Решение по делу № 2-5233/2018 от 07.05.2018

К делу №2-5233/18

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 РёСЋРЅСЏ 2018 РіРѕРґР°              Советский районный СЃСѓРґ Рі.Краснодара РІ составе:

председательствующего судьи Тихоновой К.С.,

при секретаре Форостяновой С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Скоба А. С. к администрации муниципального образования г.Краснодар о признании результатов торгов недействительными,

УСТАНОВИЛ:

Скоба А.С. обратился в суд с иском к АМО г.Краснодар о признании результатов торгов от 10.07.2015 г. по заключению договора аренды на земельный участок, расположенный по адресу: г. Краснодар, <адрес>, с кадастровым номером № недействительными в части размера стоимости арендной оплаты. Обязании Администрации МО г. Краснодар заключить со Скоба А. С. договор аренды на земельный участок, расположенный по адресу: г. Краснодар, <адрес>, с кадастровым номером № сроком на 49 лет на условиях с оплатой стоимости аренды в размере полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка в размере <данные изъяты> в год.

В исковом заявлении указано, что между ООО «Континенталь» и Скоба А. С. заключен договор уступки прав требования от 12 января 2017 года, согласно которому ООО «Континенталь» уступил все свои права требования к Администрации муниципального образования город Краснодар по заключению договора аренды земельного участка, заключенного по результатам торгов (конкурсов, аукционов), состоявшихся 10.07.2015 по лоту №826-3, в части земельного участка, общей площадью 7402,27 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: г.Краснодар, Карасунский внутригородской округ, <адрес>, а также право требования по возмещению расходов по формированию и всевозможному согласованию земельного участка, расположенного по адресу: г.Краснодар, <адрес>. Из извещения о проведении аукциона на право заключения договора аренды вышеуказанного земельного участка стало известно, что решение о проведении аукциона принято комиссией по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства, а также приусадебных земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства на территории муниципального образования город Краснодар 22.05.2015. А также, что прием заявок на участие в аукционе и документов от заявителей производился с 25.05.2015. ООО «Континенталь» являлось участником аукциона по продаже права заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г.Краснодар, <адрес>, с кадастровым номером №, что подтверждается заявкой на участие в аукционе от 27.05.2015 года с приложенными к ней необходимыми документами. Впоследствии, ООО «Континенталь» стало победителем данных торгов, департаментом муниципальной собственности и городских земель администрации МО Краснодар было предложено заключить договор аренды вышеуказанного земельного участка с суммой арендной платы в размере <данные изъяты> Кроме того, победитель предыдущего аукциона от 09.04.2015 по продаже права заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 23:43:0404007:34 отказался от подписания договора аренды только 27.05.2015 года. Так, согласно заключению специалиста № от 15.02.2017, рыночная стоимость права пользования (годовая арендная плата) устанавливаемая в отношении земельного участка, площадью 7402 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г. Краснодар, <адрес>, составляет <данные изъяты>, что ниже заявленной начальной стоимости аукциона в размере <данные изъяты> Согласно Выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 11.01.2017 № 23/ИСХ/17-7630, кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 10 января 2017г. составляет <данные изъяты> Так, начальная стоимость арендной платы может быть установлена в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, что составляет <данные изъяты> Таким образом, считает, что начальная стоимость арендной платы завышена. Между тем, кадастровая стоимость была снижена в несколько раз и составляла <данные изъяты>, что подтверждается Выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 08.02.2017 №23/ИСХ/17-185187. В связи с чем, полагает, что указанная сумма аренды, а именно <данные изъяты> завышена в несколько раз, так как кадастровая стоимость земельного участка составляет <данные изъяты> и исходя из кадастровой стоимости земельного участка должна составлять: <данные изъяты> *1,5 % = <данные изъяты> Кроме того, ООО «Континенталь» понесло расходы, связанные с содержанием вышеуказанного земельного участка, а именно осуществило комплекс работ по установи и обслуживанию металлического забора, протяженностью 7 402,27 кв.м., расположенном на данном земельном участке, что подтверждается следующими обстоятельствами: между ООО «Континенталь» и ФИО5 был заключен договор подряду на установку и обслуживание забора от 11.01.2010 сроком действия до 11.01.2014., между ООО «Континенталь» и ООО «БиС» был заключен договор на оказант услуг по техническому обслуживанию и текущему ремонту забора от 13.04.2014 сроком действия до 13.01.2018. ООО «Континенталь» 11.06.2008 года обратилось с заявлением к главе муниципального образования город Краснодар Евланову B.Л. о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: г.