Решение по делу № 3а-147/2018 от 25.12.2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Екатеринбург 17 апреля 2018 года

Дело № 147/2018

Свердловский областной суд в составе

председательствующего Полевщиковой С.Н.,

при секретаре Кириллове Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы административного дела № 3а-147/2018

по административному исковому заявлению Одинцова Александра Юрьевича, Салова Виктора Сергеевича

к административным ответчикам - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области,

с участие заинтересованных лиц - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области, Администрации г. Екатеринбурга, Молчанова Андрея Николаевича

об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости по состоянию на 15 ноября 2012 года,

при участии в судебном заседании:

- административного истца Одинцова Александра Юрьевича;

- административный истец Салов Виктор Сергеевич не явился;

-представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области не явился;

-представитель Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области не явился;

-представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области неявился;

- представитель Администрации г. Екатеринбурга неявился;

- заинтересованное лицо Молчанов Андрей Николаевич неявился;

-свидетеля Р.,

установил:

Одинцов Александр Юрьевич, Салов Виктор Сергеевич (далее – административные истцы) обратились с административным исковым заявлением в Свердловский областной суд об установлении по состоянию на 15 ноября 2012 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № (далее – земельный участок, объект недвижимости), общей площадью 1498 кв. м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – земли под объектами торговли, расположенного по адресу: ..., в размере его рыночной стоимости 9218000 руб.

В обоснование административного искового заявления административные истцы сослались на отчет об оценке от 27 ноября 2017 года № 1547-17/З (далее – отчет), составленный оценщиком ООО «Консалтинг Групп» Р.

Несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) кадастровой стоимости земельного участка в размере 17126349, 38 руб., его рыночной стоимости в размере 9218000 руб., нарушает права административных истцов, являющихся фактическими пользователями земельного участка и собственниками нежилого помещения, находящегося на спорном земельном участке.

Административный ответчик – Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области в письменных возражениях указало, что нарушений при установлении кадастровой стоимости допущено не было, оснований к удовлетворению административного искового заявления не усматривается.

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области в письменных возражениях подтвердил дату определения кадастровой стоимости и её размер.

Сообщил о внесении 09 апреля 2013 года в ЕГРН сведений об оспариваемой кадастровой стоимости.

В судебном заседании принял участие административный истец Одинцов А.Ю., который требование о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка поддержал; заявил ходатайство о допросе в качестве свидетеля - оценщика Р.

Иные лица, участвующие в деле, - Салов В.С., Молчанов А.Н. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Свердловской области, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, Администрация г. Екатеринбурга - извещены о времени и месте судебного заседания, надлежащим образом.

В силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителей вышеуказанных лиц, участвующих в деле.

Заслушав пояснения административного истца Одинцова А.Ю., свидетеля Р., исследовав и оценив представленные сторонами письменные доказательства, отзывы лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки, является дата, по состоянию на которую сформирован перечень (статья 24.15Федеральный закон № 135-ФЗ).

Как следует из обстоятельств дела, административные истцы и Молчанов А.Н. являются долевыми собственниками нежилого помещения – магазина, площадью 372 кв. м., Литер А, А 1, А 2, расположенного по адресу: ..., и соответственно, фактическим пользователями спорного земельного участка: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – земли под объектами торговли.

Перечень земельных участков для проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов отдельных муниципальных образований, расположенных на территории МО «город Екатеринбург», сформирован по состоянию на 15 ноября 2012 года, и утвержден Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от15 января 2013 года № 32.

По состоянию на 15 ноября 2012 года утверждена кадастровая стоимость для земельного участка в размере 17126349, 38 руб.

09 апреля 2013 года сведения об оспариваемой кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в ЕГРН.

Отсутствие договорных отношений не освобождает собственников здания от оплаты фактического использования земельного участка, и соответственно не лишает права на пересмотр кадастровой стоимости.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Административные истцы воспользовались предоставленным статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ правом на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка, обратившись с соответствующим административным исковым заявлением в Свердловский областной суд, представив отчет об оценке, составленный оценщиком ООО «Консалтинг Групп» Р.

Согласно данному отчету, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 15 ноября 2012 года составляет 9218000 руб.

Административными ответчиками и заинтересованными лицами по существу не оспаривается рыночная стоимость земельного участка.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона № 135-ФЗ).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 22 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, в целях устранения неясности положений отчета об оценке суд разрешает вопрос о вызове в качестве свидетеля оценщика, проводившего государственную кадастровую оценку и (или) составившего отчет о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В связи с возникшими у суда вопросами о соответствии представленного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также достоверности определенной в нем величины рыночной стоимости земельного участка, судом по настоящему делу был допрошен в качестве свидетеля - оценщик Р., который сообщил суду в устной форме об известных ему обстоятельствах, касающихся оценки земельного участка и выводов, положенных в основу составленного им отчета об оценке.

Из пояснений свидетеля следует, что он провел оценку земельного участка в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ, Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), утвержденным Приказом Минэкономразвития от 20 мая 2015 года № 299; Федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости» (ФСО № 4), утвержденным Приказом Минэкономразвития от 22 октября 2010 года № 508.

Оцениваемый земельный участок имеет общую площадь 1498 кв. м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – земли под объектами торговли, расположен по адресу: ....

В соответствии с существующим на дату оценки Градостроительным зонированием территории МО «г. Екатеринбург» оцениваемый земельный участок расположен в зоне «Ц-2 Зона обслуживания деловой активности местного значения».

Приняв во внимание количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также наиболее эффективное использование земельного участка, оценщик пришел к выводу о том, что фактическое использование земельного участка – торговое, которое соответствует варианту наиболее эффективного его использования.

Соответственно, оцениваемый земельный участок, как пояснил свидетель Р., относится к сегменту рынка земель, предназначенных под общественно-деловую застройку объектами торговли.

