Решение по делу № 2-2250/2021 от 14.01.2021

УИН 11RS0001-01-2021-000540-74 Дело № 2-2250/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сыктывкарский городской суд Республики Коми

в составе председательствующего судьи Печининой Л.А.,

при секретаре Казаковой Е.Н.,

с участием представителя истца Володарского В.В.,

представителя ответчика Шиловой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Сыктывкаре 16 апреля 2021 года гражданское дело по исковому заявлению Астаповой ФИО1 к индивидуальному предпринимателю Пронько ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды,

установил:

    Астапова Т.Ю. обратилась в суд с иском к ИП Пронько М.В., в котором с учетом уточнений просила взыскать с ответчика задолженность по договору аренды от 14.12.2018 в размере 1658840,02 руб., а также 17690 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. В обоснование заявленных требований указала, что 14.12.2018 года между сторонами заключен договор аренды нежилых помещений многофункционального комплекса ..., сроком по 13.11.2019. В соответствии с условиями договора ответчик принял на себя обязательство по ежемесячному внесению арендных платежей в размере 190405 руб. Сославшись на то, что со стороны истца условия договора исполнены в полном объеме, Астапова Т.Ю. указала, что обязательства ответчиком исполнялись ненадлежащим образом. Указанные обстоятельства явились основанием заключения сторонами 05.06.2020 дополнительного соглашения о расторжении договора, в котором ответчик принял обязательство погасить задолженность по арендной плате до 15.06.2020 с возвратом помещений до 30.06.2020. Ответчик долг не оплатил, помещение не возвратил и продолжает его использовать, что явилось поводом обращения в суд с настоящим иском.

Астапова Т.Ю., будучи извещена о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, участия в судебном заседании не принимала. Представитель истца адвокат Володарский В.В. на удовлетворении уточненных исковых требований настаивал.

Ответчик ИП Пронько М.В. в судебное заседание также не явился, направив представителя для участия в деле. Представитель ответчика Шилова А.В. требования иска не признала по доводам, изложенным в письменном отзыве.

С учетом положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд счел возможным рассмотреть дело при имеющейся явке лиц.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Положениями статьи 606 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 608 указанного Кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (статья 609 Гражданского кодекса РФ).

По смыслу положений статьи 651 Гражданского кодекса РФ государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный на срок не менее года.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

С учетом положений статей 610 Гражданского кодекса РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно требованиям статьи 611 названного Кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей, в частности, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (часть 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с положениями статьи 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (часть 2 статьи 622 Гражданского кодекса РФ).

При разрешении заявленных требований установлено, что 14.12.2018 между Астаповой Т.Ю. и ИП Пронько М.П. заключен договор аренды нежилых помещений, по условиям которого, Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение.....

Нежилые помещения передаются по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью настоящего Договора, в состоянии, пригодном для эксплуатации, и используются в целях и уставных задачах Арендатора (пункт 1.2).

Срок аренды устанавливается с 14.12.2018 по 13.11.2019.

По условиям договора арендодатель принял обязательство передать арендатору нежилые помещения в состоянии, отвечающем условиям настоящего Договора, по акту приема-передачи (пункт 2.1.1.), в свою очередь, арендатор принял обязательство нести расходы по содержанию нежилых помещений и своевременно за свой счет производить текущий ремонт нежилых помещений в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации (пункт 2.3.3), своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за пользование арендуемыми нежилыми помещениями (пункт 2.3.11), по истечении действия настоящего Договора или его досрочного расторжения вернуть Арендодателю арендуемые нежилые помещения в исправном состоянии с учетом нормального износа по акту приема-передачи (2.3.14).

Согласно пункту 3.1 Договора ежемесячная плата за аренду нежилых помещений в соответствии с пунктом 1.1 настоящего Договора составляет 190405 руб.

