Решение от 28.06.2023 по делу № 2-316/2023 от 26.04.2023

№ 2-316/2023

УИД 46RS0013-01-2023-000343-59

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

28 июня 2023г. г.Льгов

Льговский районный суд Курской области в составе председательствующего судьи Заболоцкой И.Г.,при ведении протокола помощником судьи Козиной Т.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Поляковой ФИО18 к Воротынцевой ФИО19 о понуждении заключить договор купли-продажи и оформить документы,

У С Т А Н О В И Л :

Полякова Т.А. обратилась в суд с иском к Воротынцевой А.И. с иском о понуждении заключить договор купли-продажи и оформить документы, в обоснование своих требований указывая на то,что она зарегистрирована и проживает по адресу: <адрес>, в 2020 году ею была продана принадлежавшая ей квартира, денежные средства с продажи которой она планировала направить на приобретение дома. В ходе поисков подходящего для покупки дома, она познакомилась с Воротынцевой ФИО20, которая предложила приобрести у нее домовладение, расположенное по адресу: <адрес>Стоимость указанного домовладения была оговорена и согласована с ответчиком в сумме 500 000 рублей,ответчик назвалась собственником домовладения и заверила, что все документы на домовладение у неё имеются в наличии и в порядке, всё это происходило в присутствии свидетелей. 03.07.2020 года с согласия и при непосредственном участии ответчика истец и члены ее семьи в подтверждение ею серьёзности намерений по продаже домовладения и закрепления достигнутых договорённостей по предварительному договору купли-продажи домовладения, были заселены и зарегистрированы ответчиком в домовладении по адресу: <адрес> где истец со всей семьёй по сей день прописаны и проживают в полном составе.17.08.2020 года истцом в счёт аванса по исполнению взятых на себя обязательств по предварительному договору покупки домовладения, расположенного по адресу: <адрес>, были переданы в виде аванса денежные средства в сумме 250 000 рублей, что составляет половину оговоренной суммы, в связи с чем ответчиком собственноручно был оформлен в виде расписки письменный предварительный договор купли -продажи домовладения,в котором указано о получении (расписка) в счёт исполнения ответчиком будущего обязательства по оформлению документов и завершении исполнения сделки по купле-продаже домовладения расположенного по адресу: <адрес>, что также подтверждается и объяснениями, данными Воротынцевой А.Н. сотрудникам МО МВД «Льговский» при проведении ими проверки, о получении денежных средств в счёт продажи домовладения, в которых ответчик указывает, что получила от истца, Поляковой ФИО21, двести пятьдесят тысяч рублей в счёт продажи дома по адресу: <адрес> в качестве аванса и обязалась подготовить и представить для оформления сделки документы на вышеуказанное домовладение, но до настоящего времени, несмотря на её утверждения, что документы у неё оформлены и в порядке, со стороны ответчика каких-либо действий по предоставлению документов и оформлении сделки купли-продажи не производилось, ответчик всячески уклоняется от выполнения взятых на себя обязательств, избегает общения с истцом, в связи с чем истцом была направлена ей претензия, на которую был дан письменный ответ, полученный истцом 25.10.2022 года, в котором ответчик указала, что было достигнуто соглашение о покупке квартиры за 750 000 рублей и что она получила от истца 17.08.2020 года в счёт аванса за покупку квартиры денежные средства в сумме 250 000 рублей,при этом дата подписания ответа на претензию указана 22.09.2022 года, а также в срок до 22.10.2022 годя предлагается истцу сняться с регистрационного учёта, то есть в срок до отправления ответа на претензию истца и получения истцом ответа на претензию, также указывается, что документы для регистрации у неё готовы с 2020 года, что никак не соответствует действительности.06.10.2022 года в МО МВД России Льговский истцом было направлено заявление зарегистрированное, в КУСП 06.10.2022 года, для проведения проверки в отношении Воротынцевой А.И. о том, что Воротынцеой А.И. не оформляются и не предоставляются документы на домовладение, на земельный участок и надворные постройки расположенные по адресу: <адрес> на которое сотрудниками МО МВД России Льговский было вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела в отношении Воротынцевой ФИО22 в связи с отсутствием состава преступления в её действиях и разъяснено право на обращение в суд, так как слоившиеся отношения носят гражданско-правовой характер и разрешается в порядке гражданского судопроизводства, в связи с чем истец обратился в суд, прося обязать ответчика Воротынцеву ФИО23 заключить договор купли-продажи домовладения, расположенного по адресу: <адрес> ранее согласованных с истцом условиях в сумме 500 000 рублей и обязать Воротынцеву ФИО24 представить в суд находящиеся у неё правоустанавливающие документы: свидетельство право собственности на земельный участок, свидетельство права собственности на домовладение, технический паспорт, домовую книгу, расположенные по адресу: <адрес>

