Решение по делу № 2-1635/2021 от 23.09.2021

УИД: 50RS0011-01-2021-002926-44 Дело №2-1635/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Город Жуковский «24» декабря 2021 года

Жуковский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Царькова О.М.,

при секретаре Тарасенко Н.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1635/2021 по иску ИП Борисова В.А. к Живоглядову С.В. о взыскании арендной платы, обеспечительного платежа по договору аренды нежилых помещений, по встречному иску Живоглядова С.В. к ИП Борисову В.А. о возложении обязанности уменьшить арендную плату, внесении изменений в условия договора аренды, возложении обязанности произвести перерасчет арендной платы, признании долга отсутствующим,

УСТАНОВИЛ:

ИП Борисов В.А. обратился в суд с исковым заявлением, в котором просил взыскать с ответчика в пользу ИП Борисова В.А. задолженность по арендной плате в размере <данные изъяты> рублей по Договору аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, а также взыскать с ответчика в пользу ИП Борисова В.А. сумму обеспечительного платежа в размере <данные изъяты> рублей по Договору аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование предъявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ИП Борисовым В.А. и ответчиком был заключен договор аренды нежилых помещений, расположенных на принадлежащем истцу земельном участке, общей площадью <данные изъяты> кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство складского комплекса, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>

Сумма арендной платы определена сторонами с учетом состояния сдаваемых в аренду помещений, общая сумма площадей которых составила <данные изъяты> кв.м.

Таким образом, ежемесячная сумма арендной платы Арендатора в пользу Арендодателя составляет <данные изъяты> кв.м. х <данные изъяты> рублей = <данные изъяты> рублей.

В соответствии с п.1.4 договора аренды, с ДД.ММ.ГГГГ нежилые помещения находились в фактическом пользовании арендатора.

Поскольку ответчик обязался оплатить арендную плату в срок до 15 числа следующего месяца (п. 3.4.), за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ подлежит начислению арендная плата в указанном в пункте 3.2. договора аренды размере, что составляет 573330 рублей.

В соответствии с п. 3.6. договора аренды помимо арендной платы Арендатор в течение 2 дней с момента начала фактического владения и пользования помещениями по данному договору обязан внести на расчетный счет Арендодателя обеспечительный платеж в размере месячной арендной платы.

Таким образом, истец полагает, что кроме оплаты аренды, ответчик обязан исполнить перед истцом обязательства по внесению на расчетный счет Арендатора суммы обеспечительного платежа в размере <данные изъяты> рублей.

Ни одно из вышеуказанных обязательств по внесению обеспечительного платежа, оплате аренды ответчиком исполнены не были, от исполнения данных обязательств лицо уклоняется, в связи с чем истец вынужден обратиться в суд с данным исковым заявлением для защиты своего нарушенного права.

Ответчик Живоглядов С.В. обратился в суд со встречным исковым заявлением, в котором просил обязать ИП Борисова В.А. уменьшить арендную плату по указанному договору, установив ее в размере <данные изъяты> рублей за 1 кв.м. помещения, внести изменения в пункт 3.2. договора аренды, изложив его в следующей редакции: «Постоянная часть арендной платы составляет <данные изъяты> рублей за квадратный метр переданных в аренду Арендатору помещений. Сумма арендной платы определена сторонами с учетом состояния сдаваемых в аренду помещений. Общая сумма площадей, сданных в аренду Арендатору помещений по настоящему договору составляет – <данные изъяты> кв.м. Таким образом, ежемесячная сумма арендной платы Арендатора в пользу Арендодателя составляет <данные изъяты> кв.м. х <данные изъяты> рублей = <данные изъяты> рублей.». Обязать ИП Борисова В.А. произвести перерасчет арендной платы и обеспечительного платежа по договору аренды, признать отсутствующим долг Живоглядова С.В. перед ИП Борисовым В.А. по арендной плате в размере <данные изъяты> рублей и обеспечительному платежу в размере <данные изъяты> рублей.

