Решение по делу № 2-102/2018 от 28.08.2017

Дело № 2-102/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 марта 2018 года      город Новосибирск

    Ленинский районный суд города Новосибирска в составе судьи Ветошкиной Л.В.,

при секретаре судебного заседания Елисеевой М.И.

с участием представителя истца Климовой О.В., представителя ответчика Лисиной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Иофина Владимира Борисовича к ООО «ТРЕСТ 43», ЖСК «ДИАЛОГ» о признании права общей долевой собственности на долю в праве на объект незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Иофин В.Б. обратился в суд с иском к ООО «ТРЕСТ 43», ЖСК «ДИАЛОГ», в котором просил, с учетом уточнений, признать за ним право общей долевой собственности на долю в праве на объект незавершенного строительства в многоэтажном жилом доме – зд.1А третьего этапа строительства с помещениями общественного назначения, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка: № равной 425/86477 доли в виде квартиры № (стр.), расположенной на 14 этаже, общей площадью 40,2 кв.м., площадь лоджии – 4,7 кв., приведенная площадь – 42,55 кв.м., указать в резолютивной части решения о том, что данное решение будет являться основанием для внесения записей в ЕГРП.

В обоснование исковых требований указал, что 14.09.2011г. между истцом и ООО «Новосибирск Строй Монтаж» заключен договор участия в долевом строительстве №, в отношении однокомнатной квартиры №(стр.), расположенной на 14 этаже, общей площадью 40,2 кв.м., площадь лоджии – 4,7 кв., приведенная площадь – 42,55 кв.м., в многоэтажном жилом доме-зд.1А третьего этапа строительства с помещениями общественного назначения, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка №. Договор зарегистрирован Управлением Росреестра 23 сентября 2011 года за №.

26.09.2011г. между истцом и ООО «Новосибирск Строй Монтаж» подписано Соглашение о зачете взаимных требований, по которому обязательство по оплате по договору участия в долевом строительстве № от 14.09.2011г. в сумме 1 094 569рубль 25 коп. прекращено зачетом встречного требования Иофина В.Б. к ООО «Новосибирск Строй Монтаж» о погашении задолженности по договору займа от 27.06.2008г., договору цессии от 17.06.2010г.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ в настоящее время ООО «Новосибирск Строй Монтаж» изменило наименование на ООО «Трест 43».

Согласно п. 1.4. договора срок окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию - третий квартал 2012 года. Дом не введен в эксплуатацию до настоящего времени.

23.11.2012г. между сторонами подписано дополнительное соглашение № 1, согласно которого срок окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию - 2-ой квартал 2013 года

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 25.04.2017г. в отношение ООО «ТРЕСТ 43» введена процедура банкротства – наблюдение. Реестр требований кредиторов по передаче жилых помещений не открыт.

18.03.2016г. создан ЖСК «Диалог», истец членом ЖСК не является.

Истец полагает, что заключенный между сторонами договор по своей правовой природе является договором инвестирования, а объекты являются объектом инвестиционной деятельности, в связи с чем, они принадлежат на праве общей долевой собственности субъектам инвестиционного процесса, у истца, в связи с исполнением своих обязательств по договору, возникает право требования признания за ним права собственности на долю в праве собственности на объекты незавершенного строительства, строительство которого им не инвестировались.

Истец Иофин В.Б.в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, обеспечил явку своего представителя Климовой О. В.

Представитель истца Климова О.В. в судебном заседании требования поддержала, суду пояснила, что считает необоснованными доводы стороны ответчика о том, что признание за истцом права собственности на долю в незавершенном строительстве объекте лишит кооператив и соответственно других членов кооператив возможности получения субсидии.

