Решение по делу № 2-2994/2024 от 18.06.2024

Дело № 2-2994/2024

УИД 03RS0064-01-2024-002889-24

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 сентября 2024 года                                г. Уфа                                

Уфимский районный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Шакировой Р.Р.,

при секретаре Халиковой С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
Зиннатова ФИО10 к Некомерческой организации «Фонд Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признаных банкротами, перед участниками долевого строительства» о признании права собственности на квартиру,

У С Т А Н О В И Л:

Зиннатов М.Н. обратился в суд с иском к Некомерческой организации «Фонд Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признаных банкротами, перед участниками долевого строительства» о признании права собственности на квартиру, в обосновании иска указав, что между ним и ООО «Килстройинвест» (ИНН 0274146241) 12.03.2015 г. был заключен Договор долевого участия № 53-01/011 об участии в долевом строительстве жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>; строившийся с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Указанный Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан в установленном законом порядке 23.03.2015г.; номер регистрационного округа 4; номер регистрации: №

Объект долевого строительства: квартира № №, количество комнат - 2, общая проектная площадь – 63,83 кв.м., жилая проектная площадь – 33,35 кв.м., секция/подъезд – 6 подъезд, этаж – 1.

По указанному договору Должник получил 1 914900 рублей, что подтверждается приложенными документами: Акт сверки взаимных расчетов от 23 апреля 2015г., и Акт сверки взаимных расчетов от 29.12.2015г.

Договором долевого участия установлен срок передачи квартиры 16 июня 2016года. Однако в установленный срок Застройщик строительство указанного дома не завершил.Свои обязательства Должник перед Заявителем не исполнил.

Решением Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 29.12.2018 по гражданскому делу №2-3391/2018 с Должника в пользу Заявителя взыскано 1 914 000 руб. основного долга, 355 224,49 руб. процентов за пользование денежными средствами, 3 000 руб. компенсации морального вреда, 107 руб. почтовых расходов, 855,12 руб. расходов на внесение в ЕФРСФДЮЛ, 200 000 руб. штрафа.

Определением Арбитражного Суда Республики Башкортостан от 24.05.2019 года (Дело №А07-21667/17) требования Зиннатова Шамиля Михайловича включены в третью очередь Реестра требований кредиторов ООО «КилСтройИнвест» (ИНН 0274146241, ОГРН 1100280008465) в сумме 1 914 000 рублей основного долга.

16.10.2021 года Зиннатов ФИО11 умер. Согласно справке № 999 от 20.05.2022г., выданной нотариусом Шайгардановой Р.Н. (Лицензия № 002828,выдана Министерством Юстиции Республики Башкортостан 20.01.1994г.) единственным наследником умершего является Зиннатов ФИО12.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.10.2022г. в Реестре требований кредиторов ООО «КилСтройИнвест» (ИНН 0274146241, ОГРН 1100280008465) произведена замена Зиннатова ФИО15 на правопреемника Зиннатова ФИО14, с установленной суммой требования.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.12.2021г. земельные участки с расположенными на нем объектами незавершенного строительства от ООО «КилСтройИнвест» переданы НО «Фонд Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства» для завершения строительства.

В ходе переговоров с Ответчиком была достигнута договоренность об изменении порядка исполнения решения.

23.05.2024г. Ответчик передал квартиру Истцу по Акту приема-передачи жилого помещения, однако Договор долевого участия с ответчиком не заключался.

Таким образом, оформить право собственности на основании данного Акта не представляется возможным.

Указанное послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском. С учетом вышеприведенных обстоятельств, принимая во внимание надлежащее исполнение обязательств истцом по Договору долевого участия, истец просит признать за собой право собственности на недвижимое имущество, а именно: двухкомнатную квартиру с кадастровым номером №,по адресу <адрес> общей площадью кв. 63,1 кв.м.

Истец, извещенный надлежащим образом, на судебное заседание не явился.

Конкурсный управляющий ООО «КилСтройИнвест» Мардамшина А.М., Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» извещены о судебном заседании надлежащим образом, не явились.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Представитель истца Листков В.А. в судебном заседании исковые требования признал, просил удовлетворить по изложенным доводам.

Представитель ответчика НО «Фонд Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признаных банкротами, перед участниками долевого строительства» Сагитова Н.С. против удовлетворения иска не возражала.

Выслушав стороны, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и нормативными актами и условиями договора.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменением его условий не допускается.

В соответствии с ч.1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении и или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч.1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом, действующим в момент его заключения.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30 апреля 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 6 Закона РФ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В судебном заседании установлено, что 12.03.2015 г. между Зиннатовым ФИО16 и ООО «Килстройинвест» (ИНН 0274146241) был заключен Договор долевого участия № 53-01/011 об участии в долевом строительстве жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>; строившийся с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Указанный Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан в установленном законом порядке 23.03.2015г.; номер регистрационного округа 4; номер регистрации: №

Объект долевого строительства: квартира № №, количество комнат - 2, общая проектная площадь – 63,83 кв.м., жилая проектная площадь – 33,35 кв.м., секция/подъезд – 6 подъезд, этаж – 1.

