.

Автор жалобы указывает, что показания допрошенных свидетелей являются недостоверными и противоречат письменным доказательствам, а также противоречат показаниям данным в рамках уголовного дела и позиции указанных лиц по данному делу.

Апеллянт указывает, что договор аренды, договор подряда и договор на оказание юридических услуг не подтверждают фактического владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом, поскольку Янкевич Е.С. титульным собственником нежилого здания не является, все принадлежащие помещения ООО «Стройдеталь» находились в пользовании ИП К.С.А.

Кроме того, заявитель указывает, что на момент заключения оспариваемого договора от 07.04.2020 недвижимое имущество являлось предметом залога по договору ипотеки, заключённого со Сбербанком России в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору.

При этом, обращает внимание, что договором ипотеки от 06.05.2019 предусмотрено право залогодержателя ПАО «Сбербанк России» на вступление в дело в качестве третьего лица, по спору об имуществе, являющегося предметом залога, равно как и предусмотренный законом и договором запрет для залогодателя – ООО «Стройдеталь» на распоряжение предметом залога в период действия кредитного договора. В связи с чем, по мнению апеллянта, право по распоряжению недвижимым имуществом отсутствовало по факту подписания договора ипотеки, следовательно договор купли-продажи недвижимого имущества, обремененного договором ипотеки недействителен в силу закона.

Автор жалобы указывает, что Янкевич Е.С. было известно о наличии права третьего лица ПАО «Сбербанк России» в отношении недвижимого имущества, поскольку условие о наличии зарегистрированных обременений включены в текст оспариваемого договора, а следовательно действовала недобросовестно.

Апеллянт также указывает, что встречное исковое заявление Янкевич Е.С. о регистрации договора купли-продажи от 07.04.2020 предъявлено в суд только 27.10.2022, то есть за пределами сроков исковой давности. Кроме того, апеллянт указывает, что подача документов на регистрацию права собственности осуществлена в августе 2022, также спустя более 2-х лет с момента составления договора.

Ссылается на то, что оспариваемый договор купли-продажи недвижимого имущества от 07.04.2020 г. имеет существенные пороки, влекущие его недействительность, поскольку договор подписан сторонами в отсутствие у продавца права распоряжения недвижимым имуществом, имеется договор ипотеки, заключенный между ПАО «Сбербанк России» и истцом ООО «Стройдеталь», правоустанавливающей передачи недвижимого имущества сторонами сделки не произведено, поскольку указанным имуществом пользовались по договорам аренды, субаренды иные лица. На государственную регистрацию права оспариваемый договор также подан за пределами специального срока исковой давности. Даже если трактовать условия оспариваемого договора от 07.04.2020 как предварительного, то в его содержании также отсутствуют необходимые сроки его подписания и исполнения в части оплаты. Оплата по договору отсутствует, поскольку допустимые доказательства оплаты ответчиком не представлены.

Настаивает на ненадлежащей оценке судом представленных доказательств.

Согласно ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Законным решение является, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, подлежащего применению к доказываемым правоотношениям.

Согласно пункта 4 части 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае являются: 4) принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

В силу положений статьи 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае невозможности рассмотрения дела без участия соответчика или соответчиков в связи с характером спорного правоотношения суд привлекает его или их к участию в деле по своей инициативе.

Право суда на принятие данного процессуального решения вне зависимости от воли истца вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и выступает одним из проявлений его дискреционных полномочий, необходимых для осуществления правосудия.

Из материалов дела усматривается, что суд первой инстанции рассмотрел дело, не привлекая к участию в деле по встречному иску о погашении в ЕГРН регистрационной записи об ипотеке, в качестве соответчика ПАО Сбербанк, которое на основании договора ипотеки от 06.05.2019 является залогодержателем в отношении спорного недвижимого имущества (л.д.106 т.1).

