Решение по делу № 33-217/2023 (33-3963/2022;) от 07.12.2022

    Судья Лемешко А.С.                                                    Дело № 2-1716/2022

    (первая инстанция)

    № 33-217/2023

      (апелляционная инстанция)

    АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

23 января 2023 года судебная коллегия по гражданским делам Севастопольского городского суда в составе:

председательствующего судьи    - Балацкого Е.В.,

судей                     - Ваулиной А.В., Устинова О.И.,

при секретаре                - Матвеевой Д.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу фио1 на решение Нахимовского районного суда города Севастополя от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по иску фио1 к Департаменту архитектуры и градостроительства города Севастополя, Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя о сохранении неотделимых улучшений в реконструированном нежилом помещении,

заслушав доклад судьи Балацкого Е.В.,

установила:

фио1 обратилась с иском к ответчикам, в котором, с учетом уточнений, просила сохранить неотделимые улучшения в реконструированном состоянии нежилого помещения площадью 43,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, помещение VII-14 - VII-22 (1-й этаж, 3-й подъезд), состоящего из: коридора, площадью 12,2 кв.м., кабинета, площадью 7,1 кв.м., санузла, площадью 3,0 кв.м., коридора, площадью 2,4 кв.м., подсобного помещения, площадью 6,5 кв.м., кабинета, площадью 12,3 кв.м.

В обоснование заявленных требований указала, что является арендатором указанного нежилого помещения (нотариальной конторы) начиная с 2010 года на основании договора аренды, который неоднократно перезаключался. Арендованное имущество находится в собственности города Севастополя. В договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ № технические характеристики арендованного имущества указаны некорректно, а последующие договоры заключались без изменения предмета договора. С целью устранения нарушений для последующего приобретения права собственности на арендуемое имущество фио1 обратилась в Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя. Одним из условий передачи в собственность нежилого помещения, согласно ответу уполномоченного органа, явилось постановка объекта аренды на кадастровый учет, который возможно осуществить без оформления перепланировки помещений, требующей внесения изменений в техническую документацию невозможно. Вместе с тем, документы на произведенную перепланировку у истца отсутствуют, в связи с чем она обратилась в суд с настоящим иском.

Решением Нахимовского районного суда города Севастополя от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований фио1 отказано.

Не согласившись с решением суда, фио1 подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.

В обоснование доводов жалобы указывает, что судом в тексте решения в описательной части установлено, что истец является арендодателем спорного жилого помещения, далее по тексту указано, что фио1 – арендатор. Фактически истец является арендатором. Также судом, как указывает апеллянт, неверно установлено, что в нежилом помещении в момент покупки была произведена перепланировка балкона в пристройку – лоджию лит. «а-6», а также квартира переоборудована в однокомнатную. Материалами дела такая реконструкция не подтверждается, реконструкции балкона в пристройку не производилось. Равно, по мнению истца, не подтверждено материалами дела, что ответчик не обладает компетенцией по согласованию перепланировки ввиду того, что истцом не представлен проект перепланировки. Отмечает, что суд не исследовал договор аренды, заключенный между истцом и Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, согласно которому арендатор имеет право производить реконструкцию, техническое переоборудование и иные улучшения объекта. Полагает, что жители многоквартирного дома не выражали своего отказа от проводимых работ, тем самым выразив свое согласие. Указывает, что ответчиками не оспорено, что истец действовал добросовестно и в соответствии с условиями взятых на себя обязательств. Также отмечает, что экспертное заключение, представленное в материалы дела, доказывает, что самовольно выполненная перепланировка не затрагивает конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности, не ведет к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, не затрагивает инженерные системы и оборудование жилого дома.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца фио1 - фио2 просил апелляционную жалобу удовлетворить по доводам в ней изложенным, решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении требований истца.

Истец фио1, ответчики Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Правительство Севастополя, третье лицо Нотариальная палата города Севастополя в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили.

В соответствии со ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ) судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав судью-докладчика, пояснения представителя истца фио2, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив указанные доводы, судебная коллегия приходит к следующему.

Так, разрешая требования по существу, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований для сохранения улучшений жилого помещения в реконструированном виде не имеется ввиду отсутствия согласия наймодателя (или собственника) на такие переустройство и реконструкцию нежилого помещения по адресу: <адрес>, а также не соблюдены требования Градостроительного кодекса РФ, в связи с чем в удовлетворении заявленных требований отказал.

С такими выводами коллегия судей соглашается ввиду следующего.