В процессе рассмотрения дела истцом был уточнен иск в части требований об обязании предоставлении правоустанавливающий документов, истец просил предоставить и оформить документы- правоустанавливающие документы на домовладение и земельный участок, свидетельство право собственности на земельный участок, выписку ЕГРН на земельный участок, свидетельство право собственности на домовладение, выписку ЕГРН на домовладение, технический паспорт на домовладение, технический план на дом, домовую книгу, межевое дело на земельный участок, межевой план, документы на гараж и подвал, справку о наличии или отсутствии задолженности по налогам и коммунальным платежам, справку о прописанных лицах.

В судебном заседании истец Полякова Т.А. требования поддержала в полном объеме по основаниям, указанным в заявлении, пояснив,что в связи с продажей своей квартиры в 2020году, они увидели объявление о продаже спорной квартиры и земельного участка, которые продавала ответчик, потом встретились с ответчиком, она им показала квартиру, гараж,подвал,огород, в квартире не было отопления, газа, вода была, был запущен огород, договорились устно о покупке квартиры за 500 000 рублей, но в связи с пандемией и с тем,что ей долго не могли отдать деньги за ее проданную квартиру покупатели, они договорились о проживании и прописке в спорном жилье, ответчик дала им ключи, дальше в квартире они делали все сами- кухню, ванную, полы, выравнили стены, оклеили обои, стали в ней жить,обрабатывать огород, ответчик сказала,что у нее есть все документы, она в счет покупки отдала ответчику 250 000 рублей, долго не могла отдать оставшуюся сумму в связи с тем,что граница была закрыта, ее покупатели не могли приехать и отдать оставшиеся деньги за ее квартиру. В 2021году, после суда со своими покупателя и передачи ими денежных средств, она обратилась к ответчику с просьбой оформления дома, но та сказала,что у нее нет документов на дом,что она их будет делать,что и делает по сегодняшний день, у нее на руках неправильное межевое дело, так как участок изменен, сосед отсудил у них подвал, в связи с чем они арендуют у других лиц, проблемы с гаражом.Сейчас ответчик требует 750 000 рублей за квартиру и земельный участок.Свидетели при их договоре с ответчиком за продаваемую цену не было, договор с ответчиком был заключен устно, расписку, написанную ответчиком о получении денежных средств в размере 250 000 рублей, она считает предварительным договором купли-продажи, сейчас к взаимному договору о продаваемой цене с ответчиком они прийти не могут, кроме того, ответчик не оформляет документы на спорное имущество и не представляет документы ей, в связи с чем она обратилась в суд.

Представитель истца адвокат Самсонов Е.В. поддержал позицию истца по основаниям, указанным в заявлении, пояснив,что действия-прописка истца с членами семьи в спорном помещении, проживание указанных лиц, проводимый ими ремонт, а также расписка, говорит о том,что стороны пришли к соглашению по спорному имуществу, так как ответчик своим поведением и действиями подтвердила это,в дальнейшем ответчик документы не оформила, договор купли-продажи тоже, что говорит о том,что ответчик обязательства не исполнила.Учитывая изложенное, основываясь на п.1,3 Постановления Пленума Верховного Суда № 49 от 29.12.2018г, считал,что между сторонами достигнуто соглашение о продаже за сумму в 500 000 рублей,что подтверждается распиской о получении ответчиком денежных средств, считает,что ответчик повела себя недобросовестно, затянула оформление договора.