Представитель ответчика ЖСК «ДИАЛОГ» Лисина А.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения требований, поддержала доводы письменного отзыва, суть которых состоит в следующем: решение о создании ЖСК принималось участниками долевого строительства, истец принимал участие в принятии данного решения. В соответствии с уставом ЖСК «Диалог» его членами становятся лица, проголосовавшие за его создание и внесшие паевой взнос. В других случаях лицо признается членом ЖСК «ДИАЛОГ» с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены ЖСК «ДИАЛОГ» общим собранием членов ЖСК «Диалог». Размер паевого взноса для члена ЖСК «ДИАЛОГ», подтвердившего исполнение обязательств в полном объеме по договору долевого участия, заключенному с ООО «Трест 43», устанавливается, исходя из общей площади помещений, указанной в договоре долевого участия, которая по завершении строительства жилого дома перерасчету не подлежит, и составляет 7000 (семь тысяч) рублей за 1 квадратный метр (п. 4.12. устава ЖСК «ДИАЛОГ»). При этом осуществить покрытие всех или части затрат на оплату работ, выполняемых генеральным подрядчиком, за счет продажи свободных площадей в жилом доме не представляется возможным, в связи с отсутствием таковых. Истцом не предпринимались какие-либо действия для того, чтобы стать полноправным членом ЖСК «ДИАЛОГ», в частности истец не обращался за вступлением в ЖСК «ДИАЛОГ», им не вносился вступительный взнос, им не принималось участие в работе ЖСК «ДИАЛОГ».

Удовлетворение требований истца повлечет за собой нарушение условий предоставления субсидий по постановлениям мэрии города Новосибирска от 12.08.2015 № и от 20.06.2016 № и как следствие - предъявление ЖСК «ДИАЛОГ» требования о возврате предоставленных субсидий и не выделение оставшейся части субсидий. Удовлетворение требований Истца ущемит права и законные интересы других, кроме Истца, участников долевого строительства жилого дома и приведет к нарушению баланса интересов сторон, участвующих в завершении строительства жилого дома. Так, при удовлетворении требований истца завершение строительства жилого дома и возврат предоставленных субсидий по постановлениям мэрии города Новосибирска от 12.08.2015 № и от 20.06.2016 № будут производиться за счет средств только участников долевого строительства жилого дома - членов ЖСК «ДИАЛОГ», хотя соответствующие субсидии предоставлялись в интересах всех участников долевого строительства жилого дома, а также и в отношении завершения строительства жилого дома.

Также ответчик полагал, что в случае удовлетворения требований недопустимым является освобождение истца от обязанности уплаты паевого взноса и иных доплат, направляемых на завершение строительства и ввод в эксплуатацию жилого дома. Так как на момент получения жилого дома ЖСК «ДИАЛОГ» все участники долевого строительства жилого дома находились в равных условиях, оплатив ООО «Трест 43» по заключенным ими договорам участия в долевом строительстве за объекты долевого строительства, как и истец.

Второй ответчик – ООО «Трест 43» явку представителя в судебное заседание не обеспечил, уведомлен надлежащим образом, судебная корреспонденция возвращена за истечением срока хранения. Ходатайств и возражений не представлено.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Новосибирской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Суд, выслушав пояснения сторон, изучив письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 1 ст. 6 указанного закона №214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца, как участника долевого строительства, на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

Как следует из материалов дела, 14.09.2011г. между истцом и ООО «Новосибирск Строй Монтаж» заключен договор участия в долевом строительстве №, в отношении однокомнатной квартиры №(стр.), расположенной на 14 этаже, общей площадью 40,2 кв.м., площадь лоджии – 4,7 кв., приведенная площадь – 42,55 кв.м., в многоэтажном жилом доме-зд.1А третьего этапа строительства с помещениями общественного назначения, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка №. Договор зарегистрирован Управлением Росреестра 23 сентября 2011 года за №.

26.09.2011г. между истцом и ООО «Новосибирск Строй Монтаж» подписано Соглашение о зачете взаимных требований, по которому обязательство по оплате по договору участия в долевом строительстве № от 14.09.2011г. в сумме 1 094 569рубль 25 коп. прекращено зачетом встречного требования Иофина В.Б. к ООО «Новосибирск Строй Монтаж» о погашении задолженности по договору займа от 27.06.2008г., договору цессии от 17.06.2010г.

