Решение по делу № 8Г-14264/2024 [88-18279/2024] от 03.05.2024

ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

дело № 2-699/2022

8г-14264/2024

УИД 23RS0003-01-2022-000381-64

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Краснодар 8 августа 2024 года

Резолютивная часть определения объявлена    8 августа 2024 года.

Определение в полном объеме изготовлено    15 августа 2024 года.

Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в составе:

председательствующего Харитонова А.С.,

судей Грымзиной Е.В., Жогина О.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Ермолаева Александра Сергеевича на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 25 января 2024 года по иску администрации муниципального образования город-курорт Анапа к Ермолаеву Александру Сергеевичу о приведении объекта капитального строительства в соответствие с разрешительной документацией, встречному иску Ермолаева Александра Сергеевича к администрации муниципального образования город-курорт Анапа о сохранении объекта в реконструированном состоянии, заслушав доклад судьи Четвертого кассационного суда общей юрисдикции Харитонова А.С., объяснения заявителя Ермолаева А.С. (лично, паспорт; до перерыва) и его представителя – Скориковой К.Ю. (доверенность от 1 февраля 2023 года; до перерыва), поддержавших доводы кассационной жалобы, представителя администрации – Рудь К.А. (доверенность от 25 декабря 2023 года; до перерыва), возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы, Четвертый кассационный суд общей юрисдикции,

установил:

администрация муниципального образования город-курорт Анапа (далее – администрация) обратилась в суд с иском к Ермолаеву Александру Сергеевичу (далее – Ермолаев А.С.) об обязании привести нежилое здание с количеством этажей – 4, в том числе подземный этаж – 1, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 559,6 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 390 кв. м, по адресу: <адрес>, в соответствие с параметрами, утвержденными разрешением на строительство от 29 декабря 2017 года № 23-30100-1712-20, путем сноса (демонтажа) четвертого этажа здания.

Ермолаев А.С. обратился в суд со встречным иском к администрации о сохранении в реконструированном состоянии объекта капитального строительства – назначение «жилое», наименование «гостевой дом», общая площадь здания – 746,9 кв. м, количество надземных этажей – 4, количество подземных этажей – 1, фундамент – монолитный железобетонный, материал стен – из прочих материалов, год завершения строительства – 2019, расположенное по адресу: <адрес> в границах земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>

Решением Анапского городского суда Краснодарского края                         от 22 сентября 2022 года в удовлетворении исковых требований администрации к Ермолаеву А.С. о приведении объекта капитального строительства в соответствие с разрешительной документацией отказано в полном объеме. Встречные исковые требования Ермолаева А.С. к администрации о сохранении объекта в реконструированном состоянии удовлетворены в полном объеме. Здание: назначение – «жилое», наименование – «гостевой дом», общая площадь здания – 746,9 кв. м, количество этажей – 5, в том числе подземных – 1, Фундамент – монолитный железобетонный, материал стен – из прочих материалов, год завершения строительства – 2019, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ул. Видная, д. 34, в границах земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, сохранено в реконструированном состоянии. Указал, что настоящее решение является основанием для управления Росреестра по Краснодарскому краю произвести регистрацию права собственности Ермолаева А.С. на вышеуказанный объект капитального строительства и внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) в отношении объекта капитального строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, указав наименование объекта: «гостевой дом», назначение объекта – «жилое», площадь объекта – 746,9 кв. м, количество этажей – 5, в том числе подземных – 1.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 25 января 2024 года решение Анапского городского суда Краснодарского края от 22 сентября 2022 года отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования администрации к Ермолаеву А.С. о приведении объекта капитального строительства в соответствие с разрешительной документацией удовлетворены. Признано самовольным строением нежилое здание с количеством этажей – 4, в том числе подземный этаж – 1, с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 559,6 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 390 кв. м, по адресу: <адрес> На Ермолаева А.С. возложена обязанность в течении 3-х месяцев со дня вступления вынесения апелляционного определения привести указанное нежилое здание в соответствие с параметрами, утвержденными разрешением на строительство от 29 декабря 2017 года № 23-30100-1712-20, путем сноса (демонтажа) четвертого этажа здания. В случае неисполнения судебного решения с Ермолаева А.С. подлежит взысканию судебная неустойка в пользу администрации в размере 5 000 руб. в день за каждый день просрочки исполнения, начиная с момента истечения 3-месячного срока со дня вынесения настоящего апелляционного определения до даты исполнения апелляционного определения в полном объеме. В удовлетворении встречных исковых требований Ермолаева А.С. отказано.

Не согласившись с принятым апелляционным судом судебным актом, Ермолаев А.С. обратился в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции с кассационной жалобой, в которой просит апелляционное определение отменить, решение суда первой инстанции оставить без изменения.

По мнению заявителя жалобы, апелляционное определение принято с существенными нарушениями норм процессуального и материального права. Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда приняла судебный акт при экспертных заключениях, противоречащих друг другу, и склонив свое решение в сторону администрации. В соответствии с экспертным заключением № А23-057/ СЭ от 10 мая 2023 года возможность приведения спорного объекта в соответствие с параметрами утвержденными разрешением на строительство от 29 декабря 2017 года № 23-30100-1712-20 путем сноса демонтажа четвертого этажа здания без несоразмерного ущерба строению, а также без угрозы жизни и здоровья граждан технически отсутствует. В ходе проведения экспертизы, оформленной заключением № ЭС-2023-11-02 от 1 ноября 2023 года, установлено, что изменение параметров в части этажности и общей площади произошло за счет обустройства этажа в чердачном пространстве; для устранения данного несоответствия по мнению эксперта необходимо произвести демонтаж лестничных пролетов, ведущих на четвертый этаж здания. Ермолаев А.С. никаких нарушений при строительстве спорного объекта капитального строительства не допустил. При реконструкции здания нарушений градостроительных, строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных и иных норм и правил не допущено. Постройка возведена на земельном участке, находящемся в собственности Ермолаева А.С. и допускающем строительство на нем данного объекта.

В судебном заседании заявитель Ермолаев А.С. и ее представитель настаивали на удовлетворении кассационной жалобы.

Представитель администрации возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

В порядке части 4 статьи 1, части 3 статьи 157 ГПК РФ, части 2 статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 1 августа 2024 года объявлен перерыв до 8 августа 2024 года 10 час. 05 мин.

Определением председателя третьего судебного состава судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 7 августа 2024 года в связи с длительным отсутствием судьи Самойловой Е.В. по причине очередного трудового отпуска по кассационной жалобе по гражданскому делу № 2-699/2022 произведена замена судьи Самойловой Е.В. на судью Жогина О.В. в установленном частью 5 статьи 14 ГПК РФ порядке. На основании части 6 статьи 14 ГПК РФ судебное разбирательство произведено с самого начала.

После перерыва судебное заседание продолжено, участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции не явились.

Кассационная жалоба рассмотрена в порядке части 5 статьи 379.5 ГПК РФ в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в деле доказательствам и по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такого характера нарушения допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, Ермолаеву А.С., на основании договора купли-продажи земельного участка от 25 сентября 2018 года, принадлежит на праве собственности земельный участок общей площадью 390 кв. м, с кадастровым номером <данные изъяты>, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования «под индивидуальное жилищное строительство», расположенный по адресу: <адрес>

Согласно сведениям из ЕГРН земельной участок с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>, имеет вид разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства, гостиничное обслуживание.

