Решение по делу № 33-9516/2013 от 25.09.2013

Судья: Разумов А.В.                            Дело № 33-9516/2013

                АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

    9 октября 2013 г. судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

Председательствующего Пискуновой М.В.

Судей Занкиной Е.П., Маркина А.В.

При секретаре Е.И.Е.

Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе М.А.С. на решение Автозаводского районного суда г. Тольятти от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

«Исковые требования М.А.С. к С.В.Н., удовлетворить частично.

Взыскать с С.В.Н. в пользу М.А.С. задолженность по арендной плате в размере 3 655,69 руб., пени за просрочку оплаты арендной платы в размере 3 655,69 руб., убытки непокрытые арендной платой в размере 49 583 руб., расходы по оплате коммунальных платежей в размере 22 864,50 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 5 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 592,77 руб., а всего 87351,65 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать».

Заслушав доклад судьи Пискуновой М.В., возражения по доводам жалобы представителя С.В.Н. – В.С.П., судебная коллегия

                        УСТАНОВИЛА:

М.А.С. обратился в суд с иском к С.В.Н. о взыскании арендной платы, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между АОЗТ фирма «Тутти» (арендодатель, собственник) и С.В.П. (арендатор) был заключен договор № на аренду жилого помещения (далее договор аренды) 4-х комнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

В настоящее время собственником квартиры на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является истец, о чём в ЕГРП сделана запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ, ему выдано свидетельство о государственной регистрации права.

С ДД.ММ.ГГГГ договор аренды прекращён.

Решением Автозаводского районного суда г. Тольятти от ДД.ММ.ГГГГ по делу № удовлетворены исковые требования М.А.С., судом постановлено выселить С.В.П. и проживающих третьих лиц из арендуемого жилого помещения и взыскать со С.В.П. убытки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 143 321,01 руб. Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ

Указывая на то, что в добровольном порядке ответчица арендную плату за 2011 г. и последующие годы не оплачивала, при этом до марта 2012 г. продолжала незаконно пользоваться жилым помещением, с регистрационного учёта не снималась и не сняла третьих лиц, не освободив помещение от своего имущества и не подготовив его к возврату истцу по акту, М.А.С. считает, что С.В.Н. нарушила требования статьи 622 ГК РФ, согласно которым при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

В связи с тем, что ответчица в добровольном порядке уклонялась от передачи надлежащим образом арендованного имущества, ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к судебным приставам для принудительного исполнения решения Автозаводского районного суда г. Тольятти от ДД.ММ.ГГГГ по делу №.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем отдела судебных приставов Автозаводского района г. Тольятти осуществлен выезд на квартиру для исполнения решения суда. По прибытии к месту исполнения, двери никто не открыл, в связи с чем, истцом было принято решение о вскрытии двери с привлечением спецтехники, неся при этом убытки, связанные с вскрытием двери и установкой нового замка в размере 600 + 470 = 1070 рублей.

Согласно акту о выселении и описи имущества от ДД.ММ.ГГГГ следует, что из имущества, оставшегося в квартире после выезда ответчицы, имеется оконная рама (деревянная) 4 шт., оконная рама (пластиковая) 1 шт., межкомнатные двери (деревянные) 4 шт., унитаз, ванна: отсутствуют раковины па кухне и в ванной комнате, отсутствуют напольные плинтуса.

В виду того, что до ДД.ММ.ГГГГ ответчик уклонялась от выполнения законных требований и исполнения решения Автозаводскою районного суда г.Тольятти от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, не подготовила жилое помещение к передаче и не передала его по акту, истец считает, что он несёт убытки, выразившиеся в упущенной выгоде в виде неполученной арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

Ссылаясь на справку № ООО «СОЭКС-Тольятти» ТПП РФ от ДД.ММ.ГГГГ о среднерыночной стоимости аренды четырёхкомнатной квартиры общей площадью 80,9 кв.м московской планировки в <адрес> за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 17 000-18 000 рублей в месяц, принятой во внимание ранее судом при постановлении решения ДД.ММ.ГГГГ по делу №, согласно которому среднерыночная стоимость аренды на вышеуказанный объект составляет 17 500 руб., истец полагает, что убытки, причинённые от неполучения арендной платы после прекращения договора аренды за 13 месяцев в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляют 218 110 руб. 95 коп.

