Решение по делу № 33-76/2018 от 09.01.2018

Судья Эрднигоряева О.С. № 33-76/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Элиста 08 февраля 2018 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:

председательствующего Пюрвеевой А.А.

судей Лиджиева С.В. и Басангова Н.А.

при секретаре Шургаевой Л.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Городовиковского районного муниципального образования Республики Калмыкия к Хахлашову Б<…> С<…> о расторжении договора аренды земельного участка по апелляционной жалобе представителя ответчика Хахлашова С.Э. на решение Городовиковского районного суда Республики Калмыкия от 13 октября 2017 г.

Заслушав доклад судьи Басангова Н.А., выслушав объяснения представителей ответчика Хахлашова С.Э. и Эльдеевой Т.Х., судебная коллегия

установила:

Администрация Городовиковского районного муниципального образования Республики Калмыкия (далее – Администрация) обратилась в суд с вышеуказанным иском к Хахлашову Б.С., мотивируя тем, что 9 апреля 2014 г. между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <…> площадью <…> кв.м., расположенного примерно в <…>. В нарушение условий договора аренды Хахлашов Б.С. не внёс арендную плату за первый и второй кварталы 2017 г. Истец просил суд расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером <…> площадью <…> кв.м., заключенный 9 апреля 2014 г. с Хахлашовым Б.С., взыскать с ответчика задолженность по арендным платежам в сумме 29600 руб.

В судебном заседании представитель истца Абушинов В.С. от исковых требований в части взыскания арендной платы отказался, в остальном иск поддержал, пояснив, что после заключения договора аренды ответчик прекратил деятельность крестьянского (фермерского) хозяйства, уклонялся от уплаты налогов, не предоставил отчетность об использовании земли и без уведомления арендодателя передал земельный участок по договору субаренды третьим лицам. Хахлашов Б.С. внёс арендную плату 28 сентября 2017 г., то есть после письменного уведомления о необходимости погасить задолженность в 20-дневный срок.

Ответчик Хахлашов Б.С. возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на уважительность несвоевременного внесения арендной платы, а также на полное погашение задолженности.

Решением Городовиковского районного суда Республики Калмыкия от 13 октября 2017 г. исковые требования Администрации Городовиковского районного муниципального образования Республики Калмыкия к Хахлашову Б<…> С<…> о расторжении договора аренды земельного участка удовлетворены. Расторгнут договор аренды земельного участка с кадастровым номером <…> площадью <…> кв.м., расположенного примерно в <…>, заключенный 9 апреля 2014 г. Администрацией Городовиковского РМО Республики Калмыкия с главой крестьянского (фермерского) хозяйства Хахлашовым Б<…> С<…>.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Хахлашов С.Э. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора. Свои исковые требования Администрация, помимо неисполнения Хахлашовым Б.С. обязанности по внесению арендной платы, обосновывает тем, что ответчик прекратил деятельность крестьянского (фермерского) хозяйства, а также сдал в субаренду земельный участок без уведомления арендодателя. Между тем требований о необходимости устранения этих нарушений в разумный срок и расторжении в связи с этим договора аренды в уведомлении от 5 сентября 2017 г. не содержится. Поскольку договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключен на срок более 5 лет, арендатор в соответствии с ч. 9 ст. 22 ЗК РФ вправе передать свои права и обязанности по этому договору третьим лицам без согласия арендодателя при условии его уведомления. В связи с этим неисполнение обязанности об уведомлении арендатора о заключении договора субаренды не является существенным нарушением условий договора аренды.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.

Статья 22 ЗК РФ предусматривает, что земельные участки могут быть предоставлены в аренду.

В соответствии с п. 12 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу ч. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как установлено судом и следует из материалов дела, во исполнение постановления главы Администрации Городовиковского РМО РК № <…> от 9 апреля 2014 г. между Администрацией и Хахлашовым Б.С. заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял для целей крестьянского (фермерского) хозяйства земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью <…> кв.м., с кадастровым номером <…>, расположенный примерно в <…>, на срок до 9 апреля 2063 г. Земельный участок передан в аренду по акту приема-передачи.

Согласно расчету арендной платы за земельный участки сельскохозяйственного назначения за 2017 г. общая сумма за год составляет <…> руб., ежеквартальный платеж – 14800 руб. (л.д. <…>).

В силу п. 4.4.3 Договора аренды арендатор обязался вносить арендную плату за право пользования земельным участком в размере и на условиях, установленным договором. Внесение арендной платы осуществляется ежегодно в соответствии с расчетом (Приложение 5). В соответствии с п. 5.1 Договора аренды за нарушение условий договора стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.

Договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя или арендатора в судебном (внесудебном) порядке на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством; в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ в одностороннем порядке в связи с отказом арендодателя от исполнения договора в случаях, указанных в п. 4.1.6 договора; по соглашению сторон в порядке, предусмотренном законодательством (п.п. 6.2, 6.3 договора).

Обращаясь с иском в суд, Администрация ссылается на неисполнение Хахлашовым Б.С. обязанности по внесению арендной платы и наличие задолженности.

В подтверждение соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истцом представлено уведомление № <…> от 5 сентября 2017 г.

Согласно данному уведомлению Хахлашову Б.С. предложено в 20-дневный срок с момента получения уведомления уплатить сумму задолженности по арендной плате 29600 руб., в случае неоплаты в установленный срок Администрация обратится в суд с заявлением о расторжении договора аренды.

В силу п. 1 ст. 222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Кодекса).

В силу ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как видно из материалов дела, 9 сентября 2017 г. Хахлашов Б.С. получил уведомление Администрации, погасив задолженность по арендной плате в сумме 29 600 руб. 28 сентября 2017 г., то есть в установленный в уведомлении срок.

Между тем по смыслу ч. 3 ст. 619 ГК РФ право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Поскольку ст. 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК РФ, согласно которому требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В уведомлении, направленном Администрации, предложение расторгнуть договор в случае неисполнения обязанности по оплате задолженности по арендной плате в 20-дневный срок не содержалось.

Согласно п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452.

В связи с изложенным судебная коллегия не может признать надлежащим доказательством соблюдения досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя данное уведомление, поскольку оно не соответствует ч. 3 ст. 619 ГК РФ и ч. 2 ст. 452 ГК РФ.

Иных доказательств, свидетельствующих о соблюдении Администрацией досудебного порядка урегулирования спора, материалы дела не содержат.

Судебная коллегия находит обоснованными доводы жалобы о том, что истец не вправе ссылаться на прекращение ответчиком деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства и передачу без уведомления земельного участка по договору субаренды третьим лицам, поскольку указанные обстоятельства не содержались в уведомлении № <…> от 5 сентября 2017 г.

При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене с оставлением искового заявления без рассмотрения.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия

о п р е д е л и л а :

решение Городовиковского районного суда Республики Калмыкия от 13 октября 2017 г. отменить.

Исковое заявление Администрации Городовиковского районного муниципального образования Республики Калмыкия к Хахлашову Б<…> С<…> о расторжении договора аренды земельного участка оставить без рассмотрения.

Председательствующий А.А. Пюрвеева

Судьи С.В. Лиджиев

Н.А. Басангов