Решение по делу № 2-73/2025 (2-1198/2024;) от 05.09.2024

Дело № (2-1198/2024)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 февраля 2025 года                             г. Зеленогорск

Судья Зеленогорского городского суда Красноярского края Жуков К.М.,

с участием представителя ФИО1 – адвоката ФИО6,

при секретаре ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению

ФИО1 к ФИО2, ФИО3, о взыскании суммы задатка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о взыскании суммы задатка в двойном размере 200000 рублей, 5200 рублей расходы по опалте гос.пощлины и 20000 рублей расходы по оплате услуг представителя.

Требования мотивированы тем, что 06 марта 2023 года между истцом и ответчиками заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: Красноярский край, г. Зеленогорск. <адрес>. В соответствии с п. 4 договора стороны обязались заключить основной договор не позднее 10 апреля 2023 года. На 10 апреля 2023 года истец письменно пригласила ответчиков в МФЦ для регистрации договора, предоставив подписанный основной договор. Ответчики на регистрацию не явились, пришел сын ФИО2, от ее имени сообщил, что сделку ответчики заключать не будут, квартиру будут продавать другим лицам. Истцом уплачен ответчикам задаток в 100 000 рублей, который истцу не возвращен. Поскольку договор не был заключен по вине ответчиков-продавцов, истец просит взыскать с ответчиков в его пользу задаток в двойном размер.

Представитель истца ФИО6 в суде поддержал заявленные требования по изложенным в них основаниям, дополнительно указав, что при взыскании двойного размера задатка, положения ст.333 ГК РФ не применимы.

ФИО3, ФИО2 в судебное заседание не явились. При этом ФИО2 выступая в своих интересах и по доверенности в интересах ФИО3, направила в суд возражения и ходатайство (л.д.54,92), из которых следует, что сделка купли-продажи ее квартиры по Гоголя 20\10 в г. Зеленогорске не состоялась, в связи с тем, что ее цена в договоре оказалась заниженной и не соответствующей рынку, о чем ей стало известно позже. Это факт установлен решением суда от 08.02.2024г., которым ФИО1 было отказано в иске о понуждении к заключению договора. При этом в ходатайстве ФИО2 просила суд применить положения ст.333 ГК РФ, уменьшив размер подлежащий взысканию с 200000 рублей до 100000 рублей.

Третье лицо ООО «Абсолют Недвижимость», надлежаще уведомленное повесткой, в суд представителя, каких-либо заявлений или возражений, не направило.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав представителя истца, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Одним из видов оснований возникновения прав и обязанностей являются договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со ст.ст.380,381 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

В соответствии с п.8 пленума ВАС РФ №81 от 22.12.2011, в редакции от 24.03.2016г., судам следует учитывать, что положения статьи 333 ГК РФ с учетом содержащихся в настоящем постановлении разъяснений применяются к предусмотренным пунктом 2 статьи 381 Кодекса мерам ответственности за неисполнение договора, обеспеченного задатком (пункт 1 статьи 6 ГК РФ). Так, при взыскании двойной суммы задатка со стороны, ответственной за неисполнение договора, суд вправе по заявлению ответчика снизить размер половины указанной суммы в соответствии с положениями статьи 333 ГК РФ. Ответственная за неисполнение договора сторона, давшая задаток, также вправе ставить вопрос о применении к сумме задатка, оставшегося у другой стороны, положений статьи 333 Кодекса, в том числе путем предъявления самостоятельного требования о возврате излишне уплаченного (статья 1102 ГК РФ).

В соответствии со ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии со ст.10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом объективно установлено, что ФИО2 и ФИО3 являются собственниками <адрес> г. Зеленогорск Красноярского края на праве общей долевой собственности: ФИО2 – 38/60 долей в праве собственности, ФИО3 – 22/60 доли в праве.

06 марта 2023 года между продавцом ФИО2, действующей за себя и от имени ФИО3 по доверенности от 13.09.2022 года, и покупателем ФИО1, с участием сотрудников ООО «Абсолют-Недвижимость», был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу г. Зеленогорск Красноярского края, <адрес>.

Согласно условиям договора продавец обязался продать, а покупатель купить указанную квартиру.

Согласно п. 3 договора стороны определили стоимость объекта по взаимному согласию в 2 000 000 рублей, из которых 100 000 рублей являются задатком и уплачены покупателем продавцу до подписания договора. Денежные средства в сумме 1 900 000 рублей будут переданы продавцу за счет собственных (наличным/безналичным способом) покупателем до подписания договора купли-продажи.