На дату оценки – 15 ноября 2012 года, исходя из сегмента рынка, к которому относится объект оценки, оценщик произвел выборку предложений по продаже незастроенных земельных участков, предназначенных под общественно-деловую застройку объектами торговли, расположенных в зонах ЦД-1, Д-1, Ц-2, Ц-3, Ц-5, Ц-6, в основных и вспомогательных видах разрешенного использования которых предполагается застройка объектами торговли.

При проведении оценки свидетель пояснил, что им использовался сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж.

По мнению свидетеля, отобранные по правилам отбора объекты-аналоги в количестве пяти штук были им идентифицированы по Публичной кадастровой карте; все объекты-аналоги находятся в одном сегменте рынка с объектом оценки, точно установлено их местоположение, площадь, кадастровые номера, вид разрешенного использования.

Исходя из ретроспективности оценки, оценщик применил корректировки на торг, на передаваемые права, на местоположение, на площадь, на «красную линию», на коммуникации.

Оценив показания свидетеля наряду с иными представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в правильности и обоснованности показаний Р., не имеется, на основании следующего.

Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены статьей 11 Федерального Закона № 135-ФЗ, а критерии оценки - закреплены в ФСО № 3.

По общему правилу, отчет составляется на бумажном носителе и в форме электронного документа в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом № 135-ФЗ, другими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности; отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки земельного участка, используемые стандарты оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, отраженных в отчете.

Вопрос об оценке соответствия кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, требует специальных познаний в области оценочной деятельности, в связи с чем, предъявляются особые требования к квалификации лица, производящего оценку.

Из содержания отчета судом установлено, что оценку указанных выше земельных участков проводил Р., имеющий специальное образование в области оценочной деятельности и трудовые отношения с ООО «Консалтинг Групп».

В соответствии с требованиями п. 6 ФСО № 3 названный отчет об оценке пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком и скреплен печатью юридического лица и подписью руководителя ООО «Консалтинг Групп».

Выводы, изложенные в отчете, соответствуют предмету исследования: в отчете указана информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка (о площади, о виде разрешенного использования; о текущем использовании объекта оценки, о наиболее эффективном использовании), присутствует точное описание локального местоположения объекта оценки.

Представленный в материалы дела отчет составлен на дату оценки – 15 ноября 2012 года.

Оценщиком исследовано социально-географическое положение Свердловской области и произведен анализ рынка земельных участков на дату оценки.

Выводы оценщика предельно ясны, обоснованы и не содержат противоречий.

В отчете приведены пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

По итогу введенных оценщиком корректировок, последним был установлен диапазон скорректированной стоимости каждого объекта-аналога.

При исследовании отчета судом установлено, что проверка выборки объектов-аналогов на однородность сделана оценщиком через коэффициент вариации, который в итоге не превысил 33 %.

В отчете приведена формула по расчету средневзвешенной стоимости за 1 кв. м. с учетом весовых коэффициентов.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения для обоснования размера корректировок.

Кроме того, в отчете приведены пояснения к расчетам корректировок, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Проверяя в судебном заседании правильность математического расчета итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, суд не нашел математических ошибок.

Согласно частям 1-4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Оценив представленный в дело отчет, суд, признает его соответствующим требованиям Федерального закона № 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки.

Конструктивных доводов о том, что отчет составлен с нарушениями действующего законодательства об оценочной деятельности и обязательных стандартов оценки, поскольку при его составлении использовались неправильные исходные данные, применялись неверные методики и некорректно рассчитана рыночная стоимость земельного участка, ни одним из лиц участвующих в деле, в отзыве на административный иск не заявлено.

С учетом изложенного, руководствуясь положениями Федерального закона № 135-ФЗ, федеральными стандартами оценки, статьей 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на основании статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд признает представленный в дело отчет надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка 9218000 руб. по состоянию на 15 ноября 2012 года.

Таким образом, административное исковое заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, подлежит удовлетворению.

Суд устанавливает по состоянию на 15 ноября 2012 года кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 9218000 руб.

Именно эта стоимость в силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 2 части 1 ст. 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации подлежит определению в качестве кадастровой по результатам рассмотрения настоящего спора.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Дата внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания – 09 апреля 2013 года.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, является дата обращения административных истцов с административным исковым заявлением в суд – 25 декабря 2017 года.

С учетом изложенного установленная настоящим решением кадастровая стоимость земельного участка, равная его рыночной стоимости, применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января 2017 года.

Что касается вопроса о судебных расходах по делу, то судом установлено, что Одинцовым А. Ю. при подаче административного искового заявления уплачена государственная пошлина в размере 300 руб., а Саловым Виктором Сергеевичем 150 руб. Итого 450 руб.

Поскольку в соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины для подачи физическим лицом административного иска об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости составляет 300 руб., следовательно, на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации Одинцову А. Ю. подлежит возврату из местного бюджета излишне уплаченную государственная пошлина в размере 150 руб.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Одинцова Александра Юрьевича, Салова Виктора Сергеевича о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, удовлетворить.

Установить по состоянию на 15 ноября 2012 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1498 кв. м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – земли под объектами торговли, расположенного по адресу: ... размере его рыночной стоимости 9218000 (девять миллионов двести восемнадцать тысяч) руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 25 декабря 2017 года.

Возвратить Одинцову Александру Юрьевичу (( / / ) года рождения) из местного бюджета ошибочно уплаченную государственную пошлину за рассмотрение административного искового заявления в Свердловском областном суде в размере 150 (ста пятьдесят) руб. по чеку-ордеру от 25 декабря 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 20 апреля 2018 года.

Председательствующий С.Н. Полевщикова