В обоснование встречного иска Живоглядов С.В. указал, что ДД.ММ.ГГГГ между Живоглядовым С.В. и ИП Борисовым В.А. был заключен договор аренды нежилых помещений, расположенных на земельном участке, общей площадью <данные изъяты> кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство складского комплекса, кадастровый №, по адресу: <адрес>

Указанные в договоре аренды помещения имеют следующие характеристики:

- помещение № площадью <данные изъяты> кв.м.;

- помещение № площадью <данные изъяты> кв.м.;

- помещение № площадью <данные изъяты> кв.м.;

- помещение № площадью <данные изъяты> кв.м.;

- помещение № площадью <данные изъяты> кв.м.;

- помещение № площадью <данные изъяты> кв.м.;

- помещение № площадью <данные изъяты> кв.м.;

- помещение № площадью <данные изъяты> кв.м.;

- помещение № площадью <данные изъяты> кв.м.;

- помещение <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м., инв. №, кадастровый или условный №.

Данные помещения отражены на схеме, являющиеся приложением к договору аренды.

Желание Живоглядова С.В. получения в аренду указанных в договоре помещений было обусловлено возможностью использования данных объектов недвижимости для определенного вида деятельности, который тесно связан с правовым статусом полученных в аренду объектов.

Данным правовым статусом является капитальность предоставляемых в аренду помещений, а также соответствие их технических характеристик действующим градостроительным и строительным нормам и правилам, отсутствие в отношении данного имущества каких – либо правопритязаний со стороны третьих лиц, отсутствие угроз жизни и здоровью данных помещений в результате их эксплуатации.

Цена арендной платы по договору также формировалась исходя из технического состояния данных помещений, факта капитальности данных строений, отсутствии каких – либо угроз жизни и здоровью.

В связи с этим, в соответствии с п. 3.1. договора аренды между Живоглядовым С.В. и ИП Борисовым В.А. было установлено, что «Постоянная часть арендной платы составляет <данные изъяты> рублей за квадратный метр переданных в аренду Арендатору помещений. Сумма арендной платы определена сторонами с учетом состояния сдаваемых в аренду помещений. Поскольку на помещения № - №, указанные в пункте 1.1. данного договора не предоставлены Свидетельства о государственной регистрации права собственности на Арендатора, существенным условием данного договора является принадлежность указанных помещений к объектам капитального строительства, возведенные в соответствии с требованиями действующего законодательства.»

Таким образом, по мнению Живоглядова С.В., существенным условием заключенного договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ являлся факт капитальности передаваемых в аренду помещений, а также их соответствие действующему законодательству РФ, строительным и градостроительным нормам и правилам, отсутствие угроз жизни и здоровью.

Факт капитальности строения определяет данную вещь в качестве объекта недвижимого имущества.

В результате обследования Живоглядовым С.В. указанных в договоре аренды помещений было выявлено, что данное имущество не является объектами капитального строительства, при этом имеются многочисленные нарушения градостроительных и строительных норм и правил. Документов, опровергающих данный факт, ИП Борисов В.А. не предоставил.

Право собственности арендодателя на спорные помещения не зарегистрировано, что также подтверждает не капитальность указанных в договоре помещений.

Вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о нарушении существенных условий заключенного между Живоглядовым С.В. и ИП Борисовым В.А. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Размер арендной платы за временное владение и пользование помещениями был определен исходя из характеристик арендованных объектов как объектов капитального строения.

Узнав, что данные объекты являются некапитальными, Живоглядов С.В. отказал ИП Борисову В.А. в принятии данных объектов по Акту приема–передачи.

Право собственности Борисова В.А. на данные помещения в ЕГРН не зарегистрировано.

Поскольку данные строения являются не капитальными и построены с нарушением строительных норм и правил, данные обстоятельства нарушают существенные условия договора.

Нарушенные Борисовым В.А. существенных условий договора аренды лишают истца по встречному иску того, на что он имел право рассчитывать при заключении договора, а именно осуществлять свою изначально спланированную и спроектированную деятельность.

При этом Живоглядов С.В. полагает, что поскольку размер арендной платы был сформирован исходя из того факта, что спорные нежилые помещения являются капитальными строениями, не нарушают строительных и градостроительных норм и правил, следовательно, в случае если данные объекты являются некапитальными объектами, размер предусмотренной договором арендной платы подлежит уменьшению.