Вместе с тем заемщик - ООО «Стройдеталь» (ИНН 6154145568) в рамках указанного договора об открытии невозобновляемой кредитной линии от 06.05.2019, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора к участию в деле не привлекался. Однако суд первой инстанции, по существу установил исполнение обязательств указанным лицом ООО «Стройдеталь» (ИНН 6154145568) в рамках договора об открытии кредитной линии, без привлечения к участию в деле заемщика.

Суд первой инстанции принимая от истца сведения об исполнении заемщиком обязательств по договору кредитной линии не учел, что ООО «Стройдеталь» (ИНН 6154018136) и ООО «Стройдеталь» (ИНН 6154145568), не являются одним и тем же юридическим лицом.

Суд также не учел, что рассмотрение дела по встречному иску Янкевич Е.С. с участием ПАО Сбербанк в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, с меньшим объемом прав и обязанностей, которыми наделена сторона ответчика по делу по встречному иску, противоречит изложенным процессуальным нормам, поскольку истцом по встречному иску фактически ставился вопрос о признании залога прекращенным, ввиду исполнения обязательств по договору об открытии кредитной линии.

Таким образом, из материалов дела следует, что суд первой инстанции разрешил требования по встречному иску, содержащие в том числе и требования о погашении записи об ипотеке на спорное недвижимое имущество, без привлечения к участию в деле в качестве соответчика ПАО Сбербанк и третьего лица ООО «Стройдеталь» (ИНН 6154145568), заемщика – в обеспечение обязательств которого был предоставлен залог недвижимости принадлежащей на день их заключения - ООО «Стройдеталь» (ИНН 6154018136).

Определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 26 июля 2023 г. суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению данного дела по правилам производства в суде первой инстанции. К участию в деле в качестве соответчика привлечено ПАО Сбербанк и в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «Стройдеталь» (ИНН 6154145568).

При таких обстоятельствах, в силу п.2 ч.4 ст.330 ГПК РФ решение суда подлежит безусловной отмене.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель истца иск поддержал, просил отказать в удовлетворении встречного иска.

Представитель третьего лица ООО «Стройдеталь» (ИНН 6154145568), просила первоначальный иск удовлетворить, отказать в удовлетворении встречного иска.

Представители ответчика Янкевич Е.С., просили суд отказать в удовлетворении первоначального иска и удовлетворить встречный иск, указали, что требования в части прекращении ипотеки не поддерживают.

Представитель ответчика ПАО Сбербанк просил отказать в удовлетворении встречного иска в части требований Янкевич Е.С. о прекращении ипотеки спорной недвижимости указав, что ранее требований к указанному лицу со стороны истца по встречному иску не заявлялось, ипотека прекращена о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись, поддержал представленные возражения на встречный иск.

Ознакомившись с материалами дела, посчитав в порядке ст.ст. 167, 327 ГПК РФ возможным рассмотрение дела в отсутствие лиц, неявившихся участников процесса и их представителей, извещенных о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Из материалов дела усматривается, что 06.05.2019 между ПАО «Сбербанк России» и ООО «Стройдеталь» (ИНН 6154145568) был заключен договора об открытии невозобновляемой кредитной линии №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, сроком до ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, по условиям которого в качестве обеспечения своевременного и полого возврата кредита, уплаты процентов и иных платежей, между ПАО «Сбербанк России» и ООО «Стройдеталь» (ИНН6154018136) был заключен договор ипотеки №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА недвижимого имущества: нежилого здания - 2-х этажное здание автомойки с офисом, общей площадью 383,1 кв.м. Адрес (местоположение): Россия, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, здание 1г с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и земельный участок, категория земель: Земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования: для эксплуатации производственной базы. Площадь: 1690 кв.м. Адрес (местоположение): Россия, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, здание 1г, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН находящегося в собственности ООО «Стройдеталь» (ИНН6154018136) (л.д.96-104, л.д.106-111 т.1)

ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между ООО «Стройдеталь» (ИНН 6154018136), в лице директора Колесников А.В., действующего на основании Устава (продавец) и Янкевич Е.С. (покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить следующее имущество: 2-х этажное здание автомойки с офисом, общей площадью 383,1 кв.м. Адрес (местоположение): Россия, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, здание 1г с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и земельный участок, категория земель: Земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования: для эксплуатации производственной базы. Площадь: 1690 кв.м. Адрес (местоположение): Россия, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, здание 1г, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. (л.д.160 т.1).

