Решение по делу № 2-180/2022 (2-1397/2021;) от 29.12.2021

                Дело № 44RS0026-01-2021-003106-23

(№ 2-180/2022)

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

01 июня 2022 г. г.Кострома

Димитровский районный суд г.Костромы в составе председательствующего судьи С.А.Карелина,

при секретаре Н.В.Ронжиной,

с участием представителей сторон П.П.Моргунова, М.В.Халапсина, А.К.Рябцовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Геворгяна Х.М. к Жилкиной О.В., Лихачеву В.И. о признании договора купли-продажи недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Х.М.Геворгян обратился в суд с иском к О.В.Жилкиной, В.И.Лихачеву о признании договора купли-продажи недействительным. Требования мотивировал тем, что 09.11.2020 между истцом и ответчиком В.И.Лихачевым был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 1140 +/- 12, с кадастровым номером № земли населенных пунктов, с разрешенным использованием для эксплуатации нежилого строения (магазина) и нежилого помещения (магазин), общей площадью 183 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>. Согласно п. 1.5 предварительного договора стороны договорились о заключении основного договора в срок не позднее 06.04.2021. Срок заключения основного договора наступил, однако В.И.Лихачев в оговоренный в договоре срок для подачи документов для государственной регистрации сделки не явился. Ответчик В.И.Лихачев не предпринял никаких действий для заключения основного договора, в связи с чем, по мнению истца, ответчик уклоняется от заключения основного договора. Согласно условиям заключенного предварительного договора истец передал ответчику денежные средства в размере 460000 руб., что подтверждается распиской в предварительном договоре и записью в п. 2.3.1 договора, где указано, что покупатель передал продавцу до подписания настоящего договора в форме задатка денежные средства в размере 60000 руб. Фактически объекты недвижимости (земельный участок и нежилое помещение (магазин) были переданы истцу 09.11.2021, что подтверждается актом приема-передачи. 15.07.2021 в Свердловский районный суд г. Костромы поступило исковое заявление о понуждении ответчика В.И.Лихачева заключить с истцом основной договор купли продажи земельного участка и нежилого помещения на условиях, согласованных в предварительном договоре от 09.11.2020. В рамках предварительного судебного заседания истцу стало известно о заключении ответчиком повторного договора купли-продажи объекта недвижимости с О.В.Жилкиной, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 11.05.2021. На этом основании просил суд признать договор купли-продажи земельного участка и нежилого помещения, заключенного между В.И.Лихачевым и О.В.Жилкиной 26.04.2021 недействительной сделкой, аннулировать запись о государственной регистрации сделки № от 11.05.2021, признать предварительный договор купли-продажи земельного участка и нежилого помещения, заключенного между В.И.Лихачевым и Х.М.Геворгяном 09.11.2020 основным заключенным договором купли-продажи земельного участка и нежилого помещения, заключенного между В.И.Лихачевым и Х.М.Геворгяном 09.11.2020, взыскать с ответчика В.И.Лихачева расходы по оплате государственной пошлины в размере 20700 руб.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования в части предварительного договора и просил признать договор купли-продажи земельного участка и нежилого помещения: нежилое здание (магазин), общей площадью 183 кв.м., с кадастровым номером № и земельный участок, общей площадью 1140+/-12, с кадастровым номером №, земли населенных пунктов, с разрешенным использованием для эксплуатации нежилого строения (магазин), расположенные по адресу: <адрес>, заключенным между В.И.Лихачевым и Х.М.Геворгяном 06.04.2021. В остальной части исковые требования оставил без изменения.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по Костромской области.