Живоглядов С.В. не принимал от ИП Борисова В.А. по Акту приема – передачи спорные помещения, так как были выявлены соответствующие нарушения договора. В связи с этим, начисленная по основному иску арендная плата является незаконной.

В соответствии с п. 3.6. договора аренды помимо арендной платы Арендатор в течение 2 дней с момента начала фактического владения и пользования помещениями по данному договору обязан внести на расчетный счет Арендодателя обеспечительный платеж в размере месячной арендной платы.

Поскольку нежилые помещения Живоглядовым С.В. в аренду не принимались, следовательно, обязанности по внесению обеспечительного платежа не возникло, также как не возникло оснований для начисления арендной платы.

Живоглядов С.В. неоднократно обращал внимание ИП Борисова В.А., что он готов принять в аренду спорные помещения, но только при условии уменьшения арендной платы в связи с тем, что рыночная цена аренды за некапитальные строения в несколько раз меньше цены арендной платы за капитальные. Кроме этого, ранее было указано, что построенные ИП Борисовым В.А. объекты созданы с нарушением строительных и градостроительных норм и правил, что также влияет на стоимость арендной платы и условий ее формирования.

Выявление факта не капитальности спорных объектов, а также наличие у данных объектов нарушений строительных и градостроительных норм и правил является существенным обстоятельством, на основании которого, по мнению Живоглядова С.В., он имеет право в судебном порядке внести изменения в заключенный с ИП Борисовым В.А. договор аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, а именно в пункт 3.2. договора аренды, изложив его в следующей редакции: Пункт 3.2. «Постоянная часть арендной платы составляет 150 рублей за квадратный метр переданных в аренду Арендатору помещений. Сумма арендной платы определена сторонами с учетом состояния сдаваемых в аренду помещений. Общая сумма площадей, сданных в аренду Арендатору помещений по настоящему договору составляет – 1911,1 кв.м. Таким образом, ежемесячная сумма арендной платы Арендатора в пользу Арендодателя составляет <данные изъяты> кв.м. х <данные изъяты> рублей = <данные изъяты> рублей».

ИП Борисов В.А. отказывается уменьшать размер арендной платы и вносить соответствующие изменения в договор аренды, так как полагает, что доводы Живоглядова С.В. являются недоказанными и не соответствующими действительности, а построенные объекты соответствуют всем строительным и градостроительным нормам и правилам.

В связи с этим, решить данный вопрос во внесудебном порядке не предоставляется возможным.

Истец – ИП Борисов ВА. в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом.

Представитель истца – Казаков С.П. в судебном заседании поддержал заявленные требования по основному иску, в удовлетворении встречных исковых требований Живоглядова С.В. просил отказать.

Ответчик - Живоглядов С.В. в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом.

Представитель Живоглядова С.В. – Цветков С.М. в судебном заседание поддержал требования по встречному иску, в удовлетворении требований по основному иску просил отказать в полном объеме.

Третье лицо – Администрация городского округа Люберцы Московской области явку представителя в судебное заседание не обеспечило, уведомлено надлежащим образом.

Суд, исследовав материалы дела, а также предоставленные по нему доказательства, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, установил следующие обстоятельства.

Борисов В.А. является собственником земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство складского комплекса, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>. Данный факт подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серия 50 – АЕ №, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

ДД.ММ.ГГГГ между ИП Борисовым В.А. и Живоглядовым С.В. был заключен договор аренды нежилых помещений, в соответствии с которым ИП Борисов В.А. обязался передать, а Живоглядов С.В. обязался принять во временное владение и пользование (аренду) нежилые помещения, расположенные на земельном участке, общей площадью <данные изъяты> кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство складского комплекса, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>

В соответствии с п. 1.1. договора аренды нежилых помещений, передаваемые по договору аренды нежилые помещения имеют следующие характеристики:

- помещение № площадью <данные изъяты> кв.м.;

- помещение № площадью <данные изъяты> кв.м.;

- помещение № площадью <данные изъяты> кв.м.;

- помещение № площадью <данные изъяты> кв.м.;

- помещение № площадью <данные изъяты> кв.м.;

- помещение № площадью <данные изъяты> кв.м.;

- помещение № площадью <данные изъяты> кв.м.;

- помещение № площадью <данные изъяты> кв.м.;

- помещение № площадью <данные изъяты> кв.м.;

- помещение <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м., инв. №, кадастровый или условный №.

