Решение по делу № 33-3351/2023 от 10.04.2023

Дело №33-3351/2023 (в суде первой инстанции дело № 2-45/2022)

4 мая 2023 года                                                                 г.Хабаровск

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе: председательствующего судьи Хохловой Е.Ю.,

судей Бисюрко Ю.А., Юдаковой Ю.Ю.,

при секретаре Ларионовой Д.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Слободянюка С.Г. к администрации города Комсомольска-на-Амуре о возложении обязанности по заключению договора купли-продажи земельного участка,

по иску Городского округа город Комсомольск-на-Амуре Хабаровского края в лице администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края к Слободянюку С.Г. о признании отсутствующим права собственности на нежилое здание

по апелляционной жалобе представителя администрации г.Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края на решение Центрального районного суда г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 20 июня 2022 года,

заслушав доклад судьи Бисюрко Ю.А., объяснения представителей сторон, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Слободянюк С.Г. обратился в суд с иском к администрации города Комсомольска-на-Амуре о возложении обязанности по заключению договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 6700 кв.м, расположенного по адресу <адрес>, ссылаясь на то, что он являясь собственником объекта недвижимости – нежилого здания почтового отделения с кадастровым номером 27:22:0031001:2862, расположенного на указанном земельном участке. В удовлетворении заявления Слободянюка С.Г. о предоставлении в собственность за плату вышеуказанного земельного участка ответчиком отказано со ссылкой на то, что расположенный на нем объект не обладает признаками капитальности, что не соответствует действительности.

Городской округ город Комсомольск-на-Амуре Хабаровского края в лице администрации города Комсомольска-на-Амуре обратился в суд с иском к Слободянюку С.Г. о признании отсутствующим право собственности на нежилое здание «Здание почтового отделения» с кадастровым номером №, площадь застройки 76,5 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>.

В обоснование иска ссылается на то, что Слободянюк С.Г. является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 6700 кв.м, на котором расположено указанное нежилое здание. 24.04.2020 Слободянюком С.Г. получено разрешение на строительство объекта капитального строительства на арендуемом земельном участке, 24.04.2020 Слободянюком С.Г. был заключен договор подряда с ООО «Строительная монтажная компания» о строительстве на данном участке объекта «Здание почтового отделения», 29.04.2020 администрацией города выдано разрешение на ввод в эксплуатацию указанного объекта капитального строительства. 19.05.2020 Слободянюк С.Г. зарегистрировал право собственности на нежилое здание, с целью эксплуатации которого с ним заключен договор аренды земельного участка №12266/3 от 14.08.2020. Вместе с тем, фактически объект недвижимости на земельном участке отсутствует, чем нарушаются права истца, как органа, уполномоченного на распоряжение земельным участком.

        Определением судьи районного суда от 10 августа 2021 года гражданские дела по указанным искам объединены в одно производство.

    Решением Центрального районного суда г.Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 20 июня 2022 года иск Слободянюка С.Г. удовлетворен.

        На городской округ город Комсомольск-на-амуре в лице администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края возложена обязанность по заключению со Слободянюком С.Г. договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 6700 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

        Иск Городского округа город Комсомольск-на-Амуре Хабаровского края в лице администрации города Комсомольска-на-Амуре оставлен без удовлетворения.

        Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 1 ноября 2022 решение Центрального районного суда города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 20.06.2022 оставлено без изменения.

        Определением судебной коллегии по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 21 марта 2023 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 1 ноября 2022 года в части оставления без изменения решения Центрального районного суда города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 20 июня 2022 года об удовлетворении исковых требований Слободянюка С.Г. отменено и в указанной части дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. В остальной части решение Центрального районного суда города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 20 июня 2022 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 1 ноября 2022 года оставлены без изменения.

В апелляционной жалобе представитель администрации г.Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края просит решение суда отменить, принять новое решение, которым в удовлетворении иска Слободянюка С.Г. отказать, ссылаясь на несоразмерность площадей земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, а также указывает, что решение суда выражает прямое распоряжение муниципальным имуществом и свидетельствует о подмене судом органа местного самоуправления.

Письменные возражения на апелляционную жалобу не поступали.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель администрации г.Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края Пырькова О.С., участвовавшая в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи, апелляционную жалобу поддержала по изложенным в ней основаниям.

