Решение от 08.06.2020 по делу № 2а-778/2020 от 12.12.2019

УИД 21RS0------56

Дело -----

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

дата года                                                                                        г.Чебоксары

Ленинский районный суд г. Чебоксары Чувашской Республики в составе,

председательствующего судьи Савельевой В.В.,

при секретаре Кузнецовой В.А.,

с участием административного истца Плотниковой Н.В.,

представителя административного ответчика – Управления Росреестра по Чувашской Республике Иголкиной Н.Н. по доверенности от дата,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Плотниковой Надежды Владимировны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике от дата в части требований о необходимости нотариального удостоверения сделки по отчуждению недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Плотникова Н.В. с учетом уточнений обратилась в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике от дата в части требований о необходимости нотариального удостоверения сделки по отчуждению недвижимого имущества. Исковые требования мотивированы следующими обстоятельствами. дата административный истец на торгах приобрела адрес, в адрес адрес адрес (кадастровый -----). Должниками по исполнительном производству от дата ------ИП являются Павлова Г.И., действующая за себя и в интересах несовершеннолетних Павлова М.К., Павлову В.К. и Павлов К.А. Денежную сумму за указанную квартиру административный истец уплатила в полном объеме, и подала документы в Управление Росреестра по Чувашской Республике для оформления права собственности на указанную квартиру. На основании ч.2 ст.54 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и п.3 ст.8.1 ГК РФ, дата государственным регистратором Управление Росреестра по Чувашской Республике принято решение о невозможности возобновления осуществления государственной регистрации права собственности, о чем составлено уведомление от дата, так как сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину подлежат нотариальному удостоверению. Статьей 50 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» императивно определяет особенности осуществления государственной регистрации при переходе прав на заложенное недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него. Как следует из данной нормы не требуется нотариальное удостоверение сделки. Нотариальная форма сделки не требуется в силу того, что законодательство устанавливает специальный порядок заключения договоров на торгах (ст.ст.447, 448 ГК РФ). Правила этих статей применяются и к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено законодательством (п.6 ст.447 ГК РФ). Так как в данном случае было обращено взыскание на квартиру (т.е. принудительное изъятие и отчуждение недвижимости, то продавцом по сделке является Росимущество (в лице торгующей организации). Также необходимо учесть, что в данном случае прежние собственники не являются стороной сделки, так как принудительное изъятие и реализация заложенного недвижимого имущества осуществляется без их волеизъявления. Переход права собственности на квартиру регистрируется на основании протокола о результатах торгов. Де-юре реализация квартиры осуществляется на основании решения суда об обращении взыскания на квартиру. Согласно п.4 ст.25 Закона «Об ипотеке» нотариус не наделен полномочиями на погашение регистрационной записи об ипотеке при удостоверении такой сделки. Кроме того, ст.54 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относится к отношениям, связанным с опекой и доверительным управлением. В данном случае, при обращении взыскания на квартиру и доли квартиры несовершеннолетнего, на основании Закона «Об ипотеке» невозможно получить согласие органа опеки и попечительства, так как у несовершеннолетнего изымается квартира без предоставления другой жилой площади.

Административный истец Плотникова Н.В. в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям и доводам, изложенным в административном иске, просила их удовлетворить.

В судебном заседании представитель административного ответчика Управления Росреестра по Чувашской Республике Иголкина Н.Н. возражала против удовлетворения иска по основания и доводам, изложенным в письменных возражениях и дополнительных пояснениях на административный иск. В настоящее время право собственности Плотниковой Н.В. на спорную квартиру зарегистрировано, поэтому предмет спора отсутствует. Требование государственного регистратора о нотариальном удостоверении договора купли продажи основано на положениях ст.ст.54, 42 Федерального закона от дата N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Заинтересованный лица ООО «АЙБ БЕН ГИМ», Межрегиональное территориальное управление Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области, врио нотариуса нотариального округа г.Чебоксары Щетковой Т.Е. - Александрова Н.М., госрегистратор Добрынина Л.Е., Калининский РОСП Управления ФССП по Чувашской Республике, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела в суд не явились.

Межрегиональное территориальное управление Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области представили письменный отзыв на административный иск, в котором просили рассмотреть дело без их участия, при этом поддержали требования административного истца, полагая требования административного ответчика об обязательном нотариальном удостоверении сделки по отчуждению недвижимого имущества, совершенной на публичных торгах, незаконными.

На основании ст.150, ч.6 ст.226 КАС судом решен вопрос о рассмотрении дела при имеющейся явке.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 ГК РФ. Выбор способа защиты права принадлежит субъекту права, который вправе воспользоваться как одним из них, так и несколькими способами.

Заявитель свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, то лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 КАС РФ настоящее дело относится к административным делам о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций, возникающих из административных и иных публичных правоотношений.