Далее, ссылаясь на п.6.1. договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому за арендуемое помещение арендатор уплачивает ежегодно арендную плату, истец полагает, что задолженность по арендной плате составляет 18 162,70 руб., в том числе за 2011 г. (период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) – 8773 руб.65 коп., за 2012 г. (период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) – 9389 руб.05 коп., а также пени за просрочку оплаты арендной платы за 2011 г. в размере 18 161 руб. 46 коп.

В виду того, что ответчик длительное время не снималась с регистрационного учета и не снимала третьих лиц, возникла задолженность по оплате коммунальных услуг (убытки) за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 38 260 руб. 31 коп.

Ссылаясь на изложенные выше обстоятельства, истец просил суд взыскать со С.В.Н. в свою пользу задолженность по арендной плате в сумме 18 162 руб. 70 коп., пени от просрочки оплаты арендной платы в сумме 18 161 руб. 46 коп., убытки в виде арендной платы в сумме 218 110 руб. 95 коп., убытки, связанные со вскрытием двери в размере 1 070 рублей, убытки, связанные с оплатой коммунальных услуг в размере 38 260 руб. 31 коп., расходы по оплате услуг представителя в размере 10 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 6138 руб.

При уточнении заявленных требований представитель истца просил суд взыскать со С.В.Н. в пользу М.А.С. задолженность по арендной плате в сумме 3 655 руб. 69 коп., пени за просрочку оплаты арендной платы в сумме 18 161 руб. 46 коп., убытки в виде арендной платы в сумме 227 500 рублей, убытки, связанные со вскрытием двери в размере 1 070 рублей, убытки, связанные с оплатой коммунальных услуг в размере 38 260 руб. 31 коп., расходы по оплате услуг представителя в размере 10 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 6 138 руб.

Судом постановлено указанное выше решение, с которым истец не согласен, его представителем подана апелляционная жалоба, согласно которой истец, указывая на уклонение ответчицы от освобождения и передачи ему жилого помещения в установленные сроки для исполнения решения суда, считает, что данные обстоятельства подтверждают обоснованность его требований о взыскании расходов по оплате коммунальных платежей за февраль 2012 г., и арендных платежей до фактического выезда – ДД.ММ.ГГГГ Кроме того, истец, указывая на необоснованность применения судом положений ст. 333 ГК РФ, считает, что при отсутствии доказательств, свидетельствующих об его уклонении от приема квартиры от ответчицы, заявленный им размер неустойки, предусмотренной договором, должен быть взыскан с ответчицы в полном объеме.

Выражая несогласие с выводом суда об отсутствии доказательств невозможности вселения истца в спорную квартиру в заявленный им период неправомерного её использования ответчицей, истец просит решение суда изменить в части оставленных без удовлетворения исковых требований, удовлетворив их в полном объеме, в том числе и расходы на оплату услуг представителя.

Истец М.А.С., а также представитель ТСЖ «Надежда» в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, хотя о месте, дате и времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении от них не поступало.

В силу ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотрение данного дела в их отсутствие.

Представитель С.В.Н. – В.С.П. в судебном заседании возражал против доводов жалобы, просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя ответчицы, проверив доводы жалобы, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит изменению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 ГК РФ, арендная плата представляет собой плату за пользование имуществом. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из материалов дела следует, что истец является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права. (л.д.15).

При этом прежним владельцем указанной квартиры АОЗТ фирма «Тутти» ДД.ММ.ГГГГ заключен со С.В.П. договор № на аренду жилого помещения указанной 4-х комнатной квартиры.

Решением Автозаводского районного суда г. Тольятти от 06 октября 2011 г. по делу № удовлетворены требования М.А.С., суд постановил выселить С.В.Н., М.М.В., С.А.Н., Б.М.В., Б.Ю.Д., С.Д.А., Б.Д.Ю. из жилой площади, расположенной по адресу: <адрес> без предоставления другого жилого помещения.

Кроме того, суд взыскал со С.В.Н. в пользу М.А.С. сумму 143 329,01 руб. в счет убытков в том числе: сумму 26 190,42 руб. в счет убытков, причиненных от уплаты коммунальных услуг, сумму 117 138,59 руб. в счет упущенной выгоды от неуплаты арендной платы; проценты 45,82 руб., сумму 5 000 руб. в счет оплаты услуг представителя, сумму госпошлины 4 082,80 руб.