В заседании суда апелляционной инстанции представители Слободянюка С.Г. – Гапченко Д.С., Панихидин В.А. против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, просили оставить решение суда без изменения, пояснили, что ответчик не заявлял в суде первой инстанции довод о несоразмерности площадей земельного участка и объекта недвижимости, Слободянюку С.Г. для эксплуатации здания почтового отделения необходим весь спорный земельный участок, в том числе для погрузки/разгрузки грузов, парковки машин.

В заседании суда апелляционной инстанции Слободянюк С.Г. участия не принимал, извещен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, судебная коллегия рассмотрела дело в его отсутствие, учитывая положения ст.ст.167, 327 ГПК РФ.

На основании ч.ч. 1 и 2 ст. 327.1 ГПК РФ решение суда подлежит проверке в обжалуемой части в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, выслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ч.4 ст.390 ГПК РФ указания вышестоящего суда о толковании закона являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело.

Из разъяснений, данных в п.41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 17 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции", следует, что в случае отмены постановления суда первой или апелляционной инстанции и направления дела на новое рассмотрение указания суда кассационной инстанции о применении и толковании норм материального права и норм процессуального права являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело (статья 379.6, часть 4 статьи 390 ГПК РФ).

В соответствии с ч.1 ст.330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела.

    Как установлено судом и следует из материалов дела, 5 августа 2019 года между Администрацией города Комсомольска-на-Амуре и Шишкиным А.П. был заключен договор аренды земельного участка № 11776/3, на основании которого Шишкину А.П. был предоставлен в аренду сроком по 04.08.2026 за плату земельный участок, имеющий местоположение: Хабаровский край г.Комсомольск-на-Амуре, ориентировочно на расстоянии 100 метров в восточном направлении от многоквартирного дома <адрес>, кадастровый №, площадью 6700 кв.м, вид разрешенного использования – коммунальное обслуживание, социальное обслуживание, бытовое обслуживание, амбулаторно-поликлиническое обслуживание, дошкольное, начальное и среднее общее образование, среднее и высшее профессиональное образование, культурное развитие, общественное управление, обеспечение научной деятельности, обеспечение деятельности в области гидрометеорологии и смежных с ней областях, деловое управление, объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), банковская и страховая деятельность, магазины, общественное питание, гостиничное обслуживание, развлечения, спорт, связь, среднеэтажная жилая застройка, многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), обеспечение внутреннего правопорядка, обслуживание автотранспорта. Земельный участок предоставлен с целью строительства капитального объекта.

28 августа 2019 года между Шишкиным А.П. и Слободянюком С.Г. был заключен договор заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по условиям которого новому арендатору Слободянюку С.Г. переданы все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 5 августа 2019 года № 11776/3, в пределах срока основного договора аренды, до 4 августа 2026 года.

24 апреля 2020 года Слободянюку С.Г. было выдано разрешение до 24 февраля 2021 года на строительство на земельном участке с кадастровым номером № капитального объекта по проектной документации «Здание почтового отделения».

28 апреля 2020 года ООО «Строительная монтажная компания» Слободянюку С.Г. выдан акт № 1 о соответствии завершенного строительством объекта «Здание почтовой связи», расположенного по адресу Хабаровский край г. Комсомольск-на-Амуре, ориентировочно на расстоянии 100 метров в восточном направлении от многоквартирного дома <адрес>, проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.

29 апреля 2020 года начальником управления архитектуры и градостроительства администрации города Комсомольска-на-Амуре проведен осмотр построенного объекта капитального строительства «Здания почтовой связи».

29 апреля 2020 года администрацией города Комсомольска-на-Амуре Слободянюку С.Г. выдано разрешение на ввод в эксплуатацию указанного объекта капитального строительства.

19 мая 2020 года Слободянюк С.Г. зарегистрировал право собственности на нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 76,5 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №.

Соглашением №340 от 14 августа 2020 года, заключенным между администрацией города Комсомольска-на-Амуре и Слободянюком А.Г., расторгнут договор аренды спорного земельного участка от 5 августа 2019 года № 11776/3.