Согласно, пункта 2 договора, продавец ставит в известность покупателя, что отчуждаемый объект недвижимости находится в залоге у ПАО «Сбербанк России» в качестве обеспечения исполнения своих обязательств, возникших на основании Договора об открытии невозобновляемой кредитной линии НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕНPK.НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА сроком до ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.

Указанный объект недвижимости заложен на основании договора ипотеки №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, удостоверенного С.Ю.В., временно исполняющим обязанности нотариуса С.С,В. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, номер в реестре нотариуса: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, а также Дополнительного соглашения от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество по договору ипотеки №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, удостоверенного С.Ю.В., временно исполняющим обязанности нотариуса С.С,В. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, номер в реестре нотариуса: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, о чем в ЕГРН ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА сделаны записи регистрации: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в ч. 1 имущество свободно от любых других ограничений и/или обременений третьих лиц, кроме указанных выше, никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит.

В соответствии с п.7 договора купли-продажи от 07.04.2020 г., передача указанного имущества продавцом и принятие его покупателем осуществлены в день подписания настоящего договора. Стороны договорились, что настоящий пункт договора имеет силу акта приема-передачи.         

Пунктом 4 договора, согласована стоимость объекта – 6 810 000 рублей. Покупатель обязуется уплатить сумму, указанную в настоящем пункте договора. После полного расчета Стороны обязуются заключить соглашение о полном расчете, которое будет являться подтверждением исполнения Покупателем обязательств по оплате по настоящему договору. Стороны договорились, что продаваемое имущество не будет находиться в залоге у продавца до полного расчета между сторонами.

Согласно п.4 договора, стороны согласовали условие, при котором после полного расчета стороны обязуются заключить Соглашение о полном расчете, которое будет являться подтверждением исполнения покупателя обязательств по оплате по настоящему договору. Стороны договорились, что продаваемое имущество не будет находиться в залоге у продавца до полного расчета между сторонами.

Пунктами 9, 10 договора предусмотрено, что продавец обязуется в течение 5 (пяти) рабочих дней произвести переход права собственности к Покупателю после полного исполнения своих обязательств, возникших на основании Договора об открытии невозобновляемой кредитной линии №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, а также прекращения в ЕГРН регистрационных записей об ипотеке, указанных в п.2 настоящего Договора.

Покупатель приобретает право собственности на приобретаемое имущество с момента государственной регистрации права собственности. Продавец обязуется предоставить Покупателю все необходимые документы и совершить все необходимые действия для государственной регистрации права собственности на указанный в ч. 1 настоящего договора объект недвижимости.

14.04.2020 между ООО «Стройдеталь» (ИНН 6154018136), в лице директора Колесников А.В., действующего на основании Устава (продавец) и Янкевич Е.С. (покупатель) заключено соглашение о полном расчете к договору купли-продажи от 07.04.2020, в соответствии с п.1 которого продавец произвел оплату в соответствии с п.4 договора купли-продажи от 07.04.2020 года в полном объёме. (л.д.161 т.1)

В пункте 3 Соглашения о полном расчете от 14.04.2020 г., указанно, что настоящее Соглашение является подтверждением исполнения «Покупателя» обязательств по оплате по указанному договору, а пунктом 2 данного Соглашения, продавец подтверждает, что у него отсутствуют претензии по оплате по договору купли-продажи от 07.04.2020г.