В обоснование заявленных требований администрация указывает, что на указанном земельном участке расположено капитальное здание, право собственности ответчика, на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости как нежилое здание с количеством этажей – 4, в том числе подземных – 1, площадью 559,6 кв. м, кадастровый номер <данные изъяты>

В ходе проведенной Управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город-курорт Анапа проверки установлено, что спорное здание отвечает критериям самовольной постройки, поскольку не соответствует имеющейся правоустанавливающей документации в части этажности функционального назначения, требованиям градостроительного регламента муниципального образования г.-к. Анапа, противопожарным нормам и правилам.

Администрация просит признать самовольным строением спорное здание и возложить на Ермолаева А.С. обязанность по приведению указанного здания в соответствие с параметрами, утвержденными разрешением на строительство от 29 декабря 2017 года № 23-30100-1712-20, путем сноса (демонтажа) четвертого этажа в течении 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу, а также взыскать с Ермолаева А.С. судебную неустойку в размере 5 000 руб. ежедневно до полного исполнения решения суда.

В обоснование встречных исковых требований Ермолаевым А.С. указано, что им произведена самовольная реконструкция спорного здания за счет переоборудования чердака в технический этаж. Перестройка и пристройка здания после регистрации на него права собственности не выполнялись. Реконструкция здания не повлекла изменение его наружных параметров и расположения относительно границ земельного участка. В результате произведенной реконструкции увеличилась общая площадь здания с 559,6 кв. м, до 746,9 кв. м, а также изменилось количество этажей – с 4 до 5. Здание фактически является жилым с наименованием «гостевой дом», что соответствует функциональному зонированию, предусмотренному Генеральным планом городского округа город-курорт Анапа.

Как указывает Ермолаев А.С., выполненная реконструкция здания не нарушила нормативное техническое состояние строительных конструкций (несущую способность), не ухудшила качественные и технические свойства здания, что подтверждается проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизой. Здание соответствует градостроительным, строительным, санитарным, экологическим противопожарным нормам и правилам, не угрожает жизни и здоровью граждан, не нарушает права и интересы третьих лиц. В настоящее время устранены выявленные нарушения норм СП 59.13330.2012 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения» – установлены пандус для обеспечения доступа в гостевую комнату первого этажа и приспособления в санузле.

Ермолаев А.С. обращался в управление архитектуры и градостроительства с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Гостевой дом», расположенного по адресу: <адрес> однако получил отказ. Сохранить здание в реконструированном виде и ином порядке, кроме судебного, не представляется возможным, что явилось основанием предъявления встречного иска.

При рассмотрении спора установлено, что в соответствии с выписками из Генерального плана городского округа г.-к. Анапа, утвержденного решением Совета муниципального образования г-к. Анапа от 14 ноября 2013 года № 404 (с последующими изменениями и дополнениями), Правил землепользования и застройки муниципального образования г.-к. Анапа, утвержденных решением Совета муниципального образования г.-к. Анапа от 26 декабря 2013 года № 424 (с последующими изменениями и дополнениями; далее – Правила землепользования и застройки), земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес> расположен в территориальной зоне «Ж-1А. Зона застройки индивидуальными жилыми домами». По функциональному зонированию данный земельный участок относится к зоне жилой застройки рекреационной направленности с размещением гостевых домов, мини гостиниц, апарт-отелей. Указанный земельный участок находится в границах второй зоны горно-санитарной зоны охраны курорта Анапа, зоны охраны памятника археологии, а также в границах 3, 4, 5, 6, 7 подзон ПАТ. Для основного разрешенного вида использования установлено: минимальный размер земельного участка 300 кв. м, максимальный процент застройки 50 – 60%, минимальные отступы от границ земельного участка – 3 м, максимальная высота объекта для «ИЖС» – 20 м, для «гостиничное обслуживание» – 15 м.

Как следует из сведений ЕГРН от 9 февраля 2022 года в пределах земельного участка по адресу: <адрес>, расположено здание с кадастровым номером <данные изъяты>, назначение: нежилое, наименование: здание, этажностью 4, в том числе подземных 1, общей площадью 559,6 кв. м, 2019 года постройки, правообладателем с 11.06.2020 года значится Ермолаев А.С., запись регистрации в ЕГРН – <данные изъяты>

В отношении объекта подготовлена декларация об объекте недвижимости от 4 мая 2020 года

Согласно техническому паспорту по состоянию на 30 марта 2021 года на вышеуказанном земельном участке расположено нежилое здание литер А, подА, общей площадью 559,6 кв. м, 2019 года постройки. Здание имеет 4 надземных этажа, в том числе 1 подземный этаж.

По результатам визуальной фиксации от 31 марта 2021 года и              от 2 февраля 2022 года в ходе проведения визуального осмотра с территории общего пользования с использованием сведений ЕГРН установлено, что на земельном участке расположен следующий объект: трехэтажное с цокольным этажом капитальное здание, право собственности на которое, зарегистрировано 11 июня 2020 года как не нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 559,6 кв. м, количество этажей – 4, в том числе подземных – 1, год завершения строительства – 2019. Администрацией муниципального образования город-курорт Анапа Ермолаеву А.С. выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома до трех этажей от 29 декабря 2017 года № 23–301000–1712–20, сроком на 10 лет.

Таким образом, Ермолаевым А.С. возведено спорное здание в отсутствие разрешительной документации.

Согласно техническому плану здания от 28 марта 2022 года, подготовленному кадастровым инженером Литовченко В.Ю., в настоящее время здание обладает следующими техническими характеристиками: наименование – здание, назначение – нежилое, количество этажей – 5, в том числе подземных – 1, общая площадь объекта 746,9 кв. м Расположено в пределах земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>

Кадастровым инженером указано, что изменение площади и этажности обусловлено произведенной реконструкцией чердака в этаж.

В целях установления обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, в соответствии с требованиями статьи 79 ГПК РФ судом первой инстанции назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Из заключения эксперта ООО «Строительно-техническая экспертиза и аудит» Шаповаловой Н.А. от 18 августа 2022 года № 634-2022 следует, что капитальное здание с кадастровым номером <данные изъяты>, возведенное на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, адресу: <адрес>, имеет следующие характеристики: площадь здания рассчитанная по приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 октября 2020 года № 11/0393 – 740,9 кв. м; площадь застройки – 176 кв. м; Этажность здания – четырехэтажное; Количество этажей – 5 (пять) этажей, в том числе подвальный этаж; градостроительная высота здания – 14,45 м; архитектурная высота здания – 10,1 м; размеры здания в плане по основанию – 15,04? 10,53 м; объем здания – 1972 куб. м.