Расположение указанных помещений на принадлежащем Борисову В.А. земельном участке с кадастровым номером № отражено на схеме земельного участка, являющейся приложением к договору аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ.

Нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м., здание (административно – складское здание), 1- этажное, инв. №, кадастровый или условный №, литер <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес> зарегистрировано на праве собственности за Борисовым В.А., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ бланк серия 50 – АЕ №, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Регистрация в уполномоченном государственном органе права собственности на иные помещения, являющиеся предметом договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ (помещение № площадью <данные изъяты> кв.м., помещение № площадью <данные изъяты> кв.м., помещение № площадью <данные изъяты> кв.м., помещение № площадью <данные изъяты> кв.м., помещение № площадью <данные изъяты> кв.м., помещение № площадью <данные изъяты> кв.м., помещение № площадью <данные изъяты> кв.м., помещение № площадью <данные изъяты> кв.м., помещение № площадью <данные изъяты> кв.м.) и расположенные на земельном участке с кадастровым номером: № не производилась, доказательств, опровергающих данные выводы в материалы дела, не предоставлено.

Договор аренды между истцом и ответчиком заключен на 6 (шесть) месяцев (пункт 1.3 договора аренды).

В соответствии с п. 3.1. договора аренды арендная плата состоит из постоянной и переменной части.

Согласно п. 3.2. договора аренды постоянная часть арендной платы составляет <данные изъяты> рублей за квадратный метр переданных в аренду Арендатору помещений. Сумма арендной платы определена сторонами с учетом состояния сдаваемых в аренду помещений. Поскольку на помещения № - №, указанные в пункте 1.1. данного договора не предоставлены Свидетельства о государственной регистрации права собственности на Арендатора, существенным условием данного договора является принадлежность указанных помещений к объектам капитального строительства, возведенные в соответствии с требованиями действующего законодательства. Общая сумма площадей, сданных в аренду Арендатору помещений по настоящему договору составляет – <данные изъяты> кв.м. Таким образом, ежемесячная сумма арендной платы Арендатора в пользу Арендодателя составляет <данные изъяты> кв.м. х <данные изъяты> рублей = <данные изъяты> рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в котором пункт 1.4 договора изложен в новой редакции, указано на то, что помещения, указанные в пункте 1.1. договора, предоставляются в аренду в целях их использования под складирование и хранение товаров не пищевого производства. Также указано на то, что Арендатор уведомлен о том, что помещения находятся в пользовании третьих лиц.

В силу пп.1 ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с ч. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В силу ч. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из содержания заключенного между истцом и ответчиком договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ следует, что стороны определили в качестве существенного условия данной гражданско–правовой сделки принадлежность указанных в договоре аренды строений и сооружений к объектам капитального строительства, которые должны быть возведены в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В качестве основания своих возражений по основному иску, а также правовой позиции по встречному иску Живоглядов С.В. указывает на тот факт, что ИП Борисовым В.А. нарушены существенные условия договора аренды, так как спорные помещения, указанные в договоре аренды, не являются объектами капитального строительства, данные объекты возведены с нарушением требований строительных и градостроительных норм и правил, имеется угроза жизни и здоровью.

На основании определения Жуковского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по данному делу была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено ООО «Строительные технологии».

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

А) Выходом на местность составить план земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство складского комплекса, кадастровый №, по адресу: <адрес>

Отразить на составленном плане расположенные на указанном земельном участке строения и сооружения;

Б) Определить технические характеристики всех строений и сооружений, расположенные на земельном участке общей площадью <данные изъяты> кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство складского комплекса, кадастровый №, по адресу: <адрес>

В) Определить, являются ли расположенные на земельном участке общей площадью <данные изъяты> кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство складского комплекса, кадастровый №, по адресу: <адрес> строения и сооружения объектами капитального либо некапитального строительства и возможно ли их перемещение без несоразмерного ущерба?;

Г) Нарушают ли расположенные на земельном участке общей площадью <данные изъяты> кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство складского комплекса, кадастровый №, по адресу: <адрес> строения и сооружения градостроительные, строительные, пожарные, гигиенические, экологические, санитарно-эпидемиологические нормы и правила;