В судебное заседании истец Х.М.Геворгян не явился, его представитель по доверенности П.П.Моргунов поддержал исковые требования в уточненной редакции по изложенным в иске основаниям. Пояснил, что после заключения предварительного договора В.И.Лихачеву были переданы денежные средства в сумме 460000 руб. в счет оплаты объектов недвижимости, поэтому истечение срока, до которого должен был быть заключен основной договор значения не имеет, он считается заключенным. Объекты были реально переданы истцу, а именно ключ от строения, который затем В.И.Лихачев попросил обратно, якобы для вывоза вещей, но затем уже не вернул. Основной договор и акт приема-передачи объектов, датированные 06.04.2021, подписывались сторонами в день заключения предварительного договора – 09.11.2020. Истец не передал документы, находящиеся у него, на регистрацию после 06.04.2021, так как уже услышал от В.И.Лихачева нежелание передавать ему объекты за согласованную в предварительном договоре денежную сумму. В МФЦ для передачи документов на государственную регистрацию В.И.Лихачев не прибыл, а 23.04.2021 при встрече потребовал изменить цену продаваемых объектов. Поэтому истец обратился в суд. Признание договора с Х.М.Геворгяном заключенным позволит ему сдать документы на регистрацию в регистрирующий орган.

Ответчик В.И.Лихачев в суд не явился, его представитель по доверенности М.В.Халапсин исковые требования не признал. Пояснил, что нет никаких оснований для признания сделки, заключенной между В.И.Лихачевым и О.В.Жилкиной, недействительной. Договор с другим лицом был заключен после истечения срока, указанного в предварительном договоре. Никаких действий по заключению основного договора в срок, согласованный сторонами, сделано не было. Дополнительных соглашений об изменении срока заключения основного договора также не было. Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились. В.И.Лихачев заключил договор с другим лицом, действуя абсолютно законно. В.И.Лихачев готов вернуть истцу сумму, указанную в расписке, однако истец отказывается принимать деньги, мотивируя, что он передал В.И.Лихачеву больше, чем указано в расписке.

Ответчик О.В.Жилкина в судебное заседание не явилась, её представитель по доверенности А.К.Рябцова исковые требования не признала. Пояснила, что 26.04.2021 В.И.Лихачев и О.В.Жилкина, действуя добросовестно и добровольно, заключили договор купли-продажи спорного земельного участка и недвижимого имущества, сдали документы для осуществления государственной регистрации, для которой не имелось на тот момент никаких препятствий. 11.05.2021 договор прошел государственную регистрацию. Все предусмотренные договором условия сторонами были исполнены, О.В.Жилкина в полном объеме передала денежные средства, указанные в договоре, а взамен В.И.Лихачев передал ей ключи от нежилого помещения и необходимые документы для осуществления прав собственника. В настоящее О.В.Жилкина добросовестно владеет указанным имуществом, вывезла хлам из здания, очистила земельный участок. Никаких притязаний третьих лиц до возникновения настоящего судебного спора к ней в отношении указанного имущества не имелось. Таким образом, если даже предположить, что В.И.Лихачев заключил два договора в отношении одних объектов недвижимости, то, поскольку права на недвижимое имущество уже зарегистрированы за О.В.Жилкиной, то Х.М.Геворгян имеет право только на возмещение В.И.Лихачевым убытков, избранный способ защиты права не является надлежащим.

Третье лицо Управление Росреестра по Костромской области в суд своего представителя не направило.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п.п.1,2 ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В соответствии со ст.398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Как разъяснено в п.61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Как следует из материалов дела, 09.11.2020 между В.И.Лихачевым (продавец) и Х.М.Геворгяном (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и нежилого помещения, по условиям которого стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка общей площадью 1140 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для эксплуатации нежилого строения (магазин), кадастровый номер земельного участка №, и нежилого помещения, назначение – магазин, 1-этажный, общая площадь 173 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>. Основной договор должен быть заключен сторонами в срок до 06.04.2021 (п. 1.5). Согласно п. 2.3 цена земельного участка составляет 1500000 руб., цена нежилого помещения составляет 1000000 руб. Покупатель передал продавцу до подписания настоящего договора в форме задатка денежные средства в размере 60000 руб.; в ноябре 2020 года покупатель обязуется передать продавцу денежные средства в размере 120000 руб., остаток денежных средств по договору в размере 2320000 руб. покупатель обязуется передавать продавцу ежемесячно по 50000 руб. в месяц до оплаты всей суммы по договору купли-продажи земельного участка и нежилого помещения.