Порядок производства по административным делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих, определяется главой 22 КАС РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

В соответствии с п. 1 ч. 1, ч. 2 ст. 50 Федерального закона от дата N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов: при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда - копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу и документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).

При государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в предусмотренных частью 1 настоящей статьи случаях регистрационная запись об ипотеке, обеспечивающей требования залогодержателя, в целях удовлетворения которых реализован предмет ипотеки, погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности приобретателя заложенного имущества или залогодержателя.

Как установлено судом, заочным решением Калининского районного суда г.Чебоксары от дата по гражданскому делу -----, солидарно с Павловой Г.И., Павлова К.А. взыскано в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» по кредитному договору ----- сумма основного долга в размере ----- руб., просроченные проценты за период с дата. по дата в размере ----- руб., неустойка за период с дата по дата в размере ----- руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере ----- руб.

Данным решением суда обращено взыскание на заложенное имущество — квартиру, расположенную по адресу: Чувашская Республика, адрес, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере ----- руб.

Согласно выписке из ЕГРН указанная квартира, расположенная по адресу: Чувашская Республика, адрес, адрес, адрес, кадастровый -----, принадлежала на праве общей долевой собственности (по ----- доле в праве) Павловой Г.И., Павлову К.А. и их несовершеннолетним детям Павлову М.К., Павловой В.К.

дата постановлением судебного пристава-исполнителя Калининского РОСП г.Чебоксары УФССП по Чувашской Республике на основании исполнительного листа ФС -----, выданного на основании вышеприведенного заочного решения Калининского районного суда г.Чебоксары от дата по гражданскому делу -----, вступившего в законную силу дата, возбуждено исполнительное производство -----.

Согласно протоколу от дата ----- квартира, расположенная по адресу: Чувашская Республика, адрес, адрес, адрес, кадастровый ----- реализована победителю торгов - ИП Плотниковой Н.В., которая дата заключила в простой письменной форме договор купли-продажи арестованного имущества ООО «АЙБ БЕН ГИМ Чебоксары», действующим в соответствии с поручением Межрегиональное ТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области.

В этот же день дата г. Плотникова Н.В. подала в Управление Росреестра по Чувашской Республике заявление о государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру.

дата государственная регистрация была приостановлена, в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации в соответствии прав, предусмотренные ст.50 Закона № 218-ФЗ; договор купли-продажи недвижимости не был удостоверен нотариально в соответствии со ст.ст. 8,163 ГК РФ, ст.54 Закона № 218-ФЗ.

дата государственный регистратор отказала в возобновлении государственной регистрации, ввиду отсутствия нотариального удостоверения договора купли-продажи спорной квартиры, о чем административному истцу было выдано уведомление № N -----.

дата договор купли-продажи удостоверил врио нотариуса г.Чебоксары Щетковой Т.Е. - Александрова Н.М., и дата была осуществлена государственная регистрация права собственности Плотниковой Н.В. на спорную квартиру.

Суд признает необоснованными требования административного ответчика о нотариальном удостоверении сделки купли-продажи на основании следующего.

Административный ответчик ссылается на положения ч. 2 ст. 54 Федерального закона от дата № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее Федеральный закон № 218-ФЗ), согласно сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершенно летнему гражданину, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. В письменных возражениях на иск, административный ответчик дополнительно ссылается на ч.1 ст.42 Федерального закона № 218-ФЗ, в соответствии с которой сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Данная позиция административного ответчика, по мнению суда, является ошибочной, основанной на неправильном толковании закона.

Согласно ст.56 Федерального закона от дата № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом реализуется путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с ч.4 ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном Федеральным законом № 218-ФЗ.

Согласно пункту 6 статьи 448 ГК РФ, если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Таким образом, среди случаев, когда нотариальное удостоверение сделок по отчуждению доли не требуется, не названа продажа с торгов.

Вместе с тем, ГК РФ, иные нормативные правовые акты не содержат требования о нотариальном удостоверении сделок с имуществом, приобретенным по договору купли-продажи недвижимости с публичных торгов в силу того, что законодательством устанавливается специальный порядок заключения договоров на торгах, согласно статей 447, 448 ГК РФ. Правила этих статей применяются и к публичным торгам, проводим в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено законодательством (п. 6 ст. 447 ГК). Особенности заключения договоров на торгах проявляются в том, что договору предшествует извещение о проведении торгов, участники торгов вносят задаток, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

В случае перехода права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него по решению суда актом, инициирующим впоследствии утрату права собственности на недвижимое имущество прежним собственником, является вступившее в законную силу решение суда об обращении взыскания, имеющее обязательную силу для всех участников гражданского оборота и подлежащее неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

В рассматриваемом случае на реализацию судебным приставом-исполнителем была передана спорная квартира, на которую было обращено взыскание на основании решения суда. При таких обстоятельствах прежние собственники не являются стороной сделки, так как принудительное изъятие и реализация заложенного недвижимого имущества осуществляется без их волеизъявления. Переход права собственности на квартиру регистрируется на основании протокола о результатах торгов.

