Решение по делу № 2-419/2021 от 02.11.2020

66RS0007-01-2020-006852-90

Мотивированное решение изготовлено 12.03.2021 г. № 2-419/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург «4» марта 2021 года

Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе председательствующего судьи Пироговой М.Д.

при помощнике Мининой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Екатеринбурга к Гусевой Екатерине Юрьевне о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Екатеринбурга предъявила Гусевой Е.Ю. иск о взыскании задолженности по арендной плате за период с июня 2015 по июль 2020 в размере 44305 руб. 56 коп.. неустойки за период с 11.11.2016 по 07.08.2020 в сумме 13190 руб. 27 коп.

В обоснование иска указано, что МУГИМО и ООО «Уралмрамор» заключен ДД.ММ.ГГГГ. договор аренды земельного участка № в редакции дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование на условиях аренды земельный участок площадью 1698 кв.м., с кадастровым №, расположенный в <адрес> для административно-бытового здания производственного назначения (литер А) полезной площадью 5586,2 кв.м. на срок с 15.10.2001 по 15.10.2016г.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ сделана регистрационная запись №.

Согласно выпискам из ЕГРП Гусева Е.Ю. в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым № по <адрес>, зарегистрировала право собственности на следующие нежилые помещения:

- с кадастровым № площадью 17,2 кв.м., (1/3 доля в праве) (регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ)

- с кадастровым № площадью 34,9 кв.м. (регистрационная запись от ДД.ММ.ГГГГ №)

- с кадастровым № площадью 35,1 кв.м. (регистрационная запись от ДД.ММ.ГГГГ №).

Арбитражным судом <адрес> в рамках дела № по иску Администрации г. Екатеринбурга к ООО «Свердловскагрострой» о взыскании 692949,53 рублей установлено, что общая площадь здания по <адрес> составляет 6446,2 кв.м. а не 5586,2 кв.м. МУГИСО при подготовке дополнительных соглашений к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № применяет площадь здания 6446,2 кв.м. с 01.12.2016.

До настоящего времени дополнительное соглашение к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № с Гусевой Е.Ю. не подписано, однако Гусева Е.Ю. является арендатором земельного участка.

Согласно п. 2.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями, не позднее 15 числа последнего месяца квартала, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год.

Начиная с 01.01.2012, согласно Постановлению Правительства Свердловской области от 30.12.2011 1855-ПП, арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца.

Для Гусевой Е.Ю. размер арендной платы в соответствии с договором аренды определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами РФ, Свердловской области и МО «г. Екатеринбург».

Размер арендной платы устанавливается пропорционально площади помещений, находящихся в собственности ответчика к общей площади помещений в здании, находящегося на земельном участке, а именно:

1/3 от 17,2/5586,2 от 1 698 кв.м. с 05.06.2015 по 30.11.2016;

5,73/6446,2 от 1 698 кв.м. с 01.12.2016 по 14.06.2018

40,83/6446,2 от 1 698 кв.м. с 15.06.2018 по 23.07.2018

75,73/6446,2 от 1 698 кв.м. с 24.07.2018

За период с июня 2015 по июль 2020 Гусевой Е.Ю. по договору было начислено 44405,56 рублей. Гусевой Е.Ю. оплата не произведена.

В соответствии с п. 2 дополнительного соглашения №, за нарушение сроков перечисления арендной платы по договору арендатору начисляется пени в размере 0,1% не перечисленных сумм за каждый день просрочки.

В связи с неисполнением обязательств по оплате арендной платы Гусевой Е.Ю. начислена неустойка за период с 11.11.2016 по 07.08.2020 в размере 13190 руб. 27 коп.

Таким образом, общая сумма задолженности по договору составляет 57495 руб. 83 коп.

Истец Администрация г. Екатеринбурга в судебное заседание представителя не направил, извещен о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, направил в суд ходатайство о рассмотрении дела без участия своего представителя. В суд поступило 28.12.2020 г. заявления Администрации г. Екатеринбурга об уточнении иска в части взыскания арендной платы за период с июня 2015 по сентябрь 2017, с февраля 2020 по июль 2020 в размере 12 741 руб. 56 коп., неустойки за период с 11.11.2016 по 07.12.2020 в сумме 18595 руб. 55 коп..

Определением суда от 03.02.2021г. в протокольной форме в порядке ст. 39 ГПК РФ к производству суда приняты уточненные исковые требования.

Ответчик Гусева Е.Ю. иск не признала, поддержала письменный отзыв на иск, в котором указала, что Администрацией г. Екатеринбурга произведен не верно расчет платы за земельный участок из полезной площади здания; не верно представлен расчет арендной платы за 2020 г.; заявила об отсутствии договорных отношений; о пропуске срока исковой давности за период с 01.06.2015 г. по 10.10.2017 г.; представив расчет арендной платы и неустойки; заявила об уменьшении размера неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ.

Определением суда от 18.12.2020г. в протокольной форме в порядке ст. 43 ГПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено: МУГИСО.