Краснодар, <адрес> под капитальное строительство торгового центра площадью 14000 кв.м. Администрацией Карасунского внутригородского округа были рассмотрены представленные материалы и принято решение согласовать размещение торгового центра на земельном участке площадью 14000 кв.м, по ул. им. Леонида Лаврова для OOО «Континенталь». Далее данное заявление было направлено на рассмотрение Межведомственного инвестиционного совета при главе муниципального образования город Краснодар. 20.06.2008 года экспертный межведомственный инвестиционный совет при главе МО г.Краснодар согласовал для ООО «Континенталь» размещение торгового центра на вышеуказанном земельном участке. 24.08.2009г. ООО «Континенталь», после выполнения необходимых мероприятий и подготовки документов, было направлено представление Первому заместителю руководителя департамента имущественных отношений Краснодарского края, начальнику управления земельных отношений ФИО6 всех необходимых оригиналов документов для дальнейшего оформления земельного участка, расположенного по адресу: г.Краснодар, <адрес>, под капитальное строительство торгового центра площадью 14000 кв.м. В течение долгого времени со дня подачи всех необходимых документов в департамент имущественных отношений Краснодарского края так и не предоставил подписанный пакет документов для дальнейшего заключения договора аренды на земельный участок с Администрацией г.Краснодара. В 2011 году данный земельный участок был разделен на несколько отдельных и на них было зарегистрировано право собственности третьих лиц. На тот период времени действовавшее законодательство предусматривало предоставление земельных участков без проведения торгов для реализации крупных инвестиционных проектов. Так, Законом Краснодарского края от 05.11.2002 №532-К3 «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» было предусмотрено, что распоряжение незастроенными земельными участками в границах города Краснодара, площадь которых превышает 1000 кв.м, относится к компетенции администрации Краснодарского края. Постановлением главы администрации Краснодарского края от 25.05.2004 №503 «О предоставлении земельных участков на территории Краснодарского края» определено считать приоритетным предоставление земельных участков, находящихся в государственной собственности, путем проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже таких земельных участков или продаже права на заключение договоров аренды. Без проведения торгов предоставляются земельные участки для реализации крупных инвестиционных проектов с общей суммой капитальных вложений <данные изъяты> и более на основании решения экспертного межведомственного инвестиционного совета при Администрации Краснодарского края. Таким образом, было нарушено право ООО «Континенталь» как добросовестною участника правоотношений на предоставление земельного участка без проведения торгов. Вышеуказанный земельный участок не был предоставлен в аренду ООО «Континенталь», а также не возмещены расходы по формированию и всевозможному согласованию данного земельного участка. В период проведения вышеуказанного аукциона, представителем ООО «Континенталь» выступал ФИО7, также в аукционе принимало участие ООО «Фармцентр». Перед началом аукциона к ФИО7 подошел представитель ООО «Фармцентр» с предложением оплатить денежную сумму в размере <данные изъяты> за неучастие в аукционе либо не вмешательство ООО «Фармцентр» в результаты определения цены аукциона. ФИО7 от данного предложения отказался и ООО «Фармцентр» завышало стоимость аукциона. По указанным обстоятельствам ФИО7 обратился в правоохранительные органы с заявлением о совершении преступления. По результатам рассмотрения указанного заявления оперуполномоченные отделения № 2 ОЭБ и ПК Управления МВД России по городу Краснодару старшие лейтенантом полиции ФИО8 было вынесено постановление об отказе возбуждении уголовного дела от 10.03.2017. Таким образом, считает, что Администрация МО г. Краснодар должна предоставил Скоба А.С. в аренду земельный участок, расположенный по адресу: г. Краснодар, <адрес>, с кадастровым номером №, по разумной цене арендной платы.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Рухленко О.Н. настаивал на удовлетворении заявленных требований, доводы, изложенные в иске, поддержал, просил восстановить срок на подачу искового заявления.

Представитель ответчика по доверенности Богданцов Б.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, считая срок на подачу иска пропущенным.

Представитель третьего лица по доверенности Данилов А.В. в судебном заседании не возражал против удовлетворения заявленных требований.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно п.1 ст.382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Как показывает анализ норм действующего законодательства, правовое регулирование общественных отношений по предоставлению земельных участков на торгах базируется не только на нормах гражданского законодательства (ст. ст. 447 - 449 ГК РФ), но и на нормах земельного законодательства (ст. ст. 39.11 - 39.13 ЗК РФ).

Подготовка аукциона по продаже или предоставлении муниципальных земельных участков в аренду производится на основании Земельного кодекса РФ.

Решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц (п.1 ст.39.11 ЗК РФ).