Согласно представленному заключению специалиста Экспертно-криминалистического центра г. Таганрога НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, подписи от имени К.А.В. в графе «Продавец /ООО «Стройдеталь»/ Директор /Колесников А.В.» договора купли продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА и соглашения о полном расчете к договору купли продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА выполнены К.А.В.. Оттиски круглой печати «РОССИЯ, РОСТОВСКАЯ ОБЛ., Г.ТАГАНРОГ ОГРН 1026102579360 ИНН 6154018136 / общество с ограниченной ответственностью / «Стройдеталь»» в графе «Продавец / ООО «Стройдеталь» / Директор / Колесников А.В.» договора купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА и соглашения о полном расчете к договору купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА и предоставленные для сравнительного исследования образцы оттисков круглой печати «РОССИЯ, РОСТОВСКАЯ ОБЛ., Г.ТАГАНРОГ ОГРН 1026102579360 ИНН 6154018136 / общество с ограниченной ответственностью / «Стройдеталь»» нанесены одной печатной формой (л.д. 119-156 т.1).

Определением Таганрогского районного суда Ростовской области от 01.12.2022 по ходатайству истца по первоначальному иску была назначена судебная почерковедческая экспертиза, порученная судом Союзу «Торгово-промышленная палата Ростовской области».

В соответствии с заключением эксперта НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, установлено, что подписи от имени Колесников А.В. в договоре купли-продажи от 07.04.2020 года и в графе продавец соглашения от 14.04.2020 года выполнены Колесников А.В.. В Договоре купли-продажи от 07.04.2020 года, заключённом ООО «Стройдеталь» в лице директора Колесников А.В. с Янкевич Е.С., ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА г.р. и в соглашении от 14.04.2020 года о полном расчете к договору купли-продажи от 07.04.2020 г. первыми были нанесены штрихи печатных реквизитов документов, горизонтальной линовки для подписи и линий таблицы с данными о продавце и покупателе; вторыми штрихи подписи Колесников А.В., а затем поверх штрихов печатных реквизитов, горизонтальной линовки для подписи и линий таблицы с данными о продавце и покупателе и подписи Колесников А.В. нанесены штрихи оттиска простой круглой печати от имени ООО «Стройдеталь».(л.д.38-59 т.2)

В судебном заседании суда первой инстанции был допрошен эксперт Торгово-промышленной палаты Ростовской области З.Р.Е., который поддержал в полном объеме выводы, сделанные в заключении НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 14 февраля 2023 года.

Таким образом, судом установлено, что соглашение от 14.04.2020 года и договор купли-продажи от 07.04.2020 г. подписаны лично Колесников А.В. и заверены печатью ООО «Стройдеталь».

В силу положений статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (статья 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Таким образом, сделки представляют собой действия, соответствующие требованиям законодательства, и направленные на достижение определенного правового результата.

В соответствии с пунктом 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно статьям 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам).

Как следует из положений пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами.

На основании части 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Из положений статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ).

В силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержание которой следует усматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции РФ и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Поскольку сделка может быть признана недействительной только по основаниям и с предусмотренными законом последствиями, суд обязан установить наличие обстоятельств, с которыми закон связывает признание сделки недействительной и наступление определенных юридических последствий, а на истца возложена обязанность доказать эти обстоятельства.

Однако вопреки требованиям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ истцом ООО «Стройдеталь» (ИНН 6154018136) не представлено доказательств в обоснование изложенных в исковом заявлении обстоятельств недействительности сделки.

Договор купли-продажи от 07.04.2020 составлен в письменной форме, подписан лицом имеющим право на его подписание от имени продавца, то есть форма договора купли-продажи недвижимости соблюдена, а следовательно оснований для признания такого договора недействительным по основаниям предусмотренным статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