По условиям договора, представленного в обоснование иска, пункт 3.4 договора аренды предусматривает, что в счет арендной платы не входят расходы на эксплуатационное обслуживание помещения и коммунальные услуги: тепловую энергию, электроосвещение, канализацию и воду (горячую и холодную), взнос за капитальный ремонт. Арендатор вправе от своего имени и за свой счет заключить Договор с организацией, оказывающей услуги по эксплуатационному обслуживанию. Услуги по эксплуатационному обслуживанию помещения и коммунальные услуги: тепловую энергию, электроосвещение, канализацию, воду (горячую и холодную), взнос на капремонт Арендатор производит оплату напрямую <данные изъяты>

При разрешении заявленного спора по результатам оценки доводов сторон и представленных в их обоснование доказательств установлены разночтения в пункте 3.4 в экземплярах договора, представленных суду представителями истца и ответчика.

В экземпляре, представленном ответчиком, в пункте 3.4 отсутствует указание о том, что оплату услуг по эксплуатационному обслуживанию помещения и коммунальные услуги: тепловую энергию, электроосвещение, канализацию, воду (горячую и холодную), взнос на капремонт Арендатор производит напрямую .... В остальной части пункт договора идентичен пункту 3.4 представленного в обоснование иска Договора.

Оценив представленный договор с учетом доводов сторон, позиции ответчика, признавшего достигнутым соглашение по иным пунктам договора в период его действия на определенных в нем условиях, и не оспорившего договор в предусмотренном порядке, суд приходит к выводу, что при разрешении настоящего спора обязательства сторон подлежат оценке с учетом положений пункта 3.4 Договора в части, согласованной сторонами сделки.

Названным пунктом, в части, согласованной сторонами сделки, прямо предусмотрено, что расходы на эксплуатационное обслуживание помещения и коммунальные услуги не входят в счет арендных платежей. Применительно к характеру возникших между сторонами правоотношений данные разночтения не изменяют существенных условий договора, подлежащих обязательному согласованию, в связи с чем отсутствие соглашения по этому условию не влечет за собой признание договора незаключенным (недействительным).

В силу абзаца второго пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон.

Действующее законодательство не содержит норм о возникновении обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающих третьим лицом (исполнителем таких услуг, ресурсоснабжающей организацией).

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не с исполнителем вышеназванных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной аренды.

В такой ситуации действует общее правило о том, что в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем услуг (ресурсоснабжающей организацией) заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Данная правовая позиция отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2015), утвержденном 26.06.2015 Президиумом Верховного Суда РФ.

Как указано выше, соглашением сторон договор аренды расторгнут 05.06.2020.

01.07.2020 между сторонами достигнуто соглашение, в соответствии с которым стороны договорились об уменьшении ежемесячного арендного платежа: апрель 2020 года – 25000 руб., май 2020 года – 25000 руб., июнь 2020 года – 25000 руб., июль 2020 года – 50000 руб.

В этот же день сторонами подписан акт сверки взаимных расчетов, которым на указанную дату установлена и подтверждена задолженность ИП Пронько М.П. в размере 1029000 руб.

В подтверждение своих намерений Пронько М.П. предоставил Астаповой Т.Ю. нотариально удостоверенное нотариусом гарантийное обязательство от 14.07.2020, которым в срок до 31.12.2020 обязался погасить задолженность за пользование недвижимым имуществом в установленном размере.

При разрешении спора с учетом представленных стороной ответчика доказательств, уточняя исковые требования, Астапова Т.Ю. подтвердила уплату истцом задолженности в сумме 1029000 руб. по состоянию на 01.07.2020, просила взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.07.2020 по 31.12.2020, а также эксплуатационные расходы за заявленный период.

Рассматривая требования иска в части взыскания с ответчика арендной платы, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со статьей 622 названного Кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Пунктом 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое пользование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенной этим договором.

В этой связи доводы стороны ответчика о том, что при расчете задолженности по уплате арендной платы расчет арендной платы должен быть произведен из расчета арендной платы, установленной 01.07.2020 по соглашению сторон за июль месяц 2020 года в размере 50000 руб., не могут быть приняты во внимание.

Утверждение в возражениях о том, что в связи с расторжением договора аренды обязательства сторон считаются прекращенными, а потому при определении размера подлежащей взысканию задолженности нельзя руководствоваться его условиями, ошибочно.