Спорное здание с кадастровым номером <данные изъяты> по объемно-планировочным, функциональным, конструктивным и инженерным решениям, имеет на дату осмотра признаки функционального назначения объекта гостиничного обслуживания, предназначенного для краткосрочного проживания граждан на возмездной основе, в частности идентифицировано как жилое здание с наименованием «гостевой дом». К данному выводу эксперт пришел согласно выявленных на объекте следующих характерных технических признаков и критерий свойственных объекту гостиничного хозяйства, а именно наименованию «гостевой дом»: здание имеет в объемно-планировочном решении на втором-третьем этажах коридорную планировку с расположенными вдоль коридора изолированными помещениями, содержащими в своем составе жилую комнату и санузел, что типично для объектов гостиничного обслуживания, но не исключается нормами СП 55.13330.2016 для индивидуальных жилых домов; на первом этаже имеются две отдельно выделенные для постоянного проживания собственников здания жилых зоны с составом помещений содержащем кроме спальни и санузла, кухонную зону, зал (обозначено фактической эксплуатацией на дату осмотра, разводкой инженерных сетей, составом оборудования и мебели, отсутствием цифрового обозначения гостевой комнаты на дверях); этажность здания не противоречит нормам гостевого дома; количество изолированных комнат со встроенными санузлами выделенных для обслуживания гостей в размере двенадцати не превышает нормы гостевых домов; в здании нет по этажам комнат горничных, административных кабинетов, обслуживающих предприятий общепита и торговли, что свидетельствует о несоответствии здания назначению гостиницы; каждое помещение гостевой комнаты обеспечено вентиляцией, отоплением, кондиционированием, естественным освещением, водоснабжением, водоотведением, электроснабжением, что обеспечивает гостей санитарными условиями для сна и проживания; конструктивное решение здания содержит в себе значительное количество балконов, которые являются признаками использования помещений, в том числе, с целью гостиничного обслуживания основанного на летней сдаче помещений в наем; техническое решение разводки инженерных сетей в здании выполнено для коммерческого использования с количеством санприборов превышающем нормы индивидуального жилищного строительства; наличие противопожарной системы на объекте свойственно только зданиям с общественным уклоном, что свидетельствует о функционировании в нем не только собственной зоны для постоянного проживания, но и гостевой зоны; обустройство во дворе элементов обслуживания отдыхающих, не свойственных индивидуальным жилым домам, характеризует здание как строение с гостиничным обслуживанием; конструктивное исполнение здания имеет теплотехнические показатели обеспечивающие эксплуатацию здания для постоянного проживания в нем, но не является типичным для зданий только сезонного использования для гостиничного обслуживания по причине удорожания строительства.

Здание соответствует по техническим характеристикам градостроительному плану земельного участка от 25.09.2017 года № RU 23301000-11089 за исключением отсутствия в материалах дела документов, свидетельствующих о присутствии представителя археологического надзора при проведении земляных работ в охранной зоне памятников археологии. Объект экспертизы по функциональному назначению частично не соответствует информации градостроительного плана земельного участка от 25 сентября 2017 года № RU 23301000-11089 в связи с фактическим целевым назначением здания «гостевой дом» относящимся как объект гостиничного обслуживания, к условно разрешенному, а не основному виду использования земельного участка, при этом фактическое назначение объекта как «жилое здание» соответствует градостроительному плану.

Здание не соответствует по техническим характеристикам схеме планировочной организации земельного участка <адрес> от декабря 2017 года в части превышения размеров в плане здания и соответственно минимально допустимых отступов от границ земельного участка (размеры здания по схеме 13,0 х 10,2 м при факте 15,04 х 10,53 м, отступы здания слева по факту 2,90 м при норме 3,05 м и с фасада факт 2,9 м при норме 8 м). По функциональному назначению объект не противоречит схеме планировочной организации земельного участка, однако не соответствует наименованием, так как здание идентифицировано по назначению как «жилое», но с наименованием не «жилой дом», а «гостевой дом», что частично не согласовывается в связи с дополнением эксплуатации здания не только для проживания, но и сдачей в наем части жилых помещений обозначаемых как «гостевые комнаты» в количестве двенадцати штук.

Объект не соответствует по техническим параметрам и частично наименованию указанным в разрешении на строительство от 29 декабря 2017 года № RU 23-301000-1712. Количество этажей по разрешению три, по факту пять.

Наименование объекта «индивидуальный жилой дом» фактически дополнено функцией сдачи двенадцати жилых помещений в наем, что интерпретирует объект как «гостевой дом» с тем же функциональным назначением «жилое здание».

Объект частично не соответствует по техническим характеристикам техническому паспорту, составленному по состоянию на 30 марта 2021 года инв. № 40171/208, а именно количеством этажей в здании и как следствие, общей площадью объекта. По функциональному назначению объект экспертизы фактически являющийся жилым зданием с наименованием «гостевой дом» не соответствует техническому паспорту в отношении нежилого здания.

Спорный объект по техническим характеристикам не соответствует информации, содержащейся в техническом плане здания от 4 мая 2020 года, подготовленном кадастровым инженером Литовченко В.Ю. по параметру количества этажей и соответственно, общей площади – по функциональному назначению здание по факту не соответствует информации, указанной в техническом плане.

Спорный объект по техническим характеристикам не соответствует декларации об объекте недвижимости от 4 мая 2020 года по параметру количества этажей и соответственно общей площади. По функциональному назначению здание по факту не соответствует декларации об объекте недвижимости.

При соотнесении фактических данных с информацией, внесенной в ЕГРН, определено, что спорное здание не соответствует по техническим характеристикам и по функциональному назначению записи от 11 июня 2020 года № <данные изъяты>-<данные изъяты> внесенной в ЕГРН.

Определить, возводилось ли спорное здание изначально как индивидуальный жилой дом или объект гостиничного обслуживания технически однозначно невозможно, так как объект экспертизы согласно правоустанавливающих документов и информации технической документации, изначально возводился как нежилое здание с функциональным назначением «гостиничное обслуживание», однако конструктивное, инженерное и объемно-планировочное решения в части количества этажей, плана помещений и их состава не исключает технической возможности эксплуатации здания как индивидуальный жилой дом.

После ввода в 2020 году спорного объекта в эксплуатацию в здании выполнена реконструкция за счет переоборудования чердака в технический в связи с чем увеличилось количество этажей и соответственно изменилась площадь здания. Перестройка, пристройка спорного здания не выполнялись, в том числе не изменилось расстояние от здания до границ земельного участка после регистрации на него права собственности. В спорном здании изначально имелся подземный этаж в виде подвала, что зафиксировано в технической документации, оформленной при регистрации права собственности на объект.

Согласно правоустанавливающих документов объект вводился в эксплуатацию с назначением «нежилое». Фактически строение идентифицировано по значению как «жилое здание» с наименованием «гостевой дом», что меняет целевое назначение здания.