Приведенные истцом основания недействительности оспариваемой сделки и соглашения со ссылками на ст.169 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут повлечь за собой удовлетворения иска (л.д.3 т.1). Дополнение истцом оснований иска со ссылками на Федеральный закон «О бухгалтерском учете», недоказанности порядка расчета (л.д.163 т.2), также само по себе не может повлечь оснований для признания сделки недействительной. Не нашли своего подтверждения и доводы истца о том, что договор не был подписан от имени истца лицом, имеющим право на его подписание. Вопреки письменным пояснениям истца, не могут быть в данном случае основанием для признания договора купли-продажи недействительным и его подписание сторонами в период действия договора ипотеки (л.д.190 т.2), поскольку при отчуждении заложенного недвижимого имущества без согласия залогодержателя последний вправе потребовать признания сделки по распоряжению заложенной вещью недействительной и применения соответствующих последствий ее недействительности (пункт 1 статьи 37, статья 39 Закона об ипотеке, абзац первый пункта 1 статьи 173.1 ГК РФ) (п.40 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 № 23 «О применении судами правил о залоге вещей»). Поскольку истец не является залогодержателем, то признание сделки недействительной по изложенным основаниям не может повлечь за собой удовлетворение иска ООО «Стройдеталь» (ИНН 6154018136).

Способ защиты нарушенного права выбирает истец по гражданскому делу. Способы защиты гражданских прав приведены в ст. 12 ГК РФ, и избираемый способ в случае удовлетворения требований истца должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а также приводить к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав заявителя. Выбор истцом ненадлежащего способа защиты права является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

При этом в силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности только истец определяет, защищать ему или нет свое нарушенное или оспариваемое право (часть первая статьи 4 ГПК Российской Федерации), к кому предъявлять иск (пункт 3 части второй статьи 131 ГПК Российской Федерации) и в каком объеме требовать от суда защиты (часть третья статьи 196 ГПК Российской Федерации). Вследствие этого суд обязан разрешить дело по тому иску, который предъявлен истцом.

Разрешая исковые требования ООО «Стройдеталь» (ИНН 6154018136), оценив в совокупности представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу, что в данном случае истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, по указанным истцом основаниям сделка не может быть признана недействительной, в связи с чем, требования о признании договора купли-продажи недвижимости и соглашения о полном расчете недействительными не подлежат удовлетворению.

Разрешая встречные исковые требования Янкевич Е.С., судебная коллегия исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд в соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как следует из материалов дела, Янкевич Е.С. подано заявление об осуществлении регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и нежилое здание с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, городской округ АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Управлением Росреестра по Ростовской области 23.08.2022, 03.10.2022 в адрес Янкевич Е.С. были направлены уведомления о приостановлении государственной регистрации прав, в связи с непредоставлением документов об отмене ограничений в виде запрета на совершение регистрационных действий в соответствии с нормами действующего законодательства, заявления о государственной регистрации перехода права от продавца ООО «Стройдеталь», в лице директора Колесников А.В., согласия залогодержателя ПАО «Сбербанк России» на переход права на вышеуказанные объекты, либо, если обязательства между ПАО «Сбербанк России» и ООО «Стройдеталь» исполнены, документы, необходимые для погашения регистрационной записи об ипотеке (л.д. 80-94 т.1)

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 26.08.2022 г. здание с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по адресу: Ростовская область, городской округ АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, находится в собственности ООО «Стройдеталь», на основании договора купли-продажи от 18.02.2019 года.

Согласно выписки из ЕГРН от 06.03.2023 г., имеющейся в материалах дела, земельный участок общей площадью 1690 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, городской округ АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежит на праве собственности ООО «Стройдеталь» (ИНН 6154018136), имеется регистрация ипотеки в пользу ПАО Сбербанк, запись регистрации НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 07.05.2019 г. (л.д.141-159 т.2).

Как следует из справки ПАО Сбербанк от 25.03.2023, по состоянию на 07.04.2020г. ООО «Стройдеталь» ИНН 6154145568 имеет ссудную задолженность по кредитному договору №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 06.05.2019 в размере 3670400 рублей – сумма по основному долгу, 51473,85 руб. – проценты (л.д.195 т.2).