14 августа 2020 года между администрацией города Комсомольска-на-Амуре и Слободянюком А.П. заключен договор аренды земельного участка №12266/3, на основании которого Слободянюку А.П. был предоставлен в аренду сроком по 23.06.2021 за плату земельный участок, имеющий местоположение: Хабаровский край г.Комсомольск-на-Амуре, ориентировочно на расстоянии 100 метров в восточном направлении от многоквартирного дома <адрес>, кадастровый №, площадью 6700 кв.м, с целью эксплуатации здания почтового отделения, на земельном участке имеется нежилое здание с кадастровым номером №.

В удовлетворении заявления истца от 25 мая 2021 года о предоставлении в собственность спорного земельного участка в целях эксплуатации нежилого здания, ответчиком было отказано письмом от 8 июня 2021 года по той причине, что расположенное на земельном участке строение с кадастровым номером № не обладает признаками капитальности.

В соответствии с заключением судебной экспертизы № 1270/8-2 от 12 мая 2022 года, выполненным ФБУ «Дальневосточный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ», объект с кадастровым номером №, площадью застройки 76,51 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу <адрес> является объектом завершенного строительства, так как соответствует основным техническим условиям, изложенным в разрешении на строительство и проектной документации, за исключением отсутствия окон и витражей, предусмотренных проектом; является объектом капитального строительства, так как имеет два основных и один вспомогательный признак капитального объекта строительства; является нежилым зданием, по своим функциональным характеристикам, конструктивным и объемно-планировочным решениям, отвечающим требованиям, предъявляемым к зданиям, предназначенным для размещения объекта почтовой связи «ВНТП 311-98. Объекты почтовой связи».

Удовлетворяя исковые требования Слободянюка С.Г. и отказывая в удовлетворении исковых требований городского округа город Комсомольск-на-Амуре Хабаровского края, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 11.9, 15, 39.1, 39.2, подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, статей 39.16, 39.17, пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статей 130, 131, 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Правилами землепользования и застройки города Комсомольска-на-Амуре, утвержденными решением городской Думы от 14 октября 2009 г. № 72 (в редакции от 20 мая 2020 г. № 58), установив на основании исследованных по делу доказательств нахождение на испрашиваемом земельном участке с кадастровым номером № объекта недвижимости - нежилого здания почтового отделения, площадью застройки 76,51 кв.м, принадлежащего Слободянюку С.Г. на праве собственности, пришел к выводу о наличии у него права на выкуп указанного земельного участка площадью 6 700 кв.м без проведения торгов. При этом исходил из того, что на момент предоставления Слободянюку С.Г. спорного земельного участка по договору аренды от 14.08.2020 №12266/3 действовали Правила землепользования и застройки города Комсомольска-на-Амуре, которые в редакции от 20.05.2020 №58 не устанавливали минимальный процент застройки в границах земельного участка. Принимая во внимание выводы судебной экспертизы, суд отказал в удовлетворении иска администрации города, ввиду отсутствия совокупности условий для признания права собственности Солободянюка С.Г. на нежилое здание почтовой связи отсутствующим.

Судебная коллегия находит, что обжалуемое судебное постановление в части разрешения первоначального иска принято с нарушением норм материального права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.

Статья 39.3 ЗК РФ устанавливает случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 39.20 данного Кодекса, если иное не установлено данной статьей или другими федеральными законами, граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение таких земельных участков в собственность или в аренду.

Предоставление земельного участка в собственность за плату без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 39.14, 39.17 ЗК РФ, из системного толкования которых следует, что договор купли-продажи земельного участка может быть заключен с заявителем при отсутствии оснований, перечисленных в статье 39.16 Кодекса, для отказа в предоставлении земельного участка.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Выкуп земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов лицом, имеющим в собственности здание (сооружение), правомерно возведенное на данном участке, обусловлен необходимостью обслуживания и использования такого объекта по назначению, соответственно, размеры предоставляемого земельного участка должны соотноситься с использованием и эксплуатацией строения, находящегося на данном земельном участке.

Таким образом, необходимым условием для выкупа земельного участка без проведения торгов является не только нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, являющегося зданием или сооружением и принадлежащего на праве собственности заявителю, но и соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка.

