Решение от 04.07.2022 по делу № 3а-286/2022 от 01.06.2022

УИД 76OS0000-01-2022-000198-54

Дело № 3а-286\22

Принято в окончательной форме 05.07.22г.

                         Р Е Ш Е Н И Е

                  ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 июля 2022г.                                        гор. Ярославль

    Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Преснова В.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Чистяковой А.А.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Белугина Максима Андреевича к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

                    Установил:

В административном исковом заявлении Белугин М.А. просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 847 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – гостиницы,    расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 1 861 000 руб. по состоянию на 01 января 2019г.

    Административные исковые требования мотивированы тем, что административный истец является одним из арендаторов земельного участка, на котором расположен принадлежащий на праве собственности административному истцу и другим лицам объект капитального строительства. Кадастровая стоимость земельного участка выше рыночной стоимости, чем затрагиваются права административного истца как арендатора земельного участка. Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка рыночной стоимости может повлечь нарушение прав административного истца в случае реализации права на выкуп земельного участка в собственность.

В судебном заседании административный истец Белугин М.А. административные исковые требования поддержала, пояснив также, что оспаривание кадастровой стоимости обусловлено, в том числе, возможностью пересмотра размера арендных платежей.

    Заинтересованные лица соарендаторы земельного участка Верин А.А., Кузьмин А.Ю., извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебном заседании участия не принимали, представили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие, в ходатайствах указали на согласие с административными исковыми требованиями.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области представил письменное объяснение, в котором указал на непризнание административных исковых требований, основанных на отчете определения рыночной стоимости земельного участка, поскольку, по мнению департамента, отчет содержит недостатки, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.

ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области представили письменные объяснения, в которых изложили сведения о земельном участке, возражений относительно административных исковых требований не указали.

    Заинтересованное лицо МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля представило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя учреждения.

Выслушав административного истца, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с договором аренды земельного участка от 02 февраля 2022г. № 26499-МЛ административный истец Белугин М.А. и заинтересованные лица Кузьмин А.Ю., Верин А.А. являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером № площадью 847 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – гостиницы,    расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно расчету арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка.

Поскольку арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости, административный истец на основании ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», ст. 245 КАС РФ обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости заявленного объекта недвижимости.

Кроме того, административный истец является сособственником объекта капитального строительства, расположенного на указанном земельном участке.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов стоимость земельных участков определяется в соответствии с Порядком определения цены земельных участков при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, утв. Постановлением Правительства Ярославской области от 26 февраля 2015г. № 180-п.    Согласно данному Порядку цена земельного участка определяется в размере кадастровой стоимости либо в процентном отношении к кадастровой стоимости в зависимости от предназначения земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н по состоянию на 01 января 2019 года в размере 5 582 461,32 руб.

Административным истцом представлен отчет определения рыночной стоимости земельного участка, подготовленный оценщиком ООО «Ярэксперт», от 04.05.2022г. № 15734\22, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019г. составляет 1 861 000 руб.

В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

     Исследование отчета дает основания суду для вывода о том, что отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка.

    Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом. От использования в рамках оценки доходного и затратного подходов отчет содержит обоснованный отказ.

    В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

    Исследование представленного административным истцом отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика обоснованы и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости у суда не имеется.

    Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости материалы дела не содержат.

    Возражения департамента сводятся к необходимости применения к объектам-аналогам корректировки на «тип сделки», либо применения максимальной корректировки из расширенного интервала из справочника под ред. Лейфера Л.А., так как использованные оценщиком в расчетах объекты-аналоги были переданы правообладателям органом местного самоуправления на праве аренды по результатам открытых аукционов.

Данные возражения департамент не могут быть приняты во внимание ввиду следующего.

В соответствии с п. 5 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, следующего принципа: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Подпунктом «в» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что при анализе рынка недвижимости исследуются фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Согласно подпункту «б» пункта 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка приведен анализ рынка земельных участков г. Ярославля, приведены основные ценообразующие факторы, в соответствии с которыми оценщиком проводился отбор аналогов. Все объекты-аналоги соотносятся с объектом оценки по основным ценнообразующим факторам. Выбор аналогов в отчете мотивирован со ссылками на Федеральные стандарты оценки. При исследовании объектов-аналогов и принятии решения об их использовании при расчете рыночной стоимости объекта оценки оценщиком учтены положения п. 10 ФСО № 1, п. 11 ФСО № 3, п\п «б», «в» п. 22 ФСО № 7. В отчете указаны ссылки на источники информации, копии объявлений о продаже объектов-аналогов, позволяющие сделать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В соответствии с п/п «в» п. 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

    Подпунктом «д» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что объем исследований рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

    Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков), и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Оценщиком проанализировано достаточное количество предложений о продаже земельных участков, для расчета рыночной стоимости земельного участка было использовано 3 объекта-аналога, которые сопоставимы по основным ценообразующим факторам с объектом оценки, что подтверждает выполнение оценщиком требований п\п «в» п. 22, п\п «д» п. 11 ФСО № 7.

    Из содержания отчета и письменных пояснений к нему оценщика следует, что оценщиком учтены все характеристики объекта оценки и объектов – аналогов, в том числе передача объектов-аналогов на условиях аренды. Оценщиком применена корректировка на передаваемые права. Оснований для применения корректировки на «тип сделки» оценщиком не установлены. В этой части выводы оценщика подробно изложены в отчете и письменном объяснении к отчету. Данные выводы достаточно аргументированы, носят экономически обоснованный характер.

    Доводы департамента о необходимости применения максимального размера корректировки на передаваемые права также не могут быть приняты во внимание, поскольку примененные оценщиком размеры корректировок в отчете аргументированы. Административным ответчиком данные доводы ничем не аргументированы, соответствующие расчеты, основанные на рыночных данных, в обоснование этих доводов не представлены.

При таких обстоятельствах оснований для вывода о том, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка является недостоверным доказательством, не имеется.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административные исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

                        РЕШИЛ:

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░░░░░░░ 847 ░░.░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░ – ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░░,    ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ 1 861 000 ░░░. ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01 ░░░░░░ 2019░.

░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 01 ░░░░ 2022░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░:                                ░.░. ░░░░░░░