Ответчик Воротынцева А.И. требования не признала, просила в удовлетворении их отказать, пояснив,что в феврале 2020года она выставила на продажу квартиру, обратились ответчики, дочь показывала им квартиру, квартира была нежилая, поэтому она и продавала ее за 750 000 рублей, а не за 1 000 000 рублей, они договорились,что истец продает свою квартиру <адрес> и как только получает деньги- оформляют договор.В мае 2020 истец с семьей переехали в спорную квартиру, так как им необходимо было освободить свою квартиру для продажи, она пошла им навстречу, разрешив проживать, прописала, в 2020году истец также передала ей 250 000 рублей-аванс в счет оплаты договора купли-продажи, о чем она написала расписку, впоследствии она ежемесячно звонила истцу, спрашивая о том, заключен ли договор купли-продажи ее квартиры, на что истец отвечала отрицательно, так было до декабря 2020года, когда она перестала им звонить и интересоваться, потом она уже не выходила с ними на связь, зная,что деньги истцу еще не отдали.Впоследствии ее сосед, ФИО35 узнав,что Поляковы не являются собственниками квартиры, начал с истцом конфликтовать.С истцом о продаже квартиры она договаривалась устно, цена была-750 000 рублей, считает,что все документы на квартиру у нее есть, договоренность была о заключении договора купли-продажи после того, как истец отдаст оставшиеся деньги, в связи с тем,что истец не исполняет устную договоренность, в иске просила отказать.

Представитель привлеченного в качестве 3 –го лица Управления Росреестра по Курской области в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, дополнительно указав о наличии регистрации Воротынцевой А.И. на квартиру, нежилое здание(сарай) и земельный участок по адресу: <адрес>

Представитель привлеченного в качестве 3-го лица Администрации Городенского сельсовета Льговского района Курской области в судебное заседание не явился, представил ходатайство, согласно которому просил дело рассмотреть в его отсутствие, исковое требование поддержал в полном объеме.

Суд, выслушав истца, его представителя, ответчика, свидетелей, приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). При этом право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

В силу положений статьи 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 ГК РФ).

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Из разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 3 постановления Пленума от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" несоблюдение требований к форме договора при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации) не свидетельствует о том, что договор не был заключен. В этом случае последствия несоблюдения формы договора определяются в соответствии со специальными правилами о последствиях несоблюдения формы отдельных видов договоров, а при их отсутствии - общими правилами о последствиях несоблюдения формы договора и формы сделки (статья 162, пункт 3 статьи 163, статья 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 162 ГК РФ в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

На основании ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Из содержания ч. 1 ст. 556 ГК РФ усматривается, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В судебном заседании установлено,что Воротынцева А.И. является собственником квартиры, земельного участка и здания, расположенных по адресу:<адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 30.12.2013года и выпиской из ЕГРН от 05.05.2023г., указанные объекты имеют техническую документацию, в том числе и межевое дело на земельный участок,что опровергает доводы истца и ее представителя об отсутствии таковых у ответчика.

Из копии расписки от 17.08.2020г. следует,что Воротынцева А.И. получила от Поляковой Т.А. 250 000 рублей в счет продажи дома по адресу: <адрес> (л.д.16).

Из копии домовой книги следует,что в спорном жилом посещении прописаны ФИО25, ДД.ММ.ГГГГ,ФИО26, ДД.ММ.ГГГГ, ФИО27, ДД.ММ.ГГГГ, ФИО28, ДД.ММ.ГГГГ, ФИО29 ДД.ММ.ГГГГ, ФИО30, ДД.ММ.ГГГГ,что также подтверждается справкой Администрации Городенского сельсовета Льговского района Курской области от 21.03.2022г.