Оценивая техническую возможность приведения объекта исследования в соответствие с имеющейся разрешительной, технической правоустанавливающей документацией эксперт отмечает следующее:

– нарушение градостроительного плана в части отсутствия в материалах дела документов, свидетельствующих о присутствии представителя археологического надзора при проведении земляных работ, устранить не возможно, так как на дату осмотра земляные работы выполнены и в целом строительные работы завершены, а реконструкция здания осуществлена за счет переоборудования чердака под этаж не влияющего на поверхность земельного участка и основание объекта;

– устранение нарушения объектом экспертизы схемы планировочной организации земельного участка не требуется на основании статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ). Согласно статье 51 ГрК РФ схема планировочной организации земельного участка относится к второстепенному документу выполняемом на основании информации, указанной в градостроительном плане земельного участка, отсюда следует, что если объект экспертизы соответствует параметрам допустимого размещения здания указанным в чертеже градостроительного плана земельного участка, следовательно имеющиеся отклонения от схемы планировочной организации земельного участка являются не существенными и не нарушающими градостроительный регламент земельного участка, так как именно в исходном документе – градостроительном плане, предусматриваются все необходимые ограничения застройки домовладения. Эксперт отмечает, что устранить выявленное несоответствие объекта экспертизы схеме панировочной организации земельного участка в части увеличения отступа от границ земельного участка технически невозможно, так как потребуется снос части здания, что нарушит нормативную механическую надежность строения и несущую способность оставшихся конструкций;

– устранение выявленного несоответствия здания разрешению на строительство в части превышения предельного количества разрешенных этажей три от фактических пяти технически возможно путем засыпки подвала и демонтажа лестницы на четвертый этаж, за счет чего он будет иметь целевое назначение чердака, а все здание общее количество этажей три. При этом эксперт отмечает, что в подвале здания смонтированы вводы разводка инженерных сетей всего объекта и их перенос потребует перепроектирования сетей, демонтаж, а так же монтаж в уровне надземных этажей, при котором технически необходима пробивка в существующих несущих конструкциях зданий не запроектированных отверстий ослабляющих несущую нормативную способность всего здания, вплоть до разрушения отдельных его элементов;

– устранение выявленного несоответствия здания правоустанавливающей, правоудостоверяющей и технической документациям в части превышения данного количества этажей четыре, в том числе подземных один от фактических пяти, в том числе подземных один, технически возможно при демонтаже лестницы на четвертый этаж, за счет чего он будет иметь целевое назначение чердака и его площадь не входить в общую площадь здания, что приведет фактическое значение общей площади объекта до указанной в исходных документах;

– устранение допущенного нарушения объектом экспертизы разрешительной документации в части отклонения от функционального назначения по параметру наименования здания с фактического «гостевой дом» на разрешенный «жилой дом» потребует уменьшение количества надземных этажей до трех путем демонтажа лестницы на верхний технический этаж, что в объемно-планировочном решении позволит изменить наименование верхнего этажа под чердак и соответственно сократит количество этажей в здании до трех надземных, предусмотренных для индивидуальных жилых домов. В техническом верхнем этаже, к которому предусматривается для сокращения количества этажей демонтировать лестницу, на дату осмотра нет стен и перегородок, разводки инженерных сетей, отделки, формирующих отдельные помещения и подлежащих демонтажу. В планировочном решении и первом-третьем этажах не требуется устранение нарушения по функциональному назначению, так как тип планировки этажей здания (коридорная, ячейковая), количество жилых комнат, количество вспомогательных и хозяйственных помещений не регламентированы для жилых зданий нормами СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные» и другими обязательными к исполнению нормативными документами, следовательно по указанным техническим характеристикам предъявление требований к спорному зданию как к «жилому дому» не приемлемы. В здании на дату осмотра оборудован основной перечень помещений с соблюдением минимальных параметров, в том числе жилые, вспомогательные и хозяйственные, рекомендованные для индивидуальных жилых домов пунктами 4.5 и 6.1 СП 55.13330.2016. Мощности подводки водоснабжения и водоотведения к зданию не регламентированы материалами приложенными в дело (договором на водоснабжение и водоотведение, договором на подключение к сетям водоснабжения и водоотведения), следовательно, эксперт не имеет оснований на дату осмотра ограничивать количество санузлов в здании при эксплуатации его либо в качестве «жилого дома», либо в качестве «гостевого дома»;

– устранение допущенного нарушения объектом экспертизы правоудостоверяющей и технической документации в части отклонения от функционального назначения по параметру назначения здания с фактического «жилое здание» на указанное в документах «нежилое здание» не требует уменьшения количества этажей, так как потенциально предусматривалась эксплуатация строения под гостиничное обслуживание, где количество этажей не регламентировано, а высота здания по факту не превышает нормы градостроительного регламента для зданий гостиниц. В планировочном решении также не требуется устранение нарушения по функциональному назначению, так как тип планировки этажей здания (коридорная, ячейковая) для нежилых объектов с назначением гостиничного обслуживания по нормам СП 257.1325800.2016 «Здания гостиниц. Правила проектирования» не имеет ограничений, а наличие или отсутствие кухонной зоны в строении, отличающей жилое здание от нежилого, не исключается обязательными к исполнению нормативными документами из состава помещений нежилых зданий.

Предлагаемые экспертом мероприятия по приведению в соответствие с разрешительной, правоустанавливающей и технической документацией спорного здания не повлекут разрушение строения полностью или в остающейся необходимой части при выполнении работ по разработанному специализированной организацией проекту реконструкции здания в части монтажа лестницы на четвертый этаж.

По состоянию на дату осмотра здание с кадастровым номером 23:37:0110001:1331 в целом соответствует требованиям нормативных актов технического, экономического и правового характера, регламентирующих осуществление градостроительной деятельности, инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства, а именно СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения», СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», «Методическим рекомендациям об условиях строительства, реконструкции и эксплуатации гостевых домов для сезонного проживания отдыхающих и туристов на территориях малоэтажной жилой застройки курортов Краснодарского края», утвержденных Приказом Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 27 ноября 2006 года № 123, СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», Нормативам градостроительного проектирования Краснодарского края, утвержденным приказом Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 16 апреля 2015 года № 78 предусмотренным для зданий с назначением «жилое» и наименованием «гостевой дом» за исключением отсутствия на объекте условий для маломобильных жителей по нормам СП 59.13330, предусмотренных пунктом 4.3*, пунктом 6.5 СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения», пунктом 2.9 «Методических рекомендаций об условиях строительства, реконструкции и эксплуатации гостевых домов для сезонного проживания отдыхающих и туристов на территориях малоэтажной жилой застройки курортов Краснодарского края», утвержденных Приказом Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 27 ноября 2006 года № 123. Нарушение несущественное, так как подлежит устранению путем обеспечения условий по обслуживанию МГН согласно нормам СП 59.13330 в одной из гостевых комнат первого этажа. Предписанные мероприятия по устранению выявленных нарушений не повлекут разрушение полностью или в части спорного здания или его отдельных конструкций, так как не относятся к строительным работам, затрагивающим несущие конструкции здания (потребуется монтаж пандуса в одну из гостевых комнат первого этажа и монтаж приспособлений в санузле для обслуживания МГН). ГОСТ Р 51185-2014 «Туристские услуги. Средства размещения. Общие требования.» не актуален на дату начала строительства и дату осмотра объекта экспертизы (отменен Приказом № 1431-ст от 23 декабря 2019 года «Об отмене национальных стандартов Российской Федерации»), в связи с чем экспертом не рассматривается. На основании пункта 1.4 СП 257.1325800.2016 «Здания гостиниц. Правила проектирования» (актуализированная редакция СП 57.1325800.2020) следует, что настоящие нормативы строительной отрасли не применимы для спорного здания имеющего целевое назначение «жилое» и содержащее в своем составе малые средства гостиничного размещения, а именно гостевые комнаты: 1.4 Настоящий свод правил не распространяется на проектирование, строительство и реконструкцию гостиниц и гостиничных комплексов вместимостью пять номеров и менее и иных коллективных и индивидуальных средств размещения, определенных ГОСТ Р 51185, а также расположенных в некапитальных (мобильных) зданиях».