Стороны обязались заключить договор купли-продажи объекта до 10 апреля 2023 года включительно (п. 4 предварительного договора).

Также 06 марта 2023 года между ФИО2, действующей за себя и от имени ФИО3, было заключено соглашение о задатке, по условиям которого ФИО1 выдала ФИО2 задаток, чтобы обеспечить исполнение обязательства по заключению договора купли-продажи, основной договор должен быть заключен на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи от 06 марта 2023 года, предметом которого является <адрес> г. Зеленогорска Красноярского края. Задаток определен в сумме 100 000 рублей.

В определенный предварительным договором срок до 10 апреля 2023 года включительно стороны договор купли-продажи не заключили.

13 апреля 2023 года в адрес ФИО2 и ФИО3 были повторно направлены письменные предложения о заключении договора на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи, и явке в МФЦ для регистрации перехода прав собственности.

ФИО2 и ФИО3 для заключения договора в МФЦ по г. Зеленогорску не явились.

Данные обстоятельства подтверждаются материалами гражданского дела, как настоящего, так и №, а также вступившим в силу решением Зеленогорского суда по данному делу от 08.02.2024г.

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 и ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры. В свою очередь ФИО2 и ФИО3 обратились в суд с иском о расторжении предварительного договора купли-продажи не действительным.

Решением Зеленогорского городского суда от 08.02.2024г. в удовлетворении требований обоим сторона было отказано. Апелляционной инстанцией Красноярского Краевого суда решение Зеленогорского суда оставлено без изменений, вступило в силу и имеет преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела о взыскании задатка.

Указанным решением суда установлено, что при заключении предварительного договора купли-продажи была существенно занижена рыночная стоимость спорной квартиры по <адрес> в г. Зеленогорске, что при заключении основного договора купли-продажи нарушало бы права и законные интересы продавцов Рохмановой и ФИО3. В предварительном договоре была установлена цена 2000000 рублей, при том, что рыночная составляла от 2343000 рублей до 3112000 рублей. Суд принял к вниманию доводы продавцов о их не достаточной осведомленности о реальной стоимости квартиры.

При этом судом было отказано продавцам в расторжении предварительного договора купли-продажи, в связи с отсутствием для этого законных оснований.

Соглашение о задатке от 06.03.2023г. также расторгнуто(прекращено) не было.

При данных обстоятельствах суд, с учетом баланса прав и интересов сторон, считает, что требования ФИО1 о возврате задатка в двойном размере подлежат частичному удовлетворению. Продавая квартиру(вынуждено по ответственностью соглашения о задатке), по явно заниженной цене продавцы действовали бы против своих интересов и несли бы убытки. В свою очередь покупатель(как и продавец), при заключении предварительного договора, действуя добросовестно, с учетом обычаев делового оборота, должен быть осведомлен о реальной стоимости квартир при их покупке. В силу этого суд считает взыскание в пользу ФИО1 двойной суммы задатка в полном объеме 200000 рублей, явно несоразмерной обстоятельствам и последствиям нарушения обязательства.

На основании изложенного суд считает правильным и соразмерным обстоятельствам и последствиям нарушения обязательства, взыскать с ФИО2 и ФИО3 в пользу ФИО1, при возврате задатка покупателю, 150000 рублей, солидарно.

Требования ФИО1 о возмещении судебных расходов по уплате гос.пошлины, в соответствии со ст.88,98 ГПК РФ подлежат удовлетворению соразмерно удовлетворенным требованиям, в размере 4200 рублей

Требования ФИО1 о возмещении судебных расходов связанных с оплатой услуг представителя в размере 20000 рублей(подтверждено квитанцией об оплате (л.д.6,7), суд с учетом степени сложности гражданского дела, его подготовки, количества судебных заседаний (два заседания с участием ФИО6), в соответствии со ст.100 ГПК РФ, считает разумными, соразмерными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Удовлетворить частично требования ФИО1.

Взыскать в пользу ФИО1 (паспорт №) в солидарном порядке с ФИО2 (паспорт №) и ФИО3 (паспорт №) сумму задатка 150000(сто пятьдесят тысяч) рублей.

Взыскать в пользу ФИО1 в счет возмещения судебных расходов:

-с ФИО2 12100 (двенадцать тысяч сто) рублей;

- ФИО3 12100 (двенадцать тысяч сто) рублей

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд в месячный срок, через Зеленогорский городской суд.

Судья Жуков К.М.