Из пояснения истца следует, что им была в адрес ответчика направлена претензия о заключении договора купли-продажи, направление которой не опровергалось ответчиком, на которую последней был дан ответ,согласно которому указывалось на достигнутое соглашение о покупке квартиры за 750 000 рублей, а также о передаче денежных средств в счет аванса в размере 250 000 рублей, на наличие необходимых документов, а также возможностью обращения за регистрацией договора купли-продажи после оплаты оставшейся суммы в размере 500 000 рублей, в случае неоплаты указанной суммы до 22.10.2022г, истцу предлагалось сняться с регистрационного учета по адресу: <адрес>, освободить жилое помещение, приведя его в соответствующее состояние и погашении задолженности по коммунальным услугам.

Также из показаний свидетелей ФИО31 следует,что прямыми свидетелями договора между сторонами они не были,знают со слов истца о том,что квартира продавалась за 550 000 рублей, договорились на 500 000 рублей, знают,что истец передала по расписке 250 000 рублей, ответчик разрешила им жить и прописала в квартире, разрешила делать ремонт.Видели квартиру, которая была в плохом состоянии-не было обоев, отопления, стены были кривые, истец сделала ремонт, гараж, обрабатывала земельный участок.

Из показаний свидетеля ФИО32 следует,что видел истца, которая приезжала пару раз смотреть квартиру, потом от ее супруга он узнал,что ответчик продала квартиру и земельный участок за 500 000 рублей,что дали задаток 250 00 рублей, прописались в квартире, когда он ответчику сказал,что купил бы за эти деньги, она ответила, что продавала бы за 800 000 рублей.Полякова делала ремонт, поставила рамы, сделала потолки, ответчик не обрабатывала землю, Полякова сеила, при согласовании условий продажи между сторонами он не присутствовал.

Таким образом, в ходе рассмотрения дела было установлено,что письменный договор между сторонами не составлялся, доказательств согласования спорной суммы истцом не представлено, поскольку опрошенные свидетели не присутствовали при согласовании существенных условий договора, при этом, применив правила буквального толкования расписки, сопоставив ее с установленными требованиями, относящимися к форме сделки и ее содержанию, суд приходит к выводу,что между сторонами в требуемой форме не был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, при этом сам по себе факт передачи денежных средств, в подтверждении которого выдана расписка, при отсутствии заключенного в требуемой форме договора, содержащие все его существенные условия, не порождает для сторон обязательств для заключения в будущем договора купли-продажи.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Между тем, каких-либо бесспорных, достоверных и убедительных доказательств, подтверждающих факт заключения между сторонами надлежащего договора, с соблюдением требований, установленных действующим законодательством, истцом суду представлено не было.

При этом, длительное проживание истца вместе с семьей в спорной квартире, регистрации в данном жилом помещение, оплата истцом коммунальных услуг, текущего ремонта, не являются в силу закона основанием, порождающим для сторон обязательств для заключения в будущем договора купли-продажи.

Таким образом, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований об обязании ответчика заключить договор купли-продажи домовладения на ранее согласованных условиях-в сумме 500 000 рублей.

Кроме того, согласно ч.2 ст.456 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором. В силу ст. 464 названного кодекса, если продавец не передает или отказывается передать покупателю относящиеся к товару принадлежности или документы, которые он должен передать в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи (п. 2 ст. 456), покупатель вправе назначить ему разумный срок для их передачи.В случае, когда принадлежности или документы, относящиеся к товару, не переданы продавцом в указанный срок, покупатель вправе отказаться от товара.

Учитывая установленные судом все обстоятельства, отсутствие договора между сторонами, суд считает,что требования истца в этой части- в части требований об обязании предоставления правоустанавливающих документов,также не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░33 ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░34 -░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░                     ░.░.░░░░░░░░░░