В целом здание, соответствующее градостроительному плану земельного участка № 34 ул. Видная от 25 сентября 2017 года № RU 23301000-11089 по сути постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 2 июля 2013 года № 1633/13 по таким же техническим характеристикам в целом соответствует требованиям Генерального плана городского округа г-к. Анапа, Правилам землепользования и застройки МО Анапа в редакции, действовавшей на дату оформления разрешительной документации, так как по смыслу статей 41 – 46 ГрК РФ строительный план земельного участка по существу представляет выписку из Правил землепользования и застройки, проекта планировки и проекта межевания территории квартала (микрорайона) применительно к конкретному земельному участку. Спорный объект частично не соответствует градостроительному плану, а, соответственно, градостроительному регламенту, в редакции, действовавшей на дату оформления разрешительной документации, в связи с отсутствием в материалах дела документов свидетельствующих о присутствии представителя археологического надзора при проведении земляных работ в ходе строительства спорного здания расположенного в охранной зоне памятников археологии и в связи с фактическим целевым назначением здания «гостевой дом», относящимся как объект гостиничного обслуживания к условно разрешенному, а не основному виду использования земельного участка. Устранить выявленное несоответствие здания градостроительному регламенту в части отсутствия в материалах дела документов, свидетельствующих о присутствии представителя археологического надзора, при проведении земляных работ устранить невозможно, так как на дату осмотра земляные работы выполнены и в целом строительные работы завершены, а реконструкция здания осуществлена за счет переоборудования чердака под этаж не влияющего на поверхность земельного участка и основание объекта. Устранение выявленного несоответствия здания градостроительному регламенту, в части назначения здания «гостевой дом», относящегося как объект гостиничного обслуживания к условно разрешенному, а не основному виду использования земельного участка не требуется, так как по состоянию на дату реконструкции и осмотра здания исследуемый земельный участок, согласно функционального зонирования Генерального плана городского округа г-к Анапа и Правил землепользования и застройки МО г-к. Анапа, имеет один из основных видов разрешенного использования «гостиничное обслуживание».

Объект экспертизы, идентифицированный по целевому виду использования как здание с функциональным назначением «гостевой дом», соответствует функциональному зонированию предусмотренному Генеральным планом городского округа город-курорт Анапа в редакции      от 1 декабря 2016 года в части, не противоречащей функциональному зонированию Генерального плана городского округа г.-к. Анапа в редакции от 28 декабря 2021 года № 262, действующей на дату реконструкции здания.

Объект исследования соответствует по техническим характеристикам и функциональному назначению Правилам землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа в редакции от 8 июля 2021 года № 165, действующей на дату реконструкции здания.

Объект соответствует требованиям градостроительного регламента в части размещения и строительства в границе II зоны горно-санитарной охраны курорта.

Спорным зданием не нарушены требования градостроительного регламента в связи с возведением объекта экспертизы в границе 3-7 подзон ПАТ.

Объект соответствует виду разрешенного использования исследуемого земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, имеющего вид разрешенного использования: «для индивидуального жилищного строительства, гостиничное обслуживание».

Здание расположено в границах земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>, пересечения границ земельного участка контуром спорного здания не допущено, в том числе с частичным размещением на территории общего пользования или смежных земельных участках.

Исследуемое здание при его эксплуатации с целевым назначением «гостевой дом» соответствует строительным (в том числе антисейсмическим), противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, градостроительным, экологическим нормам и правилам ( в том числе в части обеспечения инсоляции для объекта и не нарушения норм естественного освещения в отношении смежных зданий и строений), за исключением нарушения норм СП 59.13330.2012 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения» по параметру отсутствия на объекте условий для обслуживания маломобильных групп населения, предусмотренных требованиями СП 59.13330. Нарушение несущественное, так как подлежит устранению.

Исследуемое здание обеспечено подключением к централизованным сетям водоснабжения, водоотведения, электроснабжения; обеспечен централизованным сбором и вывозом биологических (бытовых) отходов. Производственные отходы (стоки) в спорном здании не предусмотрены в связи с непроизводственным целевым назначением объекта.

Выполненная реконструкция объекта экспертизы не нарушила нормативное техническое состояние строительных конструкций (несущую способность), не ухудшила качественные и технические свойства здания. Исследуемое здание не создает угрозу жизни и здоровью населения, окружающей среде.

Разрешая спор, отказывая в удовлетворении исковых требований администрации и удовлетворяя встречный иск Ермолаева А.С., суд первой инстанции исходил из того, что при реконструкции спорного здания Ермолаевым А.С. не допущено нарушений градостроительных, строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных и иных норм и правил. Судом учтено, что постройка возведена на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности и допускающем строительство на нем данного объекта; реконструированное здание «гостевой дом» не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, окружающей среде; реконструированное здание соответствует строительным (в том числе антисейсмическим), санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, экологическим нормам и правилам.

Повторно рассматривая дело, апелляционный суд с выводами первой судебной инстанции не согласился.

В связи с наличием сомнений в правильности и обоснованности экспертного заключения по делу назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза, по итогам которой получено заключение судебной строительно-технической экспертизы № A23-057/СЭ от 10 мая 2023 года со следующими выводами.

По результатам сравнительного анализа материалов дела, данных, полученных в процессе визуальных исследований и инструментальных измерений, а также нормативных требований, предъявляемых к аналогичным объектам, экспертами определено следующее:

– исследуемый объект является объектом капитального строительства;

– исследуемый объект является результатом строительства;

– реконструкция исследуемого объекта не проводилась;

– размеры в плане – 15,1 х 10,5 м;

– высота объекта насчитывает 14 метров;

– количество этажей – 1 подземный, 4 надземных;

– фундамент – бетонный ленточный;

– полы – бетонные, облицованные керамической плиткой;

– наружные стены – выполнены из блочной кладки;

– внутренние стены – выполнены из блочной кладки;

– внутренние перегородки – выполнены из блочной кладки;

– междуэтажные перекрытия – монолитные железобетонные;

– чердачное перекрытие – деревянное отеплённое;

– кровля – выполнена из металлочерепицы по деревянным конструкциям стропильной системы;

– заполнения оконных проёмов – выполнены из ПВХ-профиля.

Реконструкция исследуемого объекта выполнена путем переоборудования чердака здания в технический этаж. Параметры здания изменились только в части общей площади здания. Общая площадь увеличилась за счет общей площади технического этажа и стала составлять 746,9 кв. м. До проведения реконструкции общая площадь исследуемого объекта составляла 559,6 кв. м.

Также при переоборудовании чердака в технический этаж увеличилось количество этажей. До проведения реконструкции количество этажей было 4 (3 надземных и 1 подземный), после проведения реконструкции стало 5 (4 надземных и 1 подземный). То есть перестройка спорного объекта не осуществлялась, высота и объем здания не увеличились, расстояние от исследуемого объекта до границ земельного участка не изменилось.

Эксперт отмечает, что здание вводилось в эксплуатацию, как «нежилое», однако после проведенного исследования, Эксперт приходит к выводу, что фактически здание эксплуатируется как «жилое».

