Решение по делу № 33-561/2024 от 14.08.2024

Судья Копырина В.Г.

Дело № 2-216/2024

Дело № 33-561/2024

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

6 сентября 2024 года г. Биробиджан

Судебная коллегия по гражданским делам суда Еврейской автономной области в составе:

председательствующего Тараника В.Ю.,

судей Хальчицкого А.С., Никитченко А.А.,

при секретаре Каска Н.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Ч.Ф. на решение Ленинского районного суда ЕАО от 19.06.2024, которым постановлено:

Исковые требования Ч.Ф. к Сульдину В. А., главе крестьянского (фермерского) хозяйства Плехову П. В. о признании договора аренды здания зернохранилища с кадастровым номером № <...>, расположенного по адресу: <...>,
<...>, незаключённым, применении последствий недействительности ничтожной сделки оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Хальчицкого А.С., пояснения представителя истца Ч.Ф. – адвоката Сухаревой В.А., представителя ответчика Сульдина В.А., ответчика главы КФХ Плехова П.В., третьего лица В.Х. Михеева Е.Н., представителя ответчика главы КФХ Плехова П.В., ответчика Сульдина В.А., третьего лица В.Х. Унтевского О.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ч.Ф. обратился в суд с иском к Сульдину В.А., главе крестьянского (фермерского) хозяйства (далее – КФХ) Плехову П.В. о признании договора аренды нежилого помещения незаключённым, применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Требования мотивировал тем, что он с <...> года является собственником здания хранилища, расположенного по адресу: <...>.

С <...> года истцу запрещён въезд в Россию на 15 лет. В <...> года ему стало известно о том, что указанное зернохранилище передано по договору аренды от <...> ответчику Сульдину В.А., а соглашением о передаче прав по договору аренды от <...> – главе КФХ Плехову П.В.

Впервые договор аренды истец обсуждал с Сульдиным В.А. <...>, когда последний предложил ему решить вопрос о въезде в Российскую Федерацию при условии сдачи ему в аренду спорного склада. Сульдин В.А. с использованием мессенджера «WeChat» прислал истцу последний лист договора и акт приёма-передачи склада. Переговоры велись на китайском языке, условия договора истцу не были известны и понятны, так как полной редакции договора он не видел. Ч.Ф. подписал последний лист договора и направил обратно тем же способом В.Х., однако сущность договора, его сроки, размер арендной платы истцу не были известны. Обязательства по возвращению истца в Российскую Федерацию
Сульдин В.А. не исполнил, фактического доступа к складу ответчики не имели.

Истец, зная, что договор аренды в органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии не зарегистрирован и Сульдиным В.А. склад не используется, в <...> года дал разрешение обществу с ограниченной ответственностью «ВИАС» (далее - ООО «ВИАС») на использование спорного склада, которым ООО «ВИАС» пользуется по настоящее время.

Поскольку договор аренды от <...> истцом с
Сульдиным В.А. заключён не был, заключение соглашения между
Сульдиным В.А. и главой КФХ Плеховым П.В. от <...> не соответствует требованиям закона, следовательно, является ничтожной сделкой.

Просил суд признать договор аренды от <...> между
Ч.Ф. и Сульдиным В.А. незаключённым, применить последствия недействительности ничтожной сделки - соглашения от <...> о передаче прав и обязанностей по договору аренды от <...> между Сульдиным В.А. и главой КФХ Плеховым П.В.

При принятии иска к производству суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены В.Х., управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области (далее - управление Росреестра по ЕАО), областное государственное бюджетное учреждение «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг по Еврейской автономной области» (далее - ОГБУ «МФЦ»), на стороне истца - ООО «ВИАС».