В силу абз. первого п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В частности, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Как следует из материалов дела, фио1 является арендатором нежилого помещения (нотариальная контора) по адресу: <адрес>, площадью 28,7 кв.м. на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 28-32). Право аренды зарегистрировано в Управлении государственной регистрации права и кадастра Севастополя, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Таким образом, нежилые помещения (№, №) первого этажа жилого здания лит. «А», общей площадью 28,7 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, и переданные арендатору, включены в Реестр собственности города Севастополя.

Согласно п. 2.3.1 договора арендатор имеет право с предварительного письменного согласия арендодателя производить реконструкцию, техническое переоборудование и иные улучшения объекта аренды.

Согласно п. 3.1 договора передача объекта аренды в аренду не влечет передачи арендатору права собственности на данный объект (его часть). Собственником объекта аренды остается город Севастополь, а арендатор пользуется им в течение срока аренды.

Ранее фио1 также арендовала нежилое помещение по вышеуказанному адресу на основании договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ.

Актом проверки от ДД.ММ.ГГГГ № инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя установлено, что арендованное имущество используется по целевому назначению, а именно под размещение офиса (нотариальной конторы).

В ходе обследования объекта аренды выявлен факт осуществления арендатором капитальной перепланировки (переоборудования) вышеуказанного нежилого помещения, а именно:

-пом. №, путем демонтажа стены, объединено со смежными пом. №№, 19, по итогу перепланировано в два пом. № и пом. №, таким образом отсутствует отдельно выделенное пом. №, переданное в пользование на основании договора аренды, после объединения общая площадь помещений №№, 19 составила 22 кв.м.;

-в пом. № оборудован новый дверной проем к пом. №;

- в пом. № оборудован новый дверной проем к пом. №.

Также актом проверки выявлены изменения в конфигурации помещений/комнат, а именно:

-в пом. № осуществлено оборудование отдельного входа с крыльцом, также установлено металлопластиковое покрытие, изменяющее внутреннее зонирование;

-объединение комнат путем демонтажа стен между помещениями №№, 24, 25;

-в пом. № закрыт (зашит) дверной проем.

С учетом указанного фактическая площадь занимаемых истцом помещений увеличилась до 49,7 кв.м. При этом, арендатору передано в пользование по договору аренды 28,7 кв.м., а нотариальной палате города Севастополя – 13,05 кв.м., Таким образом, арендатором самовольно занято 7,95 кв.м. (49,7-28,7-13,05), о чем указано в акте проверки от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ № инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя проведена контрольная проверка объекта аренды. Из акта проверки следует, что Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в ходе контрольных мероприятий направлен запрос о предоставлении отчета об определении рыночной стоимости нежилых помещений и рыночной стоимости годовой арендной платы (отчет об оценке) объекта аренды, для осуществления проверки соответствия технической характеристики имущества на момент заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и технического состояния на момент проведения обследования. По результатам контрольной проверки установлено соответствие переданного имущества фактическому наличию.

Согласно акту экспертного исследования №В от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 7-21), проведенного экспертом на основании анализа технической документации и результатах экспертного осмотра, в нежилом помещении по адресу: <адрес>, выполнена перепланировка, заключающаяся в следующих действиях: демонтаж внутренних самонесущих перегородок и устройство нового состава помещений посредством возведения самонесущих перегородок; закладка дверных проемов между жилой частью дома и исследуемыми помещениями; организация автономного входа в исследуемые помещения посредством устройства дверного проема в помещение №, за счет ранее существовавшего оконного проема; произведено устройство козырька над вновь организованным дверным проемом, устройство входных ступеней; обрамление площадки входа перилами.

Также специалист указывает, что при организации дверного проема несущие конструкции жилого дома затронуты не были (демонтированная подоконная часть кладки не является несущим элементом наружных стен). Полагает, что общее имущество жильцов многоквартирного дома затронуто не было.

Между тем, истец в уточненном иске, заявляя требование о сохранении неотделимых улучшений в реконструированном виде, фактически просит признать реконструкцию спорного объекта недвижимости законной.

В соответствии с ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. При этом общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме определено ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Согласно п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В состав общего имущества в силу действующего законодательства включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, в том числе, стены (п. «в» ч. 2 разд. I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Из доказательств исследованных выше достоверно установлено, что в спорном помещении произведено оборудование, в том числе в пом. № отдельного входа с крыльцом. Указанное не оспаривалось сторонами и подтверждено заключением специалиста от ДД.ММ.ГГГГ №В.

То есть в результате такого переоборудования вместо окна и части подоконного блока по фасаду здания были установлены дверь и крыльцо, выходящее на земельный участок за пределы фасада дома, а, следовательно, было затронуто общее имущество жильцов.

