Решение по делу № 2а-72/2018 от 26.12.2017

дело №а-72/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 января 2018 года                                    г. Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего судьи Ильиной И.Н.

при секретаре Семеновой Г.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Буталова Александра Ивановича к администрации Костромской области, Управлению Росреестра по Костромской области, филиалу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Костромской области об установлении в отношении объектов недвижимости рыночной стоимости на дату, на которую установлена их кадастровая стоимость,

У С Т А Н О В И Л:

Буталов А.И., действуя через своего представителя адвоката Рыжова В.В., обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области и администрации Костромской области, просил установить кадастровую стоимость нежилого здания (здание комплекса автомойки на 2 поста со станцией диагностики на 2 поста и вспомогательными сооружениями) кадастровый №, лит. Б площадь <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> на период с 1 января 2017 года в размере 9 300 167 рублей; нежилого здания ( административное здание) кадастровый № лит. В,в, площадь <данные изъяты> кв.м. расположенного по адресу: <адрес> на период с 1 января 2017 года в размере 6 905 383,42 руб.; земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> общая площадь: <данные изъяты> кв.м на период с 1 января 2017 года в размере 11119456 рублей.

В обоснование указал, что Буталов А.И. является собственником (? доля в праве) названных выше объектов недвижимости, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права. В отношении этих объектов недвижимости установлена кадастровая стоимость: в отношении земельного участка – в размере 16 095 087,57 руб.; в отношении здания комплекса автомойки со станцией диагностики - в размере 16 539 328,80 руб., административного здания – в размере 6 905 383 руб. 42 коп. Данную стоимость полагает завышенной, что подтверждается отчетами о рыночной стоимости земельного участка и зданий, выполненными оценщиком ИП Сосниным И.С., в соответствии с которыми рыночная стоимость зданий по состоянию на 01.01.2016 года определена в размере 9 300 167 руб. в отношении зданий автомойки со станцией диагностики, и4 400 046 руб. в отношении административного здания и 11 119 456 руб. в отношении земельного участка по состоянию на 14 января 2016 года. Несоответствие кадастровой и рыночной стоимостей нарушает права административного истца как плательщика налога.

Судом к участию в деле в качестве административного ответчика привлечены ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Костромской области и Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, в качестве заинтересованного лица - администрация муниципального образования городской округ город Костромы.

В судебном заседании представитель административного истца адвокат Рыжов В.В. требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость административного здания с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 4 400 046 руб., также пояснил, что новую стоимость необходимо установить на ту дату, когда была осуществлена кадастровая оценка.

Представители администрации города Костромы Комиссарова А.С. и филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Костромской области Румянцева Л.М. указали, что рыночная стоимость может быть установлена только на ту дату, когда была осуществлена кадастровая оценка – для земельного участка это 14 января 2016 года, для зданий – 1 марта 2016 года. Полагали представленные отчеты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости достоверными доказательствами.

Управление Росреестра по Костромской области, Администрация Костромской области и Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области своих представителей не направили. Просили рассмотреть дело в их отсутствие, как и второй участник долевой собственности на указанные объекты недвижимости Стефанишин Е.Б.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Буталов А.И. является собственником ( ? доля в праве):

- нежилого здания (комплекс автомойки на 2 поста), расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №

- административного здания назначение: нежилое здание, 2-этажного, общей площадью <данные изъяты> кв.м, лит. В, в, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №

- земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатация объекта технического обслуживания транспортных средств, коммерческие объекты, распложенного по адресу: <адрес>

Вторым участником общей долевой собственности на эти объекты (? доля в праве) является Стефанишин Е.Б., что подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права и выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Кадастровая стоимость зданий в соответствии с Постановлением администрации Костромской области от 15 ноября 2016 года № 438-а «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Костромской области» по состоянию на 1 марта 2016 года утверждена в размере:

- в отношении нежилого здания (комплекса автомойки) в сумме 16 539 238 руб. 80 коп.

    - в отношении административного здания – 6 905 383 руб. 42 коп.

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 14 января 2016 года установлена в размере 16 095 087 руб. 57 коп., что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

В силу положений статей 400 и 401 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц.