Представитель истца Сухарева В.А. в судебном заседании поддержала требования по доводам, указанным в иске. Суду пояснила, что Ч.Ф. находится в КНР с <...> года, в Россию за это время не приезжал. В <...> года между Ч.Ф. и Сульдиным В.А. по телефону состоялся разговор о пользовании складом, принадлежащим истцу на праве собственности, расположенным по адресу:<...>, взамен на помощь Сульдина В.А. по въезду Ч.Ф. в Россию, условия о сроках и размере арендной платы при этом не обсуждались. Истец предполагал предоставить склад ответчику на некоторое время, разговора об аренде здания не было. Сульдин В.А. с использованием мессенджера «WeChat» направил истцу последний лист договора и акт приёма-передачи, в полном объёме договор истцу не поступал. Истец плохо знает русский язык и не является переводчиком. Он подписал последний лист договора и акт приёма-передачи, не понимая их смысла и особенностей предложенной сделки, на китайский язык текст не был переведён. После подписания последнего листа договора и акта приёма-передачи Ч.Ф. сфотографировал эти листы со своими подписями и отправил Сульдину В.А. по «WeChat». Подлинника договора не существует, в Россию истец его не направлял. Государственная регистрация договора произведена в органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии спустя длительное время без подлинника. Спорное зернохранилище находилось всегда под охраной, а в <...> года передано в пользование истцом ООО «ВИАС» по настоящее время. Таким образом, Сульдин В.А. и Плехов П.В. складом не пользовались, он им истцом не передавался. В <...> по соглашению о перенайме Сульдин В.А. передал полномочия пользования складом
Плехову П.В. Считает, что поскольку между сторонами не были оговорены существенные условия сделки, договор является незаключённым. Условия договора являются кабальными, не соответствуют нормам права, паспортные данные истца, указанные в договоре, являются недействительными. Сделка является надуманной, заключённой с целью обмана и отобрания у
Ч.Ф. объекта недвижимости. Истец арендную плату не получал. После заключения соглашения между Сульдиным В.А. и Плеховым П.В., последний один раз пытался перевести денежные средства истцу. В акте приёма – передачи зернохранилища не зафиксированы показания приборов учёта, что свидетельствует о том, что здание по акту Сульдиным В.А. принято не было. Просила требования удовлетворить.

Представитель ответчика Сульдина В.А., третьего лица В.Х. Михеев Е.Н. в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что Ч.Ф. опытный бизнесмен, длительное время в России занимался коммерческой деятельностью. <...> посредством мессенджера «WeChat» в формате файла Microsoft Word Ч.Ф. был направлен проект договора аренды и проект акта приёма-передачи спорного зернохранилища. Проект был направлен для возможности Ч.Ф. внести изменения. Ч.Ф. распечатал договор аренды от <...> и акт приёма-передачи, подписал эти документы, приложив свой палец, как принято в Китае, и направил нарочно в Российскую Федерацию со знакомым ему гражданином КНР, с которым впоследствии встретился Сульдин В.А. и получил подлинники договора и акта приёма-передачи. Данные документы Сульдин В.А. подписал. По истечении определённого времени ответчик обратился в ОГБУ «МФЦ» в
<...>, сдал на регистрацию подлинники спорного договора и акта приёма-передачи. После чего право аренды на спорное зернохранилище было зарегистрировано. Основания для признания договора аренды от <...> незаключённым отсутствуют, в спорном договоре были определены все существенные условия. Договор не может быть признан незаключённым в связи с неверно указанными в нём паспортными данными Ч.Ф.. Подпись Ч.Ф. в договоре и в акте приёма-передачи свидетельствует о том, что Ч.Ф. были известны условия договора. Дата договора01.07.2021установлена по договорённости сторон. Сульдиным В.А. склад был принят, препятствий по пользованию зернохранилищем Сульдину В.А. никто не чинил. Когда складом стало пользоваться ООО «ВИАС», у Сульдина В.А. нужды в пользовании данным складом не было. В сентябре 2023 года Сульдин В.А. передал права по пользованию складом главе КФХ Плехову П.В., после чего в адрес ООО «ВИАС» была направлена претензия об освобождении склада. Арендная плата Ч.Ф. не уплачивалась, так как складом пользуется ООО «ВИАС» по настоящее время. Просил в удовлетворении требований отказать.

