Решение по делу № 2-1562/2018 от 30.01.2018

Дело № 2-1562/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 июля 2018 года                                                                                        г. Новосибирск

Октябрьский районный суд г. Новосибирска в составе:

председательствующего судьи                                                                   Васильевой Н.В.,

секретаря                                                                                                           Немечковой Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Телюкова А. Г. к ООО ПТК «Стройинвест», ООО «ИнвестКом» и ПАО Банк «Финансовая корпорация «Открытие» о признании отсутствующим права собственности, о признании права собственности, о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился с иском к ООО ПТК «Стройинвест», ООО «ИнвестКом» и ПАО Банк «Финансовая корпорация «Открытие» о признании отсутствующим права собственности, о признании права собственности, о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки. В обоснование исковых требований истец указывает следующее. 18.12.2012г. между ООО ПТК «Стройинвест» как застройщиком и ООО «ИнвестКом» как участником долевого строительства был заключен договор участия в долевом строительстве №-ВБ2-Н от 18.12.2012г. согласно которому застройщик обязался осуществить строительство, обеспечить ввод объекта в эксплуатацию и по акту приема-передачи – IV квартале 2014 г. передать участнику долевого строительства <адрес> (стр.), расположенную на 7 этаже многоэтажного <адрес> по строительному адресу: <адрес> стр., а участник долевого строительства обязался уплатить предусмотренный договором долевой внос. /дата/ между истцом и ООО «ИнвестКом» с участием ООО «ПТК «Стройинвест» было заключено трехстороннее соглашение о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве №-ВБ2-Н от /дата/, согласно которому следует, что права требование <адрес> (стр.) переходят к истцу. В последующем номер этой квартиры был изменен на 54. В тексте указанного соглашения указано об обременении прав в отношении спорной квартиры в пользу ОАО «НОМОС-Банк» (в настоящее время ПАО «Банк «Финансовая корпорация «Открытие»). Однако, оснований для сохранения залога в отношении спорной квартиры нет, поскольку помещение, являющееся предметом договоров долевого участия в строительстве и соглашения о передаче прав и обязанностей, которыми предусмотрены права участника строительства на их получение по окончании строительства, не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, т.к. были обременены правами истца как участника долевого строительства, оплатившего стоимость предмета договора. Ответчик (ООО «ИнвестКом») неоднократно гарантировал снятии обременения и под этим предлогом уклонялся (не являлся) для регистрации права истца в Управлении Росреестра. При этом, истцом обязанность по оплате по соглашению о передаче прав выполнена надлежащим образом. /дата/ ООО ПТК «Стройинвест» передало квартиру истцу по акту приема-передачи. Однако, в ноябре 2017 истцу стало известно, что на основании акта приема - передачи квартиры от /дата/, заключенного между ООО «ИнвестКом» и ООО «Стройинвест», ООО «ИнвестКом» передана по договору участия в долевом строительстве №-ВБ2-Н от /дата/ <адрес> (стр. 48/1) и право собственности на эту квартиру зарегистрировано в Управление Росреестра за ООО «ИнвестКом». Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит:

- признать отсутствующим у ООО «ИнвестКом» права собственности на квартиру кадастровый №, площадью 48,3 кв.м., расположенную по адресу: 630126. <адрес>;

- признать за Телюковым А.Г. право собственности на квартиру кадастровый №, площадью 48,3 кв.м., расположенную по адресу: 630126. <адрес>;

- признать отсутствующим обременения в виде ипотеки в отношении квартиры кадастровый №, площадью 48,3 кв.м., расположенной по адресу: 630126. <адрес>

В судебное заседание истец не явился, был извещен.

В судебное заседание явился представитель истца Братчиков Е.Г., которые исковые требования поддержал по доводам и основаниям, изложенным в исковом заявлении, и в письменных пояснения (том 1 л.д. 39-42, том 2 л.д. 65-69, 93-94).