В силу требований статьи 622 Гражданского кодекса РФ арендатор, несвоевременно возвративший имущество, обязан внести арендную плату за все время просрочки. Тем самым в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.Ссылка ответчика на ухудшение ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции основанием для изменения размера арендной платы за весь период фактического использования арендуемого имущества также не является.

В соответствии с положениями статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта РФ в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ.

По смыслу закона арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы в период 2020 года в связи с невозможность использовать имущество из-за введения в субъекте РФ режима повышенной готовности или ЧС.

Как указано в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории РФ новой коронавирусной инфекции (COVID -19) №2, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы. В случае уклонения арендодателя от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной паты может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Указом Главы Республики Коми от 15.03.2020 № 16 с 16.03.2020 на территории Республики Коми введен режим повышенной готовности, который в отношении организаций общественного питания действовал до 13.08.2020 (Указ Главы Республики Коми от 12.08.2020 № 84).

Как установлено выше, в связи с пандемией коронавирусной инфекции, о чем истец указала в исковом заявлении и что нашло свое подтверждение в материалах дела, объяснениях представителей сторон в судебном заседании, в связи с тем, что ответчик осуществляет деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (общественное питание) и, соответственно, лишен был возможности использовать предоставленное ему в аренду имущество по назначению, 01.07.2020 сторонами заключено дополнительное соглашение о снижении размера арендной платы, в соответствии с которым на период июль 2020 года стоимость арендной платы была снижена до размера 50000 руб. В последующем соглашение об уменьшении арендной паты сторонами не достигнуто.

Учитывая, изложенные обстоятельства, период отмены установленных ограничений, а также установленную законом обязанность арендатора по оплате арендных платежей исходя из фактического пользования имуществом, суд приходит к выводу о взыскании арендной платы за август месяц 2020 года из расчета арендной платы за период с 01.08.2020 по 12.08.2020 пропорционально размеру аренды, установленному по соглашению сторон на июль месяц (50000 руб.), за период с 13.08.2020 – из расчета предусмотренной договором арендной платы 190405 руб.

Определяя период, за который с ответчика подлежит взысканию арендная плата, с учетом пояснений сторон, представленных в их обоснование доказательств, суд исходит из того, что арендная плата подлежит взысканию за период по декабрь 2020 года.

Представленное стороной ответчика уведомление собственника помещения о том, что с 07.12.2020 в арендуемом помещении будет прекращена подача ресурсов, что исключало возможность использования предоставленного имущества по назначению, не может быть принято во внимание, учитывая, что доказательств в подтверждение изложенных обстоятельств суду не представлено.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте пункта 3 статьи 123 Конституции РФ и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

Согласно части 1 статьи 68 Гражданского процессуального кодекса РФ в случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

По объяснениям представителя истца установлено, что ключи от арендуемого помещения переданы ответчиком 10.01.2021. Возражений относительно изложенных обстоятельств не представлено.

Отсутствие подписанного акта приема-передачи арендуемого имущества в подтверждение передачи (возврата) имущества арендодателю, обязанность по составлению которого предусмотрена в статье 655 Гражданского кодекса РФ, не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения по истечении срока договора.

Таким образом, с учетом требований иска и заявленного периода взыскания с Пронько М.П. в счет уплаты арендной платы полежит взысканию 897674,68 руб. (19354,84 руб. (август 2020 – 50000/31х12 дн.) + 116699,84 руб. (190405 руб./31х19) + (190405 руб. х 4 мес. (сентябрь-декабрь 2020 года)).

Рассматривая требования о взыскании с ответчика эксплуатационных платежей, суд руководствуется следующим.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Исключение из этого правила, как указано в данной правовой норме, должно быть специально установлено законом или договором.

Частью 3 статьи 154 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что собственники помещений несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Согласно части 4 названной статьи плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение).

Собственникам помещений предоставление коммунальных услуг осуществляется на основании возмездного договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг.

В материалы дела представлен договор от 01.12.2018, заключенный между <данные изъяты> и Астаповой Т.Ю., по условиям которого Астапова Т.Ю. в целях обеспечения многофункционального комплекса «Торговый Двор» как собственник имущества поручила Дирекции совершать юридические и фактические действия, связанные с эксплуатацией, содержанием и функционированием общего имущества здания МФК и помещения собственника в МФК, на условиях, оговоренных в настоящем договоре и приложениях к нему. В частности, поручила Дирекции заключение и (или) исполнение уже имеющихся договоров с организациями, обеспечивающими функционирование общего имущества здания МФК и помещения собственника в МФК, в том числе предусматривающих обеспечение: холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и канализации; теплоснабжения и вентиляции; снабжение электрической энергией; иные услуги (пункт 2.2).

Согласно пункту 2.3 договора собственник поручает Дирекции осуществлять все действия, необходимые для выполнения договоров, указанных в пункте 2.2. Для осуществления поручения собственник обеспечивает дирекцию денежными средствами для расчетов по договорам заключенным и (или) исполняемым Дирекцией в соответствии с пунктами 2.1. и 2.2. (пункт 2.7.). Сумма денежных средств, передаваемая собственником Дирекции, определяется путем распределения всех затрат, связанных с функционированием МФК между всеми собственниками МФК, пропорционально занимаемых ими площадей (пункт 2.8). Сумма денежных средств, уплачиваемая согласно пункту 2.8 настоящего договора, уплачивается собственником на основании счета дирекции, не позднее 30 числа месяца за отчетным месяцем.

Ни Гражданский кодекс, ни Жилищный кодекс не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений, в том числе находящихся в жилых домах.

Статьей 616 Гражданского кодекса РФ установлена обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Данная правовая норма регулирует правоотношения между сторонами договора аренды и не является основанием возникновения у арендатора обязанности оплаты расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц.

Изложенная позиция согласуется с позицией Верховного Суда РФ в определении Судебной коллегии по экономическим спорам от 10.11.2014 № 305-ЭС14-1452.

Поскольку предусмотренная статьей 616 Гражданского кодекса РФ обязанность арендатора устанавливается по отношению к арендодателю, у которого возникает право требовать совершения оговоренных в ней действий, соответствующая норма может быть применима, в частности, при расчете между арендатором и арендодателем в целях возмещения понесенных последним затрат на оплату коммунальных расходов.

В этой связи суд исходит из права истца на возмещение фактически понесенных расходов по оплате коммунальных услуг.

В подтверждение несения расходов по содержанию имущества, уплате оказываемых коммунальных услуг, Астаповой Т.Ю. представлены приходные ордера, в соответствии с которыми истцом произведена оплата услуг за период 2020 года на общую сумму 230000 руб. (приходный кассовый ордер № 91 от 19.02.2020 на сумму 30000 руб., квитанция к приходному кассовому ордеру № 606 от 27.11.2020 на сумму 80000 руб., квитанция к приходному кассовому ордеру № 607 от 27.11.2020 на сумму 80000 руб., квитанция к приходному кассовому ордеру № 624 от 03.12.2020 на сумму 40000 руб.).

Учитывая изложенное, с ответчика в счет оплаты понесенных в рамках заключенного сторонами договора аренды эксплуатационных услуг подлежит взысканию 230000 руб.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Из материалов дела следует, что при обращении в суд с учетом последующих уточнений требований иска в сторону их увеличения истцом по делу уплачена государственная пошлина в размере 17690 руб., что превышает размер государственной пошлины, установленной статьей 333.19 Налогового кодекса РФ.

С учетом положений статьи 333.19 Налогового кодекса РФ при цене иска 1658840 руб. подлежит уплате государственная пошлина в размере 16494,20 руб.

В связи с частичным удовлетворением иска по настоящему делу, расходы истца по уплате государственной пошлины на основании статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ подлежат взысканию с ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований и, исходя из размера государственной пошлины, подлежащей уплате в соответствии со статьей 333.19 Налогового кодекса РФ, что составит 11216,05 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

Исковые требования Астаповой ФИО3 удовлетворить частично.

Взыскать с Пронько ФИО4 в пользу Астаповой ФИО5 897674,68 руб. в счет арендной платы, 230000 руб. в счет понесенных расходов на оплату коммунальных услуг, 11216, 05 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, всего взыскать 1138890,73 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Апелляционная жалоба на решение суда может быть подана в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд Республики Коми в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                       Л.А. Печинина