Решение по делу № 2-167/2022 (2-1542/2021;) от 17.05.2021

47RS0011-01-2021-001553-67

Дело № 2-167/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 мая 2022 года                                                                         г. Ломоносов

Ломоносовский районный суд Ленинградской области в составе председательствующего судьи Михайловой Н.Н.,

при секретаре Померанцевой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Мяндина Павла Валерьевича, Мяндиной Елены Владимировны, Мяндина Арсения Павловича и Мяндиной Екатерины Павловны к товариществу собственников недвижимости «Альпийская долина» об установлении сервитута,

УСТАНОВИЛ:

Первоначально Мяндин П.В. обратился в суд с указанным иском к ТСН «Альпийская долина» о предоставлении права ограниченного бессрочного пользования земельным участком с кадастровым номером № в границах координат поворотных точек:

№ точки	Х	Y
№	№	№
№	№	№
№	№	№
№	№	№
№	№	№
№	№	№
№	№	№
№	№	№
№	№	№
№	№	№
№	№	№
№	№	№
№	№	№
№	№	№
№	№	№

площадью 1122 кв.м. для прохода и проезда к принадлежащему истцу дому, расположенному по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>; установить ежегодную плату в размере 500 рублей за право бессрочного ограниченного пользования (сервитут) земельным участком.

Впоследствии истец уточнил заявленные требования, в окончательной редакции иска просил предоставить право ограниченного бессрочного пользования земельным участком с кадастровым номером № в соответствии с первым вариантом экспертного заключения ООО «Глобус» № 211209-ЛОС-1542 от 24.01.2022г., в границах координат поворотных точек:

№	№	№
№	№	№
№	№	№
№	№	№
№	№	№
№	№	№
№	№	№
№	№	№
№	№	№
№	№	№
№	№	№
№	№	№
№	№	№
№	№	№
№	№	№
№	№	№
№	№	№

площадью 507 кв.м. для прохода и проезда от региональной автодороги «Аннино-Разбегаево» к принадлежащим истцу земельному участку с кадастровым номером № по адресу: Российская Федерация, <адрес>, <адрес> и дому с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>; установить единовременную плату в размере 90753 рубля за право бессрочного ограниченного пользования (сервитут) земельным участком.

Протокольным определением от 25.04.2022г. в качестве истцов по делу привлечены Мяндина Елена Владимировна, Мяндин Арсений Павлович и Мяндина Екатерина Павловна.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в деревне Иннолово Ломоносовского района им приобретен в собственность дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1056 +/- 11 кв.м. по адресу: ЛО, <адрес>, д<адрес>, <адрес>.

При покупке категория земли была определена как земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства. Никаких сведений о том, что дом расположен на территории товарищества собственников недвижимости нигде указано не было и до настоящего времени такая запись в правоустанавливающих документах отсутствует.

После покупки дома истцу стало известно, что между домами в <адрес> расположен земельный участок с кадастровым номером №, который находится в собственности у ТСН «Альпийская долина» (ИНН 4725002475).

TCH «Альпийская Долина» направляет истцу досудебные претензии с требованием о погашении задолженности за пользование имуществом общего пользования, в том числе и за пользование дорогой.

Участок не оформлен как дорога и не отнесен к территории общего пользования.

Истцом была подана жалоба в Комитет градостроительной политики Ленинградской области и получен ответ, что со стороны администрации МО «Аннинское городское поселение» Ломоносовского муниципального района Ленинградской области существует нарушение, выразившееся в том, что, несмотря на наличие утвержденной документации по планировке территории земельного участка в деревне Иннолово, документация по планировке территории отсутствует на официальном сайте.

В настоящее время земельный участок с кадастровым номером № находится в собственности у ТСН «Альпийская долина». По документам он не является дорогой и земельным участком общего пользования, единственным способом восстановление нарушенного права истца является установление частного сервитута на указанном земельном участке для проезда и прохода к моему дому и земельному участку.

На указанном участке дорога, как объект недвижимого имущества, не зарегистрирована, но фактически участок представляет из себя дорогу, проходящую между домами.

На въезде на земельный участок расположены ворота и шлагбаум, которые могут быть закрыты в любое время по требованию собственника.

В 2018 году истцу уже было отказано в проезде на его земельный участок. После указанного инцидента истцом были написаны жалобы в различные инстанции и ему, после того как он дал обязательство не передавать карту третьим лицам, был разрешен доступ к дому и земельному участку, выдана карта.

B ответ на жалобу администрация МО «Аннинское городское поселение» ответила, что истец может восстановить свое право только путем установления частного сервитута на чужой земельный участок.

Также поступил ответ от председателя правлении ТСН «Альпийская долина» Казбан К.И., в котором он указал, что земельный участок с кадастровым номером № не является земельным участком общего пользования, а находится в частной собственности.