В судебном заседании представитель ответчика главы КФХ
Плехова П.В., третьего лица В.Х. Унтевский О.А. требования не признал, пояснения представителя Михеева Е.Н. поддержал, суду дополнил, что подлинник договора был получен ответчиком Сульдиным В.А. нарочно в <...> года после того, как его подписал Ч.Ф.. Воля у сторон на заключение указанного договора была. Оригинал договора был принят на регистрацию и зарегистрирован, что так же подтверждает факт заключения договора.

Представитель третьего лица ООО «ВИАС» Волвенкин И.В. в судебном заседании требования, заявленные истцом, поддержал, пояснил, что он является генеральным директором ООО «ВИАС», основной вид деятельности которого торговля зерном. С <...> года по настоящее время ООО «ВИАС» по устной договорённости с собственником зернохранилища
Ч.Ф. на безвозмездной основе пользуется указанным помещением для хранения сои с последующей её отправкой в КНР. Ключи от здания были получены от супруги истца Б. Зернохранилище находилось в нормальном состоянии, ежегодно ООО «ВИАС» проводит его фумигацию. ООО «ВИАС» претензий по поводу использования склада от лиц, которые бы являлись владельцами склада, никто не предъявлял.

Истец Ч.Ф., ответчики Сульдин В.А., глава КФХ
Плехов П.В., третье лицо В.Х., представители третьих лиц управления Росреестра по ЕАО, ОГБУ «МФЦ» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, возражений относительно исковых требований не представили.

Суд постановил указанное решение.

В апелляционной жалобе истец Ч.Ф. просил его отменить, принять по делу новое решение, которым удовлетворить заявленные исковые требования в полном объёме.

В обоснование жалобы истец указал, что ответчиком не представлено доказательств того, что существенные условия договора об объекте аренды и арендной плате являлись предметом согласования между сторонами, его воли на передачу объекта недвижимости в аренду Сульдину В.А. не было.

Суд необоснованно пришёл к выводу о наличии оригинала договора аренды, ссылаясь на договор, представленный филиалом по ЕАО публично-правовой компании «Роскадастр», указав, что с <...> года ведение реестровых дел осуществляется в электронном виде и переданный для регистрации сделки оригинал договора был возвращён сторонам. Судом не установлен период, с которого ведение реестровых дел осуществляется в электронном виде, учитывая, что документы для регистрации сделки представлены <...> только одной стороной договора - ответчиком. Кроме того, оригинал договора не передавался истцом ответчику в <...> года из Китая, поскольку в этот период склад находился в пользовании ООО «ВИАС».

Выводы суда ошибочны и толкуются в пользу стороны ответчиков надумано, поскольку последними не представлено доказательств в обосновании своих возражений.

Возражений относительно доводов апелляционной жалобы не поступало.

В суде апелляционной инстанции представитель истца Ч.Ф. – адвокат Сухарева В.А. доводы и требования апелляционной жалобы своего доверителя поддержала по указанным в ней основаниям. Дополнительно пояснила, что суд первой инстанции не учёл, что Ч.Ф. не был знаком с Сульдиным В.А., не имел каких-либо деловых, дружеских отношений с ним. При ведении переговоров истец понимал, что здание зернохранилища он не будет передавать в аренду, был разговор просто о пользовании складом, о сроке аренды в 30 лет речи не было. Допрошенная по делу в качестве свидетеля
Б пояснила, что Сульдин В.А. обещал вернуть украденную у
Ч.Ф. сою. Чтобы вернуть сою, Сульдин В.А. объяснил
Ч.Ф., что ему нужно просто подписать последний лист договора на хранение сои. Каких-либо денег за пользование складом истец не получал. Из показаний допрошенных по делу свидетелей следует, что воли и желания на заключение договора аренды на 30 лет с Сульдиным В.А.
Ч.Ф. не имел. Подлинника договора аренды не существует. В договоре аренды указаны не существующие паспортные данные
Ч.Ф.. Со стороны Сульдина В.А. имело место злоупотребление правом. Договор аренды на китайский язык не переводился. Версия о передаче договора от Ч.Ф. по мессенджеру «WeChat» не выдерживает критики, так как договор мог быть передан через жену истца Б или через друга истца В. Пояснения ответчика о том, что оригинал договора аренды был изъят сотрудниками полиции при проведении обыска опровергается ответом следователя о том, что договор при обыске не изымался.

