Решение по делу № 33-2265/2022 от 14.09.2022

Судья Королёва Ю.П. Дело №

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«31» октября 2022 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

председательствующего судьи Веремьевой И.Ю.,

судей Лепиной Л.Л., Ворониной М.В.

при секретаре Самакове И.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 44RS0002-01-2021-005005-60 (2-625/2022) по апелляционной жалобе Муравьевой ФИО18 на решение Ленинского районного суда г. Костромы от 16 июня 2022 г.

Заслушав доклад судьи Лепиной Л.Л., выслушав объяснения Муравьевой Т.Б., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Муравьёва Т.Б. обратилась в суд с иском к Копаневу С.В., Катиркиной О.А., Маслову Р.Н., ООО «КМДЦ-Инженеринг», Королеву С.П., указав, что ей, истице, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит на праве собственности нежилое помещение №, площадью № кв. м, с кадастровым номером <адрес>, расположенное на ФИО19» по адресу: <адрес>. Указанное нежилое здание находится в собственности физических и юридических лиц, которым принадлежат отдельные самостоятельные нежилые помещения в этом здании. Кроме принадлежащих физическим и юридическим лицам самостоятельных помещений в здании имеются общие помещения, предназначенные для удовлетворения потребностей всех собственников помещений здания. Согласно сведениям из ЕГРН нежилые помещения №№, расположенные на ФИО20, принадлежат на праве общей долевой собственности: Маслову Р.Н. - № доля вправе; ООО «КМДЦ-Инженеринг» - № доли вправе; <данные изъяты>» - № доля вправе; Катиркиной О.А. - № доли вправе; Копаневу С.В. - № доли вправе. Данные нежилые помещения приобретены по договору купли-пропажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между муниципальным унитарным предприятием разнобытовых услуг в лице конкурсного управляющего ФИО15, действующего на основании решения Арбитражного суда ФИО1 <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, и предпринимателем ФИО3, предпринимателем ФИО4, ООО «ФИО21» в лице директора ФИО16, ООО «КМДЦ-Инженеринг» в лице генерального директора ФИО11, предпринимателем ФИО6 По условиям договора предприниматели ФИО3, ФИО4, ФИО6, ООО «№», ООО «КМДЦ-Инженеринг» приобрели нежилые помещения <адрес> общей площадью № кв. м, основной площадью № кв. м, вспомогательной площадью № кв. м, в здании гражданского и производственного назначения Дом быта «ФИО22» по адресу: <адрес>. По указанному договору ФИО3 приобрел нежилые помещения ком. №№, общей площадью № доли в общей долевой собственности в местах общего пользования: ком. №№; ФИО4 приобрела нежилые помещения ком. №№ общей площадью № кв. м, и № доли в общей долевой собственности в местах общего пользования: ком. №№; ООО «Аудиторская фирма «Аваль» приобрело нежилые помещения ком. №№в, № общей площадью № кв. м, и № доли в общей долевой собственности в местах общего пользования: ком. №№; ООО «КМДЦ-Инженеринг» приобрело нежилые помещения ком. №№, 6, общей площадью № кв. м, и № доли в общей долевой собственности в местах общего пользования: ком. №№; ФИО6 приобрел нежилые помещения ком. №№, 4, общей площадью 9,2 кв. м и № доли в общей долевой собственности в местах общего пользования: ком. №№ В последующем ФИО6 продал нежилые помещения ком. №№, 4 общей площадью 9,2 кв. м и 1/183 доли в общей долевой собственности в местах общего пользования ФИО5 Помещения (комнаты) №№ объединены в единое помещение, которое поставлено на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера №. Между тем постановка спорного помещения на кадастровый учет сама по себе не свидетельствует о том, что данное помещение имеет самостоятельное назначение и не выполняет обслуживающую функцию по отношению к другим нежилым помещениям. Согласно сведениям экспликации к поэтажному плану технического паспорта в нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью № кв. м, входят следующее помещения (комнаты): помещение № - лестничная клетка, площадью № кв. м; помещение № – коридор, площадью 39,6 кв. м.; помещение № – коридор, площадью № кв. м; помещение № – коридор, площадью № кв. м; помещение № – коридор, площадью № кв. м; помещение № – коридор, площадью 7,2 кв. м; помещение № – коридор, площадью № кв. м; помещение № – подсобное, площадью 6,5 кв.