Согласно расписке в получении денежных средств, продавец получил от покупателя 400000 руб. (16.11.2020 – 100000 руб., 04.12.2020 – 100000 руб., 20.01.2021 – 50000 руб., 10.02.2021 – 50000 руб., 06.03.2021 – 50000 руб., 01.04.2021 – 50000 руб.).

Согласно акту приема-передачи от 09.11.2020 (приложение № 1 к предварительному договору) покупатель передал, а продавец принял указанные земельный участок и нежилое помещение.

Также в материалы дела истцом представлен договор купли-продажи земельного участка 06.04.2021, заключенный между В.И.Лихачевым (продавец) и Х.М.Геворгяном (покупатель), по условиям которого продавец обязуется передать спорные земельный участок и нежилое помещение, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить за него цену, предусмотренную в договоре. Государственная регистрация указанного договора не произведена. Истцом также представлен акт приема-передачи объектов недвижимости от 06.04.2021 от В.И.Лихачева к Х.М.Геворгяну.

Представитель истца пояснил в судебном заседании, что договор и акт, датируемые 06.04.2021, были подписаны при заключении предварительного договора 09.11.2020. Другая сторона спора не оспаривала данное обстоятельство, поясняя, что 06.04.2021 Х.М.Геворгян мог передать документы на государственную регистрацию, но этого не сделал. Представитель Жилкиной пояснила, что если бы истец передал документы на регистрацию, то В.И.Лихачев не смог бы продать имущество, фактически не переданное Х.М.Геворгяну, не смог бы передать документы на недвижимость и ключи О.В.Жилкиной, так как государственный регистратор не зарегистрировал бы сделку.

16.04.2021 истцом в адрес ответчика В.И.Лихачева было направлено предложение о заключении основного договора купли-продажи недвижимого имущества, которое он согласно уведомлению о доставке получил 20.04.2021.

23.04.2021 состоялась встреча Х.М.Геворгяна и В.И.Лихачева, подтвержденная представленной стороной истца видеозаписью. При встрече В.И.Лихачев предлагал заключить договор на других условиях, с полной оплатой покупателем объектов недвижимости одномоментно и за большую цену. Соглашения стороны не достигли.

26.04.2021 между В.И.Лихачевым (продавец) и О.В.Жилкиной (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в целом в собственность в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: нежилое помещение, назначение магазин, площадь 173 кв.м., 1-этажный, инв. №, лит. А,А1, А2, А3, кадастровый № и земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для эксплуатации нежилого строения (магазин), общая площадь 1140 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>. Условия договора исполнены сторонам в полном объеме. Произведена государственная регистрация права собственности 11.05.2021.

Согласно выписке из ЕГРН от 11.05.2021 спорные земельный участок и нежилое помещение принадлежит на праве собственности О.В.Жилкиной на основании договора купли-продажи от 26.04.2021, записи ЕГРН № от 11.05.2021 и № от 11.05.2021.

17.05.2021 истцом в адрес ответчика В.И.Лихачева было направлено исковое заявление о понуждении к заключению договора, которое он согласно уведомлению о доставке получил 18.05.2021.

Определением Свердловского районного суда г. Костромы от 06.05.2022 исковые требования, заявленные в рамках гражданского дела № 2-72/2022, Х.М.Геворгяна к В.И.Лихачеву о понуждении к заключению договора оставлены без рассмотрения на основании абз.5 ст.222 ГПК РФ.

Оценивая представленные сторонами доказательства, суд соглашается с позицией представителя ответчика О.В.Жилкиной и приходит к выводу, что для стороны предварительного договора купли-продажи, обязательства по которому прекратились, а имущество передано третьему лицу и право собственности третьего лица зарегистрировано, законом предусмотрен специальный способ защиты права - путем возмещения убытков.