В судебное заседание представители ответчиков (ООО ПТК «Стройинвест», ООО «ИнвестКом») в судебное заседание не явились, были извещены.

В судебное заседание явился представитель ответчика ПАО Банк «Финансовая корпорация «Открытие» на основании доверенности Е.В. Вайман, которая исковые требования не признала, считает исковые требования необоснованными и неподлежащими удовлетворению по доводам и основаниям, изложенным в письменных возражениях (том 1 л.д. 43-48, том 2 л.д. 80-83).

В судебное заседание представитель третьего лица (Управления Росреестра по <адрес>) не явился, был извещен, ранее направлял заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя (том 1 л.д. 21).

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч.1 ст. 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

В силу положений ч. 1 ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Из содержания статьи 39 ГПК РФ следует, что право определения предмета иска и основания иска принадлежит истцу. На основании части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, которые определяются по предмету иска, субъектному составу и основаниям иска и именно лицо, которое обратилось за судебной защитой, определяет основания, по которым просит защитить свое право.

    Судом установлено, 18.12.2012г. между ООО ПТК «Стройинвест» как застройщиком и ООО «ИнвестКом» как участником долевого строительства был заключен договор участия в долевом строительстве №-ВБ2-Н от 18.12.2012г. согласно которому застройщик обязался осуществить строительство, обеспечить ввод объекта в эксплуатацию и по акту приема-передачи – IV квартале 2014 г. передать участнику долевого строительства <адрес> (стр.), расположенную на 7 этаже многоэтажного <адрес> по строительному адресу: <адрес> стр., а участник долевого строительства обязался уплатить предусмотренный договором долевой внос.

/дата/ договор участия в долевом строительстве №-ВБ2-Н от 18.12.2012г. был зарегистрирован в ЕГРП.

/дата/ между ОАО «НОМОС-Банк» (в дальнейшем ПАО «Банк «Финансовая корпорация «Открытие») и ООО «ИнвестКом» был заключен договор кредитной линии №/л.

/дата/ между ОАО «НОМОС-Банк» и ООО «ИнвестКом» был заключен договор залога прав №/л, в том числе и по договору участия в долевом строительстве №-ВБ2-Н от 18.12.2012г.

    06.02.2013г. в пользу ОАО «НОМОС-Банк» (в дальнейшем ПАО «Банк «Финансовая корпорация «Открытие») в ЕГРП зарегистрирован договор залога прав №/л от 25.01.2013г. по указанному договору долевого участия.

    При этом, суд учитывает, что сведения содержащиеся в ЕГРП являются общедосупными.

    10.01.2014г. между ООО ПТК «Стройинвест» как застройщиком и ООО «ИнвестКом» как участником долевого строительства заключено дополнительное соглашение № к договору участия в долевом строительстве 2-ВБ2-Н от 18.12.2012г., согласно которому застройщик обязуется передать участнику долевого строительства <адрес> (стр.), которое также в установленном законом порядке было зарегистрировано в ЕГРП /дата/.

/дата/ между ОАО «НОМОС-Банк» и ООО «ИнвестКом» заключено дополнительное соглашение к договору залога №/л от /дата/, по условиям которого было установлено, что <адрес> (стр.) передается в залог. Указанное дополнительное соглашение было также в установленном законом порядке было зарегистрировано в ЕГРП /дата/.

/дата/ между истцом и ООО «ИнвестКом» с участием ООО «ПТК «Стройинвест» было заключено трехстороннее соглашение о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве №-ВБ2-Н от /дата/, согласно которому следует, что права требование <адрес> (стр.) переходят к истцу.

    При этом, в тексте указанного соглашения указано об обременении прав в отношении спорной квартиры ОАО «НОМОС-Банк» (в настоящее время ПАО «Банк «Финансовая корпорация «Открытие»), также указано, что данное соглашение подлежит государственной регистрации и право требования на квартиру переходят к истцу только лишь с обязательного согласия ОАО «НОМОС-Банк» (в настоящее время ПАО «Банк «Финансовая корпорация «Открытие»).