Как следует из ответа ПАО Сбербанк на запрос суда, обязательства по кредитному договору №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 06.05.2019 исполнены 17.11.2022, в связи с чем на день предъявления исковых требований, встречных исковых требований (л.д.116 т.1) обязательства перед банком по кредитному договору исполнены не были.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в абзаце втором пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из приведенных выше правовых положений в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации перехода права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, статьи 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации определяют момент исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю: передача должна состояться до государственной регистрации перехода права собственности, условие о передаче имущества после государственной регистрации перехода права может быть согласовано сторонами в договоре или закреплено в законе.

Стороны в договоре купли-продажи не отошли от диспозитивных положений абзаца второго пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно, не предусмотрели, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать недвижимость. В связи с этим стороны в пункте 7 Договора предусмотрели, что передача имущества и принятие его покупателем осуществляется в день подписания договора, а настоящий пункт имеет силу акта приема-передачи.

Однако исходя из материалов дела усматривается, что фактически имущество не было передано покупателю, поскольку все время находилось во владении продавца ООО «Стройдеталь» (ИНН 6154018136).

Основная обязанность по договору купли-продажи не была исполнена продавцом - не состоялась передача недвижимости покупателю, являющаяся в данном случае необходимой предпосылкой для регистрации перехода права собственности. Такая правовая позиция соответствует смыслу разъяснений, данных в абзацах втором - четвертом пункта 61 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22).

Значит, составив заведомо недостоверный передаточный акт, стороны искусственно исключили из юридического состава, требующегося для регистрации перехода права собственности, фактическую передачу имущества по договору купли-продажи.

При таких обстоятельствах, следует признать, что Янкевич Е.С. не приобрела право собственности на недвижимость (пункт 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Покупатель, которому фактически передано имущество признается его законным владельцем в силу статьи 305 ГК РФ, соответственно, вправе осуществлять все полномочия собственника кроме распоряжения имуществом.

В соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. Суд определяет юридически значимые обстоятельства с учетом подлежащих применению норм материального права.

При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению (часть 1 статьи 196 ГПК РФ).

Бремя доказывания фактической передачи имущества лежит на покупателе, так как именно в этом и состоит процессуальный интерес покупателя, заявляющего иск о регистрации перехода права собственности на имущество.

Следовательно, именно покупатель должен представить необходимые и достаточные доказательства владения имуществом, что согласуется с позицией, изложенной в абзаце 3 пункта 60 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22.

Между тем, как следует из материалов дела, спорное имущество фактически находится во владении продавца ООО «Стройдеталь» (ИНН 6154018136), что подтверждается наличием спора между ООО «Стройдеталь» и ИП К.С.А. о расторжении договора аренды, взыскании задолженности разрешенного арбитражным судом Ростовской области.

Так, в силу части 1 статьи 71 ГПК РФ к письменным доказательствам относятся приговоры и решения суда, иные судебные постановления, протоколы совершения процессуальных действий, протоколы судебных заседаний, приложения к протоколам совершения процессуальных действий (схемы, карты, планы, чертежи).

Согласно разъяснений изложенных в абз. 4 п. 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 № 23 (ред. от 23.06.2015) «О судебном решении» исходя из смысла части 4 статьи 13, частей 2 и 3 статьи 61, части 2 статьи 209 ГПК РФ лица, не участвовавшие в деле, по которому судом общей юрисдикции или арбитражным судом вынесено соответствующее судебное постановление, вправе при рассмотрении другого гражданского дела с их участием оспаривать обстоятельства, установленные этими судебными актами.

Из материалов дела видно, что вступившим в законную силу решением арбитражного суда Ростовской области от 23.06.2022 в пользу истца ООО «Стройдеталь» (ИНН 6154018136) с арендатора взысканы арендные платежи за пользование спорным недвижимым имуществом. При этом арбитражным судом установлено, что ООО «Стройдеталь» (ИНН 6154018136) является правообладателем недвижимого имущества: нежилого здания - 2-х этажное здание автомойки с офисом, общей площадью 383,1 кв.м. Адрес (местоположение): Россия, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, здание 1, перешедшего в собственность от продавца ОАО «Стройдеталь». Арбитражный суд также указал, что ООО «Стройдеталь» (ИНН 6154018136) направляло претензию арендатору с требованием о погашении задолженности (л.д.98 т.2). Доказательств опровергающих изложенные выводы арбитражного суда истцом по встречному иску суду не представлено.

