Решение по делу № 2-61/2019 от 07.12.2018

дело № 2-61/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

31 января 2019 года                             город Киров

    Нововятский районный суд города Кирова в составе:

председательствующего судьи Червоткиной Ж.А.,

при секретаре Уткиной Л.В.,

с участием прокурора Окулова Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Капитанова А.В., Капитановой С.С. к ООО «ОКС завода ОЦМ» о понуждении к исполнению обязательств по договору и признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора,

УСТАНОВИЛ:

Капитановы А.В. и С.С. просят признать договор уступки права от 20.02.2017 по договору №52 от 17.06.2016 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома действующим; признать незаконным односторонний отказ ответчика от исполнения договора долевого участия №52 от 17.06.2016; обязать ответчика передать истцам в совместную собственность квартиру.

Исковые требования обосновывают тем, что 17.06.2016 между ответчиком (застройщиком) и АО «КРИК» (участником долевого строительства) был заключен договор №52 долевого участия в строительстве многоквартирного дома по адресу г.Киров, <адрес> 20.02.2017 между АО «КРИК» (цедентом) и ими (цессионариями) был заключен договор об уступке права, по условиям которого цедент уступает цессионариям право на получение в собственность двухкомнатной квартиры №13. За передачу указанного права они уплатили цеденту 1 841 070 руб. До подписания указанного договора уступки АО «КРИК» полностью оплатил стоимость квартиры застройщику. Уведомлением от 10.05.2018 ответчик отказался в одностороннем порядке от исполнения договора долевого участия, поскольку у них, как участников долевого строительства, имеется задолженность по указанному договору в сумме 464 402,69 руб. Считают отказ застройщика от исполнения договора долевого участия незаконным, договор уступки права действующим, поскольку участником долевого строительства обязательства по договору исполнены.

В судебное заседании истцы Капитанов А.С., Капитанова С.С. не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Представитель истцов Монахов А.А. в судебном заседании на иске настаивал, указав, что ответчик действует незаконно, злоупотребил правом, заявляя об якобы имеющейся задолженности по оплате объекта долевого строительства, при наличии выданной им же ранее справки о полной оплате. Истцы являются добросовестными приобретателями, согласны произвести доплату в соответствии с п.2.4 договора, но застройщик никаких уведомлений о превышении общей площади квартиры над проектной по результатам технической инвентаризации, и необходимости доплаты им не направлял.

Представитель ответчика ООО «ОКС завода ОЦМ» не явился, извещены надлежащим образом и заблаговременно о времени и месте судебного заседания, сведений об уважительных причинах неявки не представлено.

В предыдущем судебном заседании представитель ответчика Криницын А.А. исковые требования не признал, указав, что справка от 15.02.2017 №13, выданная Обществом за подписью директора Шибанова В.А., об оплате денежных средств за квартиру №13 при отсутствии подтверждающих указанный факт первичных бухгалтерских документов, не является доказательством оплаты, была выдана для целей государственной регистрации уступки права по договорённости между руководителями обществ, АО «КРИК» обещал при получении денежных средств от цессионариев перечислить их застройщику, но этого сделано не было.

Представитель третьего лица Сыкчиной В.Е. - Ивонина Е.В. в судебном заседании полагала иск Капитановых подлежащим удовлетворению.

Представитель третьего лица АО «Кировская региональная ипотечная корпорация» не явился, извещены надлежащим образом и заблаговременно о времени и месте судебного заседания, сведений об уважительных причинах неявки не представлено.

Представитель АО «КРИК» Тырышкина Н.С. в предыдущем судебном заседании иск Капитановых поддержала, пояснив, что АО «КРИК», по согласованию с застройщиком, уступило права требования в отношении квартиры №13 истцам, при этом до заключения договора полностью оплатило строительство квартиры, уступленное истцам право является действительным, отказ застройщика от исполнения договора - незаконным.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Кировской области Егорова А.Б. в судебное заседание не явилась, в письменном отзыве указала, что, согласно сведениям ЕГРН в отношении спорной квартиры, участниками долевого строительства являются истцы. К документам, представленным на регистрацию договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве была приложена справка застройщика об оплате денежных средств за квартиру №13, согласно которой АО «КРИК» исполнило обязательства по оплате по договору №52 от 17.06.2016. Считает, что правовых оснований для одностороннего расторжения застройщиком договора долевого участия нет. 10.05.2018 поступило заявление застройщика и документы о внесении ЕГРН сведений о расторжении договора участия в долевом строительстве, 17.08.2018 заявителю было отказано в регистрации расторжения договора в связи с тем, что не было представлено соглашение сторон о расторжении договора, а также в связи с наличием документов, подтверждающих исполнение участником долевого строительства обязательств по оплате строящегося объекта, наличием актуальной записи об ипотеке в пользу залогодержателя ПАО ВТБ 24. Просит рассмотреть дело без участия представителя Управления.

Представитель третьего лица Банка ВТБ (ПАО) судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом.