м; помещение № - лестничная клетка, площадью № кв.м; помещение № – коридор, площадью 5,8 кв. м; помещение № – подсобное, площадью 23,2 кв. м; помещение № – подсобное, площадью № кв. м; помещение № – коридор, площадью № кв. м; помещение № – санузел, площадью 2,1 кв. м; помещение № – санузел, площадью 2,0 кв. м. В примечании справки о данных технического учета по нежилому помещению в здании гражданского и производственного назначения указано: изменение показателей площади и нумерации помещений произошло за счет сноса и установки межкомнатных перегородок; комната №б разделена на комнаты №№ в результате установки межкомнатных перегородок; комнаты №№ объединены в комнату № в результате сноса межкомнатных перегородок; комнаты №№, 49 объединены в комнату № в результате сноса межкомнатных перегородок; в связи с упорядочением нумерации помещений помещению №а присвоен №, помещению №б присвоен №. Нежилые помещения, расположенные на <адрес>», №№ являются местами общего пользования и относятся к общему имуществу нежилого здания в целом, они предназначены для обслуживания более одного помещения в здании и не являются частями иных помещений, связаны с обслуживанием, использованием и обеспечением доступа ко всем помещениям на 7-м этаже. Принадлежность указанных помещений к общему имуществу определяется не только техническими характеристиками, но и невозможностью их использования в самостоятельных целях. Согласно сведениям из ЕГРН нежилое здание <адрес>» с кадастровым номером № введено в эксплуатацию в ДД.ММ.ГГГГ г., с момента эксплуатации здания спорные нежилые помещения не меняли назначения. При таких обстоятельствах спорные нежилые помещения предназначены для обслуживания всех помещений здания, являются общим имуществом, на которые у ответчиков в силу закона не могло возникнуть право индивидуальной собственности. Наличие записи о праве собственности ответчиков на спорные нежилые помещения приводит к уменьшению доли в праве на общее имущество иных собственников помещений. Собственниками помещений нежилого здания Дом быта «Универбыт» решения в порядке, установленном статьями 44, 46, 137 Жилищного кодекса РФ, о предоставлении в пользование ответчиков общего имущества, в том числе, спорных нежилых помещений, иных помещений или объектов общего пользования не принималось. Поскольку возникшее в силу закона право остальных собственников помещений нежилого здания <адрес>» на места общего пользования не прекращалось, то сделка по купле-продаже недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, является ничтожной в части покупки на праве собственности мест общего пользования - нежилых помещений №№, №, <адрес>, расположенных на <адрес> не влечет правовых последствий и не порождает прав на спорное помещение. Так как комнаты №№ расположенных на 7<адрес> общей площадью № кв. м, не выбывали из общего пользования и не меняли своего назначения, то сделка от ДД.ММ.ГГГГ в этой части не исполнялась, то есть ответчики не являлись единственными владельцами спорных помещений. В этой связи в силу п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании сделки недействительной не течет. С учетом изложенного, а также ссылаясь на положения ст.ст.166,168 ГК РФ, постановление Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, истец просит суд признать договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ в части продажи мест общего пользования – нежилых помещений №№, площадью № кв. м, недействительным (ничтожным); признать за ней, Муравьевой Т.Б., право общей долевой собственности на данные помещения с долями пропорционально размеру помещений в нежилом здании по адресу: <адрес>; прекратить право общей долевой собственности Копанева С.В. на № доли в праве, ФИО4 на № доли в праве, ООО «ФИО30 на № доли в праве, ООО «КМДЦ-Инженеринг» на № доли в праве, Маслова Р.Н. на № доли в праве на нежилое помещение №№, общей площадью 220,8 кв. м, кадастровый №, расположенное на <адрес> <адрес>, погасив в ЕГРН соответствующие записи о правах.

К участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО6

В качестве третьих лиц привлечены учредители (участники) ООО «<данные изъяты>», прекратившего свою деятельность: ФИО15 и ФИО16, а также муниципальное образование городской округ город Кострома в лице Администрации г. Костромы, УФНС России по Костромской области, Управление Росреестра по Костромской области, некоммерческое партнерство «<адрес> <адрес>», муниципальное образование городской округ город Кострома в лице Управления имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы.

Судом вынесено решение, которым постановлено:

Исковые требования Муравьёвой ФИО7 удовлетворить частично.

Признать нежилые помещения №№ общей площадью № кв. м, кадастровый №, расположенные на 7-м этаже здания по адресу: <адрес>, общим имуществом собственников помещений указанного здания с признанием за ними права общей долевой собственности на данные нежилые помещения с долями пропорционально размеру принадлежащих собственникам помещений здания.

Прекратить право общей долевой собственности:

- ФИО3 на № доли в праве на нежилое помещение №№, общей площадью № кв. м, кадастровый №, расположенное на <адрес>, погасив в ЕГРН запись о праве № от ДД.ММ.ГГГГ;

- ФИО4 на № доли в праве на нежилое помещение №№, общей площадью № кв. м, кадастровый №, расположенное на <адрес>, погасив в ЕГРН запись о праве № от ДД.ММ.ГГГГ;

- ООО «Аудиторская фирма «Аваль» на <адрес> доли в праве на нежилое помещение №№, общей площадью № кв. м, кадастровый №, расположенное <адрес> здания по адресу: <адрес>, погасив в ЕГРН запись о праве № от ДД.ММ.ГГГГ;

- ООО «КМДЦ-Инженеринг» на 11/183 доли в праве на нежилое помещение №№, общей площадью № кв. м, кадастровый №, расположенное <адрес> по адресу: <адрес>, погасив в ЕГРН запись о праве № от ДД.ММ.ГГГГ;

- ФИО5 на № доли в праве на нежилое помещение №№, общей площадью № кв. м, кадастровый №, расположенное <адрес> здания по адресу: <адрес>, погасив в ЕГРН запись о праве № от ДД.ММ.ГГГГ

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Определением судьи Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ постановлено:

Исправить во вводной части решения Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ описку, указав в ней ответчиком и Королева ФИО23.

Абзац 4 вводной части решения изложить в следующей редакции:

«рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Муравьёвой ФИО7 к Копаневу ФИО24, Катиркиной ФИО25, Маслову ФИО26, ООО «КМДЦ-Инженеринг», Королеву ФИО27 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества в части продажи мест общего пользования недействительным, признании права общей долевой собственности на общее имущество».

В апелляционной жалобе ФИО2 просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении требования о признании сделки по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ в части продаж мест общего пользования нежилых помещений №№, общей площадью № кв. м ничтожной и принять в этой части новое решение об удовлетворении требования. Полагает, что решение суда не содержит доводов о том, является ли условие договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ в части продажи мест общего пользования нежилых помещений № № ничтожным. Полагает, что, отказывая в удовлетворении требования, суд признает законность продажи мест общего пользования и законность существования этого условия с момента заключения договора купли-продажи недвижимого имущества и до момента вступления решения в законную силу. Считает несостоятельным довод суда о том, что условие договора о продаже мест общего пользования не нарушают прав истца. Отмечает, что уменьшение размера общего имущества уменьшает количество принадлежащих истцу голосов для решения вопросов управления общим имуществом и всех остальных вопросов, входящих в компетенцию общего собрания собственников здания. Считает, что нахождение в собственности ответчиков общего имущества нарушает права истца тем, что ответчики, имея в собственности помещения общего пользования, могут перегораживать коридоры дверьми, закрывать санузлы и подсобные и бытовые помещения, тем самым лишая других доступа в принадлежащие им помещения. Полагает, что условие договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ в части продажи мест общего пользования общей площадью 220,8 кв. м, нарушает права истца, как собственника помещения. Довод суда о том, что ответчики в момент приобретения спорных помещений не могли не понимать, какое имущество ими приобретается, какие-либо возражения с покупкой данных помещений при заключении сделки у сторон отсутствовали, является незаконным в связи с тем, что покупатели по договору являются ответчиками по иску, в связи с чем их некомпетенция при заключении договора не может ставиться в вину истцу и быть основанием к отказу в удовлетворении требования. Суд не уточнил, каким образом она, ФИО2, злоупотребила правами, поскольку не осуществляла никаких процессуальных действий с исключительным намерением причинить вред другому лицу. Считает свои действия, как участника гражданских правоотношений, добросовестными и разумными. В решении не указано, по какой причине суд не принял признание ответчиками иска, какому закону противоречит признание иска или права каких лиц или чьи законные интересы нарушило признание иска. Суд принял довод представителя УИЗО Администрации <адрес> о том, что в случае удовлетворения требований о признании сделки недействительной, истец и ответчики получат право на предъявление регрессных требований и (или) возмещения убытков к Управлению, к налоговой службе, а также требований на перерасчет платежей за содержание мест общего пользование и арендных платежей.