Из выписки из ЕГРЮЛ ООО «Стройдеталь» (ИНН 6154018136), усматривается, что адрес ООО «Стройдеталь» (ИНН 6154018136) совпадает с адресом расположения спорного недвижимого имущества (л.д.216 т.1).

Сведений о том, что после заключения договора купли-продажи ООО «Стройдеталь» (ИНН 6154018136) сменило свой адрес, а равно были заявлены требования Янкевич Е.С. об освобождении помещений указанным юридическим лицом либо ООО «Стройдеталь» (ИНН 6154018136) стало владеть спорным имуществом на ином праве, материалы дела также не содержат.

В подтверждение факта передачи спорного имущества по договору купли-продажи и фактического владения, Янкевич Е.С. представлены договор аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН нежилого помещения, заключенный между Янкевич Е.С. и ООО «Агродонстрой», договор оказания услуг от 18.05.2020, заключенный между Янкевич Е.С. и ИП К.С.А., Договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН аренды нежилого помещения от 15.01.2021, заключенный между Янкевич Е.С. и П.Е.Ю., договор подряда от 14.06.2021.

Вместе с тем, вышеуказанные договоры не могут быть приняты судебной коллегией в качестве доказательства передачи спорного имущества и фактического владения им покупателем, поскольку Янкевич Е.С. титульным собственником земельного участка и нежилого здания не являлась.

Наличие заключенных Янкевич Е.С. договоров само по себе не легализует право истца по встречному иску в отношении спорного недвижимого имущества, во владение которого она не вступила.

Судебная коллегия также полагает необходимым отменить, что право собственности состоит из правомочий владения, пользования и распоряжения каким-либо вещным объектом (п.1 ст. 209 ГК РФ).

Стороны договора купли-продажи от 07.04.2020 в пункте 10 предусмотрели, что покупатель приобретает право собственности на недвижимое имущество с момента государственной регистрации права собственности.

Таким образом, в отсутствие такой регистрации, покупатель Янкевич Е.С. не обладала ни одним из составных элементов права собственности, включая право владения и пользования спорным объектом недвижимости.

Ссылки истца по встречному истца Янкевич Е.С. на расчеты, произведенные по договору купли-продажи от 07.04.2020, подлежат отклонению в силу следующих обстоятельств.

Согласно пункту 4 договора купли-продажи от 07.04.2020 стороны определили, что стоимость объекта составляет 6 810 000 рублей. При этом после полного расчета стороны обязуются заключить соглашение о полном расчете, которое будет являться подтверждением исполнения покупателем обязательств по оплате по настоящему договору.

Согласно соглашения о полном расчете к договору купли-продажи от 14.04.2020, продавец произвел оплату в соответствии с п.4 Договора купли-продажи в полном объёме. Стороны указали, что настоящее соглашение является подтверждением исполнения покупателя обязательств по оплате по указанному договору (л.д.161 т.1).

Вместе с тем, доказательств того, что денежные средства фактически были получены ответчиком ООО «Стройдеталь» (ИНН 6154018136) материалы дела не содержат. Сведений о том, что денежные средства поступили на счет ООО «Стройдеталь» (ИНН 6154018136) либо иным образом были получены ответчиком или его представителем материалы дела не содержат. Из дословного содержания соглашения от 14.04.2020 не усматривается, что денежные средства были получены ООО «Стройдеталь» (ИНН 6154018136). Соглашение содержит лишь упоминание о произведенной продавцом оплате в полном объеме, однако кто и в какой период времени, в каком размере получил оплату, материалы дела не содержат.