Существующий набор помещений на первом, втором и третьем этажах здания относятся к помещениям, рекомендуемым для индивидуальных жилых домов, согласно СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные»:

Спорный объект после проведения реконструкции в целом соответствует градостроительным, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам.

Исследуемый объект, преимущественно, находится в границах допустимого места размещения объектов капитального строительства, согласно градостроительному плану № RU 23301000-11089 от 25 сентября 2017 года, отклонение от допустимых параметров эксперт считает несущественным (не более 3% площади). Количество этажей правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа не регламентируется, а высота исследуемого объекта не превышает допустимых параметров. Исследуемый объект соответствует требованиям, предъявляемым к размещению и строительству в границах II зовы горно-санитарной охраны курорты, а также не выявлены нарушения требований, предъявляемым к размещению в 3 – 7 подзонах приаэродромной территории. Приводить спорный объект в соответствие с допустимыми параметрами размещения объектов строительства на земельном участке не требуется.

Спорный объект после проведения реконструкции соответствует строительным нормам и правилам, за исключением несоответствия СП 59.13330.2020 «Доступность зданий и вооружений для маломобильных групп населения». Данное несоответствие не приводит к ухудшению технических характеристик исследуемого объекта. Несоответствие обязательным нормам и правилам возможно устранить путем обеспечения условий для проживания маломобильных граждан (монтаж оборудованной входной площадки с наличием пандуса или подъемника, а также оборудовать поручнями санузел одного из жилых блоков на первом этаже).

По результатам визуальных исследований, инструментальных измерений и исследованию по вопросу № 2, экспертом определено, что спорный объект расположен в правомерных границах земельного участка, следовательно, препятствия в пользовании смежными земельными участками, расположенными на них строениями, не создаёт.

Спорный объект капитального строительства не создает угрозу жизни и здоровью граждан не нарушает права третьих лиц.

По результатам экспертного осмотра установлено, что исследуемый объект по своему объемно-планировочному решению, функциональному назначению на момент осмотра, обладает признаками объекта гостиничного обслуживания, предназначенного для краткосрочного проживания граждан на возмездной основе.

Эксперт отмечает, что первый этаж исследуемого объекта используется, как индивидуальный жилой дом, так как рассчитан на проживание и удовлетворение физических потребностей одной семьи - в состав помещений входят спальня, гостиная, кухня и санузел. Планировка на втором и третьем этажах коридорного типа. Из коридора ведут двери (входы) в гостиничные номера, включающие в себя жилые комнаты и собственные санузлы. Инженерные коммуникации подведены ко всем санузлам исследуемого объекта. Что говорит о назначении помещений – для временного проживания.

Также в здании отсутствуют помещения обслуживающего персонала, что говорит о небольшом количестве сезонных жильцов, и несоответствии исследуемого объекта функциональному назначению «гостиница» (соответствует нормам, предъявляемым гостевым домам). Этажность здания так же соответствует нормам, предъявляемым гостевым домам.

Использование спорного объекта, как индивидуальный жилой дом возможно, путем исключения коммерческой деятельности. Технические, строительные, строительно-отделочные работы для смены функционального назначения объекта не требуются.

Исследуемый объект соответствует виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>

Спорный объект, исходя из объёмно-планировочного и конструктивного решений, а также имеющегося на момент экспертного осмотра инженерно-технического оснащения, является гостевым домом, что соответствует одному из видов разрешённого использования земельного участка согласно требованиям «Правил землепользования и застройки муниципального образования город – курорт Анапа».

Функциональное назначение исследуемого объекта «гостевой дом», соответствует виду разрешенного использования «Для индивидуального жилищного строительства; гостиничное обслуживание», согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 1 июля 2021 года № КУВИ-002/2021-80571775.

Использование спорного объекта как индивидуального жилого дома возможно путем исключения коммерческой деятельности. Технические, строительные, строительно-отделочные работы для смены функционального назначения объекта не требуются.

Возможность приведения спорного объекта в соответствие с параметрами, утверждёнными разрешением на строительство от 29 декабря 2017 года № 23-30100-1712-20 путём сноса (демонтажа) четвёртого этажа здания без несоразмерного ущерба строению, а также без угрозы жизни и здоровью граждан, технически отсутствует.

Эксперт отмечает, что имеется вариант отказа от эксплуатации подвального этажа, путем его засыпки, а также смены функционального назначения четвертого этажа путем демонтажа железобетонной лестницы. При выполнении рекомендаций, здание без подвального этажа, с тремя эксплуатируемыми этажами и чердаком, будет удовлетворять нормативным требованиям, предъявляемым к жилым домам.

Выводами повторной судебной строительно-технической экспертизы ООО «Аверс «Оценка и Экспертиза» № ЭС-2023-11-02 от 1 ноября 2023 года установлено, что основные технико-экономические показатели объекта на момент проведения экспертизы: Этажность – 4, Количество этажей – 5, Общая площадь помещений – 734,52 кв. м, Площадь застройки – 161,06 кв. м.

Основные технико-экономические показатели объекта на момент составления технического паспорта от 30 марта 2021 года: Этажность – 3, Количество этажей – 4, Общая площадь помещений – 559,6 кв. м, Площадь застройки – 158,4 кв. м.

По результатам проведенных исследований экспертом установлено, что объект экспертизы является гостевым домом.

В результате проведенных исследований установлено, что изменение параметров объекта экспертизы в части увеличения этажности, количества этажей и общей площади было вызвано работами по реконструкции стропильной системы чердачного пространства с образованием в чердачном пространстве дополнительного этажа.

Объект экспертизы с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, после проведения реконструкции соответствует градостроительным, строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам.

На основании проведенных исследований, а также результатов обмерных работ с использованием геодезического оборудования эксперт пришел к выводу, что объект экспертизы с кадастровым номером <данные изъяты> расположен в правомерных границах земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>. Препятствий в пользовании смежными земельными участками не создает.

Объект экспертизы с кадастровым номером <данные изъяты> расположен в правомерных границах земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> не создает угрозу жизни и здоровью граждан, права третьих лиц не нарушает.

По результатам проведенных исследований экспертом установлено, что объект экспертизы является гостевым домом. Целевое и функциональное назначение – гостевой дом.

В ходе проведения экспертизы установлено, что изменение параметров в части этажности и общей площади произошло за счет обустройства этажа в чердачном пространстве. Для устранения данного несоответствия по мнению эксперта необходимо произвести демонтаж лестничных пролетов, ведущих на четвертый этаж здания. Для доступа смонтировать люк с приставной, либо раскладной лестницей. В отсутствии лестничных пролетов, обеспечивающих свободный доступ неограниченного числа лиц этаж можно будет классифицировать как технический чердак. В таком случае он не будет учитываться при определении этажности, а его площадь не будет входить в общую площадь здания.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, указав, что применительно к части 3 статьи 86 ГПК РФ заключение экспертизы не является для суда обязательным, но не может оцениваться им произвольно, суд апелляционной инстанции признал, что лицо, осуществившее строительство спорного здания действовало в обход норм и правил, установленных Градостроительным кодексом Российской Федерации и направленных на обеспечение соблюдения требований технических регламентов, безопасности строений и территорий, инженерно-технических требований, а также обеспечение устойчивого развития территорий на основе территориального планирования и градостроительного зонирования, в связи с чем судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении исковых требований администрации об обязании Ермолаева А.С. по приведению спорного объекта капитального строительства в соответствие с разрешительной документацией и отказе в удовлетворении встречных исковых требований Ермолаева А.С., определив трехмесячный срок на его исполнение, и отметив, что возможность приведения спорного строения в соответствие установлена проведенной по делу экспертизой.