25.04.2016г. определением Арбитражного суда Новосибирской области по делу №А45-543/2017 по заявлению ООО «Управляющая компания «СКС» в отношении ООО «ТРЕСТ 43» введена процедура банкротства – наблюдение.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что застройщиком, а соответственно надлежащим ответчиком по требованию о признании права долевой собственности на незавершенный строительством объект, является ЖСК «ДИАЛОГ».

Судом установлено, что застройщиком в предусмотренный договором срок жилое помещение участнику долевого строительства не передано по причине того, что строительство жилого дома в целом не завершено, дом в эксплуатацию не сдан, в отношении первоначального застройщика - ООО "ТРЕСТ 43", осуществляющее строительство указанного выше жилого дома, введена процедура банкротства – наблюдение.

Объект незавершенного строительства передан ответчику ЖСК "ДИАЛОГ" для завершения строительства.

Согласно ответу Инспекции государственного строительного надзора Новосибирской области от 26.10.2017г. № на запрос суда, для завершения строительства многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения №1А (по генплану), расположенного по адресу: <адрес> застройщику ЖСК «ДИАЛОГ» мэрией г.Новосибирска выдано разрешение на строительство № от 15.12.2016г., сроком действия до 30.06.2018г. ООО «ТРЕСТ 43» в настоящее время исполняет функции генерального заказчика на вышеуказанном объекте капитального строительства.

На момент передачи объекта незавершенного строительства ЖСК "ДИАЛОГ" для завершения строительства, спорный жилой дом был частично выстроен, т.е. выполненные работы по строительству жилого дома в виде права на объект незавершенного строительства переданы ответчику ЖСК "ДИАЛОГ".

Согласно справке ЖСК «ДИАЛОГ» от 12.11.2017г. готовность данного объекта составляла 75 % на момент передачи от ООО «Трест 43», (л.д. 166). После передачи объекта был осуществлен монтаж лифтов, с 01.03.2017г. строительство объекта приостановлено.

Из ответа Инспекции Государственного строительного надзора Новосибирской области от 27.02.2018г. следует, что по состоянию на февраль 2018 года выполнены следующие работы: монтаж несущих конструкций – 95%, устройство фасада – 80%, монтаж оконных блоков – 95 %, устройство перегородок 90%, монтаж внутренних инженерных систем: электрика – 80% (разводка), отопление – 0%, водопровод – 0%, канализация – 0%, вентиляция и дымоудаление – 0%, слаботочные системы – 0%, ИТП – 0%, прокладка наружных сетей: теплоснабжение – 80%, электроснабжение – 80%. С апреля 2017 года работы не ведутся.

18.03.2016г. создан ЖСК «ДИАЛОГ. Согласно уставу кооператива, целью его создания кооператива является завершение строительства и ввода в эксплуатацию многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения №1А (по генплану) по адресу: <адрес> (п.2.1 Устава ЖСК «ДИАЛОГ»).

Часть 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Исходя из разъяснений п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

В соответствии с положениями Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован, в числе прочего, правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию - в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным Законом прямо не предусмотрено.

Между тем, в соответствии с частью 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, а способы защиты - в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем).

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое, имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

При этом не имеет правового значения при разрешении данного спора то обстоятельство, что в настоящее время произошла смена застройщика, а ЖСК "ДИАЛОГ", осуществляющее в настоящее время завершение строительства спорного объекта, не является стороной заключенного с истцом договора, а истец не является членом ЖСК, поскольку данные обстоятельства не влияют на права истца, исполнившего в полном объеме свои обязательства по договору долевого участия в строительстве.

Исходя из изложенного смена застройщика в период длительного строительства дома не свидетельствует о прекращении ранее возникших обязательств по передаче спорного жилого помещения истцу, а также о возникновении данных правоотношений между сторонами вновь.

Надлежащее исполнение обязательств стороной истца подтверждено имеющимися в материалах дела доказательствами, и стороной ответчика в установленном законом порядке не оспорено.

В ходе рассмотрения настоящего дела установлено, что иных лиц, заявляющих в настоящий момент права на спорное имущество, не имеется. Доказательств наличия прав иных лиц на спорный объект материалы дела не содержат.

В ходе судебного разбирательства представитель ответчика ЖСК «ДИАЛОГ» указала на то, что в отношении спорного объекта (истец претендует на квартиру №стр.) на 14 этаже в <адрес>) отсутствуют правопритязания третьих лиц, кроме того пояснила, что кооперативом учитываются договоры долевого участия, заключенные предыдущим застройщиком, во избежание повторных продаж.

Требование в части признания права собственности на долю в виде квартиры не имеется по следующим основаниям.

Помещение, которое по договору участия в долевом строительстве должен был получить истец, расположено в секциях многоквартирного жилого дома.

Вместе с тем данное помещение входит в состав единого объекта, и его невозможно до принятия дома в эксплуатацию выделить в натуре как самостоятельное (обособленное) помещение, предназначенное и пригодное для проживания людей. В связи с этим истец имеет право на долю в общей собственности на спорный объект незавершенного строительства.

Признание права собственности истца на долю в незавершенном строительстве объекте не освобождает его от обязанности оплаты взносов, предусмотренных уставом кооператива, в целях соблюдения прав иных членов ЖСК «ДИАЛОГ». Исходя из обстоятельств дела, без создания и деятельности ЖСК «ДИАЛОГ» завершение строительства жилого дома невозможно. Соответственно, для завершения строительства дома, обеспечения деятельности кооператива, обязательна уплата предусмотренных уставом взносов.

Членами кооператива согласно п.3.5 устава становится лица, проголосовавшие за создание кооператива, внесшие вступительный взнос.

Из пункта 4.10 устава следует, что денежные средства, поступающие в виде паевых взносов, идут на оплату уставной деятельности, в том числе на завершение строительства и ввода дома в эксплуатацию.

Согласно ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

Как усматривается из материалов дела, согласно выписке из ЕГРН, многоквартирный дом № (стр.) по <адрес> расположен на земельном участке с кадастровым номером №.

Разрешение на строительство № от 15.12.2016г. выдано застройщику – ЖСК «ДИАЛОГ», общая площадь дома 8647,7 кв.м., действие разрешения на строительство продлено до 30.06.2018г.

Земельный участок с кадастровым номером 54:35:063851:3982 принадлежит ЖСК «ДИАЛОГ» на основании договора субаренды от 01.06.2016г., заключенного с ООО «Трест 43».

Суд отклоняет за несостоятельностью доводы ответчика о том, что признание за истцом права на долю в праве собственности на незавершенный строительством объект лишит субсидий на завершение строительства дома в рамках Постановление мэрии города Новосибирска от 12.08.2015 № "О Порядке предоставления субсидий на установку лифтового оборудования и благоустройство придомовой территории многоквартирных домов, участники долевого строительства которых признаны пострадавшими от действий недобросовестных застройщиков", Постановления мэрии города Новосибирска от 20.06.2016 № "О Порядке предоставления субсидий на технологическое присоединение к сетям водо-, тепло-, электроснабжения и канализации многоквартирных домов, участники долевого строительства которых признаны пострадавшими от действий недобросовестных застройщиков". Содержание указанных актов не подтверждает доводы ЖСК «ДИАЛОГ».

С учетом изложенного суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований истца к ЖСК «ДИАЛОГ» и признании за ним права собственности на 425/86477 доли в объекте незавершенного строительства без конкретизации в виде жилого помещения.

руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

    Исковые требования Иофина В.Б. к ЖСК «ДИАЛОГ» удовлетворить частично.

    Признать за Иофиным Владимиром Борисовичем право общей долевой собственности на долю в праве на объект незавершенного строительства в многоэтажном жилом доме – зд.1А третьего этапа строительства с помещениями общественного назначения по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка: №, равной 425/86477.

    В остальной части иска отказать.

    Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы чрез суд, принявший решение.

    Решение в окончательной форме изготовлено 07 марта 2018 года.

Судья/подпись/              Л.В.Ветошкина

Подлинник решения находится в материалах гражданского дела № 2-102/2018 Ленинского районного суда г. Новосибирска.