Указанные обстоятельства могут служить основанием для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов на основании подпункта 1 статьи 39.16 ЗК РФ, в соответствии с которым уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в случае обращения с заявлением о предоставлении земельного участка лица, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Учитывая, что требования истца Слободянюка С.Г. рассмотрены в порядке гражданского судопроизводства, при проверке обоснованности данных требований в части возложения на администрацию города обязанности по предоставлению в собственность земельного участка путем выкупа и заключения договора купли-продажи суду первой инстанции следовало проверить все законные основания для передачи в собственность спорного земельного участка, в том числе и не указанные в оспариваемом отказе от 8 июня 2021 года № 1-13/3932.

Положения пункта 1 статьи 11.9, подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ сами по себе размеры земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, не устанавливают; применительно к земельным участкам, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, они определяются такими градостроительными регламентами.

Градостроительный регламент для каждой территориальной зоны устанавливается Правилами землепользования и застройки (статья 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 6 статьи 30 и статьей 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются, в том числе, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь; максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

С заявлением о предоставлении в собственность спорного земельного участка Слободянюк С.Г. обратился 25 мая 2021 года и при решении вопроса о его праве на приватизацию спорного земельного участка действовали подлежащие применению к возникшим правоотношениям Правила землепользования и застройки городского округа «город Комсомольска-на-Амуре», утвержденные решением городской Думы от 14.10.2009 №72 (в редакции решения Комсомольской-на-Амуре городской Думы №131 от 9 декабря 2020 года), подпунктами 4, 5 пункта 1.4 статьи 30 которых установлены максимальный и минимальный процент застройки в границах земельного участка, минимальный процент застройки составляет 25 %.

Вместе с тем, минимальный процент застройки испрашиваемого земельного участка площадью 6 700 кв.м, учитывая площадь застройки 76,5 кв.м, составляет не более 1,14 %.

Принимая во внимание приведенное нормативно-правовое регулирование и установленные по делу обстоятельства, оснований для вывода о наличии у Слободянюка С.Г. права на продажу без торгов земельного участка площадью 6 700 кв.м в г.Комсомольске-на-Амуре при нахождении на нем только объекта недвижимости площадью 76,51 кв.м не имелось ввиду несоответствия плотности застройки участка нормативно установленной минимальной плотности застройки земельных участков (25 %).

Из материалов дела не следует, что Слободянюком С.Г. было представлено какое-либо обоснование тому, что для размещения и эксплуатации нежилого здания почтового отделения площадью 76,51 кв.м ему необходим земельный участок площадью 6 700 кв.м, в 87,5 раза превышающей площадь находящегося на участке объекта недвижимости.

При этом о возражениях администрации города против удовлетворения иска Слободянюка С.Г. по причине несоразмерности площадей спорного земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости Слободянюку С.Г. было известно не позднее получения копии апелляционной жалобы ответчика по первоначальному иску от 10.08.2022, поскольку эти доводы были указаны в апелляционной жалобе.

В тоже время, формирование испрашиваемого земельного участка под строительство указанного объекта недвижимости и предоставление его в аренду само по себе не свидетельствует о необходимости использования всего участка для эксплуатации нежилого здания, занимающего чуть более 1/100 площади данного участка, и о возникновении у собственника здания исключительного права на приобретение в собственность всего земельного участка в границах, определенных при предоставлении земельного участка под строительство.

Таким образом, выводы суда первой инстанции о наличии у Слободянюка С.Г. исключительного права на приобретение спорного земельного участка в собственность без проведения торгов, основаны на неправильном применении норм материального права, регулирующих правоотношения сторон.

Исходя из вышеизложенного, судебная коллегия находит, что при рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции допущены нарушения норм материального права, влекущие отмену обжалуемого решения в части удовлетворения исковых требований Слободянюка С.Г. к администрации города Хабаровска о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка, с принятием в указанной части нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

В остальной части решение суда первой инстанции сторонами не обжалуется, является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Центрального районного суда г.Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 20 июня 2022 года отменить в части удовлетворения исковых требований Слободянюка С.Г. к администрации города Хабаровска о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка, принять в указанной части новое решение.

В удовлетворении исковых требований Слободянюка С.Г. к администрации города Хабаровска о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка отказать.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 5 мая 2023 года.

Председательствующий

Судьи