Истец вынужден был обратиться в Комитет по дорожному строительству Ленинградской области с просьбой разъяснения возможности организации проезда к его жилому дому, расположенному по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> напрямую с региональной автомобильной дороги «Аннино-Разбегаево». 25.11.2020г. истец получил ответ (исх. № 14-1911/2020-0-1) о том, что ему отказано в выдаче письменного согласия, содержащего технические требования, на строительство примыкания к автомобильной дороге общего пользования регионального значения «Аннино-Разбегаево».

В настоящее время доступ к дому и земельному участку истца в любое время может быть прекращен или ограничен. В настоящее время истец пользуется участком под условием того, что ключи от ворот не будут переданы третьим лицам и в случае передачи ключей кому-либо, в том числе и членам семьи, истец будет лишен права проезда к дому и земельному участку. Также ТСН «Альпийская долина» пытается взыскать с истца плату за проезд по их земельному участку. По мнению истца, размер такой платы может определить только суд при установлении сервитута.

Истец полагает, что установление частного сервитута является возможным по указанным им координатам поворотных точек с обременением земельного участка с кадастровым номером №

По мнению истца, при установлении сервитута ТСН «Альпийская долина» фактически не будет нести убытки, так земельный участок используется для проезда автотранспорта и прохода граждан.

В обоснование измененных требований истец дополнительно указал, что по делу была назначена землеустроительная экспертиза. Эксперт указал на два варианта, по которым возможно установить право ограниченного пользования на земельном участке ответчика с кадастровым номером № от земельного участка истца до региональной автомобильной автодороги «Аннино-Разбегаево».

Первый вариант фактически совпадает с исковыми требованиями и фактическим пользованием. По второму варианту, как указал эксперт, проезд возможен в случае передачи истцу ключей от ворот. По мнению истца, ворота могут быть закрыты другим замком в любое время, даже если ему и будут переданы ключи замка. В экспертном заключении координаты характерных (поворотных) точек немного отличаются от координат, изложенных в исковом заявлении, так как эксперт производил расчеты исходя из ширины дороги в 4 метра.

Истец полагает, что сервитут может находиться в границах координат, предложенных экспертом в первом варианте.

Истец Мяндин П.В., он же представитель Мяндиной Е.П., действующий по доверенности от 13.04.2021 года, выданной сроком на тридцать лет и его представитель Вашанов А.В., действующий по доверенности от 26.03.2021г., выданной сроком на три года, а также Мяндина Е.В. в судебном заседании поддержали заявленные требования по доводам и основаниям, изложенным в иске с учетом изменения и письменных объяснениях по делу.

Истцы Мяндин А.П. и Мяндина Е.П в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Представители ответчика, ТСН «Альпийская долина, Брилс И.А., действующая по доверенности от 28.02.2022г., выданной сроком до 28.02.2023г., в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных истцом требований по доводам, изложенным в письменных позициях и объяснениях по делу.

Представитель ГКУ «Ленавтодор», привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Орлов П.Г., действующий по доверенности от 14.02.2022г., выданной сроком на один год, в судебном заседании оставил разрешение спора на усмотрение суда.

Третье лицо, администрация МО Аннинское городское поселение МО Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области, в судебное заседание своего представителя не направило, о дате, месте и времени судебного разбирательства извещено надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщило, об отложении рассмотрения дела не просило, представило отзыв на иск (л.д.78 т.2).

С учетом надлежащего извещения участников процесса, суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что истцы Мяндин П.В., Мяндина Е.В., Мяндина Е.П. и Мяндин А.П. являются собственниками, каждый в 1/4 доле, земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1056 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Ленинградская область, Ломоносовский муниципальный район, МО Аннинское городское поселение, д. Иннолово, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства. На указанном земельном участке расположен жилой дом.

Ответчик, товарищество собственников недвижимости «Альпийская долина», является юридическим лицом, зарегистрировано при его создании 21.06.2016г., сведения о нем внесены в Единый государственный реестр юридических лиц за основным государственным регистрационным номером 1164704058793, председателем товарищества является Казбан К.И.

ТСН «Альпийская долина» с 28.09.2020г. является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 8588 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – дороги, улицы, площади, для размещения объектов жилищно-коммунального хозяйства. В особых отметках указано на зарегистрированное в отношении указанного земельного участка обременение в виде «дороги, улицы, площади».

С 24.03.2016г. до 28.09.2020г. собственниками земельного участка с кадастровым номером № каждый в 1/2 доле, являлись Казбан К.И. и ФИО10

В целях проверки доводов сторон о наличии или отсутствии возможности доступа к участку истцов судом по ходатайству истцов была назначена судебная землеустроительная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Глобус».