Представитель ответчика Сульдина В.А., ответчика главы КФХ
Плехова П.В., третьего лица В.Х. Михеев Е.Н. в суде апелляционной инстанции просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель ответчика главы КФХ Плехова П.В., ответчика Сульдина В.А., третьего лица В.Х. Унтевский О.А. в суде апелляционной инстанции придерживался позиции, аналогичной позиции Михеева Е.Н.

Истец Ч.Ф., ответчик Сульдин В.А., ответчик глава КФХ Плехов П.В., третье лицо В.Х., представители третьих лиц управления Росреестра по ЕАО, ОГБУ «МФЦ», ООО «ВИАС» в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Судебная коллегия полагала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения лиц, участвующих в апелляционной инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Согласно части 1 статьи 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В силу положений подпункта 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (абзац 1 пункта 4 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу положений абзаца 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 3 статьи 607 ГК РФ установлено, что существенным условием договора аренды являются сведения об объекте аренды, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии в договоре условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, оно считается несогласованным, а соответствующий договор - незаключённым.

Существенным условием договора аренды здания или сооружения является также размер арендной платы (пункт 1 статьи 654 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 609 ГК РФ определено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключён в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее - постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49) в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путём принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путём совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключённым и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Пунктом 1 статьи 167 ГК РФ закреплено, что недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Статья 168 ГК РФ в пункте 1 определяет, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что по договору аренды от <...> арендодателем гражданином КНР Ч.Ф. предоставлен арендатору Сульдину В.А. во временное владение и пользование объект недвижимости – здание зернохранилища, общей площадью <...> кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый № <...>, принадлежащее арендодателю на праве собственности. Право собственности Ч.Ф. на здание зернохранилища, расположенное по адресу: <...>,
<...>, зарегистрировано в установленном законом порядке, о чём в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) сделана запись № <...> от <...>.

Согласно договору аренды здание зернохранилища передаётся арендатору для использования под осуществление любой незапрещённой законом деятельности (пункт 1.1 договора). Право на аренду здания возникает у арендатора со дня подписания настоящего договора (пункт 1.2).

Срок действия договора аренды и срок аренды устанавливается до <...> (пункт 1.3).

Передача здания в аренду оформляется сторонами актом приёма-передачи (пункт 2.1).

Обязанностями арендатора по договору являются выплата арендодателю арендной платы за пользование зданием в размере, сроки и форме, указанные в разделе 5 договора (пункт 4.1), использование здание для осуществления законной деятельности и недопуск его использования для любой запрещённой деятельности (пункт 4.2), соблюдение правил пожарной безопасности, правил эксплуатации оборудования и техники безопасности (пункт 4.3), содержание здания, а также находящегося в нём внутреннего оборудования, дверей, окон и инженерного оборудования в исправном состоянии, и осуществление при необходимости их текущего ремонта (пункт 4.4), допуск арендодателя и его уполномоченных лиц в приемлемое дневное время для проверки здания (пункт 4.5).

Арендатор вправе сдавать здание и/или его части в субаренду, получение письменного согласия арендодателя на сдачу в субаренду не требуется (пункт 4.7), арендатор вправе переуступать право аренды по договору другому лицу, передавать арендные права по настоящему договору в залог, вносить арендные права в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных обществ, получение письменного согласия арендодателя на такие действия не требуется (пункт 4.8).

По договору аренды арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере <...> рублей за всё здание (пункт 5.1). Арендатор вносит плату за здание в срок до 28 числа текущего месяца (пункт 5.4). Изменение арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке не допускается (пункт 5.2).

При просрочке арендных платежей арендатор обязан за каждый день просрочки уплачивать пени в размере 0,0001 % в день (пункт 6.1), при нанесении зданию ущерба арендатор, при наличии вины, обязан возместить арендодателю возникшие в связи с этим убытки (пункт 6.2), помимо имущественной, арендатор несёт любую иную ответственность за ущерб или вред, причинённый несоблюдением пункта 4.3 договора (пункт 6.3), по вопросам имущественной ответственности, не урегулированным в договоре, стороны руководствуются действующим законодательством (пункт 6.4).