Д) Создают ли расположенные на земельном участке общей площадью <данные изъяты> кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство складского комплекса, кадастровый №, по адресу: <адрес> строения и сооружения угрозу жизни и здоровью граждан, включая угрозу жизни и здоровью граждан исходя из их функционального назначения;

Е) Соответствует ли фактическое пользование расположенными на земельном участке общей площадью <данные изъяты> кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство складского комплекса, кадастровый №, по адресу: <адрес> строениями и сооружениями виду и категории земельного участка, на котором данные строения и сооружения находятся;

Ж) Нарушают ли права и законные интересы иных лиц расположенные на земельном участке общей площадью <данные изъяты> кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство складского комплекса, кадастровый №, по адресу: <адрес> строения и сооружения;

З) Возможно ли осуществлять фактическое пользование строениями и сооружениями, расположенные на земельном участке общей площадью <данные изъяты> кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство складского комплекса, кадастровый №, по адресу: <адрес>

И) Возможно ли сохранение строений и сооружений на земельном участке общей площадью <данные изъяты> кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство складского комплекса, кадастровый №, по адресу: <адрес>

В результате проведенного исследования, в материалы дела было предоставлено экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым было установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером № находятся <данные изъяты> нежилых строений: нежилое строение с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м. – административное здание (помещение охраны), Строение №, общая площадь – <данные изъяты> кв.м. – навес закрытого типа, Строение №, общая площадь – <данные изъяты> кв.м. – навес закрытого типа, Строение №, общая площадь – <данные изъяты> кв.м. – навес закрытого типа, Строение №, общая площадь – <данные изъяты> кв.м. – навес закрытого типа, Строение №, общая площадь – <данные изъяты> кв.м. – бытовка для рабочих, Строение №, общая площадь – <данные изъяты> кв.м. – навес закрытого типа, Строение №, общая площадь – <данные изъяты> кв.м. – навес закрытого типа, Строение №, общая площадь – <данные изъяты> кв.м. – навес закрытого типа, Строение №, общая площадь – <данные изъяты> кв.м. – пристройка к навесу закрытого типа – строению №, Строение № - Строительный вагончик, общей площадью <данные изъяты> кв.м. – бытовка для рабочих. Схема представлена в заключении. Установлены следующие технические характеристики исследуемых строений: 1) Нежилое строение с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. – административное здание (помещение охраны). 2) Строение №, общая площадь – <данные изъяты> кв.м. – навес закрытого типа. 3) Строение №, общая площадь – <данные изъяты> кв.м. – навес закрытого типа 4) Строение №, общая площадь – <данные изъяты> кв.м. – навес закрытого типа 5) Строение №, общая площадь – <данные изъяты> кв.м. – навес закрытого типа. 6) Строение №, общая площадь – <данные изъяты> кв.м. – бытовка для рабочих. 7) Строение №, общая площадь – <данные изъяты> кв.м. – навес закрытого типа. 8) Строение №, общая площадь – <данные изъяты> кв.м. – навес закрытого типа. 9) Строение №, общая площадь – <данные изъяты> кв.м. – навес закрытого типа. 10) Строение №, общая площадь – <данные изъяты> кв.м. – пристройка к навесу закрытого типа – строению №. По типу данное сооружение является пристройкой к закрытому навесу - сооружению №) Строение № - Строительный вагончик, общей площадью <данные изъяты> кв.м. – бытовка для рабочих.

Нежилое здание с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. – административное здание (помещение охраны) имеет прочную связь с землей. Является капитальным строением по своему конструктиву и зарегистрировано в едином государственном реестре объектов недвижимости, как капитальное строение с кадастровым номером №