В возражениях представитель Управления имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы Смирнов В.А. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

На основании ч.3 ст.167 ГПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие иных участников процесса, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Согласно положениям ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, а также возражений относительно нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что нежилое здание (здание Дома быта), расположенное по адресу: <адрес>, было зарегистрировано за Управлением бытового обслуживания в соответствии с Типовым актом о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, о чем составлена учетная запись от ДД.ММ.ГГГГ

На основании решения ФИО1 <адрес> ФИО1 народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ № в муниципальную собственность ФИО1 городского ФИО1 народных депутатов переданы государственные предприятия, организации и учреждения, в том числе здание Дома быта «Универбыт», расположенное по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным унитарным предприятием разнобытовых услуг в лице конкурсного управляющего ФИО15, действующего на основании решения Арбитражного суда ФИО1 <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (продавец), и предпринимателем ФИО3, предпринимателем ФИО4, ООО «ФИО29» в лице директора ФИО16, ООО «КМДЦ-Инженеринг» в лице генерального директора ФИО11, предпринимателем ФИО6, (покупатели), заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец продает и обязуется передать в собственность и общую долевую собственность покупателям нежилые помещения <адрес> (№№), общей площадью № кв. м, основной площадью № кв. м, вспомогательной площадью № кв. м, в здании гражданского и производственного назначения ДД.ММ.ГГГГ» по адресу: <адрес>, а покупатели обязуются принять в собственность и общую долевую собственность у продавца и оплатить нежилые помещения.

По указанному договору ФИО3 приобрел нежилые помещения ком. №№, общей площадью № кв. м, и № доли в общей долевой собственности в местах общего пользования: ком. №№; ФИО4 приобрела нежилые помещения ком. №№ общей площадью № кв. м, и № доли в общей долевой собственности в местах общего пользования: ком. №№ № ООО «Аудиторская фирма «Аваль» приобрело нежилые помещения ком. №№ общей площадью № кв. м и № доли в общей долевой собственности в местах общего пользования: ком. №№ ООО «КМДЦ-Инженеринг» приобрело нежилые помещения ком. №№ общей площадью № кв. м и № доли в общей долевой собственности в местах общего пользования: ком. №№; ФИО6 приобрел нежилые помещения ком. №№, 4, общей площадью № кв. м и № доли в общей долевой собственности в местах общего пользования: ком. №№.

В дальнейшем ФИО6 продал нежилые помещения ком. №№, 4 общей площадью № кв. м и № доли в общей долевой собственности в местах общего пользования ФИО5

Помещения (комнаты) №№ объединены в единое помещение, которое поставлено на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера №.

Согласно сведениям из ЕГРН нежилые помещения №№, расположенные на <адрес> общей площадью № кв. м, принадлежат на праве общей долевой собственности: ФИО5 - № доля вправе; ООО «КМДЦ-Инженеринг» - № доли вправе; ООО «ФИО28» - № доля вправе; ФИО4 - № доли вправе; ФИО3 - № доли вправе.

В соответствии с экспликацией к поэтажному плану технического паспорта в нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью № кв. м, входят следующее помещения (комнаты): помещение № - лестничная клетка, площадью № кв. м; помещение № – коридор, площадью № кв. м.; помещение № – коридор, площадью № кв. м; помещение № – коридор, площадью № кв. м; помещение № – коридор, площадью <адрес> кв. м; помещение № – коридор, площадью № кв. м; помещение № – коридор, площадью № кв. м; помещение № – подсобное, площадью № кв. м; помещение № - лестничная клетка, площадью № кв. м; помещение № – коридор, площадью № кв. м; помещение № – подсобное, площадью № кв. м; помещение № – подсобное, площадью № кв. м; помещение № – коридор, площадью № кв. м; помещение № – санузел, площадью 2,1 кв. м; помещение № – санузел, площадью № кв. м.

В примечании в справке о данных технического учета по нежилому помещению в здании гражданского и производственного назначения указано: изменение показателей площади и нумерации помещений произошло за счет сноса и установки межкомнатных перегородок; комната №б разделена на комнаты №№ в результате установки межкомнатных перегородок; комнаты №№ объединены в комнату № в результате сноса межкомнатных перегородок; комнаты №№ объединены в комнату № в результате сноса межкомнатных перегородок; в связи с упорядочением нумерации помещений помещению №а присвоен №, помещению №б присвоен №.

И материалов дела также следует, что Муравьёвой Т.Б. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит на праве собственности нежилое помещение №, площадью № кв. м, с кадастровым номером №, расположенное <адрес> по адресу: <адрес>.