В соответствии с ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Так, п. 1,2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, исходя из положений вышеприведенных правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному помещению части общего имущества многоквартирного дома, в частности стены фасада и части земельного участка, на котором расположено крыльцо.

Кроме того, в силу положений ст. 51 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, для получения которого требуется, в том числе, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в соответствии с жилищным законодательством в случае реконструкции многоквартирного дома, или, если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 7 п. 6.2).

Вместе с тем, истцом в материалы дела согласия всех собственников многоквартирного дома на такую реконструкцию не представлено, равно как и не представлено разрешения на произведенную реконструкцию объекта. Помимо этого, доказательства тому, что реконструкция, а также перепланировка и переустройство были согласованы с арендодателем, в нарушение п. 2.3.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, отсутствуют.

Доводы жалобы о том, что судом неверно установлены фактические обстоятельства дела и о том, что реконструкция не производилась, опровергаются исследованными доказательствами и обстоятельствами, установленными в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции. Также коллегия судей отмечает, что, вопреки доводам жалобы, судом первой инстанции не устанавливалась реконструкция балкона в пристройку и переоборудование квартиры в однокомнатную. Решение суда об отказе в иске было постановлено исходя из отсутствия согласия на реконструкцию, в том числе наймодателя (собственника помещения), а также разрешения на реконструкцию.

Ссылка апеллянта на то, что договором от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено право производить реконструкцию, техническое переоборудование и иные улучшения объекта, являются несостоятельными, поскольку п. 2.3.1 договора такое право предусмотрено только с предварительного письменного согласия арендодателя, которое у истца отсутствует.

Довод жалобы о том, что жители многоквартирного дома не выразили своего отказа от проводимых работ, тем самым дав свое согласие, не свидетельствует о соблюдении положений ст. 36 ЖК РФ, которой получение такого согласия прямо предусмотрено законом.

Апеллянт в обоснование доводов жалобы ссылается на отсутствие письменных возражений со стороны ответчиков и третьих лиц, полагая, что отсутствие таких возражений свидетельствует о том, что они не оспаривают требования истца. Такая позиция истца, по мнению коллегии судей, основана на личном убеждении фио1 и не свидетельствует о согласии ответчиков с заявленными требованиями.

Кроме того, необходимо отметить, что ответчиком Департаментом архитектуры и градостроительства Севастополя возражения на исковое заявление, в которых ответчик просит в удовлетворении иска отказать, в материалы дела представлены (т. 1, л.д. 192-198).

Ссылки апеллянта на установленные экспертным исследованием обстоятельства того, что самовольно выполненная перепланировка не затрагивает конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности, не ведет к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, не затрагивает инженерные системы и оборудование жилого дома, не влияют на правильность судебного акта при установленных обстоятельствах дела, с учетом отсутствия согласия на проведение реконструкции как собственников многоквартирного дома, так и собственника спорного объекта недвижимости, а также с учетом отсутствия разрешения на произведенную реконструкцию.

Указание по тексту решения о том, что фио1 арендодатель спорного нежилого объекта недвижимости, является явной опиской, поскольку в тексте решения речь об истце идет именно как об арендаторе, данную описку возможно устранить по заявлению лиц, участвующих в деле либо по инициативе суда в порядке ст. 203.1 ГПК РФ.

Помимо прочего, коллегия судей отмечает, что в результате реконструкции образован новый объект недвижимого имущества, с иными техническими характеристиками. фио1 собственником нежилых помещений не является, обращаясь с требованиями о сохранении неотделимых улучшений в реконструированном виде фактически просит признать (узаконить) право на реконструкцию, тогда как таким собственником имущества является город Севастополь в лице Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя.

С учетом изложенного, коллегия судей приходит к выводу о том, что истец, не являясь собственниками нежилого помещения, нарушил требования действующего законодательства, регулирующего порядок проведения реконструкции, переустройства и перепланировки объекта недвижимости, находящегося в собственности города федерального значения Севастополя, а также права непосредственного собственника такого объекта, выйдя за пределы прав арендатора.

Вышеприведенные обстоятельства, установленные судебной коллегией, препятствуют удовлетворению исковых требований, а, соответственно решение суда об отказе в удовлетворении требований фио1, являясь законным и обоснованным, отмене не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

решение Нахимовского районного суда города Севастополя от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу фио1 без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в трехмесячный срок.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий                     Е.В. Балацкий

Судьи                                 А.В. Ваулина

                                    О.И. Устинов