Решение от 27.07.2022 по делу № 3а-336/2022 от 29.06.2022

Дело № 3а-336/2022

УИД 76OS 0000-01-2022-000254-80

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    г. Ярославль                                                                                                27 июля 2022 года

    Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при секретаре Мурзиной И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Френкель Анны Валерьевны об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

    Френкель А.В. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – магазины, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 2 066 000 руб. по состоянию на 01.01.2019.

В обоснование требований ссылается на то, что Френкель А.В. является арендатором земельного участка с кадастровым номером № и плательщиком арендной платы.

Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно отчету № 16117/22, выполненному ООО «Ярэксперт», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 составляет 2 066 000 руб.

            Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2019 утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н и составляет 4 464 086,51 руб.

    Пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

    В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Гусев П.А. заявленные требования поддержал.

    Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области о месте и времени судебного заседания извещен, своего представителя в судебное заседание не направил. В письменных возражениях на административный иск указывает, что представленный отчет составлен с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, вводит пользователя в заблуждение, является недопустимым оказательством по делу, в связи с чем основанные на данном отчете требования не подлежат удовлетворению.

            Заинтересованное лицо департамент имущественных и земельных отношений Администрации городского округа г. Рыбинска также представило отзыв, в котором выражает несогласие с представленным административным истцом Отчетом.

            Заинтересованными лицами ФГБУ «ФКП Росреестра» и Управлением Росреестра по Ярославской области представлены письменные пояснения по административному иску, из которых следует, что данные лица не наделены полномочиями по определению достоверности кадастровой стоимости объектов недвижимости, разрешение заявленных требований оставляют на усмотрение суда.

    Иные лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены, своих представителей в судебное заседание не направили, письменных отзывов на административный иск не представили.

            Дело рассмотрено судом в отсутствие не явившихся лиц.

    Заслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы административного дела, суд считает, что административное исковое заявление Френкель А.В. подлежит удовлетворению.

    В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

    Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

    Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

    Судом установлено, что Френкель А.В. на основании договора № 2-6892 аренды земельного участка от 28.02.2022 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

    В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

    Согласно части 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

           Пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

    В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 №710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

    Согласно условиям представленного в материалы дела договора аренды земельного участка № 2-6892 от 28.02.2022, арендная плата за использование земельного участка рассчитывается с учетом его кадастровой стоимости (п. 2.3).

Исходя из приведенных выше положений земельного законодательства, законодательства Ярославской области, а также принимая во внимание, что Френкель А.В. является арендатором земельного участка, арендная плата определяется на основании сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, следовательно, права и законные интересы Френкель А.В. затрагиваются установленной в отношении указанного объекта недвижимости кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах Френкель А.В. имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №

           Судом установлено, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2019 утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н и составляет 4 464 086,51 руб.

Административным истцом представлен Отчет № 16117/22 от 25.05.2022 оценки рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, составленный оценщиком ООО «Ярэксперт» ФИО4, согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2019 составляет 2 066 000 руб.

Оценивая представленное административным истцом доказательство об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что отчет соответствует требованиям, предъявляемым к отчету законодательством об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Отчет выполнен лицом, имеющим право на проведение подобного рода исследований, в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Отчет содержит точное описание объекта исследования с указанием его количественных, качественных характеристик с учетом его индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объекта, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.

Согласно Отчету рыночная стоимость земельного участка рассчитана сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщиком были подобраны объекты-аналоги с известными ценами их предложений, данные объекты сопоставлялись с объектом оценки по ценообразующим факторам, были выявлены различия по данным факторам и скорректирована цена объектов-аналогов по выявленным различиям. Понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки.

Процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно изложена в Отчете и соответствует требованиям пункта 5 ФСО № 3, пункта 22 ФСО Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611. В Отчете приведено обоснование применения к указанным объектам-аналогам соответствующих корректировок.

Замечание департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск о неполноте проведенного исследования судом отклоняются. В обоснование приведенных замечаний административным ответчиком указывается, что имелись следующие предложения о продаже объектов недвижимости: 1) <адрес>; 2) <адрес> - которые не были использованы в расчетах.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 11 ФСО №7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. Указанный принцип при составлении отчета соблюден. Наличие указанных департаментом предложений не свидетельствует о не исследовании рынка.

Доводы департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области и департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск о невозможности использования в качестве объекта-аналога земельного участка по адресу: <адрес>, поскольку он предоставлен на праве аренды по соответствующему договору, права на данный земельный участки могут быть переданы только при наличии на нем объектов капитального строительства, судом отклоняются.

Указанные доводы административного ответчика и заинтересованного лица об особенностях арендных отношений, вследствие которых предложения по данному аналогу не могли использоваться в расчетах рыночной стоимости объектов оценки, сводятся к вопросу правоприменения. В то время, как при определении рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом оценщик исходит из совокупности методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (пункт 12 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297). При сравнительном подходе применяется доступная достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (пункт 13 ФСО № 1).

В соответствии с пунктом 10 ФСО № 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Подпунктом «в» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что при анализе рынка недвижимости исследуются фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Таким образом, из указанных положений ФСО № 7 следует, что оценщик, исследует рынок, выясняет существенные с экономической точки зрения характеристики объектов, влияющие на их стоимость. Исследование правовых вопросов используемой информации оценщик не проводит. Земельные участки, используемые оценщиком в качестве объектов-аналогов, сопоставимы с объектами оценки по основным ценообразующим факторам, относятся к одному сегменту рынка.

Оснований для применения корректировки «тип сделки», а также для использования максимальных значений корректировок оценщиком не установлено.

Замечание департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области и департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбынск о том, что оценщик не проводит корректировку на вид разрешенного использования в отношении объекта-аналога № 1 (<адрес>), судом отклоняется.

Административный ответчик ссылается на то, что данный объект-аналог на дату оценки имел вид разрешенного использования – под ИЖС, объект оценки - магазины. Кроме этого, по состоянию на 01.01.2019 объект-аналог №1 разделен на два участка. Вместе с тем, содержанием Отчета подтверждается, что на дату оценки данный участок представлял собой участок с кадастровым номером №, который предлагался для строительства объекта бытового обслуживания с инженерными коммуникациями, о чем указано в тексте объявления. В данном случае корректировка на вид разрешенного использования не подлежит применению, так как объект оценки и аналог соответствуют одному торгово-офисному сегменту. Раздел указанного земельного участка на два самостоятельных объекта с видом разрешенного использования под ИЖС произошел после даты оценки спорного объекта, а, следовательно, ссылки на данное обстоятельство несостоятельны и не могут быть приняты во внимание.

Замечание департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск о необходимости применения к объекту-аналогу № 3 корректировки на границу «с красной линией» в размере 1,28 судом отклоняется. Из содержания Отчета следует, что оценщиком проанализированы фактические данные о расположении объекта оценки и объектов-аналогов. Обоснование для применения соответствующих корректировок в Отчете приведено. Местоположение объекта оценки определено, как «на красной линии». Объект-аналог № 3 расположен на первой линии активной автомагистрали, в связи с чем, корректировка не применялась. С выводами оценщика в указанной части суд соглашается.

Иными лицами, участвующими в деле, доводов о несогласии с Отчетом № 16117/22 не представлено. Возражения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов. Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости, и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Представленный административным истцом отчет № 16117/22 оценки рыночной стоимости земельного участка соответствует закону, не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данного доказательства недопустимым (ст. 61 КАС РФ) не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результатов оценки, не выявлено.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

    С учетом отсутствия убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета № 16117/22, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в нем рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. – 29.06.2022.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

    ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01 ░░░░░░ 2019 ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░ ░░░░░░ – ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ 2 066 000 (░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░) ░░░░░░.

    ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ – 29 ░░░░ 2022 ░░░░.

    ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░.

    ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

    ░░░░░                                                                                                     ░.░.░░░░░░░░

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 08 ░░░░░░░ 2022 ░░░░