Третье лицо МУГИСО в суд представителя не направило, извещено о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, направило в суд письменных отзыв на иск в котором просило рассмотреть дело без участия представителя.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив письменные доказательства по делу в совокупности, суд находит требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что МУГИСО и множественностью лиц на стороне арендатора заключен ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельного участка № (в редакции дополнительных соглашений № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ.. № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ) с кадастровым №, площадью 1 698 кв.м., по <адрес>

Договор прошел предусмотренную законодательством РФ процедуру государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (регистрационная запись от ДД.ММ.ГГГГ. №).

Земельный участок предоставлен для административно-бытового здания производственного назначения (литер А), общей площадью 5586, 2 кв.м. на срок с 15.10.2001 по 15.10.2016г.

Согласно выписке ЕГРН от 25.09.2019г. Гусева Е.Ю. является собственником следующих нежилых помещений:

66:41:0206032:15655 площадью 17,2 кв.м., (1/3 доля в праве) (регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ)

66:41:0206032:15488 площадью 34,9 кв.м. (регистрационная запись от ДД.ММ.ГГГГ №)

66:41:0206032:15489 площадью 35,1 кв.м. (регистрационная запись от ДД.ММ.ГГГГ №).

Несмотря на то, что Гусева Е.Ю. не вступила в договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. (в редакции дополнительных соглашений № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ), в соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации права арендатора земельного участка переходят к приобретателю недвижимости на арендуемом земельном участке, независимо от подписания договора. При этом из содержания и смысла указанных норм не имеет правового значения основание, по которому право собственности на объект недвижимости перешло к приобретателю, имеет значение сам факт перехода права.

В силу ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (пункт 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2001 № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства").

Таким образом, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Покупатель объекта недвижимости вне зависимости от волеизъявления арендодателя принимает на себя права и обязанности арендатора земельных участков, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательств по их аренде, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между собственником земельных участков и новым собственником объекта, расположенного на этих земельных участках. В таких случаях заключение нового договора не требуется. С момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества у новых собственников объекта возникает право пользования земельным участком, необходимым для использования этого объекта и обязательство по внесению платы за использование участка.

Согласно пункту 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 553 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Таким образом, приобретение ответчиком права собственности на указанные объекты недвижимости является основанием для вступления в договор аренды земельного участка.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 установлено, что в силу статей 552 Гражданского кодекса РФ, 35 Земельного кодекса РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Следовательно, с момента приобретения права собственности (пользования) Гусевой Е.Ю. на объекты недвижимости к ней автоматически перешло право аренды и иные акцессорные обязательства, предусмотренные договором, в том числе обязательства по оплате неустойки.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Договором аренды предусмотрено, что арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала, подлежащего оплате, если иные периодичности и сроки внесения платы не установлены настоящим Договором (п. 2.2 Договора).

Поскольку Гусева Е.Ю. пользовался арендованным земельным участком, у нее возникло обязательство по уплате арендной платы в сроки и в порядке, которые установлены в договоре (ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 10 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 56 ГПК РФ, статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

Ответчиком Гусевой Е.Ю. заявлено о пропуске срока исковой давности.

Общий срок для защиты гражданских прав по иску лица, право которого нарушено (исковая давность), составляет три года (ст. 195, п. 1 ст. 196 ГК РФ).

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъясняется, что по смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Согласно расчету, задолженность Гусевой Е.Ю. по договору аренды земельного участка возникла в июне 2015 г., Администрация г. Екатеринбурга подала исковое заявление 30.10.2020г. за истечение общего трехлетнего срока исковой давности, следовательно, требования о взыскании задолженности с июня 2015г. по октябрь 2017г. в сумме 3873 руб. 30 коп., удовлетворению не подлежат.

Администрацией г. Екатеринбурга ходатайств о восстановлении пропущенного трехлетнего срока исковой давности не заявлялось, уважительных причин пропуска срока исковой давности, суду не представлено.

В соответствии с п. 3 статьи 552 ГК РФ, п.1 статьи 35 ЗК РФ и п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 Земельным комитетом Администрации города Екатеринбурга подготовлены расчеты арендной платы для Гусева Ф.О. согласно постановлению Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности, на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области» (далее - постановление Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП).

Информационный расчет задолженности по арендной плате за землю представленные истцом, с учетом произведенного Гусевой Е.Ю. 07.12.2020 г. платежа (31 564 руб.) проверены судом, и являются верными.

Доводы Гусевой Е.Ю. о том, что Администрацией г. Екатеринбурга произведен не верно расчет платы за земельный участок из полезной площади здания; не верно представлен расчет арендной платы за 2020 г., судом не принимаются во внимание.

Арбитражным судом Свердловской области в рамках дела № по иску Администрации г. Екатеринбурга к ООО «Свердловскагрострой» о взыскании 692949,53 рублей установлено, что общая площадь здания по <адрес> составляет 6446,2 кв.м. а не 5586,2 кв.м.

МУГИСО при подготовке дополнительных соглашений к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № применяет площадь здания 6446,2 кв.м. с 01.12.2016.