Третьи лица Сыкчина В.Е., Калинин А.В., Кузьминский А.В., Зонов А.А., Зонова Д.В. в судебное заседание не явились.

Заслушав лиц, участвующих в деле, заключение прокурора, полагавшего иск подлежащим удовлетворению, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) настоящим законом регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона №214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу п.1 ст.382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (ст. 384 ГК РФ).

Судом установлено, что 17.06.2016 между ООО «ОКС завода ОЦМ» (застройщик) и АО «КРИК» (участник долевого строительства) заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: Кировская область, г.Киров, <адрес>, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и привлекая других лиц, построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома в установленные договором сроки передать участнику объект долевого строительства во владение и пользование, после полной оплаты - в собственность, а участник - уплатить обусловленную договором цену, принять объекты долевого строительства во владение и пользование при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома и после полной оплаты - в собственность (пункт 1.1. договора). В соответствии с п.1.3 количество объектов, подлежащих передаче участнику, составляет 96, в том числе, квартира №13 общей площадью с лоджией (балконом) <данные изъяты> кв.м., стоимостью 1 721 520 руб., цена квадратного метра 36 000 руб. Согласно пункту 2.1 договора стоимость объекта долевого строительства составляет 150 569 640 руб. Стороны производят перерасчет цены договора при расхождении общей проектной площади квартиры с общей площадью квартиры, определённой по результатам технической инвентаризации с учётом площадей балконов и лоджий, принимаемых в расчёте с коэффициентом 0,3 и 0,5 соответственно, по цене квадратного метра, предусмотренной в п.1.3 договора (п.2.4). Пунктом 2.5 договора сторонами определен порядок финансирования строительства объекта по договору, согласно которому цена договора оплачивается частями, в соответствии с установленным графиком в период, начиная с 31.07.2016 по 31.12.2017. Участник вправе в любое время с согласия застройщика переуступить свои права и передать обязанности по настоящему договору другому лицу в соответствии со ст.11 Федерального закона № 214-ФЗ (п.3.4). Договор вступает в силу с момента государственной регистрации и действует до момента полного исполнения сторонами своих обязательств по нему (пункт 10.1). Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Кировской области 20.07.2016.

20.02.2017 между АО «КРИК» и Капитановыми А.В. и С.С., состоящими в зарегистрированном браке, заключен договор уступки прав, в соответствии с которым Капитановы, как новые кредиторы, приняли право требования к ООО «ОКС завода ОЦМ» по указанному договору участия в долевом строительстве в части права на получение в совместную собственность двухкомнатной квартиры общей проектной площадью с лоджией <данные изъяты> кв.м., строительный номер 13. В соответствии с п.1.4 договора за передачу указанного права цессионарий уплачивает цеденту 1 841 070 руб. Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Кировской области 03.03.2017.

Требований о признании указанного договора недействительным не заявлялось.

Платежными поручениями от 06.03.2017, 07.03.2017 Капитанов А.В. перечислил цеденту 1 841 070 руб., из них 1 472 000 руб. за счёт кредитных средств.

20.04.2017 между ООО «ОКС завода ОЦМ» и АО «КРИК» заключено дополнительное соглашение к договору от 17.06.2016 №52, в соответствии с которым количество квартир, подлежащих передаче участнику долевого строительства, составило 5, в том числе, квартира №13; в срок до 20.04.2017 участник долевого строительства обязуется оплатить 5 635 586,51 руб., оставшаяся сумма 2 847 813,49 руб. оплачивается в соответствии с графиком, до 31.10.2017.

В соответствии с п. 1 статьи 11 Федерального закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.

В соответствии с ч.2 ст.391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

В соответствии с ч.4 и 5 ст.5 Федерального закона №214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч.3,4 ст.9 Федерального закона №214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Ответчик в обоснование своих доводов о непризнании иска ссылается на наличие задолженности первоначального участника по оплате за объект долевого строительства, и перешедшей к истцам на основании договора уступки права обязанности по уплате задолженности.

В целях государственной регистрации уступки права требования, в подтверждение факта полной оплаты первоначальным участником долевого строительства цены договора, ООО «ОКС завода ОЦМ» выдал справку от 15.02.2017 №13.

Подлинность справки сторонами не оспаривалась.

01.02.2018 ответчик направил Капитановым предупреждение о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора долевого участия, в котором указано, что за Капитановыми, как новыми участниками долевого строительства, числится задолженность в сумме 464 402,69 руб.

10.05.2018 ООО «ОКС завода ОЦМ» направило Капитановым уведомление об одностороннем отказе застройщика от исполнения договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома №52 от 17.06.2016 в связи с наличием задолженности участника долевого строительства по оплате цены договора в сумме 464 402,69 руб.    

Согласно ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Пунктом 5 ст. 166 ГК РФ предусмотрено, что заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Действия ООО «ОКС завода ОЦМ» в отношении истцов суд не может признать добросовестными, по следующим основаниям.

Как было указано ранее, для проведения государственной регистрации договора уступки права требования со стороны ООО «ОКС завода ОЦМ» была предоставлена справка о полной уплате со стороны АО «КРИК» цены договора об участии в долевом строительстве от 17.06.2016 за квартиру №13.

В случае неполной оплаты цены договора со стороны АО «КРИК» ответчик не мог не знать, что обязательства по оплате цены договора участия в долевом строительстве от 17.06.2016 со стороны АО «КРИК» не исполнены, поскольку условиями данного договора была предусмотрена поэтапная оплата (подобные справки по договору №52 ООО «ОКС завода ОЦМ» выдавал в период с 17.08.2016 по 15.02.2017, в настоящее время во всех случаях заявляя о недостоверности содержащихся в них сведений).

Таким образом, своими действиями ООО «ОКС завода ОЦМ» давал основание другим лицам, в частности цессионариям Капитановым, полагаться на действительность сделки, совершенной ими при наличии информации застройщика о полной оплате АО «КРИК» за строящуюся квартиру.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о недобросовестном поведении ООО «ОКС завода ОЦМ», предоставившем недостоверную информацию о полной оплате, в отношении истцов, которое ведёт к причинению необоснованного вреда цессионариям, надлежащим образом исполнившим обязательства по оплате денежных средств за объект долевого строительства и имеющих право на своевременное получение имущества как результата исполнения договора долевого строительства.

Учитывая, что Капитановыми оплата по договору произведена полностью, со стороны застройщика установлено злоупотребление правом в отношении истцов, суд, с учётом положений ст.10, признает односторонний отказ ООО «ОКС завода ОЦМ» от исполнения договора №52 долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 17.06.2016, в отношении объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, - квартиры №13, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу г.Киров, <адрес> - не соответствующим требованиям Федерального закона №214-ФЗ, а также, с учётом положений ч.5 ст.166 ГК РФ, приходит к выводу о том, что оснований для того, чтобы признать договор уступки права ничтожным не имеется, он является действующим.

Согласно ст.8 Федерального закона №214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В силу п.4.1 договора долевого участия, срок окончания строительства (получения разрешения на ввод в эксплуатацию) – 3 квартал 2017 года.

В соответствии с п.4.2 договора застройщик обязуется передать объект долевого строительства участнику долевого строительства в собственность не позднее шести месяцев с момента получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома при условии оплаты цены договора в полном объёме.

Таким образом, застройщик обязался передать объект долевого строительства участнику не позднее 31.03.2018.

30.11.2018 администрацией города Кирова выдано разрешение на ввод многоквартирного жилого дома по адресу г.Киров, <адрес> в эксплуатацию.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства, одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Принимая во внимание, что истцами надлежащим образом исполнены обязательства по оплате квартиры, и они вправе требовать судебной защиты своих прав собственников на спорный объект недвижимости, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истцов о возложении на ответчика обязанности передать в их собственность предусмотренный договором объект недвижимости.

Как следует из технического плана спорной квартиры, её площадь с учётом балконов составляет 48,5 кв.м. (превышение над проектной площадью на 0,68 кв.м.).

В п.34 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 (ред. от 04.03.2015), указано, что просрочка внесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости строительства объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве.

По смыслу приведенных правовых норм, предусмотренный договором долевого участия в строительстве перерасчет платежа в зависимости от выявленных органами технической инвентаризации отклонений, как в большую, так и в меньшую сторону, то есть возможность возникновения денежного обязательства как у одной, так и у другой стороны, не может влиять на возникновение права собственности на квартиру.

Таким образом, если участник долевого строительства оплатил обусловленную договором долевого участия в строительстве стоимость квартиры, то невнесение им доплаты при перерасчете стоимости объекта долевого строительства не является основанием для одностороннего отказа от исполнения договора и препятствием для признания за участником долевого участия в строительстве права собственности на квартиру. При этом застройщик не утрачивает права на взыскание соответствующей доплаты в судебном порядке в случае неоплаты участником данной суммы добровольно.

Из пояснений представителя истцов следует, что истцы готовы в любой момент произвести соответствующую доплату, однако ответчик никаких документов о размере необходимой доплаты им не направляет.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию госпошлина 300 руб.

Руководствуясь ст.194 -199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Капитанова А.В., Капитановой С.С. удовлетворить.

Признать односторонний отказ ООО «ОКС завода ОЦМ» от исполнения договора №52 долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 17.06.2016, в отношении объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, - квартиры №13, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу г.Киров, <адрес> - незаконным, договор уступки прав от 20.02.2017, заключенный между АО «КРИК» и Капитановым А.В., Капитановой С.С. - действующим.

Обязать ООО «ОКС завода ОЦМ» передать Капитанову А.В, Капитановой С.С. в совместную собственность квартиру №13 в доме <адрес>

Взыскать с ООО «ОКС завода ОЦМ» госпошлину в доход бюджета МО «город Киров» 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кировский областной суд путем подачи жалобы в Нововятский районный суд г. Кирова в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, то есть, с 04.02.2019.

Судья                      Ж.А.Червоткина

Решение в окончательной форме принято 04.02.2019.

Судья                      Ж.А.Червоткина