Строение №, общая площадь – <данные изъяты> кв.м. – навес закрытого типа, Строение №, общая площадь – <данные изъяты> кв.м. – навес закрытого типа, Строение №, общая площадь – <данные изъяты> кв.м. – навес закрытого типа, Строение №, общая площадь – <данные изъяты> кв.м. – навес закрытого типа, Строение №, общая площадь – <данные изъяты> кв.м. – бытовка для рабочих, Строение №, общая площадь – <данные изъяты> кв.м. – навес закрытого типа, Строение №, общая площадь – <данные изъяты> кв.м. – навес закрытого типа, Строение №, общая площадь – <данные изъяты> кв.м. – навес закрытого типа, Строение №, общая площадь – <данные изъяты> кв.м. – пристройка к навесу закрытого типа – строению № (указанные строения относятся к закрытым навесам (каркасные сооружения закрытого типа, у которых проемы между опорами закрыты по периметру различными видами листовых материалов), Строение № - Строительный вагончик, общей площадью <данные изъяты> кв.м. – бытовка для рабочих не являются капитальными строениями, так как могут быть перенесены на другое место без несоразмерного ущерба. Строения не имеют фундамента, опираются на поверхность земельного участка, выполнены из материалов, которые при переносе возможно использовать повторно (т.е. произвести разборку и сборку конструкций с сохранением материалов), то в случае перемещения данных объектов, соразмерность ущерба равна денежному эквиваленту, затраченному собственником, и рассчитывается на момент проводимых работ при учете материалов, используемых при повторном их монтаже.

Расположенные на земельном участке общей площадью <данные изъяты> кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешённое использование: под строительство складского комплекса, с кадастровым номером № по адресу: <адрес> строения и сооружения соответствуют градостроительным, строительным, пожарным, гигиеническим, экологическим, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, в том числе: СП42.13330.2011 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция. СНиП 2.07.01-89, Федеральном законе от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно - эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий», Постановлению Правительства Российской Федерации от 24 февраля 2009 года № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон».

Требования охранных зон объектов электросетевого хозяйства выполняются: находящиеся на земельном участке строения обеспечивают безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, исключают возможность их повреждения или уничтожения, исключают угрозы причинения вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, исключают причинение экологического ущерба и возникновение пожаров, текущее расположение строений на земельном участке обеспечивает наличие необходимых проходов и подъездов для доступа к объектам электросетевого хозяйства и их обслуживания, обеспечивается возможность проведения любых работ в том числе в случае необходимости возведения дополнительных строений для обеспечения работы ЛЭП. На земельном участке путем использования находящихся на нем строений не осуществляется деятельность по организации детских и спортивных площадок, стадионов, рынков, торговых точек, полевых станов, загонов для скота, гаражей и стоянок для всех видов машин и механизмов, а также хранение горюче-смазочных материалов. В указанных строениях осуществляется хранение не пищевого товара, количество людей, находящихся в данных строениях на территории земельного участка ограниченное. Территория земельного участка является закрытой, не территории земельного участка отсутствует массовое посещение.

Расположенные на земельном участке общей площадью <данные изъяты> кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешённое использование: под строительство складского комплекса, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, строения и сооружения не создают угрозу жизни и здоровью граждан, включая угрозу жизни и здоровью граждан исходя из их функционального назначения, возведены на земельном участке соответствующем их фактическому использованию и не нарушают права и законные интересы иных лиц, сохранение указанных строений и сооружений возможно, так как исследуемые объекты не нарушают действующего законодательства Российской Федерации.

Фактическое пользование расположенными на земельном участке общей площадью <данные изъяты> кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешённое использование: под строительство складского комплекса, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, строениями возможно осуществлять в дальнейшем согласно их фактическому использованию на момент проведения исследования.

Оценивая экспертное заключение как доказательство по делу, суд не усматривает оснований не доверять выводам экспертов, поскольку экспертиза проведена компетентными лицами, имеющим специальные познания и стаж работы, о назначении по делу дополнительной или повторной экспертизы по делу, лица, участвующие в деле, не ходатайствовали.

В материалы дела предоставлена градостроительная проработка размещения складского комплекса по адресу: <адрес> о соответствии генплану г. Люберцы, утвержденной Коллегией Мимособлстроя от ДД.ММ.ГГГГ регистрационный № от ДД.ММ.ГГГГ, имеющая необходимые согласования с органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также с ресурсоснабжающими организациями.