Следует отметить, что истец по встречному иску Янкевич Е.С. заявляя о своей финансовой состоятельности и возможности приобретения спорной недвижимости по цене 6 810 000 рублей, тем не менее просила суд отсрочить уплату государственной пошлины при заявлении встречного иска (л.д.116-118 т.1).

При этом согласно разъяснений изложенных в пункте 9 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с принятием судами мер противодействия незаконным финансовым операциям (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 08.07.2020) реальность обязательств по сделке не исключает право суда отказать в удовлетворении требований, основанных на сделке, если целью ее совершения являлся обход запретов и ограничений, установленных законодательством о противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма; законодательством о банках и банковской деятельности; валютным законодательством и т.п.

В данном случае стороны предусмотрели порядок расчетов, который не отражал открытость расчетов, периода поступления денежных средств на счет юридического лица и (или) передачи денежных средств, что исключало возможность проверки реальности оплаты цены договора.

Более того, ни одна из сторон на протяжении длительного времени, до 2022 года не заявляла о государственной регистрации права основанного на изложенной сделке, в установленном законом порядке, то есть не требовала легализации такой сделки, при том, что в силу пункта 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

На основании пунктов 3 - 4 статьи 1 и статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, участникам гражданского оборота запрещается извлекать преимущества из своего незаконного и недобросовестного поведения (злоупотребление правом), в частности, установлен запрет совершения действий в обход закона с противоправной целью (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).

По существу стороны уклонились от предоставления суду апелляционной инстанции дополнительных доказательств реального исполнения договора купли-продажи и оплаты стоимости приобретаемой недвижимости.

С учетом выбранного истцом способа защиты нарушенного права о признании сделки недействительной, в силу её неподписания лицом, имеющим право выступать от имени юридического лица без доверенности, и предъявления встречного иска, по мнению суда апелляционной инстанции, были созданы искусственные правовые условия исполнения сделки, при отсутствии относимых и допустимых доказательств, как передачи имущества покупателю, так и реальной оплаты покупателем цены договора, что может свидетельствовать о сплоченности действий сторон сделки, направленных на получение правового результата, в виде наделения истца по встречному иску правом в отношении спорного имущества путем получения соответствующего судебного решения. Вместе с тем такие действия сторон судебной защите не подлежат.

При таких обстоятельствах само по себе заключение соглашения от 14.04.2020, по мнению суда апелляционной инстанции, составлено лишь для придания правомерного вида передачи денежных средств, при том, что сделка не была исполнена сторонами, а имущество не было передано покупателю, что исключает правовые основания для удовлетворения встречного иска.

Принимая во внимание, что Янкевич Е.С. не доказан факт передачи денежных средств по договору, передачи ей объекта недвижимости, то есть исполнение договора, при этом требование об обязании ответчика передать истцу по договору купли-продажи недвижимое имущества не заявлено, следовательно, требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено.

Учитывая, что обязательства по кредитному договору были исполнены 17.11.2022 г., по состоянию на 08.08.2023 ипотека в отношении здания (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), а также земельного участка (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) снята, что подтверждается выписками из ЕГРН, принимая во внимание, что представители истца по встречному иску данные требования не поддержали, однако в установленном процессуальным законом порядке не отказались от указанной части встречного иска, судебная коллегия, в силу ч.3 ст. 196 ГПК РФ также приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований в части прекращении ипотеки на спорное недвижимое имущество.

Руководствуясь статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 27 марта 2023 года отменить и принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении иска ООО «Стройдеталь» (ИНН 6154018136) к Янкевич Е.С. о признании договора купли-продажи недвижимости и соглашения о полном расчете недействительными, применении последствий недействительности сделки.

    Отказать в удовлетворении встречного иска Янкевич Е.С. к ООО «Стройдеталь» (ИНН 6154018136), ПАО Сбербанк о признании договора купли-продажи недвижимости исполненным, заключённой и действительной сделкой, признании соглашения о полном расчете заключенным и действительным, государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, прекращении ипотеки на недвижимое имущество.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 11.08.2023