Решение по делу № 33-22252/2023 от 20.06.2023

<данные изъяты>–22252/2023

    Судья: Наумова С.Ю.    50RS0028–01–2022–009212–89

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

    28 июня 2023 г.    <данные изъяты>

    Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Капралова В.С.,

судей Кобызева В.А., Протасова Д.В.,

при помощнике судьи Барушевой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Кочеткова С. В. на решение Мытищинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>,

по гражданскому делу <данные изъяты>–991/2023 (2–8692/2022;) по исковому заявлению Кочеткова С. В. к ООО «Лидер И. Г.» о признании права собственности на жилое помещение

по встречному исковому заявлению о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и неустойки,

заслушав доклад судьи Кобызева В.А.,

объяснения явившихся лиц,

установила:

Кочетков С.В. обратился в суд с иском к ООО «Лидер И. Г.», в котором просил суд признать за Кочетковым С.В. право собственности на <данные изъяты>, находящуюся по адресу: Россия, <данные изъяты>, г.о. Мытищи, д. Пирогово, <данные изъяты>, взыскать в соответствии с п. 3.3. Предварительного договора купли-продажи № ПР18–3–7/161 от<данные изъяты> неустойку в размере 230 750,10 руб., расходы по оплате гос. пошлины в размере 13 200 руб., компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 35 000 руб.

В обоснование заявленных исковых требований истец указывает на то, что <данные изъяты> между Кочетковым С.В. и ООО «Лидер И. Г.» был заключён договор уступки прав и обязанностей участника долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве № ПР18–3–7/161 (далее – ДУП), в соответствии с которым, ответчик передаёт, а истец принимает часть прав и обязанностей участника долевого строительства поДоговору участия в долевом строительстве № ПР18–3–7/161 от <данные изъяты> зарегистрированному в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> за номером 50–50/001–50/061/004/2016–464/1 от <данные изъяты> многоквартирного дома – (далее – Многоквартирный дом), заключённому между ООО «КомфортИнвест» (далее – Застройщик) и ООО «Лидер И. Г.» в части квартиры с условным (проектным) номером 161 с общей площадью 40,70 кв. м. (далее – Объект). Цена уступки прав составляет 5 026 961,73 руб.

Дата завершения строительства и получения Разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома – не позднее <данные изъяты>.

<данные изъяты> также между истцом и ответчиком был заключён Предварительный договор купли-продажи № ПР18–3–7/161 (далее – ПДКП), срок действия данного договора до <данные изъяты> (п. 5.1.)

В соответствии с п. 3.2. ПДКП, Стороны обязуются заключить основной договор при условии расторжения ДУП по соглашению сторон в срок не позднее 3 (трёх) месяцев со дня расторжения ДУП.

Согласно п. 3.3. ПДКП, в случае, если основной договор не будет заключён в установленный срок по вине одной из сторон, виновная сторона обязуется уплатить неустойку в размере, равной 5 % от стоимости объекта.

В соответствии с Дополнительным соглашением <данные изъяты> от <данные изъяты> к Договору № ПР18–3–7/161 от <данные изъяты> Участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в Договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома были изменены сроки ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, т. е. пункт 2.5. договора изложили в следующей редакции: «Ориентировочный срок ввода Многоквартирного дома в эксплуатацию: II квартал 2017 года (не позднее <данные изъяты>).

В соответствии с Дополнительным соглашением <данные изъяты> от <данные изъяты> к ДУП, был изменён график платежей и обязанность ответчика заключить основной договор купли-продажи в соответствии с условиями оплаты равными платежами в течении 8 лет 11 месяцев и размер ежемесячного платежа не будет превышать 36 050,86 руб.

<данные изъяты> Генеральным директором ООО «Лидер И. Г.» истцу было выдано гарантийное письмо, в соответствии с которым, ответчик обязался не удерживать общую сумму задатка из суммы фактически оплаченных денежных средств по Договору и не начислять на неё пени, в том числе при расторжении Договора по любым основаниям, а также обязался все денежные средства, уплаченные Кочетковым С.В. с <данные изъяты> и до момента заключения основного договора купли-продажи квартиры зачислить в счёт его оплаты в полном объёме.