В соответствии со статьёй 402 Налогового кодекса Российской Федерации и нормами Закона Костромской области от 29.10.2015 г. № 18-6-ЗКО «Об установлении единой даты начала применения на территории Костромской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» налоговая база в отношении объектов налогообложения по налогу на имущество физических лиц с 01 января 2016 года определяется исходя из их кадастровой стоимости.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости строений и земельного участка влияют на объём налоговых обязательств административного истца, и, следовательно, затрагивают его права.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон «Об оценочной деятельности») результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Поскольку земельный участок был поставлен на кадастровый учет 14 января 2016 года года, датой определения его кадастровой стоимости в соответствии с положениями статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности явилась дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о нем.

Кадастровая стоимость строений была определена по состоянию на 1 марта 2016 года.

Согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статей 70 и 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Как указано в части 3 статьи 11 Закона «Об оценочной деятельности» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В подтверждение заявленных требований административный истец представил отчет № об оценке рыночной стоимости земельного участка (кад.№), находящегося по адресу: <адрес> по состоянию на 14 января 2016 года, согласно которому рыночная стоимость участка определена в размере 11 199 456 рублей, и отчет № об оценке рыночной стоимости нежилого здания ( здание комплекса автомойка на 2 поста со станцией диагностики на 2 поста и вспомогательными сооружениями) ( кад.№) и нежилого здания ( административное здание) (кад.№), находящихся по адресу: <адрес> по состоянию на 1 марта 2016 года ( в тексте искового заявления ошибочно указана дата «1 января 2016 года»), согласно которому рыночная стоимость комплекса автомойки определена в размере 9 300 167 руб., а административного здания – 4 400 046 руб.

При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик применил сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного подхода и затратного подхода. В ходе применения сравнительного подхода оценщиком проведен анализ рынка предложений по продаже в 2015 – январе 2016 годах аналогичных земельных участков, и путем сопоставления характеристик объекта оценки и предлагавшихся к продаже объектов отобраны только те участки, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому. Информация об объектах-аналогах проанализирована оценщиком и приведена в разделе 11.2.1 отчета, а также в приложенных к отчету объявлениях о продаже этих объектов. Оценщиком выбрано 3 объекта-аналога, что отвечает принципу достаточности. Все аналоги - свободные от построек земельные участки, расположенные в черте города Костромы. При наличии отличий по ценообразующим характеристикам оценщиком были введены соответствующие корректировки (на вид права, на котором принадлежит земельный участок, на торг, на местоположение, размер).

При определении рыночной стоимости строений оценщик использовал только доходный и сравнительный подход, отказавшись от применения затратного, что им в отчете мотивировано и не противоречит Федеральным стандартам оценки. Так, в пп.в п. 24 ФСО № 7, утв. утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, предусмотрено, что затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют). В отношении оцениваемых объектов имелись все необходимые условия для применения сравнительного и доходного подходов, поскольку активность соответствующего рынка достаточна.

При согласовании результатов доходному подходу присвоен меньший удельный вес (30%), а 70% отдано сравнительному подходу. Проведенное оценщиком согласование результатов не противоречит положениям раздела 8 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков».

Содержащиеся в отчете выводы в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности» не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное.

Учитывая, что каких-либо доказательств, которые опровергали бы заявленную рыночную стоимость, свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, в материалы дела не представлено; административными ответчиками и заинтересованными лицами результаты оценки, содержащиеся в отчете, под сомнение не ставились и не оспаривались, ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления иной рыночной стоимости объекта недвижимости не заявлено, суд приходит к выводу о законности и обоснованности требований.

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Административное исковое заявление было подано в суд 26 декабря 2017 года.

Абзацем 5 статьи 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Между тем внесение в резолютивную часть решения ссылки на налоговый период, на который распространяется действие установленной судом кадастровой стоимости участка, законом не предусмотрено, поскольку этот вопрос регламентирован нормативно.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Установить кадастровую стоимость здания земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации объекта технического обслуживание транспортных средств, коммерческие объекты, равной его рыночной стоимости по состоянию на 14 января 2016 года в размере 11 199 456 ( одиннадцать миллионов сто девяносто девять четыреста пятьдесят шесть) рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания (здания комплекса автомойки на 2 поста со станцией диагностики на 2 поста и вспомогательными сооружениями) кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 марта 2016 года в размере 9 300 167 ( девять миллионов триста тысяч сто шестьдесят семь) рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания (административное здание) кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 марта 2016 года в размере 4 400 046 ( четыре миллиона четыреста тысяч сорок шесть) рублей.

Датой подачи заявления считать 26 декабря 2017 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья

Костромского областного суда             Ильина И.Н.