Решение по делу № 2-1017/2020 от 30.01.2020

№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

      06 июля 2020 года                                                                                             <адрес>

Октябрьский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Кузубовой Н.А., при секретаре Ланцовой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Гришкиной Н. В., Гришкиной Т. М. к Ухиновой Э. М. о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскании задатка,

УСТАНОВИЛ:

Обращаясь в суд, истцы просят расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный сторонами; взыскать с ответчика в пользу истцов денежные средства в размере 50000 руб. Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> В нарушении условий п. 2.2 предварительного договора, ответчик при заключении основного договора ДД.ММ.ГГГГ. не погасила задолженность по коммунальным платежам, не представила весь перечень документов по квартире, чем лишила покупателей возможности оценить качество приобретаемой квартиры и безопасность сделки. Кроме того, после заключения предварительного договора ответчик квартиру с продажи не сняла, продолжая показывать ее потенциальным покупателям. ДД.ММ.ГГГГг. в адрес ответчика была направлена претензия о расторжении предварительного договора и возврате денежных средств, которая оставлена без ответа. Поскольку договор купли-продажи между сторонами так и не был заключен, истцы полагают, что у ответчика возникла обязанность вернуть им денежные средства, внесенные в качестве задатка.

В ходе судебного разбирательства истцы увеличили исковые требования, дополнительно просили взыскать с ответчика судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 2000 руб. и по оплате услуг представителя в размере 4500 руб.

В судебном заседании истцы исковые требования поддержали в полном объеме по изложенным в иске основаниям. Обратили внимание на согласие ответчика на расторжение предварительного договора и возврат задатка.

Ответчик Ухинова Э.М. в суд не явилась, извещена надлежаще. Ранее с исковыми требованиями не соглашалась, ссылаясь на погашение задолженности по коммунальным платежам и наличие всех необходимых для заключения договора купли-продажи документов. С учетом требований ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.

Выслушав истцов, свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В силу ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Ухиновой Э.М. и Гришкиной Н.В., Гришкиной Т.М. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым стороны договорились в срок до ДД.ММ.ГГГГ. заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества – 2 квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.,

(п. 1.3, 2.1 договора).

В силу п. 1.4 предварительного договора стороны договорились заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества на следующих условиях: стоимость объекта составляет 3914000 руб. При этом часть стоимости объекта недвижимости в размере 50 000 руб. передается покупателем продавцу в день подписания настоящего договора в качестве задатка. Оставшаяся часть стоимости объекта недвижимости в размере 3864000 руб. передается покупателем продавцу в день подписания сторонами основного договора и подачи документов для регистрации Росреестром перехода права собственности на отчуждаемый объект недвижимости к покупателям.

Факт передачи Гришкиными ответчику Ухиновой Э.М. денежных средств в сумме 50000 руб. подтвержден распиской от ДД.ММ.ГГГГ и стороной ответчика не отрицался.

Также судом установлено и не оспаривалось сторонами, что основной договор купли-продажи квартиры между сторонами не заключен.

Определяя правовую природу платежа, произведенного истцами в качестве обеспечительного по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ., с учетом содержания соглашения о внесении в день подписания предварительного договора части стоимости объекта недвижимости в размере 50 000 руб., суд приходит к выводу о том, что указанный платеж внесен истцом в качестве задатка.

Исходя из содержания ст. 380 ч.ч. 1,4 задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Таким образом, в силу п. 1 ст. 329 ГК РФ задаток применяется в качестве меры обеспечения исполнения основного обязательства.

В соответствии со ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Полагая, что сделка купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, блок 2, <адрес>, не состоялась по вине ответчика Ухиновой Э.М., не предоставившей полный пакет документов по квартире, истец обратилась с требованиями о взыскании суммы задатка.

Исходя из фактических обстоятельств дела, пояснений сторон и оценки представленных сторонами доказательств, суд приходит к выводам, что основной договор купли-продажи квартиры не был заключен по вине продавца Ухиновой Э.М., ненадлежащим образом исполнившей обязательства по предварительному договору.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Так, согласно п. 2.2 предварительного договора, продавец обязуется до заключения основного договора передать покупателям для ознакомления: правоустанавливающие документы, выписку из ЕГРН /справку из БТИ об отсутствии арестов и обременений, о принадлежности объекта (если объект недвижимости приобретен до 31.01.1998г.), справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам и капитальному ремонту, копию поквартирной карточки с отсутствием зарегистрированных лиц в жилом помещении, кадастровый паспорт и сообщить иные сведения, имеющие значение для осуществления прав и исполнения обязанностей по основному договору.

Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по договору, обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки.

Продавец обязуется не совершать действий, ведущих к изменению правового положения объекта недвижимости, указанного в п. 2.2 договора, его технических и качественных характеристик (п.2.5 договора).

По условиям п. 5.4 предварительного договора продавец обязуется освободить объект недвижимости в срок по 25.01.2020г. включительно. При нарушении данного условия продавец обязуется оплатить покупателям штраф в размере 500 руб. за каждый день просрочки исполнения обязательства.

Судом установлено, что заключение между сторонами основного договора было назначено на ДД.ММ.ГГГГ. в помещении агентства недвижимости «Этажи» с приглашением специалистов регистрирующего органа (выездная регистрация). Однако, в назначенное время ответчик Ухинова Э.М. на заключение сделки не явилась.

В связи с отсутствием продавца, заключение сделки было перенесено в здание МФЦ в этот же день, куда подъехали обе стороны договора. Между тем, договор так и не был заключен в связи с непредставлением ответчиком (продавцом) всех необходимых документов. Указанные обстоятельства подтверждены сторонами и показаниями свидетелей.