Согласно п.п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защиты гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданок правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Установлено, что между ООО «Континенталь» и Скоба А. С. заключен договор уступки прав требования от 12 января 2017 года, согласно которому ООО «Континенталь» уступил все свои права требования к Администрации муниципального образования город Краснодар по заключению договора аренды земельного участка, заключенного по результатам торгов (конкурсов, аукционов), состоявшихся 10.07.2015 по лоту №826-3, в части земельного участка, общей площадью 7402,27 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: г.Краснодар, Карасунский внутригородской округ, <адрес>, а также право требования по возмещению расходов по формированию и всевозможному согласованию земельного участка, расположенного по адресу: г.Краснодар, <адрес> (л.д.6-8).

Из извещения о проведении аукциона на право заключения договора аренды вышеуказанного земельного участка стало известно, что решение о проведении аукциона принято комиссией по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства, а также приусадебных земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства на территории муниципального образования город Краснодар 22.05.2015. А также, что прием заявок на участие в аукционе и документов от заявителей производился с 25.05.2015г. (л.д.10-17).

ООО «Континенталь» являлось участником аукциона по продаже права заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г.Краснодар, <адрес>, с кадастровым номером № что подтверждается заявкой на участие в аукционе от 27.05.2015 года с приложенными к ней необходимыми документами.

Впоследствии, ООО «Континенталь» стало победителем данных торгов, департаментом муниципальной собственности и городских земель администрации МО Краснодар было предложено заключить договор аренды вышеуказанного земельного участка с суммой арендной платы в размере <данные изъяты>

Кроме того, победитель предыдущего аукциона от 09.04.2015 по продаже права заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г.Краснодар, <адрес>, с кадастровым номером № отказался от подписания договора аренды только 27.05.2015 года.

В силу п.п.25-26 ст.39.12 ЗК РФ, если договор купли-продажи или договор аренды земельного участка, а в случае, предусмотренном пунктом 24 настоящей статьи, договор о комплексном освоении территории в течение тридцати дней со дня направления победителю аукциона проектов указанных договоров не были им подписаны представлены в уполномоченный орган, организатор аукциона предлагает заключить указанные договоры иному участнику аукциона, который сделал предпоследние предложение о цене предмета аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона, случае, если в течение тридцати дней со дня направления участнику аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона, проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка, а в случае предусмотренном пунктом 24 настоящей статьи, также проекта договора о комплексном освоении территории этот участник не представил в уполномоченный орган подписанные им договоры, организатор аукциона вправе объявить о проведении повторного аукциона или распорядиться земельным участком иным образом в соответствии с настоящим Кодексом.

Таким образом, организатором торгов - администрацией муниципального образования город Краснодар, действующей недобросовестно, нарушен предусмотренный п.п.25-26 ст.39.12 ЗК РФ срок назначения повторных торгов, в результате чего торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка проведены с нарушением законодательства.

По смыслу ст.449 ГК РФ, торги могут быть признаны недействительными в случае, если были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Спорный земельный участок имеет множество ограничений в виде охранных зон - третьего пояса санитарной охраны водозабора, 1-канальной телефонной канализации с проложенными кабелями связи разной емкости, подземных газопроводов высокого давления I и II категории, что приводит к значительному уменьшению возможной площади застройки административно-офисного здания, а размер годовой арендной платы за пользование земельным участком существенно завышен, по сравнению с аналогичными земельными участками в этом районе.

Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка (если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона). В случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства начальной ценой предмета аукциона является размер первого арендного платежа. По результатам аукциона на право заключения договора аренды публичного земельного участка определяется ежегодный размер арендной платы или первого арендного платежа.

Согласно заключению специалиста № от 15.02.2017, рыночная стоимость права пользования (годовая арендная плата) устанавливаемая в отношении земельного участка, площадью 7402 кв.м., с кадастровым номером № расположенного по адресу: г. Краснодар, <адрес>, составляет <данные изъяты>, что ниже заявленной начальной стоимости аукциона в размере <данные изъяты> (л.д.26-35).

Согласно Выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 11.01.2017 №23/ИСХ/17-7630, кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 10 января 2017г. составляет <данные изъяты>

Так, начальная стоимость арендной платы может быть установлена в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, что составляет <данные изъяты>

Таким образом, считает, начальная стоимость арендной платы завышена.

Между тем, кадастровая стоимость была снижена в несколько раз и составляла <данные изъяты>, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 08.02.2017 №23/ИСХ/17-185187.

В связи с чем, что указанная сумма аренды, а именно <данные изъяты> завышена в несколько раз, так как кадастровая стоимость земельного участка составляет <данные изъяты> и исходя из кадастровой стоимости земельного участка должна составлять: <данные изъяты> *1,5 % = <данные изъяты>

Кроме того, ООО «Континенталь» понесло расходы, связанные с содержанием вышеуказанного земельного участка, а именно осуществило комплекс работ по установке и обслуживанию металлического забора, протяженностью 7 402,27 кв.м., расположенном на данном земельном участке, что подтверждается следующими обстоятельствами: между ООО «Континенталь» и ФИО5 был заключен договор подряду на установку и обслуживание забора от 11.01.2010 сроком действия до 11.01.2014., между ООО «Континенталь» и ООО «БиС» был заключен договор на оказание услуг по техническому обслуживанию и текущему ремонту забора от 13.04.2014 сроком действия до 13.01.2018.