На основании акта приёма-передачи от <...> арендодатель Ч.Ф. передал, а арендатор Сульдин В.А. принял во временное владение и пользование объект недвижимости – здание зернохранилища по адресу: <...>, кадастровый № <...>. В акте указано состояние здания.

Договор аренды от <...> и акт приёма-передачи от <...> подписаны Сульдиным В.А. (арендатором) и Ч.Ф. (арендодателем).

Договор аренды от <...> на основании заявления Сульдина В.А. от <...> зарегистрирован в ЕГРН. При этом в органах Росреестра отсутствовали возражения Ч.Ф. о регистрации аренды.

<...> между Сульдиным В.А. и главой КФХ Плеховым П.В. (новый арендатор) заключено соглашение о передаче новому арендатору прав и обязанностей по договору аренды от <...>, в соответствии с которым во временное владение и пользование передан объект недвижимости – здание зернохранилища общей площадью <...> кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый № <...>, принадлежащее Ч.Ф. на праве собственности.

Здание передаётся новому арендатору для использования под осуществление любой незапрещённой законом деятельности.

Согласно пункту 2 соглашения о передаче новому арендатору прав и обязанностей по договору аренды права и обязанности по договору от <...> переходят от арендатора к новому арендатору со дня вступления в силу соглашения.

По обязательствам, возникшим из договора до момента подписания сторонами соглашения, ответственным перед арендодателем остаётся арендатор (пункт 3).

За передачу прав и обязанностей, указанных в пункте 1, новый арендатор уплачивает арендатору <...> рублей, оплата вознаграждения производится новым арендатором в момент подписания соглашения путём передачи денежных средств наличными (пункт 4).

Соглашение вступает в законную силу с момента подписания, для третьих лиц с момента его государственной регистрации в управлении Росреестра по ЕАО (пункт 7).

Указанное соглашение от <...> на основании заявления
Плехова П.В. от <...> зарегистрировано в ЕГРН.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции, руководствуясь положениями вышеуказанных законов и постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, пришёл к выводу о необоснованности заявленных исковых требований, о достижении соглашения между сторонами договора аренды по всем существенным условиям, о действительности заключённого соглашения о передаче новому арендатору прав и обязанностей по договору аренды.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции в силу следующего.

Из пункта 3 статьи 433 ГК РФ следует, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключённым с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечёт его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации (статья 651 ГК РФ).

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества (пункт 1 статьи 655 ГК РФ).

Согласно положениям пункта 3 статьи 611 ГК РФ если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьёй 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причинённых задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причинённых его неисполнением.

Таким образом, в системной связи вышеуказанные положения действующего законодательства говорят о том, что договор аренды недвижимости является консенсуальным договором и считается заключённым с момента достижения соглашения между сторонами по всем его существенным условиям.

В силу положений пункта 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 в случае, когда в соответствии с пунктом 2 статьи 433 ГК РФ договор считается заключённым с момента передачи соответствующего имущества (реальный договор), следует учитывать, что это обстоятельство не освобождает стороны от обязанности действовать добросовестно при ведении переговоров о заключении такого договора. К переговорам о заключении реального договора в том числе подлежат применению правила статьи 434.1 ГК РФ. В частности, если в результате переговоров реальный договор не был заключён, сторона, которая недобросовестно вела или прервала их, обязана возместить другой стороне причинённые этим убытки (пункт 3 статьи 434.1 ГК РФ).

По смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечёт юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Например, арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (статья 617 ГК РФ), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды.

Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ (пункт 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49).

В соответствии с пунктом 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 при наличии спора о действительности или заключённости договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключённости и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключённым, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдаётся тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

В указанном случае, предъявляя требования о признании договора аренды незаключённым, истец приводит доводы о своём неразумном поведении, отличающемся от поведения лица, заключающего договор с обычной степенью осмотрительности, и о недобросовестном поведении Сульдина В.А., подтверждая их только своими пояснениями и показаниями свидетеля Б, которая, являясь супругой истца и его представителем в Российской Федерации, имеет прямой интерес в разрешении спора в пользу истца.