ДД.ММ.ГГГГг. истцами в адрес ответчика направлена претензия о расторжении предварительного договора и возврате внесенного задатка, которая оставлена без ответа.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. В данном случае судом установлено, что такие нарушения со стороны продавца (ответчика по делу) имели место быть. Так, в нарушении условий предварительного договора, ответчиком при заключении основного договора не представлен весь перечень документов, предусмотренный предварительным договором, с регистрационного учета ответчик не снялась, задолженность по оплате коммунальных услуг не погасила, объявления о продаже квартиры не отозвала, продолжая показывать ее потенциальным клиентам.

При этом судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. стороны пришли к обоюдному согласию о расторжении предварительного договора, что подтверждено пояснениями истцов, показаниями свидетеля Овчинникова А.Е. и представленной суду записью телефонного разговора. Наличие намерений ДД.ММ.ГГГГ. отказаться от заключения основного договора и возврати полученного от Гришкиных задатка в ходе судебного разбирательства ответчик не отрицала.

Доказательств согласования сторонами даты заключения основного договора на ДД.ММ.ГГГГ. ответчиком не представлено. Напротив, согласно приложенной в дело претензии, ДД.ММ.ГГГГ. истцы уведомили продавца о расторжении предварительного договора в связи с существенными нарушениями ответчиком его условий и возврате внесенного задатка. Из телефонного разговора истца Гришкиной Н.В. с риелтором <данные изъяты> также следует, что истец после встречи с продавцом в МФЦ ДД.ММ.ГГГГ. однозначно выразила желание отказаться от заключения основного договора купли-продажи квартиры в связи с нарушением условий предварительного договора продавцом Ухиновой Э.М., о чем повторно просила риэлтора уведомить продавца. К тому же доказательств явки продавца на заключение основного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ. в МФЦ суду в нарушении ст. 56 ГПК РФ не предоставлено.

Кроме того, отсутствие намерений по заключению основного договора купли-продажи со стороны ответчика также подтверждается и отсутствием с ее стороны каких-либо действий по понуждению покупателей к заключению договора. Уведомление ответчиком ООО «Этажи» ДД.ММ.ГГГГ. о своей явке на заключение основного договора с приложением необходимых документов указанные обстоятельства не опровергают, поскольку доказательств извещения истцов о назначении даты заключения договора купли-продажи на ДД.ММ.ГГГГ. материалы дела не содержат и ответчик при рассмотрении дела на обстоятельства направления требования о заключении договора в адрес покупателей, либо что указанная дата была согласована обоюдно, не ссылалась. Доказательств исполнения условий предварительного договора купли-продажи в части освобождения квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ. и снятия с регистрационного учета суду ответчиком также не представлено.

Вопреки доводам ответчика, возможность погашения задолженности по оплате коммунальных платежей до ДД.ММ.ГГГГ. у ответчика имелась, факт показа квартиры потенциальным покупателям после заключения предварительного договора купли-продажи с Гришкиными ответчиком не отрицался.

В то же время, факт заключения истцами договора долевого строительства ДД.ММ.ГГГГ. о недобросовестном их поведении не свидетельствует, поскольку они надлежаще уведомили продавца об отказе от заключения основного договора.

При таких обстоятельствах, поскольку продавцом (ответчиком по делу) были нарушены существенные условия предварительного договора купли-продажи квартиры, у покупателей (истцов по делу) имелись основания для отказа от заключения основного договора купли-продажи, в связи с чем у ответчика возникла обязанность по возврату внесенного истцами задатка.

На основании изложенного, с ответчика в пользу истцов подлежат взысканию денежные средства в размере 50000 руб. по 25000 руб. в пользу каждой.

При этом суд не усматривает оснований для расторжения предварительного договора в судебном порядке, поскольку в соответствии с ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Поскольку основной договор купли-продажи сторонами в установленный в предварительном договоре срок не заключен и стороны на его заключении не настаивали, предварительный договор прекратил свое действие и необходимость его расторжения в судебном порядке отсутствует.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Судом установлено, что при рассмотрении дела истцами понесены следующие судебные расходы: оплачена госпошлина в размере 2000 руб., а также оплачены услуги юриста по оказанию квалифицированной помощи и составлению искового заявления в размере 4500 руб. Указанные обстоятельства подтверждаются квитанцией на сумму 2000 руб. от 30.01.2020г., соглашением от ДД.ММ.ГГГГ., квитанцией № от ДД.ММ.ГГГГ. на сумму 4500 руб.

Исходя из объема выполненных в рамках указанного соглашения услуг, учитывая категорию дела, а также факт удовлетворения требований истца, принимая во внимание материальное положение сторон, руководствуясь критерием разумности и справедливости, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца Гришкиной Н.В. судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 2000 руб. и по оплате юридических услуг в размере 3000 руб., поскольку именно данным истцом понесены указанные расходы.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Исковые требования Гришкиной Н. В., Гришкиной Т. М. к Ухиновой Э. М. о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании денежных средств, судебных расходов удовлетворить частично.

Взыскать с Ухиновой Э. М. в пользу Гришкиной Н. В., Гришкиной Т. М. денежные средства в размере 50000 руб. по 25000 руб. в пользу каждой.

Взыскать с Ухиновой Э. М. в пользу Гришкиной Н. В. расходы по оплате госпошлины в сумме 2000 руб., расходы на оплату юридических услуг в размере 3000 руб.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Бурятия через Октябрьский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья                                                                      Н.А. Кузубова