Считая, что помещения №№ с кадастровым номером № являются местами общего пользования и относятся к общему имуществу нежилого здания в целом, следовательно, они не могут находиться в единоличной собственности ответчиков, истица обратилась в суд с настоящим иском.

Установив приведенные выше обстоятельства, проанализировав законодательство, регулирующее возникшие между сторонами правоотношения (положения ст.ст.209, 210, 213, 244, 290, 304 ГК РФ, ст.36 ЖК РФ, постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»), суд первой инстанции пришел к выводу, что исковые требования Муравьёвой Т.Б. о признании спорных нежилых помещений общей площадью № кв. м с кадастровым номером №, расположенных <адрес> по адресу: <адрес>, общим имуществом собственников помещений указанного здания и прекращении права общей долевой собственности ответчиков на данные помещения обоснованы и подлежат удовлетворению. При этом суд исходил из того, что спорные помещения являются местами общего пользования, поскольку предназначены для обслуживания более одного помещения в здании и не являются частями иных принадлежащих сторонам по данному делу помещений. Собственникам помещений в здании принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общим имуществом этого здания.

Кроме того, разрешая спор, суд первой инстанции в целях избежания правовой неопределённости в порядке начисления платы за содержание мест общего пользования, арендных платежей и иных подобных платежей в отношении мест общего пользования и с учетом признания спорных помещений общим имуществом собственников помещений здания по адресу: <адрес>, с учетом положений ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ признал за всеми собственниками помещений указанного здания, а не только за Муравьёвой Т.Б., право общей долевой собственности на данные нежилые помещения с долями пропорционально размеру принадлежащих собственникам помещений здания, принимая во внимание то обстоятельство, что остальные собственники помещений здания о настоящем споре извещены надлежащим образом, каких-либо возражений с их стороны по данному вопросу не представлено.

Выводы суда в указанной части участниками процесса не оспариваются, в связи с чем обжалуемое решение проверяется судебной коллегией только по доводам апелляционной жалобы и только в обжалуемой части.

Доводы апелляционной жалобы по сути сводятся к несогласию с выводом суда об отказе в удовлетворении требования о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ в части продаж мест общего пользования нежилых помещений №№ ничтожным.

Однако данные доводы судебная коллегия находит неубедительными.

Разрешая требование Муравьевой Т.Б. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ в части продаж мест общего пользования общей площадью № кв. м ничтожным, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для его удовлетворения.

Мотивы, по которым суд пришел к такому выводу, подробно изложены в мотивировочной части решения, оснований не согласиться с ними не имеется.

Способы защиты гражданских прав установлены статьей 12 ГК РФ, которая предусматривает в числе прочих такие способы как признание права, восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, применение последствий недействительности ничтожной сделки.

Также статьей 12 ГК РФ допускает возможность иных способов защиты права, установленных законом.

Таким образом, перечень способов защиты права определяется только законом.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Из разъяснений, содержащихся в п.52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики от 4 декабря 2013 г., в случае, если собственники нежилых помещений в здании в силу закона владеют общим имуществом, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в ЕГРП за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Такое требование должно рассматриваться как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения, при этом нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчиков на это имущество.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.9 постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Проанализировав приведенные выше нормы права и разъяснения по их применению, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что способом защиты прав собственников в случае, если одним из собственников зарегистрировано право индивидуальной собственности на общие помещения, является признание права общей долевой собственности на спорные помещения.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Муравьёва Т.Б. воспользовалась таким способом защиты как признание права общей долевой собственности на общее имущество здания, которое применительно к спорным правоотношениям, исходя из приведенных разъяснений, является надлежащим.

Как правильно указал суд первой инстанции, ссылка на ничтожность договора об отчуждении спорных помещений, предназначенных для общих нужд всех собственников, не проясняет ситуацию. Последствиями недействительности сделки является двусторонняя реституция (возвращение сторон сделки в первоначальное положение). Если ничтожная сделка нарушает права не ее участников, а иных лиц, ими должны быть избраны иные (кроме двусторонней реституции) способы защиты своих нарушенных прав. Таким образом, исковые требования об оспаривании сделки, на основании которой у ответчиков возникло право общей долевой собственности на спорные помещения, заявлены без должного правового обоснования. Избрание ненадлежащего способа защиты права является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований (ч. 2 ст. 12, ч. 2 ст. 35 ГПК РФ).