Согласно заключению №211209-ЛОС-1542 от 24.01.2022г., выполненному экспертами указанного учреждения ФИО12 и ФИО11, установить бессрочное право ограниченного пользования участком (сервитут) с кадастровым номером №, принадлежащего ответчику, в целях проезда и прохода к земельному участку № от региональной автомобильной дороги «Аннино-Разбегаево» возможно. Для доступа согласно фактическому наличию разработаны 2 варианта.

Вариант 1 представляет собой описание доступа, фактически используемого истцом на момент осмотра, проезд осуществляется от съезда с автомобильной дороги общего назначения через шлагбаум и по участку ответчика до участка истца, площадью 507 м.кв., координаты характерных точек границ доступа приведены в приложении 3 в таблице В1 в МСК 47 зона 2.

Вариант 2 представляет собой описание доступа, фактически существующего и доступного к использованию истцом на момент осмотра (необходимы ключи от ворот, установленных у съезда с автомобильной дороги), проезд осуществляется от съезда с автомобильной дороги общего назначения через ворота и по участку ответчика до участка истца, указан на рисунке 5 контуром розового цвета, площадью 760 м.кв., координаты характерных точек границ доступа приведены в приложении 3 в таблице В2 в МСК 47 зона 2.

На момент осмотра фактически существуют два пути проезда и прохода до участка с кадастровым номером №, принадлежащего истцу, описанные в вариантах 1 и 2 при ответе. Оба указанных, фактически существующих, варианта проезда и прохода к участку истца проходят по участку ответчика и соответствуют проекту планировки территории.

Вариант оборудования доступа истцом со стороны автодороги, минуя участок ответчика физически возможен, но юридически запрещен: в обустройстве съезда с автомобильной дороги отказано балансодержателем автодороги, и данный доступ противоречит проекту планировки территории.

По варианту 1 на 24.01.2022г. величина соразмерной платы за пользование сервитутом площадью 507 кв.м., налагаемым на земельный участок с кадастровым номером № округленно до целых рублей составляет: единовременная плата 90753 рубля; периодическая ежегодная плата 10890 рублей в год; периодическая ежемесячная плата 908 рублей в месяц.

По варианту 2 на 24.01.2022г. величина соразмерной платы за пользование сервитутом площадью 760 кв.м., налагаемым на земельный участок с кадастровым номером № округленно до целых рублей составляет: единовременная плата 136 040 рубля; периодическая ежегодная плата 16325 рублей в год; периодическая ежемесячная плата 1360 рублей в месяц.

Суд приходит к выводу о том, что заключение выполнено экспертами, имеющими подтвержденную квалификацию в области землеустройства и оценочной деятельности, предупрежденными об уголовной ответственности, в связи с чем, принимаются судом в качестве доказательств по делу.

Оценив приведенные доводы сторон и имеющиеся в материалах дела доказательства, суд пришел к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 43 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено названным Кодексом, федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 274 Гражданского кодекса РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017г.) сервитут подлежит установлению в той ситуации, когда собственник лишен объективной возможности обеспечить проход (проезд) иным способом без установления сервитута.

В пункте 9 приведенного Обзора практики также разъяснено, что при наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

Из материалов дела следует, что принадлежащий истцам на праве собственности земельный участок с кадастровым номером № не имеет непосредственного и организованного выхода и выезда на территорию общего пользования, в связи с чем, доступ к участку истцов фактически обеспечивается посредством части земельного участка с кадастровым номером №, на которой расположена дорога.

Между истцами и ответчиком имеются разногласия относительно условий использования названной части земельного участка, что следует из представленной в материалы дела переписки.

Поскольку материалами дела подтверждается отсутствие у истцов возможности доступа к принадлежащему им земельному участку иначе, чем посредством спорного участка ответчика, суд находит исковые требования об установлении сервитута подлежащими удовлетворению.

Суд считает, что довод ответчика о наличии у истцов возможности организовать непосредственный выезд на территорию общего пользования, без использования земельного участка с кадастровым номером №, следует отклонить, поскольку организация такого выезда не была согласована уполномоченным государственным органом.

Судом также дана оценка обстоятельству использования истцами земельного участка с кадастровым номером № на основе норм Федерального закона от 29.07.2017 №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Истцы указали, что не являются членами ТСН «Альпийская долина», указанное обстоятельство ответчиком не оспаривалось.

В соответствии с частью 2 статьи 5 названного Федерального закона №217-ФЗ, лица, ведущие садоводство без участия в товариществе, вправе использовать имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, на равных условиях и в объеме, установленном для членов товарищества.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 8 статьи 3 названного Федерального закона, территорией ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд признается территория, границы которой определяются в соответствии с утвержденной в отношении этой территории документацией по планировке территории.