Фактически объекты недвижимости В.И.Лихачевым Х.М.Геворгяну к моменту истечения срока исполнения обязательств по предварительному договору не передавались, что подтвердил и представитель истца, указавший, что не имел доступа к зданию, так как В.И.Лихачев забрал ключи, не имел документов на объекты недвижимости, предусмотренных п.2.5.1 предварительного договора.

Акт приема-передачи объектов недвижимости от В.И.Лихачева Х.М.Геворгяну, датированный 06.04.2021, не может быть принят в качестве доказательства передачи имущества покупателю, так как он реально подписывался 09.11.2020, что подтвердил в судебном заседании представитель истца.

Реальная передача объектов недвижимости В.И.Лихачевым имелась, что подтверждается материалами дела правоустанавливающих документов при регистрации права собственности О.В.Жилкиной, а именно передаточным актом от 26.04.2021, а также представленным договором об оказании транспортных услуг от 05.05.2021 в совокупности с пояснениями представителя О.В.Жилкиной о произведенных работах по очистке помещения и земельного участка.

При таких обстоятельствах оснований считать состоявшимся переход права собственности на спорные объекты от В.И.Лихачева к Х.М.Геворгяну не имеется, равно как и считать действия В.И.Лихачева злоупотреблением правом.

Из пояснений сторон, просмотренной в судебном заседании видеозаписи от 23.04.2021 усматривается, что основной договор в срок, указанный в предварительном договоре (до 06.04.2021) не заключен, между сторонами имеются разногласия.

Представитель истца П.П.Моргунов пояснил в судебном заседании, что Х.М.Геворгян не представил в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, имеющиеся у него документы, в том числе договор, датированный 06.04.2021, в эту дату или сразу после её наступления, так как знал об отказе В.И.Лихачева заключать договор на указанных в предварительном договоре условиях.

Считать заключенным договор, датированный датой, которая не наступила, подписанный задолго до этой даты (как то просит истец в уточненном исковом заявлении), у суда оснований не имеется.

Как видно из представленной стороной истца копии квитанции Костромской службы доставки (ИП Филиппи Е.Н.) 16.04.2021 Х.М.Геворгян направил в адрес В.И.Лихачева предложение о заключении основного договора купли-продажи, полученное адресатом 20 апреля. По мнению суда, из этого следует, что истец понимал, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, не исполнены, до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не заключен. Доказательств направления предложения о заключении договора до окончания указанного срока истцом не представлено.

Из копии такой же квитанции от 17.05.2021 усматривается, что Х.М.Геворгян направил в адрес В.И.Лихачева копию искового заявления в суд. Из этого следует, что в суд Х.М.Геворгян обратился уже после регистрации права собственности О.В.Жилкиной на объекты недвижимости.

Таким образом, после истечения указанного в предварительном договоре срока заключения основного договора, не совершения к этому времени сторонами действий, указанных в предварительном договоре как обязательства сторон, в силу положений п.6 ст.429 ГК РФ у В.И.Лихачева были основания полагать, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились.

Стороной истца не представлено доказательств, что В.И.Лихачев заведомо на дату заключения предварительного договора не имел намерения исполнять обязательство.

Всё указанное позволяет суду сделать вывод о необоснованности исковых требований о признании заключенного В.И.Лихачевым и О.В.Жилкиной договора недействительным по основанию, предусмотренному ст.ст.168 и 10 ГК РФ.

Представитель истца как на основание удовлетворения требований ссылался на разъяснения в п.23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" о том, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Вместе с тем, как указано выше, в таком случае, учитывая регистрацию права собственности приобретателя недвижимого имущества О.В.Жилкиной 11.05.2021, надлежащим способом защиты нарушенного права для Х.М.Геворгяна будет иск о возмещении убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Костромской областной суд через Димитровский районный суд г.Костромы в течении месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья                                    С.А.Карелин