В порядке статьи 308.3 ГК РФ судебная коллегия апелляционной инстанции с учетом объема удовлетворенных исковых требований, степени затруднительности исполнения судебного акта, возможности ответчика по добровольному его исполнению полагает, сочла возможным определить размер судебной неустойки в 5 000 руб. в день начиная с момента истечения установленного судом 3-х месячного срока для его исполнения.

Четвертый кассационный суд общей юрисдикции находит, что состоявшееся по делу апелляционное определение принято с нарушениями норм материального и процессуального права и согласиться с выводами апелляционного суда нельзя по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учётом особенностей, предусмотренных главой 39 названного кодекса.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции»).

Таким образом, апелляционное определение также должно соответствовать общим требованиям, предъявляемым к решению суда статьёй 195 ГПК РФ, то есть должно быть законным и обоснованным.

Апелляционный суд рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления (абзац первый части 1 статьи 327.1 ГПК РФ).

В апелляционном определении указываются обстоятельства дела, установленные судом апелляционной инстанции, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии постановления, мотивы, по которым суд отклонил те или иные доказательства и не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле (пункт 5 части 2 статьи 329 ГПК РФ).

При оставлении апелляционных жалобы, представления без удовлетворения суд обязан указать мотивы, по которым доводы апелляционных жалобы, представления отклоняются (часть 3 статьи 329 ГПК РФ).

Из приведённых норм процессуального закона следует, что суд апелляционной инстанции должен исправлять ошибки, допущенные судом первой инстанции при рассмотрении дела, поэтому он наделён полномочиями по повторному рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции с учётом особенностей, предусмотренных законом для производства в суде апелляционной инстанции. Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции. Выводы, к которым пришёл суд апелляционной инстанции при рассмотрении дела, должны быть мотивированы с указанием закона, иного нормативного правового акта, на нормах которого эти выводы основаны. При оставлении апелляционных жалобы, представления без удовлетворения суд апелляционной инстанции также должен привести мотивы, по которым доводы апелляционных жалобы, представления были им отклонены.

Данные требования Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции не выполнены, апелляционное определение приведённым положениям закона и акту их толкования не соответствует.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Исходя из указанной нормы, основанием для признания постройки самовольной является:

1) возведение или создание этой постройки на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;

2) возведение или создание постройки без получения на это необходимых в силу закона согласований и разрешений;

3) возведение или создание постройки с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Правовые последствия возведения самовольной постройки определены в пункте 2 этой статьи, в силу которой по общему правилу лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, а сама такая постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет или приведению в соответствии с установленными требованиями.

При этом самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ.

В силу пунктов 29, 30 и 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее –постановление от 12 декабря 2023 года № 44) по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки. Независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 3.1 статьи 222 ГК РФ выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, – о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием. При установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении (создании) самовольной постройки, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения, о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями, на что указывается в резолютивной части решения.

Таким образом, в случае признания постройки самовольной суд не связан формулировкой предъявленного истцом требования и в зависимости от установленных по делу обстоятельств может принять решение о сносе такой постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет (абзац 4 пункта 2 статьи 222 ГК РФ).

В предмет доказывания по иску о признании постройки самовольной и ее сносе входят следующие обстоятельства: создание объекта недвижимости на земельном участке, не отведенном в установленном порядке для этих целей; строительство объекта без получения необходимых разрешений либо с существенным нарушением градостроительных норм и правил, создающим угрозу причинения вреда жизни и здоровью граждан, наличие у истца права на обращение в суд с требованием о сносе самовольной постройки.

Аналогичные правовые подходы также содержались в совместном постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22, действовавшего на момент принятия решения, и соответствуют сложившейся судебной практике.

В соответствии с частью 2 статьи 12 ГПК РФ суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создаёт условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

Согласно статье 55 ГПК РФ одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения гражданского дела, являются заключения экспертов.

Частью 1 статьи 79 ГПК РФ установлено, что при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

По смыслу приведенной нормы процессуального права, при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд назначает экспертизу по ходатайству лиц, участвующих в деле, или по своей инициативе.

Для установления юридически значимых обстоятельств по настоящему делу проведены три судебных строительно-технических экспертизы.

Из заключения эксперта ООО «Строительно-техническая экспертиза и аудит» от 18 августа 2022 года № 634-2022 следует, что объект экспертизы по функциональному назначению частично не соответствует информации градостроительного плана земельного участка от 25 сентября 2017 года № RU 23301000-11089 в связи с фактическим целевым назначением здания «гостевой дом», относящимся как объект гостиничного обслуживания, к условно разрешенному, а не основному виду использования земельного участка, при этом фактическое назначение объекта как «жилое здание» соответствует градостроительному плану. Здание не соответствует по техническим характеристикам схеме планировочной организации земельного участка № <адрес> от декабря 2017 года в части превышения размеров в плане здания и соответственно минимально допустимых отступов от границ земельного участка (размеры здания по схеме 13,0 х 10,2 м при факте 15,04 х 10,53 м, отступы здания слева по факту 2,90 м при норме 3,05 м и с фасада факт 2,9 м при норме 8 м). Объект не соответствует по техническим параметрам и частично наименованию указанным в разрешении на строительство от 29 декабря 2017 года № RU 23-301000-1712. Количество этажей по разрешению три, по факту пять. Наименование объекта «индивидуальный жилой дом» фактически дополнено функцией сдачи двенадцати жилых помещений в наем, что интерпретирует объект как «гостевой дом» с тем же функциональным назначением «жилое здание».

При это по состоянию на дату осмотра здание с кадастровым номером <данные изъяты> в целом соответствует требованиям нормативных актов технического, экономического и правового характера, регламентирующих осуществление градостроительной деятельности, инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства, за исключением отсутствия на объекте условий для маломобильных жителей.

Также экспертом определены мероприятия, которые следует выполнить для приведения объекта в соответствие с нормативными правилами (т. 4 л. д. 127–144).

После поступления в материалы дела поименованного экспертного заключения Ермолаевым А.С. подан встречный иск о сохранении объекта капитального строительства в реконструированном состоянии, который мотивирован, в том числе и выполнением предписанных экспертом мероприятий по устранению недостатков.

В возражениях на апелляционную жалобу Ермолаев А.С. обращал внимание апелляционного суда на вид разрешенного использования спорного земельного участка в соответствии со сведениями ЕГРН – для индивидуального жилищного строительства, гостиничное обслуживание, на непревышение надземной части здания высоты 12 метров, на площадь застройки земельного участка 174,3 кв. м, что меньше 60 % от максимальной площади застройки, на проведение мероприятий по обеспечению доступности здания для маломобильных групп населения и иные обстоятельства, свидетельствующие о возможности сохранения объекта капитального строительства в реконструированном виде (т. 5 л. д. 28–41).