Также в материалы дела предоставлено: Разрешение на ввод административно–складского здания (лит. <данные изъяты>) в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанное заместителем главы Администрации И.В. Коханный, Постановление от ДД.ММ.ГГГГ №-ПА Администрации городского поселения Люберцы Люберецкого муниципального района Московской области о выдаче ООО «Логика XXI» (правопредшественник собственника Борисова В.А.) разрешения на ввод в эксплуатацию административно–складского здания по адресу: <адрес> Разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении административно – складского здания на земельном участке с кадастровым номером: №, Постановление Администрации городского поселения Люберцы Люберецкого муниципального района Московской области от ДД.ММ.ГГГГ № о выдаче ООО «Логика XXI» разрешения на строительство административно – складского здания по адресу: <адрес> Постановление Администрации городского поселения Люберцы Люберецкого муниципального района Московской области от ДД.ММ.ГГГГ № об утверждении градостроительной проработки под строительство складского комплекса по адресу: <адрес>, Решение ТОУ Роспотребнадзора по <адрес> Исх. № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым установлено, что размещение складского комплекса ООО «Логика XXI» по адресу: <адрес> не противоречит требованиям СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно – защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов».

Таким образом, исследовав все предоставленные по делу письменные доказательства, включая предоставленное экспертное заключение, судом установлено, что нежилое строение с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. – административное здание (помещение охраны), Строение №, общая площадь – <данные изъяты> кв.м. – навес закрытого типа, Строение №, общая площадь – <данные изъяты> кв.м. – навес закрытого типа, Строение №, общая площадь – <данные изъяты> кв.м. – навес закрытого типа, Строение №, общая площадь – <данные изъяты> кв.м. – навес закрытого типа, Строение №, общая площадь – <данные изъяты> кв.м. – бытовка для рабочих, Строение №, общая площадь – <данные изъяты> кв.м. – навес закрытого типа, Строение №, общая площадь – <данные изъяты> кв.м. – навес закрытого типа, Строение №, общая площадь – <данные изъяты> кв.м. – навес закрытого типа, Строение №, общая площадь – <данные изъяты> кв.м. – пристройка к навесу закрытого типа – строению №, Строение № - Строительный вагончик, общей площадью <данные изъяты> кв.м. – бытовка для рабочих, расположенные на земельном участке с кадастровым номером №, соответствуют строительным и градостроительным нормам и правилам, соответствуют требованиям пожарной безопасности, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, включая угрозу жизни и здоровью граждан исходя из их функционального назначения, возведены на земельном участке соответствующем их фактическому использованию и не нарушают права и законные интересы иных лиц, сохранение указанных строений и сооружений возможно, так как исследуемые объекты не нарушают действующего законодательства Российской Федерации. Фактическое пользование расположенными на земельном участке общей площадью <данные изъяты> кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешённое использование: под строительство складского комплекса, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> строениями и сооружениями возможно осуществлять в дальнейшем согласно их фактическому использованию, строения и сооружения обеспечивают безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, исключают возможность их повреждения или уничтожения, исключают угрозы причинения вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, исключают причинение экологического ущерба и возникновение пожаров, текущее расположение строений на земельном участке обеспечивает наличие необходимых проходов и подъездов для доступа к объектам электросетевого хозяйства и их обслуживания, обеспечивается возможность проведения любых работ в том числе в случае необходимости возведения дополнительных строений для обеспечения работы ЛЭП.

В соответствии с ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений(машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учетепорядке.

В соответствии с ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Из содержания указанных норм права следует, что недвижимое имущество - это имущество, которое прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, подлежащие учету и государственной регистрации в ЕГРН,

В соответствии с п.п. 10 ст. 1 ГрК РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

В соответствии с п.п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ некапитальные строения, сооружения - строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).