Разрешая спор, суд первой инстанции также обоснованно указал, что, заявляя требование о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ничтожной сделкой, Муравьёва Т.Б. в то же время не просит о применении последствий недействительности ничтожной сделки, в связи с чем, учитывая наличие иных исковых требований, соответствующих характеру и предмету спора, исковые требования о признании сделки недействительной не подлежат удовлетворению, как не направленные на восстановление каких-либо прав и (или) законных интересов истца.

При этом суд правомерно принял во внимание то обстоятельство, что при приобретении нежилого помещения № площадью № кв. м с кадастровым номером № истица не была лишена возможности пользоваться спорными помещениями, кем-либо из ответчиков препятствий в этом ей не чинилось, что подтвердила в судебном заседании сама Муравьёва ФИО13 образом, нарушение прав истицы оспариваемым договором не доказано.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела установлено, что решением мирового судьи судебного участка № Димитровского судебного района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в пользу Управления с ФИО4 взыскано неосновательное обогащение за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере №. за внедоговорное пользование земельным участком по адресу: <адрес>, в пределах которого расположено нежилое здание, в состав которого входят спорные помещения, и проценты за неправомерное пользование денежными средствами.

Заочным решением Димитровского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в пользу Управления с ФИО4 взыскано неосновательное обогащение за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере №. за внедоговорное пользование земельным участком по адресу: <адрес>, в пределах которого расположено нежилое здание, в состав которого входят спорные помещения, и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Заочным решением Свердловского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в пользу Управления, в том числе, с ФИО5 взыскано неосновательное обогащение за период за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере №. за внедоговорное пользование земельным участком по адресу: <адрес>, в пределах которого расположено нежилое здание, в состав которого входят спорные помещения, и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Решением Свердловского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в пользу Управления, в том числе, с ООО «ФИО17» взыскано неосновательное обогащение за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере №. за внедоговорное пользование земельным участком по адресу: <адрес>, в пределах которого расположено нежилое здание, в состав которого входят спорные помещения, и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Из приведенных судебных актов, объяснений сторон и объяснений представителя некоммерческого партнёрства следует, что площадь спорных нежилых помещений являлась элементом методики расчета неосновательного обогащения, а также платы за содержание мест общего пользования и размера арендной платы, что следует и из заключенного с истицей соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно счел убедительными доводы представителя Управления имущественных и земельных отношений Администрации г.Костромы о том, что, заявляя требовании о признании договора купли-продажи ничтожным в части, истец, равно как и ответчики, желают всем негативным для них последствиям с наличием у них права собственности на спорные помещения придать ретроспективный характер, избежав тем самым, хотя и в части, бремя содержания данного имущества, находящегося у них в собственности, переложив его в период нахождения помещений в собственности ответчиков на других лиц, являющихся собственниками других самостоятельных (индивидуальных) помещений в здании.

Как правильно указал суд первой инстанции, в случае удовлетворения требований истца о признании сделки недействительной, истец и ответчики получат право на предъявление регрессных требований и (или) возмещения убытков к Управлению, к налоговой службе, а также требований на перерасчет платежей за содержание мест общего пользование и арендных платежей. Вместе с тем ответчики в момент приобретения (покупки) спорных помещений не могли не понимать, какое имущество ими приобретается; какие-либо возражения с покупкой данных помещений при заключении сделки у сторон отсутствовали (в противном случае, соглашение по ее заключению не было бы достигнуто). Иной подход лишал бы всех заинтересованных лиц возможности полагаться на принцип достоверности прав на недвижимое имущество, установленный частями 2 и 3 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», что недопустимо в силу пунктов 2 и 6 ст. 8.1 ГК РФ.

Вопреки доводам апелляционной жалобы суд первой инстанции в решении указал, по какой причине он не принял признание ответчиками иска в данной части. Сославшись на положения ст.10 ГК РФ, суд обоснованно расценил действия истца и ответчиков, признавших исковые требования в полном объеме, как злоупотребление правом.

Иные доводы апелляционной жалобы по своей сути аналогичны тем, которые указаны в исковом заявлении, все они являлись предметом рассмотрения суда и получили надлежащую оценку в решении. Эти доводы выводов, к которым пришел суд, не опровергают, основаны на ошибочном толковании норм права и переоценке доказательств, однако оснований для иной оценки у судебной коллегии не имеется.

Таким образом, предусмотренных ст.330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Ленинского районного суда г. Костромы от 16 июня 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Муравьёвой ФИО7 - без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в течение трёх месяцев с момента вынесения во Второй кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

    Председательствующий:

    Судьи:

    Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 1 ноября 2022 г.