Поскольку в материалах дела отсутствует документация по планировке территории, определяющая границы территории ТСН «Альпийская долина», статус истцов в качестве лиц, ведущих садоводство без участия в товариществе, не может быть установлен, а потому суд не может сделать вывод о том, что права истцов на использование спорного участка ответчика могут быть обеспечены нормой части 2 статьи 5 Федерального закона №217-ФЗ, что также свидетельствует о необходимости установления частного сервитута.

Оценивая варианты установления сервитута, предложенные экспертами, суд приходит к выводу о том, что наименее обременительным и в большей степени соответствующим балансу интересов сторон следует признать вариант №1, в соответствии с которым проезд к участку истцов осуществляется от съезда с автомобильной дороги общего назначения через шлагбаум и по участку ответчика до участка истца, площадью 507 кв.м.

Параметры сервитута по варианту №1 позволяют использовать существующий организованный съезд с автодороги общего пользования через оборудованную въездную группу, при этом, площадь участка ответчика, обремененного сервитутом, протяженность подъездного пути, а также размер платы меньше площади, протяженности и размера платы, предусмотренных вариантом №2.

Судом также была дана оценка критическим доводам ответчика, направленным в отношении выводов и мотивировочной части заключения №211209-ЛОС-1542 от 24.01.2022г., выполненного ФИО12 и ФИО11

Указанные доводы в части замечаний технического характера были опровергнуты в ходе опроса эксперта ФИО12 и признаны судом не влияющими на содержательную часть исследования и его результат.

В части же замечаний ответчика, обосновывающих возможность организации подъезда к участку истца непосредственно от автомобильной дороги общего пользования, суд отмечает, что необходимость обеспечить баланс интересов сторон (пункт 9 Обзора практики Верховного Суда РФ) подразумевает также исследование объема затрат и усилий, связанных с организацией доступа к участку.

Очевидным в этом смысле следует признать то, что предложенные экспертами варианты, предполагающие, каждый, использование уже существующего проезда, являются значительно менее обременительными, чем строительство проезда и примыкания к автодороге общего пользования. В свою очередь, поскольку земельный участок ответчика в испрашиваемой для установления сервитута части уже представляет собой проезд, предназначенный для передвижения людей и транспортных средств, права ответчика таким сервитутом существенно затронуты не будут, а возникшие издержки ответчика будут покрыты установлением соответствующей платы.

По изложенным причинам судом было отклонено ходатайство ответчика о проведении дополнительной экспертизы.

В соответствии с пунктом 5 статьи 274 Гражданского кодекса РФ собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Аналогичная по содержанию норма содержится в пункте 12 статьи 23 Земельного кодекса РФ.

Экспертом рассчитан размер платы за сервитут при его установлении по варианту 1, составивший единовременно 90753 рубля, либо 10890 рублей в год, либо 908 рублей в месяц. Плата за сервитут по варианту 2 составила 136 040 рубля единовременно, либо 16325 рублей в год, либо 1360 рублей в месяц.

Судом сделан вывод в пользу варианта 1, в том числе, с учетом его меньшей стоимости, в связи с чем, следует признать плату за сервитут в размере 908 рублей ежемесячно соразмерной.

При изложенных обстоятельствах защита прав истцов обеспечивается установлением бессрочного сервитута с указанием его технических параметров, а также стоимости.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд:

РЕШИЛ:

Исковое заявление Мяндина Павла Валерьевича, Мяндиной Елены Владимировны, Мяндина Арсения Павловича и Мяндиной Екатерины Павловны удовлетворить.

Установить бессрочное право ограниченного пользования (сервитут) земельным участком с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, в части площади 507 кв.м. для прохода и проезда от региональной автодороги «Аннино-Разбегаево» к принадлежащему Мяндину Павлу Валерьевичу, Мяндиной Елене Владимировне, Мяндину Арсению Павловичу и Мяндиной Екатерине Павловне земельному участку с кадастровым номером №, расположенному по адресу: <адрес>, <адрес>, определив координаты поворотных точек в соответствии с первым вариантом экспертного заключения ООО «Глобус» № 211209-ЛОС-1542 от 24 января 2022 года:

№
№	№	№
№	№	№
№	№	№
№	№	№
№	№	№
№	№	№
№	№	№
№	№	№
№	№	№
№	№	№
№	№	№
№	№	№
№	№	№
№	№	№
№	№	№
№	№	№
№	№	№

Установить для Мяндина Павла Валерьевича, Мяндиной Елены Владимировны, Мяндина Арсения Павловича и Мяндиной Екатерины Павловны за бессрочное право ограниченного пользования (сервитут) части земельного участка с кадастровым номером № ежемесячную плату в размере 908 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ломоносовский районный суд Ленинградской области в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 19 мая 2022 года.

Судья                                                                              Н.Н. Михайлова