ООО «Континенталь» 11.06.2008 года обратилось с заявлением к главе муниципального образования город Краснодар Евланову B.Л. о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: г.Краснодар, <адрес> под капитальное строительство торгового центра площадью 14000 кв.м.

Администрацией Карасунского внутригородского округа были рассмотрены представленные материалы и принято решение согласовать размещение торгового центра на земельном участке площадью 14000 кв.м, по ул. им. Леонида Лаврова для OOО «Континенталь».

Данное заявление было направлено на рассмотрение Межведомственного инвестиционного совета при главе муниципального образования город Краснодар.

20.06.2008 года экспертный межведомственный инвестиционный совет при главе МО г.Краснодар согласовал для ООО «Континенталь» размещение торгового центра на вышеуказанном земельном участке. 24.08.2009г.

ООО «Континенталь», после выполнения необходимых мероприятий и подготовки документов, было направлено представление Первому заместителю руководителя департамента имущественных отношений Краснодарского края, начальнику управления земельных отношений Сердюковой Е.М. всех необходимых оригиналов документов для дальнейшего оформления земельного участка, расположенного по адресу: г.Краснодар, ул. им. Леонида Лаврова, под капитальное строительство торгового центра площадью 14000 кв.м.

В течение долгого времени со дня подачи всех необходимых документов в департамент имущественных отношений Краснодарского края так и не предоставил подписанный пакет документов для дальнейшего заключения договора аренды па земельный участок с Администрацией г.Краснодара.

В 2011 году данный земельный участок был разделен на несколько отдельных и на них было зарегистрировано право собственности третьих лиц.

На тот период времени действовавшее законодательство предусматривало предоставление земельных участков без проведения торгов для реализации крупных инвестиционных проектов.

Так, Законом Краснодарского края от 05.11.2002 №532-К3 «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» было предусмотрено, что распоряжение незастроенными земельными участками в границах города Краснодара, площадь которых превышает 1000 кв.м, относится к компетенции администрации Краснодарского края.

Постановлением главы администрации Краснодарского края от 25.05.2004 №503 «О предоставлении земельных участков на территории Краснодарского края» определено считать приоритетным предоставление земельных участков, находящихся в государственной собственности, путем проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже таких земельных участков или продаже права на заключение договоров аренды. Без проведения торгов предоставляются земельные участки для реализации крупных инвестиционных проектов с общей суммой капитальных вложений <данные изъяты> и более на основании решения экспертного межведомственного инвестиционного совета при Администрации Краснодарского края.

Таким образом, было нарушено право ООО «Континенталь» как добросовестною участника правоотношений на предоставление земельного участка без проведения торгов.

Вышеуказанный земельный участок не был предоставлен в аренду ООО «Континенталь», а также не возмещены расходы по формированию и всевозможному согласованию данного земельного участка.

Согласно ст.420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п.4 ст.445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В силу ст.436 ГК РФ, полученная адресатом оферта не может быть отозвана в течение срока, установленного для ее акцепта, если иное не оговорено в самой оферте либо не вытекает из существа предложения или обстановки, в которой оно было сделано.

На основании п.1 ст.451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно п.1 ст.450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Часть 2 ст. 181 ГК РФ предусмотрено, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Договор уступки прав требования между ООО «Континенталь» и Скоба А. С. заключен 12 января 2017 года, таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении требования истца о восстановлении пропущенного срока на обращение с настоящим иском.

При таких обстоятельствах, исходя из характера настоящего спора, учитывая собранные по делу доказательства в силу требований ст.67 ГПК РФ, суд находит основания для удовлетворения исковых требований Скоба А. С. к администрации муниципального образования г.Краснодар о признании результатов торгов недействительными.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать результаты торгов от 10.07.2015 г. по заключению договора аренды на земельный участок, расположенный по адресу: г. Краснодар, <адрес>, с кадастровым номером № недействительными в части размера стоимости арендной оплаты.

Обязать Администрацию МО г. Краснодар заключить со Скоба А. С. договор аренды на земельный участок, расположенный по адресу: г. Краснодар, <адрес>, с кадастровым номером № сроком на 49 лет на условиях с оплатой стоимости аренды в размере полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка в размере <данные изъяты> в год.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Советский районный суд г. Краснодара в течение одного месяца.

Председательствующий: