Решение по делу № 2-5523/2024 от 19.07.2024

Дело № 2-5523/2024

УИД 19RS0001-02-2024-006577-94

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 ноября 2024 года                                                                <адрес>

Абаканский городской суд Республики Хакасия

в составе председательствующего судьи            О.А. Амандус

при секретаре                                       ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3, ФИО4, Генералову ФИО5 о признании договора купли-продажи земельного участка и доли в праве общей долевой собственности на жилой дом заключенными, признании права собственности на земельный участок и долю в праве общей долевой собственности на жилой дом,

с участием представителя истца ФИО14, ответчика Генералова Е.А.,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3, ФИО4 о признании договора купли-продажи земельного участка и доли в праве общей долевой собственности на жилой дом заключенными, признании права собственности на земельный участок и долю в праве общей долевой собственности на жилой дом. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО2 и продавец ФИО8 заключили договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 188 кв.м., расположенного <адрес>; 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный <адрес>, общей площадью 123,9 кв.м, кадастровый №. Расчеты по сделке купли-продажи произведены в полном объеме. Своевременно осуществить регистрацию перехода права собственности стороны не смогли ввиду того, что потребовалось согласие всех сособственников жилого дома <адрес> Сособственниками жилого дома <адрес> являются: ФИО4 - <адрес>, ФИО3 - <адрес>. ФИО3 квартирой не пользуется, в ней не проживает, квартира продолжительное время сдается в аренду. Данные ФИО3 о месте фактического проживания, истцу не известны. ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 умер, ввиду чего стороны договора в МФЦ не явились, право собственности истцу зарегистрировать не удалось. Просит признать договор купли-продажи земельного участка и доли в праве общей долевой собственности на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ заключенным. Признать право собственности ФИО2 на вышеуказанное имущество.

         Протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ привлечен к участию дело в качестве соответчика – ФИО1, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора – Администрация <адрес>.

         Протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ привлечен к участию дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора - Комитет муниципальной экономики Администрации <адрес>.

         В судебном заседании представитель истца ФИО14, действующая по ордеру, поддержала исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, суду пояснила, что уведомление не было направлено сособственникам, мой доверитель не смог зарегистрировать право. Также ответчик не пожелал в судебном заседании получить уведомление. Просит исковые требования удовлетворить.

         В судебном заседании ответчик Генералов Е.А. иск не признал, суду пояснил, что данный договор купли-продажи недействителен, он заключен неправильно, нарушено преимущественное право покупки, считает, что его нужно отменить. Имущество является бесхозным, его реализация ложится на плечи Администрации. С этим органом он готов взаимодействовать. Просит в иске отказать.

        Истец ФИО2, ответчики ФИО3, ФИО4, представитель Администрации <адрес>, Комитета муниципальной экономики Администрации <адрес> в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

        Суд учетом ч. 4 ст. 167 ГПК считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон.

        Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к следующему.

        В силу ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

         В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

         Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ).

        По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ст. 454 ГК РФ).

        Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка и доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, по условиям которого ФИО8 продал ФИО2, земельный участок с кадастровым номером: №, площадью 188 кв.м., расположенный по <адрес>, уч.3; 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный <адрес> <адрес>, общей площадью 123,9 кв.м., кадастровый №.

       Согласно п.5 договора, стороны оценивают указанный земельный участок в 120 000 рублей, ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом в 630 000 рублей.

        Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора (п.6 договора).

        Из расписки от ДД.ММ.ГГГГ видно, что ФИО8 по договору купли-продажи земельного участка и доли в праве общей долевой собственности на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ получил от ФИО2 денежные средства за земельный участок, находящийся <адрес>, 120 000 рублей, за ? долю в праве общей долевой собственности на жилой <адрес> 000 рублей.

         Из технического паспорта объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ видно, что правообладателями домовладения, расположенного <адрес>, являлись ФИО3 (1/4 доля), ФИО8 (1/4 доля), ФИО4 (1/8 доля), ФИО9 (1/8 доля), ФИО10 (1/8 доля), ФИО11 (1/8 доля).

    Согласно техническому паспорту здания общая площадь жилого дома по вышеуказанному адресу составляет 123,9 кв.м., состоит из трех квартир.

         Решением Абаканского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу, прекращено право общей долевой собственности ФИО4, ФИО9, ФИО11, ФИО10 на жилой дом, расположенный <адрес>, признано за ними право собственности на жилой блок №, общей площадью 54,6 кв.м., образуемый в результате раздела жилого дома <адрес>.

    Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4, ФИО9, ФИО11, ФИО10 являются долевыми собственниками земельного участка по ? доли, расположенного <адрес>

        Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО12 (1/4 доля), ФИО8 (1/4 доля) являются долевыми собственниками многоквартирного жилого дома, расположенного <адрес>

       Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО8 является собственником земельного участка площадью 188 кв.м., расположенного <адрес>

ФИО12 изменил фамилию на Генералов, в связи с вступлением в брак с ФИО13 (запись акта о заключении брака № от ДД.ММ.ГГГГ).

         В связи с чем, на момент заключения договора купли-продажи земельного участка и доли в праве общей долевой собственности на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО8 и Генералов Е.А. являлись участками общей долевой собственности на жилой дом.

        Согласно записи акта о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ, Виноградов умер ДД.ММ.ГГГГ.

        Согласно сведениям из официального сайта ФНП от ДД.ММ.ГГГГ, наследственное дело к имуществу умершего ФИО8 не открывалось.

        В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

        Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

       В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе; случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Согласно п. 3 ст. 163 ГК РФ если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 163 ГК РФ установлено обязательное нотариальное удостоверение сделок в случаях, указанных в законе.

        На основании части 1.1 статьи 42 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:

      1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

      2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;

      3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";

     4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);

     5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое    имущество, заключаемых с кредитными организациями;

     6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

         Таким образом, сделка совершенная по отчуждению доли в праве общей долевой собственности, совершаемая одним из участников долевой собственности, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

    Кроме того, в соответствии с п.п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).       Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

       На основании п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

       Статьей 250 ГК РФ установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 ГК РФ, и в иных случаях, предусмотренных законом (пункт 1).

      Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (пункт 2).

       При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).

В силу п. 39 Приказа Минюста России от ДД.ММ.ГГГГ № "Об утверждении Регламента совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающего объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования" информацию о соблюдении заявителем (продавцом) обязанности по извещению лиц, имеющих преимущественное право покупки, о цене и иных условиях договора купли-продажи, нотариус устанавливает по документам, подтверждающим отказ таких лиц от использования преимущественного права покупки на предложенных условиях, или по документам, подтверждающим исполнение указанной обязанности заявителем. Информацию об отсутствии согласия лиц, имеющих преимущественное право покупки, заключить договор купли-продажи на предложенных условиях в установленный законодательством Российской Федерации срок или о нереализации права преимущественной покупки нотариус устанавливает из заверений об обстоятельствах продавца.

         Из пояснений стороны истца в судебном заседании установлено, что доказательств направления уведомления о продаже и выкупе доли второму участку долевой собственности, не имеется.

         Таким образом, судом установлено, что заключение договора купли-продажи земельного участка и доли в праве общей долевой собственности на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ состоялось в нарушение положений ст. 250, ч. 2 ст. 163 ГК РФ, что в соответствии с ч.3 ст. 163 ГПК РФ влечет ничтожность данной сделки.

         Принимая во внимание вышеизложенное, суд пришел к выводу о том, что поскольку извещение о намерении продать 1/4 долю жилого дома в адрес Генералова Е.А. в установленном законом порядке ФИО8 не направлял, то при заключении между ФИО8 и ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи доли жилого дома и земельного участка, было нарушено преимущественное право Генералова Е.А. на покупку данной доли объектов недвижимости, а также нарушено обязательное нотариальное удостоверение данной сделки.

ФИО3 и ФИО4 участниками долевой собственности на многоквартирный жилой дом, расположенный <адрес>, не являются, следовательно, они не являются надлежащими ответчиками по делу, поэтому в иске ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании договора купли-продажи земельного участка и доли в праве общей долевой собственности на жилой дом заключенными, признании права собственности на земельный участок и долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, необходимо отказать.

          При таких обстоятельствах, суд не находит законных оснований для удовлетворения требований ФИО2 к Генералову Е.А. о признании договора купли-продажи земельного участка и доли в праве общей долевой собственности на жилой дом заключенными.

         Учитывая то, что у истца ФИО2 не возникло право собственности на основании договора купли-продажи земельного участка и доли в праве общей долевой собственности на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ, то требований истца о признании права собственности на земельный участок и долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, удовлетворению не подлежат.

         Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

        Исковые требования ФИО2 к ФИО3, ФИО4, Генералову ФИО5 о признании договора купли-продажи земельного участка и доли в праве общей долевой собственности на жилой дом заключенными, признании права собственности на земельный участок и долю в праве общей долевой собственности на жилой дом оставить без удовлетворения.

        Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Хакасия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Абаканский городской суд.

Председательствующий                     О.А. Амандус

    Мотивированное решение изготовлено и подписано 21.11.2024 г.