<данные изъяты> ответчик по Акту приёма передачи квартиры в пользование передал по требованию Объект истцу без права перехода права собственности.

В этот же день (<данные изъяты>) между истцом и ответчиком был заключено Дополнительное соглашение <данные изъяты> к Предварительному договору купли-продажи № ПР18–3–7/161 от <данные изъяты>, в соответствии с данным соглашением стороны договорились, что стоимость Объекта составит 4615 002,09 руб.

При этом, 901 077, 90 руб. подлежащие возврату на основании соглашения о расторжении ДУПа, указанного в п. 1.3 настоящего Договора должны быть зачтены в стоимость объекта, т. е. стоимость спорной квартиры составляет 3 713 924,19 руб.

<данные изъяты> истец и ответчик подписали Соглашение о расторжении Договора № ПР18–3–7/161 от <данные изъяты> уступки прав и обязанностей Участника долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве № ПР18–3–7/161 от <данные изъяты>, в соответствии с которым, стороны расторгли ДУП, а денежную сумму в размере 1 169 840 руб. зачислили в счёт оплаты первоначального взноса по Договору купли-продажи, планируемого к заключению в соответствии с ПДКП № ПР18–3–7/161 от <данные изъяты>.

Истец на момент расторжения ДУП оплатил ответчику сумму 1 169 840 руб., т. е. в соответствии с графиком платежей, остаток задолженности истца перед ответчиком по состоянию на <данные изъяты> составляет 2 299 370,19 руб.

<данные изъяты> истец внёс на счёт ООО «Лидер И. Г.» денежную сумму в размере 2 027 000 руб.

<данные изъяты> истец досрочно погасил 285 000 руб., а <данные изъяты> произвёл полное досрочное погашение всей стоимости квартиры в размере 2027 000 руб.

На дату подачи настоящего искового заявления истцом была оплачена сумма в размере 3 481 840 руб., что превышает договорную стоимость квартиры, которая в соответствии с ДУП составляет 3 469 210,19 руб.

Многократные требования истца в добровольном порядке ответчиком удовлетворены не были, требования истца о заключении основного договора купли-продажи оставлена без ответа.

Со встречным иском обратился в суд ООО «Лидер И. Г.» к Кочеткову С.В.в котором просило суд взыскать неустойку за уклонение от заключения основного договора купли-продажи в размере 230 750,10 руб., неустойку за просрочку оплаты по предварительному договору № ПР18–3–7/161 от <данные изъяты> в размере 257 634,63 руб., расходы на оплату государственной пошлины в размере 8083,85 руб.

ООО «Лидер И. Г.» свои требования мотивировал тем, что согласно общему графику платежей по договору ПР18–3–7/161 Кочеткову С.В. вплоть до <данные изъяты> необходимо вносить ежемесячные платежи в размере 36 050,86 рублей в срок до 11 числа каждого месяца.

Кочетков С.В., начиная с января 2018 года по настоящее время грубо нарушает условия Договора по оплате ежемесячных платежей.

ООО «Лидер И. Г.» неоднократно предлагал Кочеткову С.В. заключить основной договор купли-продажи на согласованных ранее условиях, то есть с регистрацией перехода права собственности после полной оплаты цены квартиры, либо предлагал заключить основной договор на иных условиях: с уменьшением цены квартиры до суммы в размере 4 373 178,11 руб. и единовременной оплатой суммы долга (Исх. № ЛИГ05/94, № ЛИГ05/98 от <данные изъяты>). Кочетков С.В. уклоняется от заключения основного договора на согласованных сторонами условиях.

Ответчик полагал, что ООО «Лидер И. Г.» условия договоров соблюдены, требование Кочетков С.В. о признании права собственности на жилое помещение, взыскании с ООО «Лидер И. Г.» не подлежат удовлетворению.