    Однако, как установлено судом, такового согласия истец у банка не получал и указанное соглашение не было зарегистрировано в ЕГРП в установленном законом порядке.

Согласно п.1 ст.164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В силу п.2 ст.164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч.3 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено указанным законом.

Пунктом 1 ст.77 ФЗ «О ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно статье 10 ГК РФ презумпция добросовестности и разумности действий субъектов гражданских правоотношений предполагается.

В силу положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Абзацем 2 п. 5 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее по тексту Закон об ипотеке, установлена возможность передать в ипотеку права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от /дата/ N 214-ФЗ. При этом согласно указанной норме к залогу таких прав применяются правила об ипотеке недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 ст. 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Пунктом 3.4. договора ДУ установлено, что при уступке прав приобретателя прав в порядке, указанном в пункте 5.1.4. договора, право залога банка следует за уступаемыми правами требования.

Пунктом 3.1.1 договора залога установлено что ООО «ИнвестКом» обязуется не совершать уступки заложенного права без письменного согласия залогодержателя; не распоряжаться и не отчуждать в какой-либо форме предмет залога без предварительного письменного согласия Залогодержателя.

Однако, как видно из материалов дела и установлено судом, то /дата/ между ООО «Инвестком» (участником долевого строительства), ООО ПТК «Стройинвест» (застройщик) и истцом подписано соглашение №-ВБ2 о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве №-ВБ 2-Н от /дата/, согласно которому ООО «Инвестком» передает истцу права по договору ДУ в части <адрес> (стр.), строительная площадь 51,19 кв.м., строительный адрес: <адрес>. При этом, судом установлено, что в последующем номер этой квартиры был изменен на 54, что не оспаривалось лицами, участвующими в деле.

Пункт 6 указанного соглашения содержит информацию о наличии обременения прав требования по Договору ДУ залогом в пользу Банка.

Пунктом 2 ст. 389 ГК РФ предусмотрено, что уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Учитывая, что указанное соглашение не было в установленном порядке зарегистрировано, а также не было получено согласие банка, о залоге квартиры истцу было известно, указанное соглашение не является заключенным.

В материалах дела, так же имеется копия акта приема - передачи квартиры от /дата/, заключенного между ООО «ИнвестКом» и ООО «Стройинвест», согласно которому ООО «ИнвестКом» передана по договору участия в долевом строительстве №-ВБ2-Н от /дата/ <адрес> (стр. 48/1).

Согласно данным выписки из ЕГРП, /дата/ в отношении спорной квартиры зарегистрировано право собственности ООО «ИнвестКом».

Таким образом, учитывая, что соглашение от /дата/ является незаключенным и не влечет никаких юридических последствий для сторон, к истцу не перешли права участника долевого строительства.

Учитывая изложенное и руководствуясь указанными нормами права, поскольку договор участия в долевом строительстве №-ВБ2-Н от 18.12.2012г, заключенный между ООО ПТК «Стройинвест» и ООО «ИнвестКом» прошел в установленном законом государственную регистрацию, залог прав по указанной квартире и последующий залог квартиры по данному договору в пользу ПАО Банк «Финансовая корпорация «Открытие» основан на законе и договоре и также был зарегистрирован в установленном договором в соответствии с законом порядке, что подтверждается сведениями ЕГРП, соглашение о от /дата/ является незаключенным, поскольку не прошло государственную регистрацию, и принимая во внимание, что на дату подписания указанного соглашения истцу было известно о залоге прав участника долевого строительства по указанному договору долевого строительства, не усматривается законных оснований для удовлетворения требований о признании отсутствующим права собственности и о признании права собственности истца на квартиру.

Кроме того, согласно положениям статьи 13 Федерального закона от /дата/ N 214-ФЗ (ред. от /дата/) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», осуществляется правовое регулирование залоговых отношений, возникающих между застройщиком и банком.