По указанному договору Должник получил 1 914900 рублей, что подтверждается приложенными документами: Акт сверки взаимных расчетов от 23 апреля 2015г., и Акт сверки взаимных расчетов от 29.12.2015г.

Договором долевого участия установлен срок передачи квартиры 16 июня 2016года. Однако в установленный срок Застройщик строительство указанного дома не завершил. Свои обязательства Должник перед Заявителем не исполнил.

Решением Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 29.12.2018 по гражданскому делу №2-3391/2018 с Должника в пользу Заявителя взыскано 1 914 000 руб. основного долга, 355 224,49 руб. процентов за пользование денежными средствами, 3 000 руб. компенсации морального вреда, 107 руб. почтовых расходов, 855,12 руб. расходов на внесение в ЕФРСФДЮЛ, 200 000 руб. штрафа.

Определением Арбитражного Суда Республики Башкортостан от 24.05.2019 года (Дело №А07-21667/17) требования Зиннатова ФИО17 включены в третью очередь Реестра требований кредиторов ООО «КилСтройИнвест» (ИНН 0274146241, ОГРН 1100280008465) в сумме 1 914 000 руб. основного долга.

16.10.2021 года Зиннатов ФИО18 умер; согласно Справке № 999 от 20.05.2022г., выданной нотариусом Шайгардановой Р.Н. (Лицензия № 002828, выдана Министерством Юстиции Республики Башкортостан 20.01.1994г.) единственным наследником умершего является Зиннатов ФИО21.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.10.2022г. в Рееестре требований кредиторов ООО «КилСтройИнвест» (ИНН 0274146241, ОГРН 1100280008465) произведена замена Зиннатова ФИО19 на правопреемника Зиннатова ФИО20, с установленной суммой требования.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.12.2021г. земельные участки с расположенными на нем объектами незавершенного строительства от ООО «КилСтройИнвест» переданы НО «Фонд Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства» для завершения строительства.

Из вышеуказанного следует, что права и обязанности Застройщика спорного объекта недвижимости переданы ответчику.

Между тем как имеющимся в материалах дела определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.05.2019 по делу №А07-21667/17, установлены все вышеуказанные обстоятельства иска, включены в реестр требований ООО «КилСтройИнвест» о передаче жилых помещений требование Зиннатова ФИО22 включены в третью очередь Реестра требований кредиторов ООО «КилСтройИнвест» (ИНН 0274146241, ОГРН 1100280008465) в сумме 1 914 000 руб. основного долга.

Спорное жилое помещение Истцу передано по акту приема-передачи 23.05.2024 г. Однако Истец не может оформить право собственности поскольку Договор долевого участия №53-01/011 от 12.03.2015 расторгнут соглашением от 26 августа 2016 года. Между тем денежные средства по договору Истцу не возвращены.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты является признание права. Признание права, как вещно-правовой способ защиты, является требованием об установлении факта принадлежности спорного имущества заявителю на праве собственности.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом. Права на имущество, подлежащее государственной регистрации возникает с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Основания возникновения права собственности закреплены в статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, в перечне этих оснований -приобретение лицом права собственности на новую вещь, изготовленную или созданную этим лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов.Данное обстоятельство также следует из пункта 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума ВАС Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которому если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено, что с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве направлены на дополнительную защиту прав граждан - участников долевого строительства.

Объект недвижимого имущества введен в эксплуатацию, истец свои договорные обязательства исполнил, внеся в полном объеме денежные средства.

Таким образом, из вышеуказанных документов следует, что строительство указанного дома осуществлено на земельном участке, отведенном для этих целей, строительство жилого дома завершено, жилой дом поставлен на технический учет и введен в эксплуатацию, доля истца в жилом доме в виде квартиры выделена.

При этом применяемая при урегулировании обязательств застройщика перед участниками строительства процедура передачи его имущества и связанных с ним обязательств фонду развития территорий или соответствующим региональным фондам представляет собой реабилитационный план, направленный на завершение строительства многоквартирного дома и передачу гражданам – участникам строительства в натуре помещений в этом доме.

В данных отношениях фонды, по существу, выступают организационно-правовой формой использования публичных финансовых ресурсов для содействия упомянутым гражданам, приобретшим жилые помещения, в разрешении кризисной ситуации, 4 возникшей при банкротстве застройщика (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 № 34-П). Наравне с имуществом должника фонду передаются обязательства перед участниками строительства, которыми в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве являются физические лица, имеющие к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования.