Данным решением также с М.А.С. в пользу С.В.Н. взыскана сумма 1 310 472,74 руб. в счет возврата выкупных платежей по выкупу арендованной площади, расположенной по адресу: <адрес> по договору № от ДД.ММ.ГГГГ с учетом индекса инфляции, госпошлина в размере 14 752,36 руб., 5 000 руб. в счет оплаты услуг представителя. Данное решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ

В силу ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Указанным решением суда определено, что договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ прекращен ДД.ММ.ГГГГ

При этом судом установлено, что ответчица в добровольном порядке арендную плату за 2011 г. и за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не оплачивала.

Согласно представленному истцом расчету, задолженность ответчика по арендной плате по условиям договора составляет 3 655,69 руб.

В связи с тем, что ранее вопрос о взыскании арендной платы за указанный период судом не разрешался, суд со ссылкой на установленные указанным решением суда обстоятельства того, что арендная плата по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 9 191руб. в год, против чего истец не возражал, обоснованно взыскал с ответчицы арендную плату за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 655,69 руб.

Согласно п.7.1 договора, в случае неуплаты арендатором арендной платы в сроки, установленные настоящим договором, начисляются пени в размере 1,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Согласно произведенному истцом расчету, размер пени, требуемый взысканию истцом с ответчицы, составляет 18 161,46 руб. из расчета суммы арендной платы - 8 773,65 руб., а не из указанной выше суммы- 3 655,69 руб.

При определении размера пени, суд правильно, применяя положения ст. 333 ГК РФ, указал на несоразмерность заявленного размера последствиям нарушения обязательства, в связи с чем, снизил их размер до суммы 3 655,69 руб., указав, что ответчица в добровольном порядке по вступлению решения Автозаводского районного суда г. Тольятти в законную силу не освободила спорное жилое помещение. При этом, истец также на протяжении длительного времени не заявлял требование о взыскании указанной выше задолженности по арендной плате.

Доводы жалобы о том, что суд необоснованно вышел за пределы своих полномочий при снижении размера заявленной неустойки, о чем ответчицей не было заявлено суду первой инстанции, судебная коллегия не может принять во внимание в качестве оснований для отмены решения суда в этой части, поскольку, как указано было выше, расчет пени по договору аренды произведен из иной суммы задолженности по арендной плате, нежели заявлена истцом в качестве своих требований, притом, что несоразмерность размера пени взысканной судом задолженности, очевидна.

В силу ст. 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещение.

При проверке доводов в части требований истца о взыскании со С.В.Н. расходов, связанных с оплатой коммунальных услуг за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 38 260 руб. 31 коп., а также денежных средств в сумме 227 500 руб. в виде упущенной выгоды в связи с неполучением арендной платы от ответчика, исходя из среднерыночной цены аренды за аналогичную жилую площадь за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ судом определено, что заявленные требования подлежат удовлетворению в части несения указанных расходов и неполучения арендной платы за период до ДД.ММ.ГГГГ, определив указанную дату моментом освобождения ответчицей указанной жилого помещения, взыскав с ответчицы расходы истца по оплате коммунальных платежей за период с октября по декабрь 2011 г. в размере 22 864 руб. 50 коп.

Вместе с тем, из представленных суду квитанций следует, что М.А.С. как собственник жилого помещения производил оплату за коммунальные услуги, за содержание и ремонт жилья с октября 2011 г. по февраль 2012 г. в размере 38 260 руб. 31 коп. исходя из количества зарегистрированных лиц в квартире – 7 человек, т.е. за ответчицу и членов её семьи, которые в указанный период были зарегистрированы в данном жилом помещении. Сведений о том, что расчеты по коммунальным платежам произведены исходя и данных приборов учета, материалы дела не содержат.

Более того, судом не учтено, что обстоятельства выезда ответчицы из жилого помещения ДД.ММ.ГГГГ, о чем даны пояснения свидетеля К.В.А., не подтверждают совершения ответчицей и членами её семьи действий по фактическому освобождению жилого помещения, а также передаче его собственнику, притом, что ключи от квартиры были переданы работнику ТСЖ «Надежда» только ДД.ММ.ГГГГ

Сведений о том, что у ответчицы имелись объективные препятствия по передаче квартиры или ключей от неё истцу в установленном законом порядке, а также данных об извещении об этом истца или невозможности его извещения, суду не предоставлено.

В связи с тем, что ответчица, освободив жилое помещение, не произвела при этом действий по снятию с регистрационного учета, а также по передаче истцу жилого помещения путем передачи ключей от входной двери квартиры, судебная коллегия полагает, что указанные расходы истца по оплате коммунальных платежей подлежат взысканию с ответчицы в полном объеме.