Судом апелляционной инстанции организовано проведение двух повторных судебных строительно-технических экспертиз.

Заключением судебной строительно-технической экспертизы № A23-057/СЭ от 10 мая 2023 года установлено, что спорный объект после проведения реконструкции соответствует строительным нормам и правилам, за исключением несоответствия СП 59.13330.2020 «Доступность зданий и вооружений для маломобильных групп населения». Возможность приведения спорного объекта в соответствие с параметрами, утверждёнными разрешением на строительство от 29 декабря 2017 года № 23-30100-1712-20 путём сноса (демонтажа) четвёртого этажа здания без несоразмерного ущерба строению, а также без угрозы жизни и здоровью граждан, технически отсутствует. Эксперт отметил, что имеется вариант отказа от эксплуатации подвального этажа, путем его засыпки, а также смены функционального назначения четвертого этажа путем демонтажа железобетонной лестницы. При выполнении рекомендаций, здание без подвального этажа, с тремя эксплуатируемыми этажами и чердаком, будет удовлетворять нормативным требованиям, предъявляемым к жилым домам.

Повторной судебной строительно-технической экспертизы              ООО «Аверс «Оценка и Экспертиза» № ЭС-2023-11-02 от 1 ноября 2023 года установлено, что объект экспертизы с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, после проведения реконструкции соответствует градостроительным, строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам. В ходе проведения экспертизы определено, что изменение параметров в части этажности и общей площади произошло за счет обустройства этажа в чердачном пространстве. Для устранения данного несоответствия по мнению эксперта необходимо произвести демонтаж лестничных пролетов, ведущих на четвертый этаж здания. Для доступа смонтировать люк с приставной, либо раскладной лестницей. В отсутствии лестничных пролетов, обеспечивающих свободный доступ неограниченного числа лиц этаж можно будет классифицировать как технический чердак. В таком случае он не будет учитываться при определении этажности, а его площадь не будет входить в общую площадь здания.

Согласно части 3 статьи 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 данного кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

В пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» разъяснено, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.

В соответствии с частью 3 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

С учетом изложенных норм права заключение эксперта не обязательно для суда, но должно оцениваться не произвольно, а в совокупности и во взаимной связи с другими доказательствами.

Не соглашаясь с тремя проведенными по делу судебными экспертизами, суд апелляционной инстанции удовлетворил иск о сносе (демонтаже) четвертого этажа спорного здания.

Одновременно апелляционной инстанцией оставлены без надлежащего исследования факты изменения вида разрешенного использования земельного участка с «под индивидуальное жилищное строительство» (каковым являлся земельный участок на момент его приобретения Ермолаевым А.С. по договору купли-продажи от 25 сентября 2018 года – т. 1 л. д. 188–189, 206–207) на «для индивидуального жилищного строительства, гостиничное обслуживание» (т. 1 л. д. 156); принятия Ермолаевым А.С. мер по устранению выявленных судебными экспертизами недостатков (нарушения норм СП 59.13330.2012 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения» – установление пандуса для обеспечения доступа в гостевую комнату первого этажа и приспособления в санузле).

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года (вопросы применения материального права), наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений. Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается судами на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела.

Кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, подлежит выяснению, учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта.

К существенным нарушениям строительных норм и правил относятся, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Аналогичные разъяснения даны в пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 ноября 2022 года (далее – Обзор от 16 ноября 2022 года), в котором указано, что с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.

Если по делу о сносе самовольной постройки суд придет к выводу об устранимости допущенных в ходе ее возведения нарушений, в резолютивной части решения указываются оба возможных способа его исполнения – снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями (пункт 8 Обзора от 16 ноября 2022 года).

В последующем разъяснения по вопросу необходимости выяснения судами существенности и устранимости нарушений, допущенных при возведении самовольной постройки, нашли закрепление в постановлении от 12 декабря 2023 года № 44.

Как указано в пункте 29 постановления от 12 декабря 2023 года № 44, по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Приведенные выше правовые подходы высшей судебной инстанции апелляционным судом при рассмотрении настоящего спора не учтены, недостатки, установленные проведенными по делу судебными строительно-техническими экспертизами, в качестве существенных либо несущественных и устранимых не квалифицированы.

В абзаце третьем пункта 5 постановления от 12 декабря 2023 года № 44 разъяснено, что постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

Вопрос о приведении в соответствие только чердака спорного здания (четвертого этажа), без его сноса, применительно к установленным экспертам вариантам устранения нарушений апелляционным судом не изучен.

В пункте 9 Обзора от 16 ноября 2022 года указано, что если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 26 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля         2010 года № 10/22).

Если судом установлено недобросовестное поведение застройщика, создавшего самовольную постройку, который обращается в уполномоченный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, действуя в обход закона, понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения, суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Данный подход нашел отражение и в пункте 43 действующего в настоящий момент постановления от 12 декабря 2023 года № 44, согласно которому если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

В нарушение приведенных разъяснений суд второй инстанции не дал оценки действиям ответчика по первоначальному иску и истца по встречному относительно обращения в уполномоченный орган для легализации реконструкции здания, принятия всех мер для устранения выявленных экспертизами нарушений, а также оставил без исследования предложенные экспертами варианты устранения нарушений в части превышения этажности здания.

Исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

Пункт 25 постановления от 12 декабря 2023 года № 44 регламентирует, что в силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Апелляционный суд, обязывая ответчика по первоначальному иску осуществить снос (демонтаж) четвертый этаж здания с кадастровым номером <данные изъяты> оставил без внимания выводы судебной строительно-технической экспертизы № A23-057/СЭ от 10 мая 2023 года о том, что возможность приведения спорного объекта в соответствие с параметрами, утверждёнными разрешением на строительство от 29 декабря 2017 года       № 23-30100-1712-20, путём сноса (демонтажа) четвёртого этажа здания без несоразмерного ущерба строению, а также без угрозы жизни и здоровью граждан, технически отсутствует.

При таких обстоятельствах выводы суда апелляционной инстанции об удовлетворении требований о сносе части спорного объекта и об отсутствии оснований для удовлетворения иска о сохранении здания в реконструированном виде суд кассационной инстанции считает преждевременными, сделанными по неполно исследованным фактическим обстоятельствам дела, имеющим существенное значение для правильного разрешения спора, и без надлежащей оценки имеющихся в материалах дела доказательств, доводов и пояснений участвующих в деле лиц, ввиду чего дело следует направить на новое рассмотрение в суд второй инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть вышеприведенное, дать оценку всем представленным доказательствам в совокупности и взаимосвязи, рассмотреть заявленные сторонами требования по всем основаниям с приведением норм материального права, подлежащим применению к спорным отношениям сторон, учитывая доводы возражений по искам, с соблюдением требований процессуального закона о полной и объективной оценке доказательств, с указанием оснований, по которым они принимаются или отклоняются судом первой инстанции.

На основании изложенного Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, руководствуясь статьями 379.6 – 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

определил:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 25 января 2024 года отменить.

Направить дело на новое апелляционное рассмотрение в Краснодарский краевой суд.

Председательствующий                        А.С. Харитонов

Судьи                                     Е.В. Грымзина

О.В. Жогин