При этом Ч.Ф. не мог не понимать, что для того, чтобы хранить на его складе принадлежащую ему и возвращённую сою, которую, как он полагает, у него похитили, ему не нужно передавать кому-либо склад в пользование по договору.

В акте приёма-передачи, составленном на одном листе, на котором имеются подписи арендодателя и арендатора, имеется указание на имущество, передаваемое в аренду, в котором отражены все признаки, позволяющие индивидуализировать имущество, передаваемое в аренду, указание на дату передачи имущества, на соответствующий договор аренды, на дату его заключения и его стороны. Передача и принятие имущества в аренду свидетельствует о начале исполнения договора аренды.

Отсутствие оплаты арендной платы арендатором по договору аренды, касается вопросов исполнения консенсуального договора аренды, а не его заключения.

Пункт 7.2 договора аренды предусматривает, что при отсутствии возражений сторон, заявленных в письменном виде не менее чем за один год до момента истечения срока аренды, настоящий договор считается продлённым на следующие 20 лет. Такое продление срока действия договора возможно неограниченное количество раз, что в свою очередь свидетельствует об изначально достигнутом соглашении о длительных сроках аренды.

В материалах регистрационного дела по договору аренды в органах Росреестра имеется заверенный надлежащим образом уполномоченными сотрудниками органов Росреестра электронный образ экземпляра договора аренды. Отсутствие при таких обстоятельствах у сторон оригинала договора аренды не свидетельствует само по себе о незаключённости договора.

О незаключённости договора аренды не свидетельствует и отсутствие указания на показания приборов учёта потребления коммунальных услуг в акте приёма-передачи имущества.

ООО «ВИАС» не предъявило суду надлежащих документов, подтверждающих основания пользования зданием зернохранилища, расположенным по адресу: <...>.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что между
Ч.Ф. и Сульдиным В.А. было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора аренды недвижимого имущества.

В силу положений части 1 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Недобросовестности со стороны Сульдина В.А. при заключении и государственной регистрации договора аренды не установлено.

В силу положений пунктов 1, 2 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону (пункт 1 статьи 388 ГК РФ).

Пункты 1, 2 статьи 391 ГК РФ предусматривают, что перевод долга с должника на другое лицо может быть произведён по соглашению между первоначальным должником и новым должником.

В обязательствах, связанных с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведён по соглашению между кредитором и новым должником, согласно которому новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника.

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаём) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаём), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остаётся арендатор.

Данная норма не содержит ни запрет на установление соглашением сторон иного правила, ни требований к способу выдачи согласия, порядку и форме дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок, указанных в этом пункте, в том числе сделок перенайма (кроме случаев, когда необходимость согласия на совершение сделки и форма выражения такого согласия установлены законом).

По воле сторон договора аренды с учётом положений статьи 421 ГК РФ согласие арендодателя на перенаём может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (пункт 18 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Арендодатель, заключая договор аренды и передавая имущество в пользование именно с условием, дающим право арендатору сдавать это имущество в перенаём, выражает волю собственника, обусловленную статьями 209 и 615 ГК РФ. Согласованное сторонами договора условие о праве арендатора сдавать арендованное имущество в перенаём не противоречит требованиям статьи 615 ГК РФ, не является предварительным согласием на совершение сделки по смыслу пункта 3 статьи 157.1 ГК РФ, которое вправе отозвать давшее его лицо.

С учётом изложенных обстоятельств, учитывая предусмотренное договором аренды право арендатора на перенаём без дополнительного полученного согласия арендодателя, оснований для признания недействительным и применения последствий недействительности соглашения о передаче новому арендатору прав и обязанностей по договору аренды от <...>, судебная коллегия не усматривает.

Оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда ЕАО от 19.06.2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу Ч.Ф. - без удовлетворения.

Председательствующий В.Ю. Тараник

Судьи А.С. Хальчицкий

А.А. Никитченко

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 20.09.2024.