В данном случае требование Зиннатова М.Н., возникшее в связи с расторжением договоров участия в долевом строительстве и подтвержденное судебным актом суда общей юрисдикции, никак не изменило его статус участника строительства, подлежало учету в реестре участников строительства и погашению за счет средств Ответчика.

Процедура банкротства застройщика в соответствии с нормами параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве), имеющих к должнику-застройщику как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве. Удовлетворение требований участников строительства может быть произведено в том числе посредством передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений (статьи 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве).

По общему правилу, отказ участника строительства от договора участия в долевом строительстве (либо расторжение договора) приводит к невозможности последнему претендовать на включение в реестр требований о передаче жилого помещения, поскольку прекращается возникшее из этого договора обязательство застройщика передать объект недвижимости покупателю. Вместо этого у застройщика возникает связанная с расторжением договора обязанность вернуть покупателю уплаченные денежные средства. При этом соответствующее требование покупателя обеспечено залогом объекта строительства (статья 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") при условии, если данный объект в предусмотренном законом порядке не отчужден застройщиком иному лицу.

Таким образом, удовлетворение требований граждан, расторгнувших договоры долевого участия в строительстве, осуществляется следующим образом: их требование подлежит включению в денежный реестр участников строительства и погашается в том числе преимущественно из средств, вырученных от продажи предмета залога (статья 201.14 Закона о банкротстве).

Вместе с тем, поскольку кредитор имеет залоговый приоритет в отношении объекта строительства, суд, может прийти к выводу о том, что передача обремененного залогом помещения участнику строительства в счет погашения его денежного требования представляется более целесообразной и выгодной для должника, нежели его реализация с последующей выплатой денежных средств кредитору.

При этом Суд может удовлетворить данное заявление, если передача имущества кредитору не нарушает существенным образом права третьих лиц. В таком случае передача помещения осуществляется применительно к правилам об отступном.

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии со статьей 409 Гражданского кодекса Российской Федерации отступное является одним из способов прекращения обязательств. Размер, порядок и сроки предоставления отступного устанавливаются сторонами.

Таким образом, соглашение об отступном должно содержать условия о том, какое гражданско-правовое обязательство прекращается, что именно предоставляется в качестве отступного, в каком размере, каковы порядок и сроки предоставления отступного.

Между тем соглашение об отступном в виде отдельного документа сторонами не составлялось и не подписывалось.

Следует учесть, что само по себе формальное отсутствие такого соглашения в виде самостоятельного документа не может свидетельствовать о несовершении сторонами действий, направленных на прекращение обязательств в связи с предоставлением отступного.

Исходя из положений части 2 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании соглашения об отступном суд, установив действительную общую волю сторон, и принимая во внимание все обстоятельства, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон, приходит к выводу, что действия сторон при составлении акта приема передачи жилого помещения от 23.05.2024 были фактически направлены на заключение между сторонами соглашения об отступном, прекращению обязательства Ответчика перед Истцом.

Разрешая требования истца, суд учитывает, что удовлетворение требований участника строительства Зиннатова М.Н путем передачи ему жилого помещения вместо выплаты Фондом Республики Башкортостан денежного возмещения в данном случае реально осуществимо и не нарушит права Фонда Республики Башкортостан, иных участников строительства, кредиторов должника иных очередей и самого должника, поскольку соответствующая выплата не произведена, отсутствуют притязания иных участников строительства на спорную квартиру, имеется техническая возможность предоставления жилого помещения.

Лишение участника строительства в рассматриваемом случае возможности изменения содержания требования к застройщику при появлении возможности удовлетворения его требований в натуре, в том числе Фондом, противоречит цели и смыслу специальных положений о банкротстве застройщика. В данном случае наличие обстоятельств, объективно исключающих возможность передачи квартиры истцу не установлено. Более того, ответчиком подтверждено наличие возможности передачи указанной квартиры истцу.

Невозможность оформить должным образом право на спорное жилое помещение препятствует истцу в реализации своих прав собственника по владению, пользованию и распоряжению объектом недвижимости, в связи с чем суд признает за Зиннатовым ФИО23, право собственности на двухкомнатную квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу <адрес>.

В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 Федеральным законом от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" одним из оснований для осуществления государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Вышеуказанные нормы свидетельствуют, о том, что государственная регистрация наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании вступивших в законную силу судебных актов осуществляется в общем порядке с приложением всех предусмотренных законом документов.

Одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты (п. 1 ст. 17 этого же Закона).

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск Зиннатова ФИО24 удовлетворить.

Признать за Зиннатовым ФИО25, право собственности на квартиру с кадастровым номером 02:47:101001:4692 по адресу <адрес>.

Решение является основанием для государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Шакирова Р.Р.