В судебном заседании истец Кочетков С.В. и его представитель по доверенности Подъячев А.А. поддержали заявленные исковые требования, просили удовлетворить их в полном объёме по основаниям, изложенным в иске. Встречные исковые требования истец не признал, просил отказать по основаниям, указанным в письменных возражениях на встречный иск.

Представитель ответчика ООО «Лидер И. Г.» в судебном заседании в иске Кочеткову просил отказать, дал пояснения аналогичные в письменном отзыве на иск, просил удовлетворить встречный иск по основаниям, указанным во встречном иске.

Решением Мытищинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования – оставлены без удовлетворения, встречный иск удовлетворен.

Судом постановлено: Взыскать с Кочеткова С. В. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Лидер И. Г.» неустойку за уклонение от заключения основного договора купли-продажи в размере 230 750,10 руб., неустойку за просрочку оплаты по предварительному договору № ПР18–3–7/161 от <данные изъяты> в размере 257 634,63 руб. за период с <данные изъяты> по <данные изъяты>, расходы на оплату государственной пошлины в размере 8 083,85 руб.

В апелляционной жалобе Кочеткова С. В., поставлен вопрос об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного.

В письменных возражениях на REF Жалоба апелляционную жалобу Кочеткова С. В. выражена просьба об оставлении решения суда без изменения, а жалобы без удовлетворения.

Истец в судебное заседание суда апелляционной инстанции явился лично, просил апелляционную жалобу удовлетворить.

Ответчик в судебное заседание суда апелляционной инстанции явился в лице представителя, просил апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Изучив материалы гражданского дела, доводы апелляционной жалобы IF REF v В письменных возражениях на апелляционную жалобу Кочеткова С. В. выражена просьба об оставлении решения суда без изменения, а жалобы без удовлетворения. = "В письменных возражениях на REF Жалоба апелляционную жалобу Кочеткова С. В. выражена просьба об оставлении решения суда без изменения, а жалобы без удовлетворения." " и письменных возражений" " " и письменных возражений, IF ref qобъяснения явившихся лиц,                                  = "объяснения явившихся лиц,                                  " " выслушав объянения, явившихся лиц," " " проверив законность и обоснованность решения суда в порядке ст. ст. 327 и 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Как следует из материалов гражданского дела, что, <данные изъяты> между ООО «Лидер И. Г.» и Кочетковым С.В. был заключён предварительный договор купли-продажи № ПР18–3–7/161, в соответствии с условиями которого, стороны договорились о подготовке и заключении в будущем по форме Приложения <данные изъяты> к Договору, в сроки, предусмотренные разделом 3 Договора, заключить основной договор, объектом которого будет <данные изъяты>, расположенная по адресу: <данные изъяты>, городской округ Мытищи, д. Пирогова, <данные изъяты>. Характеристики объекта оговорены в Приложении <данные изъяты> к Договору

Согласно п. 2.1 предварительного договора купли-продажи стороны договорились, что по основному договору стоимость объекта составит 5026 961,73 руб.

Согласно общему графику платежей по договору ПР18–3–7/161 истцу вплоть до <данные изъяты>.необходимо вносить ежемесячные платежи в размере 36 050,86 рублей в срок до 11 числа каждого месяца.

В соответствии с п. 1.3 Договора стороны подтверждают, что на момент подписания Договора между ними <данные изъяты> заключён иной договор ПР18–3–7/161, предметом которого является уступка прав и обязанностей ООО «Лидер И. Г.», как участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № ПР18–3–7/161 от <данные изъяты>, Кочеткову С.В. за исключением права требования передачи объекта долевого строительства до полной оплаты цены Договора.

<данные изъяты> между ООО «Лидер И. Г.» и Кочетковым С.В. заключено соглашение о расторжении договора № ПР18–3–7/161 уступки прав и обязанностей участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № ПР18–3–7/161 от <данные изъяты>.

Согласно п. 2 соглашения стороны подтвердили, что на момент подписания сторонами соглашения цессионарий выплатил цеденту денежную сумму в размере 1 169 840 руб., согласно графику платежей, в том числе аванс в размере 901 077,90 руб. и задаток в размере 268 762 руб.