Судом установлено, что расположенные на земельном участке с кадастровым номером № строения и сооружения: Строение №, общая площадь – <данные изъяты> кв.м. – навес закрытого типа, Строение №, общая площадь – <данные изъяты> кв.м. – навес закрытого типа, Строение №, общая площадь – <данные изъяты> кв.м. – навес закрытого типа, Строение №, общая площадь – <данные изъяты> кв.м. – навес закрытого типа, Строение №, общая площадь – <данные изъяты> кв.м. – бытовка для рабочих, Строение №, общая площадь – <данные изъяты> кв.м. – навес закрытого типа, Строение №, общая площадь – <данные изъяты> кв.м. – навес закрытого типа, Строение №, общая площадь – <данные изъяты> кв.м. – навес закрытого типа, Строение №, общая площадь – <данные изъяты> кв.м. – пристройка к навесу закрытого типа – строению №, Строение № - Строительный вагончик, общей площадью <данные изъяты> кв.м. – бытовка для рабочих не являются объектами капитального строительства, не обладают правовыми признаками недвижимого имущества, могут быть перенесены на другое место без несоразмерного ущерба. Строения не имеют фундамента, опираются на поверхность земельного участка, выполнены из материалов, которые при переносе возможно использовать повторно (т.е. произвести разборку и сборку конструкций с сохранением материалов).

Нежилое здание с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м. – административное здание (помещение охраны) имеет прочную связь с землей и является капитальным строением.

Поскольку не все строения и сооружения, являющиеся предметом заключенного между истцом и ответчиком договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, являются объектами капитального строительства, следовательно, допущено нарушение установленных сторонами в пункте 3.2. договора существенных условий указанной гражданско–правовой сделки.

В соответствии с ч. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с ч. 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В соответствии с ч. 3 ст. 654 ГК РФ в случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1.4. договора аренды помещения передаются Арендатору по акту приема – передачи в течение 10 дней с момента заключения данного договора. С момента подписания акта приема – передачи, имущество считается переданным в фактическое временное владение и пользование Арендатора, а у Арендатора возникает обязанность по оплате Арендодателю арендной платы, предусмотренной данным договором.

В соответствии с п. 3.6. договора аренды помимо арендной платы Арендатор в течение 2 дней с момента начала фактического владения и пользования помещениями по данному договору обязан внести на расчетный счет Арендодателя обеспечительный платеж в размере месячной арендной платы.

В соответствии с п. 3.7. договора аренды за счет обеспечительного платежа арендодатель вправе покрыть свои убытки, возникшие по вине арендатора.

ИП Борисов В.А. не предоставил в материалы дела доказательств, подтверждающих подписание с Живоглядовым С.В. акта–приема передачи указанных в договоре аренды нежилых помещений, фактическое пользование Живоглядовым С.В. указанными нежилыми помещениями в спорный период материалами дела также не подтверждается.

В связи с этим суд не находит правовых оснований для взыскания с ответчика Живоглядова С.В. в пользу ИП Борисова В.А. заявленной в иске арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а также суммы обеспечительного платежа.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящимКодексом, другимизаконамиили договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотреннымпунктом 4настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В соответствии с ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Живоглядов С.В. не предоставил в материалы дела доказательств обращений в досудебном порядке с требованиями к ИП Борисову В.А. об изменении договора аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, а также доказательств отказа арендатора от внесения соответствующих изменений.

Кроме этого, Живоглядов С.В. не доказал факт существенности изменения обстоятельств, предусмотренных ст. 451 ГК РФ, которые являются основанием для изменения договора, а также причинение ущерба, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных условиях.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Принимая во внимание вышеизложенное, суд не находит правовых оснований для удовлетворения требования Живоглядова С.В. о возложении обязанности на ИП Борисова В.А. произвести перерасчет арендной платы и обеспечительного платежа по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, требований о возложении обязанности на ИП Борисова В.А. уменьшить арендную плату по договору аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ИП Борисовым В.А. и Живоглядовым С.В., установив ее в размере 150 рублей за 1 кв.м. помещения, а также требований о внесении изменений в пункт 3.2. договора аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ИП Борисовым В.А. и Живоглядовым С.В., изложив его в указанной во встречному иске редакци, признании долга отсутствующим.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ИП Борисова В.А. к Живоглядову С.В. о взыскании арендной платы по договору аренду нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, обеспечительного платежа по договору аренды отказать в полном объеме.

Встречный иск Живоглядова С.В. к ИП Борисову В.А. о возложении обязанности уменьшить арендную плату, внесении изменений в условия договора аренды, возложении обязанности произвести перерасчет арендной платы, признании долга отсутствующим – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Жуковский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья: Царьков О.М.

Мотивированное решение изготовлено «29» декабря 2021 года

Судья: Царьков О.М.