В связи с этим Гусевой Е.Ю. размер арендной платы устанавливается пропорционально площади помещений, находящихся в ее собственности к общей площади помещений в здании, находящегося на земельном участке, а именно: 1/3 от 17,2/5586,2 от 1 698 кв.м. с 05.06.2015 по 30.11.2016; 5,73/6446,2 от 1 698 кв.м. с 01.12.2016 по 14.06.2018; 40,83/6446,2 от 1 698 кв.м. с 15.06.2018 по 23.07.2018; 75,73/6446,2 от 1 698 кв.м. с 24.07.2018.

Расчет арендной платы произведен Администрацией г. Екатеринбурга по июль 2020 г., поэтому не имеет правового значения то, что Гусева Е.Ю. продала нежилое помещение с кадастровым № площадью 17,2 кв.м., (1/3 доля в праве) Воробьеву Д.В. (регистрационная запись от ДД.ММ.ГГГГ).

В силу пункта 6 Положения, утвержденного Постановлением Правительства Свердловской области № 1855-ПП, арендная плата ежегодно изменяется в одностороннем порядке арендодателем на коэффициент увеличения, ежегодно устанавливаемый Правительством Свердловской области, с учетом показателей инфляции (сводного индекса потребительских цен), предусмотренных прогнозом социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочный период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Администрация города Екатеринбурга при расчете арендной платы руководствуется постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 №1855-ПП, а также принятыми ежегодными повышающими коэффициентами: 1,0550 в 2015, 1,0740 в 2016, 1,0400 в 2017, 2018. 1,0430 в 2019. Настоящие коэффициенты установлены Постановлениями Правительства Свердловской области от 30.12.2014 № 1227-ПП, от 28.12.2015 № 1209-ПП, от 29.12.2016 № 928-ПП, от 29.12.2017 № 1020-ПП, от 20.12.2018 № 903-ПП, от 12.12.2019 №891-ПП.

Применяются повышающие коэффициенты при расчете арендной платы с целью учета уровня инфляции. Принимая во внимание, что коэффициент увеличения каждый год индексирует арендную плату и из расчета цены аренды исключен быть не может, представленный истцом расчет арендной платы с учетом, в том числе, коэффициентов увеличения арендной платы, установленных указанными постановлениями Правительства Свердловской области, является экономически обоснованным и не противоречит закону.

В силу пункта 19 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В связи с чем, с Гусевой Е.Ю. в пользу Администрации г. Екатеринбурга подлежит взысканию задолженность по арендной плате с ноября 2017г. по июль 2020 г. в размере 8868 руб. 26 коп..

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, предусмотрена обязанность должника по уплате кредитору неустойки (пени), сумма которой определяется договором или законом.

В силу статьи309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 2 дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ. за нарушение сроков перечисления арендной платы по договору арендатору начисляется пени в размере 0,1% не перечисленных сумм за каждый день просрочки.

Задолженность Гусевой Е.Ю. по неустойке с учетом применения срока исковой давности за период с 11.11.2017г. по 07.12.2020г. составила 9957 руб. 27 коп.

Ответчик заявил ходатайство о применении судом статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с явной несоразмерностью пени (неустойки) последствиям нарушения обязательств.

В соответствии с ч. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2013 N 20 "О применении судами законодательства о добровольном страховании имущества граждан", допуская применение ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации к штрафу, предусмотренному п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", Верховный Суд Российской Федерации разъяснил, что применение ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в данных правоотношениях возможно лишь в исключительных случаях, когда подлежащий уплате штраф явно несоразмерен последствиям нарушенного обязательства, по заявлению ответчика с указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера штрафа является допустимым.

Обязанность представить доказательства несоразмерности неустойки возлагается на ответчика как на лицо, ссылающееся на данное обстоятельство (ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что имеет место явная несоразмерность пени (неустойки) последствиям нарушения обязательства, а именно: сумма договорной неустойки (9957 руб. 27 коп), при отсутствии у Гусевой Е.Ю. задолженности по договору арендной платы.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что имеются основания для удовлетворения ходатайства ответчика о снижении размера неустойки в связи с установлением явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и снижению взыскиваемой с Гусевой Е.Ю. пени (неустойки) до 5000 руб. 00 коп.

При таком положении суд находит подлежащим взысканию с Гусева Е.Ю. в пользу Администрации г. Екатеринбурга неустойку за период с 11.11.2017г. по 07.12.2020 г. в размере 5000 руб. 00 коп.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина в размере, предусмотренном статьей 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в сумме 554 руб. 73 коп.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации г. Екатеринбурга к Гусевой Екатерине Юрьевне о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, удовлетворить частично.

Взыскать с Гусевой Екатерины Юрьевны в пользу Администрации г. Екатеринбурга задолженность по арендной плате за период с ноября 2017г. по июль 2020г. в размере 8868 (восемь тысяч восемьсот шестьдесят восемь) руб. 26 коп.; пени за период с 11.11.2017г. по 07.12.2020г. в сумме 5000 (пять тысяч) руб. 00 коп.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с Гусевой Екатерины Юрьевны в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 554 (пятьсот пятьдесят четыре) руб. 73 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Судья М.Д. Пирогова