Согласно п. 3 соглашения, денежные средства указанные в п. 2, полученные цедентом в качестве аванса по договору, в размере 901 077,90 руб., зачисляются в счёт оплаты части первоначального взноса по договору купли-продажи, планируемому к заключению в соответствии с ПДКПИ № ПР18–3–7/161 от <данные изъяты> (без составления какого-либо специального соглашения сторон о зачёте)., а на сумму в т. ч. задатка, (который не подлежит возврату) в размере 268 762,10 руб. будет уменьшена стоимость Квартиры.

Так <данные изъяты> стороны заключили дополнительное соглашение <данные изъяты> к предварительному договору купли-продажи № ПР18–3–7/161 от <данные изъяты>.

Согласно п. 1 соглашения стороны договорились, что стоимость Объекта, указанная в п. 2.1Договора составит 4 615 002,09 руб. 09 коп., (стоимость уменьшена в том числе на сумму задатка, который не подлежал возврату в соответствии с соглашением о расторжении ДУП) при этом901 077,90 руб., подлежащие возврату на основании соглашения о расторжении ДУПа, должны быть зачтены в стоимость Объекта, таким образом денежные оплаченные истцом ранее в размере1 169 840 руб., полностью учтены ответчиком.

Кроме этого, стороны договорились внести изменения в п. 3.2 Договора и изложить его следующей редакции: стороны обязуются заключить Основной договор при условии: расторжения ДУПа по соглашению сторон; передачи объекта застройщиком цеденту по передаточному акту или иному документу о передаче объекта после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; оплаты цессионарием цены уступаемых прав в объёме, определимой условиями ДУП и оформления права собственности на цедента, в срок не позднее 3 (трёх) месяцев с даты внесения записи о праве собственности Общества в Единый государственный реестр.

В тот же день, <данные изъяты> Кочетков С.В. произвёл осмотр квартиры и принял указанное жилое помещение в пользование, что подтверждается актом осмотра квартиры и актом приёма-передачи квартиры в пользование.

<данные изъяты> истец обратился к ответчику с заявлением о заключении основного договора, однако ответчик ответом от <данные изъяты> № ЛИГ05/59, сообщил о том, что готов заключить основной договор купли-продажи квартиры после её полной оплаты, либо необходимости оплатить задолженность (все пропущенные по графику платежи) из расчёта 36 050,86 рублей в месяц до декабря2021 г., после чего, ответчик сможет рассмотреть вопрос о заключении основного договора купли-продажи квартиры с залогом (ипотекой).

<данные изъяты> ответчик направил истцу предложение о заключении основного договора на согласованных ранее условиях, то есть с регистрацией перехода права собственности после полной оплаты цены квартиры, либо заключить основной договор на иных условиях: с уменьшением цены квартиры до суммы в размере 4 373 178,11 руб. при единовременной оплате суммы долга в размере2918 338,11 рублей, которое также содержало требование об оплате неустойки в размере 256 830,08 руб.

Однако <данные изъяты> истцом была внесена сумма в размере 2 027 000 руб. недостаточная для погашения задолженности по договору, а также уплаты пеней.

В исковом заявлении истец указывает, что <данные изъяты> внёс денежные средства в размере 285 000 руб., в счёт досрочного погашения. Однако, данная сумма была внесена на счёт <данные изъяты>.и учтена в счёт оплаты ежемесячных платежей, поскольку ежемесячные платежи в нарушение графика оплаты отсутствовали.

Также истец указывает, что <данные изъяты> ответчиком было выдано гарантийное письмо, в соответствии с которым, ответчик обязался не удерживать общую сумму задатка из суммы фактически оплаченных средств по договору и не начислять на неё пени, однако данное письмо относится к ДУП, который был расторгнут сторонами <данные изъяты>, иные дополнительные соглашения к договору между сторонами не заключались. Кроме того, условия гарантийного письма не освобождали истца от оплаты платежей по договору, которые перестали поступать с <данные изъяты>.