По делу установлено, что договор залога прав №/л заключен Банком с ООО «Инвестком», который является участником долевого строительства в соответствии с договором участия в долевом строительстве №-ВБ2-Н от 18.12.2012г, застройщик - ООО ПТК «Стройинвест».

Согласно абзацу 2 п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от /дата/ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Пунктом 3.5. договора ДУ установлено, что при регистрации права собственности участника долевого строительства на объекты долевого строительства до полного и надлежащего исполнения участником долевого строительства своих обязательств перед банком по заключенному кредитному соглашению, соответствующие жилые и нежилые помещения, составляющие объекты долевого строительства, признаются находящимися в залоге у банка на основании ст. 77 Закона об ипотеке.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от /дата/ N 122-ФЗ (ред. от /дата/) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

На дату заключения договора залога прав ДУ и в настоящее время ЕГРП не содержит никаких регистрационных записей об иных правообладателях, кроме ООО «Инвестком» и банка, в отношении спорной квартиры.

Соглашение о передаче прав и обязанностей по ДДУ, подписанное истцом датировано /дата/.

Из вышеуказанного следует, что и на дату заключения договора залога прав, и возникновения права залога банка, истец никакими правами в отношении спорной квартиры не обладал, а перенос права залога банка на объект недвижимого имущества (квартира), соответствуют, и условиям заключенного договора ДУ, и нормам действующего законодательства, в том числе и Приказу Минэкономразвития России от /дата/ № (ред. от /дата/), устанавливающем порядок ведения государственного реестра недвижимости.

В соответствии со ст. 77 Закона об ипотеке жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

По смыслу статьи 2 Закона об ипотеке, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательств по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По договору об ипотеке может быть заложено имущество, указанное в пункте 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 5 статьи 5 Закона об ипотеке предусмотрено, что правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства.

Пунктом 1 статьи 6 Закона об ипотеке установлено, что ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности, а в случаях и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами, - на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от /дата/ N 122-ФЗ (ред. от /дата/) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Как следует из материалов дела, в целях обеспечения исполнения обязательств ООО «Инвестком» по договору кредитной линии №/л от /дата/.между банком и ООО «Инвестком» /дата/ заключен договор залога прав №/л, согласно которому в залог банку переданы права требования по договору участия в долевом строительстве №-ВБ2-Н от /дата/, который в установленном порядке зарегистрирован /дата/, в дальнейшем было зарегистрировано и дополнительное соглашение к договору залогу, где было предусмотрено, что спорная квартира также передана в залог и это дополнительное соглашение было также зарегистрировано в установленном порядке.

В соответствии со ст. 42 Закона об ипотеке в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается.

Из правового анализа указанной нормы в системном толковании с пунктом 1 статьи 6 Закона об ипотеке следует, что основанием для прекращения ипотеки является не сама по себе виндикация, а передача имущества в ипотеку лицом, не являющемся собственником.

Принимая во внимание обстоятельства заключения договора залога прав: факт регистрации в установленном порядке и прав участника долевого строительства, и прав залога банка; и отсутствие в материалах дела доказательств, что на дату заключения договора залога прав имелись права третьих лиц в отношении спорной квартиры, в том числе истца оснований для применения к спорным правоотношениям положений ст. 42 Закона об ипотеке о прекращении ипотеки не имеется.

При установленных в судебном заседании обстоятельствах, на основании указанных норм закона, с учетом конкретных обстоятельств дела, исходя представленных доказательств, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения всех исковых требований истца, а поэтому в иске надлежит отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░ ░░░ «░░░░░░░░░░░», ░░░ «░░░░░░░░░» ░ ░░░ ░░░░ «░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 5 ░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░.

    ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ <░░░░░>, ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░ /░░░░░░░/

░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ № ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ <░░░░░>.

░░░░░                                        ░.░. ░░░░░░░░░