Утверждения ответчицы о том, что в квартире с декабря 2011 г. она и члены её семьи не проживали, в связи с чем не пользовались коммунальными услугами, безусловно не свидетельствуют об отсутствии оснований для взыскания с них заявленных расходов при установлении обстоятельств их регистрации в данном жилом помещении, притом, что они имели реальную возможность в целях исполнения решения суда произвести действия по снятию с регистрационного учета по указанному адресу.

При определении размера арендной платы, подлежащей оплате ответчицей истцу, суд обоснованно принял во внимание данные о среднерыночной цене арендной платы в размере 17 500 руб. согласно справке за № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.16), выданной директором ООО «СОЭКС-Тольятти», принятой ранее судом при постановлении указанного выше решения.

Вместе с тем, при определении периода взыскания убытков в виде неполученной арендной платы суд определил с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, установив факт выезда ответчицы из жилого помещения, указав на отсутствие доказательств невозможности вселения истца в квартиру после ДД.ММ.ГГГГ и сдачи её в наем иным лицам.

При этом судом также не учтено, что ответчица не совершила надлежащих действий по уведомлению истца об освобождении жилого помещения и возможности его получения для последующего его использования по назначению.

Указание на освобождение квартиры ответчицей в добровольном порядке ДД.ММ.ГГГГ не свидетельствует о том, что истец имел допуск в квартиру в указанный период, поскольку надлежащих доказательств получения им доступа в жилое помещение, суду не предоставлено. Каких-либо уведомлений о выезде ответчицы в указанный период и необходимости приемки квартиры от неё, в адрес истца не направлялось.

Поэтому, судебная коллегия полагает, что с ответчицы подлежат взысканию убытки в виде арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ, дата определенная постановленным ранее решением о взыскании арендной платы, по ДД.ММ.ГГГГ, момент передачи ответчицей ключей работнику ТСЖ «Надежда», т.е. за 5 месяцев исходя из ежемесячной оплаты в размере 17 500 руб. – 87 500 руб.

При этом судебная коллегия принимает во внимание, что с момента передачи ключей в ТСЖ, истец имел реальную возможность использовать жилое помещение по назначению.

В связи с чем, решение суда подлежит изменению в указанной выше части.

При отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании убытков в виде расходов истца, понесенных им в связи с вскрытием входной двери квартиры, мотивируя невозможность доступа в неё, судебная коллегия полагает, что судом сделан правильный вывод об отсутствии оснований для взыскания данных расходов с ответчицы, поскольку передача в марте 2012 г. ключей от квартиры К.В.А. - паспортисту ТСЖ «Надежда», свидетельствует о том, что истец, желая реализовать свои права собственника, и проявляя заинтересованность в получении жилого помещения, имел возможность получить ключи от входной двери квартиры и осуществить доступ в неё.

Сведений о наличии у него в этом препятствий в указанный период, материалы дела не содержат.

При проверке доводов жалобы в части взысканных судом расходов на оплату услуг представителя в размере 5 000 руб., судебная коллегия считает, что данный размер соответствует сложности рассматриваемого дела и объему выполненной представителем истца работы, в связи с чем, оснований для изменения решения суда в данной части, судебная коллегия не усматривает.

При указанных обстоятельствах, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит изменению по указанным выше основаниям, с изложением резолютивной части решения суда в иной редакции с перерасчетом согласно ст. 98 ГПК РФ размера государственной пошлины, оплаченной истцом при подаче иска и взысканной судом первой инстанции пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

                        ОПРЕДЕЛИЛА:    

Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти от 29 июля 2013 г. изменить, изложив резолютивную часть решения суда в следующей редакции:

Взыскать со С.В.Н. в пользу М.А.С. задолженность по арендной плате в размере 3 655 руб. 69 коп., пени за просрочку оплаты арендной платы в размере 3 655 руб. 69 коп., убытки в виде арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 87 500 руб., расходы по оплате коммунальных платежей за период с октября 2011 г. по февраль 2012 г. в размере 38 260 руб. 31 коп., расходы по оплате услуг представителя в размере 5 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 861 руб. 43 коп., а всего взыскать 141 933 (сто сорок одна тысяча девятьсот тридцать три) руб. 12 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Председательствующий:

Судьи: