Решение по делу № 11-13471/2023 от 22.09.2023

Судья Баранова Ю.Е.

Дело № 2-211/2023

УИД 74RS0004-01-2022-008077-92

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Дело № 11-13471/2023

30 октября 2023 года    г. Челябинск

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего     Шалиевой И.П.,

судей     Кучина М.И., Турковой Г.Л.

при секретаре Нестеровой Д.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело с апелляционной жалобой Писаренко АВ на решение Ленинского районного суда города Челябинска от 28 июля 2023 года по исковому заявлению Самойлова ГА к Писаренко АВ о взыскании задолженности по договору купли-продажи, об обращении взыскания на заложенное имущество.

Заслушав доклад судьи Шалиевой И.П. по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, возражений, объяснения представителя ответчика Писаренко А.В. по ордеру Дорофеевой Ю.А., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя истца Самойлова Г.А. по доверенности Боровинских Д.М., возражавшего относительно доводов жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Самойлов Г.А. обратился в суд с иском к Писаренко А.В. о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 605 000 руб., неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 513 350 руб.; неустойки в размере 0,1% в день, начисленной на дату вынесения решения суда и до дня фактической уплаты долга; об обращении взыскания на нежилое помещение № с кадастровым номером № площадью 358,60 кв.м., нежилое помещение № с кадастровым номером № площадью 107 кв.м., нежилое помещение № с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости 8 000 000 руб.; взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере 43 791,75 руб.

В обоснование иска указал, что заключил с ответчиком договор купли-продажи недвижимого имущества нежилых помещений на общую сумму 8 000 000 руб. Расчет осуществляется частями по графику, последний платеж ДД.ММ.ГГГГ. В счет исполнения обязательств по договору ответчик передал 2 395 000 руб. До настоящего времени остаток долга не возвращен. Договором предусмотрена неустойка за задержку платежей в размере 0,1% от стоимости помещения. Также договором предусмотрен залог спорного имущества.

Истец Самойлов Г.А. в суд первой инстанции не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, извещен. Его представитель Боровинских Д.М. заявленные требования поддержал.

Ответчик Писаренко А.В. в суд первой инстанции не явился, извещен. Его представитель Дорофеева Ю.А. в судебном заседании не согласилась с иском, просила применить положения ст. 333 ГК РФ, мораторий на неустойку.

Решением Ленинского районного суда города Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление Самойлова Г.А. к Писаренко А.В. о взыскании задолженности по договору купли-продажи, об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворено частично.

Взысканы с Писаренко А.В. в пользу Самойлова Г.А. задолженность по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 605 000 руб., неустойка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 135 505 руб., расходы на уплату государственной пошлины в размере 43 791,75 руб.

Взыскана с Писаренко А.В. в пользу Самойлова Г.А. неустойка в размере 0,1 % за каждый день просрочки, начисляемую на сумму основного долга, составляющего по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 605 000 руб., начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактической уплаты долга.

Обращено взыскание на заложенное имущество:

нежилое помещение № (ювелирная мастерская и офис) с кадастровым номером № по адресу: <адрес> путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену в размере 6 364 400 руб.;

нежилое помещение № (столовая, ювелирная мастерская) с кадастровым номером № по адресу: <адрес> путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену в размере 909 200 руб.;

нежилое помещение № с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену в размере 1 818 400 руб.

Отказано в удовлетворении остальной части требований о взыскании неустойки, об установлении начальной продажной стоимости заложенного имущества в размере 8 000 000 руб.

В апелляционной жалобе и дополнении к ней Писаренко А.В. просит назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу, отменить решение Ленинского районного суда города Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ.

Указывает на несогласие с проведенной по делу судебной экспертизой. Указывает, что экспертом не учтен произведенный ответчиком Писаренко А.В. ремонт во всех помещениях после приобретения у Самойлова Г.А. Также полагает, что оценщик необоснованно взял за основу при оценке помещений назначение помещений как производственные, а не офисные. Указывает, что производственные помещения не могут располагаться в жилом доме.

Также полагает, что имелись основания для снижения размера неустойки, о чем заявлялось в судебном заседании представителем ответчика.

Также считает, что судом первой инстанции неверно определен период применения моратория неустойки, установленный Постановлением Правительства РФ.

Считает, что поскольку от ответчика поступила оплата в размере 2395000 руб., то не на все отдельно расположенные нежилые помещения возможно обратить взыскание.

Полагает, что заключение экспертом выполнено с нарушениями требований ФСО и Федерального закона №135-ФЗ.

В возражениях на апелляционную жалобу и на дополнение к ней Самойлов А.Г. просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Полагает, что поскольку судом первой инстанции не установлено исключительных случаев и не доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договоре размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды, обоснованно не были применены положения ст. 333 ГК РФ. Также считает, что вопреки доводам апелляционной жалобы, судом первой инстанции верно применен период срока действия моратория начиная с 01.04.2022 года по 01.10.2022 года.

Полагает необоснованными возражения ответчика относительно оспаривания результатов оценки спорных объектов недвижимости, поскольку в спорных объектах недвижимости располагается принадлежащий ответчику производственный комплекс по производству питьевой воды, который является предметом его предпринимательской деятельности.

Лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом. Информация о рассмотрении дела была заблаговременно размещена на официальном сайте Челябинского областного суда, в связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим изменению в части взыскания неустойки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ввиду неправильного применения норм материального права.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ДД.ММ.ГГГГ Самойлов Г.А. и Писаренко А.В. заключили договор купли-продажи недвижимого имущества по адресу: <адрес>, а именно: нежилого помещения № (ювелирная мастерская и офис) с кадастровым номером №, нежилого помещения № (столовая, ювелирная мастерская) с кадастровым номером №, нежилого помещения № с кадастровым номером №.

В соответствии с условиями договора стороны согласовали общую стоимость нежилых помещений в размере 8 000 000 руб., расчет должен осуществляться частями в соответствии с графиком, начиная с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ ежемесячно в размере по 665 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ Писаренко А.В. зарегистрировал право собственности на указанные нежилые помещения. В ЕГРН внесена запись об ипотеке в пользу залогодержателя Самойлова Г.А.

Согласно п. 3.4 договора купли-продажи, с момента передачи помещений покупателю и до полной оплаты помещения признаются находящимися в залоге у продавца. В случае просрочки уплаты ежемесячных платежей производится обращение взыскания заложенного имущества путем продажи с торгов. Начальная продажная стоимость составляет 8 000 000 руб.

Ответчик надлежащим образом не исполнял обязанность по внесению платы за нежилые помещения в сроки, установленные графиком. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность составила 5 605 000 руб.

В соответствии с п. 5.2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ покупатель в случае задержки платежей, в сроки, установленные договором, уплачивает продавцу неустойку (пени) в размере 0,1% от стоимости помещения за каждый календарный день просрочки.

Истцом начислена неустойка с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (270 дней) в размере 1 513 350 руб., исходя из расчета 5 605 000 руб. х 270 дней х 0,1%, заявлено о взыскании неустойки по день вынесения решении.

Направленные истцом в адрес ответчика претензии от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ оставлены без удовлетворения.

По ходатайству ответчика судом назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости заложенного имущества.

Согласно заключению эксперта ФИО9 ФИО15 № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость нежилого помещения № (ювелирная мастерская и офис) с кадастровым номером №, нежилого помещения № (столовая, ювелирная мастерская) с кадастровым номером №, нежилого помещения № с кадастровым номером № составляет 11 365 000 руб.

Согласно дополнению эксперта ФИО17 к заключению № от ДД.ММ.ГГГГ, среднерыночная стоимость нежилого помещения № с кадастровым номером № составляет 7 955 500 руб., нежилого помещения № с кадастровым номером № – 1 136 500 руб., нежилого помещения № с кадастровым номером № – 2 273 000 руб.

Установив вышеуказанные обстоятельства, ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора купли-продажи, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 309, 310, п.3 ст.488, п.1 ст. 486,, п.1 ст. 549, 334, 348, 349 Гражданского кодекса РФ, ст. ст.50, 54, 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», пришел к выводу о взыскании задолженности по договору купли-продажи, неустойки и об обращении взыскании на заложенное имущество, установив начальную продажную стоимость нежилого помещения № с кадастровым номером № в размере 6 364 400 руб. (7 955 500х80%), нежилого помещения № с кадастровым номером № – 909 200 руб. (1 136 500х80%), нежилого помещения № с кадастровым номером № – 1 818 400 руб. (2 273 000х80%).

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они следуют из анализа всей совокупности представленных сторонами и исследованных судом доказательств, которые суд оценил в соответствии с правилами ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ. Мотивы, по которым суд пришел к данным выводам, подробно изложены в решении суда, оснований не согласиться с ними не имеется.

Вопреки доводам жалобы судом первой инстанции при расчете неустойки правильно применены положения Постановления Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 (ред. от 13.07.2022) «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами», в соответствии с которым неустойка не начисляется с 01.04.2022 по 01.10.2022.

Согласно приведенному судом расчету, размер неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (81 день) составил 454 005 руб. (5 605 000 руб. х 81 дней х 0,1%); с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (300 дней) – 1 681 500 руб. (5 605 000 руб. х 300 дней х 0,1%), итого 2 135 505 руб.

Отказывая в применении положений ст. 333 ГК РФ и уменьшении размер неустойки, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком не представлено доказательств отсутствия его вины в неисполнении договора, не установлено исключительных случаев и не доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда по следующим основаниям.

Положениями ст. 333 ГК РФ суду предоставлено право снижения подлежащей уплате неустойки в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

В пункте 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" также разъяснено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

В п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" содержатся разъяснения, в соответствии с которыми, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты.

Согласно информационному сообщению Банка России, с ДД.ММ.ГГГГ действует ключевая ставка в размере 7,5% годовых, то есть, с учетом вышеизложенного разумным размером неустойки является 15% годовых (двукратная ключевая ставка).

Однако в соответствии с п. 5.2 Договора купли-продажи размер неустойки составляет 0,1% от стоимости помещений за каждый день просрочки, то есть 36,5% годовых. Таким образом, судебная коллегия полагает, что заявленный ко взысканию размер неустойки является явно завышенным и подлежит снижению исходя из 15% годовых (размера двухкратной ключевой ставки), до 1000 000 руб. в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

Решение суда в указанной части подлежит изменению.

В соответствии с п. 1 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

В силу ч. 1 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" заложенное имущество, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.

Согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 указанного Закона (в редакции, действовавшей на момент рассмотрения спора), принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона;

При этом судебная коллегия находит правомерным решение суда в части установления продажной стоимости предмета залога – нежилых помещений на основании заключения проведенной по делу судебной экспертизы ФИО22 от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку указанная стоимость предметов залога отражает реальную стоимость подлежащих реализации на настоящий момент нежилых помещений.

Стоимость предмета залога в указанном экспертном заключении определена вопреки доводам жалобы на июль 2023 года.

Ответчиком не представлено суду, доказательств, свидетельствующих о том, что оспариваемое заключение эксперта содержит недостоверные выводы, а также доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы оценки, привели к занижению рыночной стоимости имущества.

Судебная коллегия отмечает, что представленная консультация на заключение эксперта не может являться надлежащим доказательством по делу, опровергающим выводы экспертного заключения, поскольку указанная консультация не содержит информации о предупреждении специалиста об уголовной ответственности, выводы специалиста о недостоверности выводов эксперта не обоснованы специалистом и носят характер вероятностных суждений.

По указанным основаниям консультация на заключение эксперта не может выступать средством доказывания недостоверности заключения судебной экспертизы. Кроме того, нормами Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не предусмотрено оспаривание экспертного заключения консультацией другого экспертного учреждения.

Как следует из заключения экспертизы, для целей оценки применил сравнительный и доходный подход.

Заключение эксперта проводилось путем: экспертного осмотра, по внешним признакам выявлены дефекты и повреждения, а также определено фактическое пользование помещениями, установлено, что помещения находятся в хорошем состоянии; проведением расчетов, изучением представленных на исследование материалов, относящихся к предмету экспертизы, анализа информации.

При этом, стоимость корректировалась по таким существенным факторам, как уторговывание, этаж расположения, общая площадь, на назначение частей, комплекс, на качество внутренней и наружной отделки помещений.

Как следует из заключения экспертизы, при оценке использовались объекты-аналоги объекта оценки, находящиеся в городе Челябинске, с указанием их месторасположения, площади, технического состояния, стоимости и т.д., телефонов риэлторов, предлагаемых к продаже данных объектов-аналогов.

Вопреки доводам жалобы экспертом учтена внутренняя отделка помещений как простая, как и у всех объектов – аналогов, и исследовался сегмент рынка. (л.д.24,31 т.2).

Экспертом определены назначение помещений как универсальные производственные-складские объекты с административно-бытовым корпусом исходя из визуального осмотра и фактического использования помещений, что отражено на фотографиях помещений.

Заключение эксперта дано лицом, имеющим высшее образование, квалификацию оценщика, диплом о профессиональной переподготовке ФИО30 «Экспертиза стоимости предприятия бизнеса», экспертиза проведена по назначению суда.

Эксперт ФИО9 был допрошен в суде апелляционной инстанции, который поддержал выводы экспертного заключения и дополнения к нему, суду показал, что в экспертом заключении произведено структурирование помещений по основным характеристикам (стр. 20-21) и фактическому применению, назначению на производственно-складское, административно-офисное, бытовое, вспомогательное. Когда производился осмотр, там велась производственная деятельность по подготовки напитков. Производственная деятельность ведется в цоколе, и в подвале. Все подвальные помещение, оба помещения являются производственными, складскими, бытовыми. На 1 этаже находятся частично административные помещения и производственные помещения с вытяжками. Аналоги брались 1 этажи многоквартирных домов с подвалами согласно стр.117-120 экспертного заключения. Административно-бытовой корпус – это помещения, где не предполагается производство, а бухгалтерия или торговый зал. Корректировку, что помещения находятся в здании, признанном аварийным он применял, использовал корректировки исходя из справочника, на стр. 53-54 экспертного заключения, коэффициент корректировки указан торговый. В данном экспертном заключении фактор аварийности был учтен в расчетах корректировке – это процесс изменения стоимости объекта в ходе переговоров между покупателем и продавцом, данное значение зависит от множества факторов, в том числе и от того фактора, что объект будет изыматься и будет выплачена компенсация в размере рыночной стоимости плюс убытки, стоимость определяется независимой оценочной компанией, отчет об оценки рыночной стоимости помещения и расходов, который несет собственник в результате реализации. Назначение универсальные бытовые складские помещения предполагает, что есть возможность переоборудовать их. Производилось сегментирование рынка, проводилась оценка по федеральным стандартам оценки, на основании этих данных использованы сведения по наибольшей эффективности.

При таких обстоятельствах, каких-либо объективных оснований для назначения повторной экспертизы судебная коллегия не усмотрела.

Доводы жалобы о том, что от ответчика поступила оплата в размере 2395000 руб., то не на все отдельно расположенные нежилые помещения возможно обратить взыскание, несостоятельны, поскольку стоимость заложенного имущества каждого помещения в отдельности не достаточна для удовлетворения неисполненного обязательства ответчика в размере задолженности 5 605 000 руб. и неустойки в размере 1000000 руб. с учетом последующего начисления ее, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, кроме того, как следует из экспертное заключения, наиболее предпочтительна покупка комплекса помещений, составляющих часть здания, помещений для дальнейшей эксплуатации, покупка отдельных помещений, в здании, требующим ремонта, будет не интересна для потенциального покупателя, в связи с чем в сравнительном подходе был учтен данный фактор и к расчету приняты аналогичные помещения, что характерно для рынка коммерческой недвижимости в данном сегменте.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда города Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ изменить в части взыскания неустойки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с Писаренко АВ (паспорт РФ №) в пользу Самойлова ГА (паспорт РФ №) неустойку по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 000 000 руб. В остальной части в удовлетворении требований о взыскании неустойки отказать.

В остальной части то же решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Писаренко АВ – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.