Таким образом, всего истцом по предварительному договору оплачена сумма размере3213 077,90 руб., из необходимых 4 615 02,09 руб., задолженность по оплате цены Договора составляет 1 401 924,19 руб.

Разрешая спор по существу в части первоначального иска о признании права собственности, суд первой инстанции, руководствуясь положениям ст. 328 ГК РФ, п. 1 ст. 454 ГК РФ, ст. 429 ГК РФ, норм материального права, правильно исходил из того, что основное обязательство по оплате цены договора в полном объёме не исполнено, оснований для перехода права собственности к истцу не имеется.

Отклоняя требования о взыскании неустойки по основаниям предусмотренным п. 3.3. договора, суд также правомерно указал, что истцом не было выполнено одно из основных условий, необходимых для заключения основного договора купли-продажи, в связи с этим, оснований полагать, что договор купли-продажи между сторонами не заключён в установленный срок именно по вине ответчика в настоящем случае не имеется.

С указанными выводами судебная коллегия соглашается, поскольку считает их основанным на правильном применении норм материального и процессуального права, регулирующих спорные правоотношения, с учетом установленных обстоятельств.

В то же время судебная коллегия полагает, что при рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции допущены нарушения, предусмотренные положениями ст. 330 ГПК РФ при разрешении встречных исковых требований в части взыскания неустойки за уклонение заключения основного договора, в связи с чем, обжалуемое судебное постановление подлежит в соответствующей части – отмене, в связи со следующим.

Суд первой инстанции правомерно квалифицировал о правоотношения сторон и предварительный договор как основной договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной частичной оплате.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 вышеназванного Постановления.

Договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате не предполагает заключение еще одного договора (основного) для возникновения у продавца обязанности передать проданный объект покупателю или для возникновения у покупателя права требовать от продавца (при наличии необходимых условий) государственной регистрации перехода права собственности на отчужденный по договору объект недвижимости.

С учетом изложенного, применительно к установленным в п. 3.3 договора нарушениям, связанным с уклонением от заключения договора купли-продажи земельного участка данная неустойка за просрочку заключения основного договора установлена за просрочку исполнения несуществующего обязательства (по заключению основного договора).

При таких обстоятельствах оснований для взыскания неустойки по встречному иску не имеется.

В остальной части решение подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба не содержит доводов, влекущих его отмену, нарушения норм процессуального права, являющихся в соответствии с ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены решения, судом не допущено.

Доводы апелляционной жалобы о наличии оснований для возникновения права собственности основаны на неправильном толковании закона.

Согласно пункту 2 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению (абзац 2 пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соответственно момент возникновения права собственности зависит от факта полной оплаты цены договора.

Доводы апелляционной жалобы о пропуске срока исковой давности не имеют значения, поскольку ответчик не заявлял о пропуске срока исковой давности истцом при рассмотрении дела в суде первой инстанции.

    Доводы апелляционной жалобы о неприменении положений ст. 333 ГК РФ не имеют правого значения, поскольку согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 пункта 48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> <данные изъяты> «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», к размеру процентов, взыскиваемых по пункту 1 статьи 395 ГК РФ, по общему правилу, положения статьи 333 ГК РФ не применяются (пункт 6 статьи 395 ГК РФ).

Ответчик не оспаривал расчет процентов по ст. 395 ГК РФ встречного истца, свой контррасчет требуемых кредитором сумм не представил.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

ref "решение" \* MERGEFORMAT решение Мытищинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> – отменить в части удовлетворения встречного иска о взыскании неустойки за уклонение от заключения основного договора купли-продажи в размере 230 750,10 рублей.

В отмененной части постановить по делу новое решение, которым встречное исковое заявление Кочеткова С. В. к ООО «Лидер И. Г.» – оставить без удовлетворения.

    В остальной части решение суда оставить без изменения.

Мотивированное апелляционное определение составлено <данные изъяты>

Председательствующий судья

    Судьи

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>