Таким образом, исходя из смысла норм действующего законодательства, при реализации имущества на торгах происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество, и покупатель получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний.

Кроме того, ст.54 Федерального закона № 218-ФЗ относится к отношениям, связанным с опекой и доверительным управлением. В данном случае, при обращении взыскания на квартиру и доли квартиры несовершеннолетнего, на основании Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»невозможно получить согласие органа опеки и попечительства, так как у несовершеннолетнего изымается квартира без предоставления другой жилой площади. Соответственно, на основании изложенного положения законодательства об отчуждении имущества несовершеннолетнего в данном случае не применимы.

Более того, согласно ч. 1 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.

Обязательное соблюдение нотариальной формы для сделок, связанных с отчуждением или распоряжением недвижимым имуществом, установлено исключительно как обеспечение публичного контроля со стороны нотариата в целях защиты прав долевых собственников.

Согласно п. 2 ст. 449.1 ГК РФ организатором публичных торгов выступает лицо, уполномоченное в соответствии с законом или иным правовым актом отчуждать имущество в порядке исполнительного производства, а также государственный орган или орган местного самоуправления в случаях, установленных законом.

Функции по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, осуществляет Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Указ Президента Российской Федерации от дата -----, Постановление Правительства Российской Федерации от дата -----).

В рассматриваемом случае продавцом имущества, арестованного во исполнение судебного решения, является Межрегиональное ТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области, оно уполномочено в соответствии с законом и иными правовыми актами отчуждать имущество в порядке исполнительного производства.

Совокупность указанных выше норм, а также факт участия в сделке публичного органа (федерального органа исполнительной власти) позволяет сделать вывод об отсутствии необходимости дополнительного контроля со стороны нотариата.

Применение требований о нотариальном удостоверении сделки к договору купли- продажи имущества на публичных торгах лишает смысла само такое удостоверение как подтверждение законности сделки, заключаемой в силу императивных требований закона и в рамках установленной законом процедуры принудительного исполнения вступившего в законную силу судебного решения.

Статья 50 Федерального закона N 218-ФЗ также не содержит указания на возможность (или необходимость) предоставления для государственной регистрации права нотариально удостоверенного договора купли-продажи, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Таким образом, у административного ответчика отсутствовали основания для отказа Плотниковой Н.В. в снятии приостановления государственной регистрации права собственности, оформленного в форме уведомлении о невозможности возобновления осуществления государственной регистрации права в отношении квартиры с кадастровым номером -----, расположенной по адресу: адрес.

Суд признает необоснованными доводы административного ответчика об отсутствии предмета спора по настоящему делу.

В подтверждение данных доводов административный ответчик ссылается на то, что в настоящее время право собственности Плотниковой Н.В. на спорную квартиру зарегистрировано.

Данные доводы являются необоснованными, поскольку при рассмотрении дела судом проверяется законность действий административного ответчика на момент их совершения.

Последующее совершение административным ответчиком требуемых от него заявителем действий не освобождает административного ответчика от правовой оценки допущенного им бездействия.

Правоотношения между Плотниковой Н.В. и Управлением Росреестра по Чувашской Республике не основаны на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности сторон. Управление Росреестра находится в данных правоотношениях в более сильном положении, реализуя административные, публично-властные полномочия, поэтому заявитель Плотникова Н.В., не согласившись с требованиями административного ответчика о нотариальном удостоверении сделки, была вынуждена их исполнить с тем, чтобы право собственности на квартиру было зарегистрировано.

Исполнение административным истцом Плотниковой Н.В. требований административного ответчика не препятствует подаче административного иска об оспаривании данных требований.

Юридически значимый для административного истца интерес состоит в том, чтобы требования административного ответчика о нотариальном удостоверении сделки были признаны незаконными, и понесенные заявителем убытки в виде расходов на оплату нотариальных услуг были возмещены.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что при очевидном отсутствии нарушений прав правообладателей объекта и участников сделки - договора купли-продажи имущества на торгах дата отказ Управления Росреестра по Чувашской Республике в возобновлении государственной регистрации перехода права со ссылкой на положения ч.2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ о необходимости нотариального удостоверения договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, оформленный в уведомлении № ----- не соответствовал преследуемым данными нормами целям и принят без учета того факта, что особенности осуществления государственной регистрации при переходе прав на заложенное недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него установлены специальными положениями ст. 50 Федерального закона N 218-ФЗ, в связи с чем исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 174 - 180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ № ----- ░░ ░░░░, ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ - ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ -----, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░: ░░░░.

░░░░░                                                                                                          ░.░.░░░░░░░░░