Решение по делу № 2-381/2017 от 25.04.2017

Дело № 2-381/2017                                                           19 июня 2017 года

Решение

Именем Российской Федерации

Светлоярский районный суд Волгоградской области

В составе председательствующего судьи                           Потаповой О.В.

при секретаре                                                               Тарабановской Т.А.

с участием представителя истца по доверенности ФИО8, представителя ответчика по доверенности ФИО9,

19 июня 2017 года рассмотрев в открытом судебном заседании в р.<адрес> гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО1 о расторжении договора купли продажи земельного участка и взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с иском к ответчику о расторжении договора купли продажи земельного участка и взыскании убытков.

Указав в обоснование иска, что на основании договора купли – продажи ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 приобрела у ФИО1 земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, р.<адрес> Яр <адрес>, оплатив наличными денежными средствами <данные изъяты> рублей.

Однако, земельный участок, который является предметом договора имеет многочисленные скрытые недостатки, которые исключают его эксплуатацию по прямому назначению» для эксплуатации жилого дома и хозяйственных построек.

В связи с чем, договор купли-продажи должен быть расторгнут.

Истцом в адрес ответчика направлено требование о расторжении договора купли-продажи, в связи с предоставлением продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешённым использованием и о возмещении причинённых этим убытков.

Ответчик в добровольном порядке отказался от расторжения договора купли-продажи, указав, что ей не было известно что участок приобретён под строительство.

После заключения договора купли-продажи земельного участка истец приступил к подготовке к проведению строительных работ. При этом от соседей истец узнала, что на участке находится линия газопровода. Позже указанная информация подтвердилась, при этом её расположение таково, что не позволяет реализовывать на данном земельном участке строительные проекты, то есть данный участок не может быть использован по своему назначению.

Кроме того, по участку проходит ещё и канализационная труба, а также линия электропередач.

Если бы указанное обстоятельство стало известно истцу в момент проведения переговоров о покупке, то данная сделка не была бы совершена.

Истец считает, что в данном случае имеет место передача товара (объекта недвижимости) ненадлежащего качества.

По этим основаниям истец просит суд, расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между ФИО1 и ФИО3, предметом которого является земельный участок расположенный по адресу: <адрес>, р.<адрес> Яр <адрес> взыскать с ответчика в пользу истца в счёт возмещения причинённых убытков <данные изъяты> рублей.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела была извещена надлежащим образом. Представила заявление с просьбой рассмотреть дело в её отсутствие с участием её представителя ФИО8

Представитель истца по доверенности ФИО8 в судебном заседании исковые требования поддержала и просила их удовлетворить.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела была извещена надлежащим образом. Возражений по иску не представила.

Представитель ответчика по доверенности ФИО9 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласен. Указав, что оснований для удовлетворения иска не имеется, поскольку истец не доказал тот факт, что продавец скрыл сведения о наличии ограничений. Кроме того, покупатель должна была проявить должную степень осмотрительности и заботливости, запросив кадастровый паспорт земельного участка.

3 - е лицо представитель МУП «Районное управление земельными ресурсами» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещён надлежащим образом. Представили заявление с просьбой рассмотреть дело в отсутствие их представителя. Представили письменные пояснения на иск, по существу заявленных требований полагаются на усмотрение суда.

3-е лицо представитель ООО «ГАЗПРОМ ГАЗОРАСПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЛГОГРАД» в судебное заедание не явился, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом. Возражений по иску не представили.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьёй 549 ГК РФ по договору купли - продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 460 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обременённый правами третьих лиц.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу части 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключён или был бы заключён на значительно отличающихся условиях.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешённым использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причинённых ему убытков.

В судебном заседании установлено, что истица по договору купли - продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключённому с ответчицей, приобрела в собственность земельный участок назначение - земли поселений с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, р.<адрес> Яр <адрес> (л.д. 6-7).

Указанный земельный участок продан за <данные изъяты> рублей.

Как следует из пункта 3.1 вышеназванного договора, ответчица продала, а истец купила по настоящему договору недвижимое имущество свободное от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора стороны не могли не знать.

Согласно представленной выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за истицей ФИО3 (л.д. 8).

Имея намерение осуществить на указанном земельном участке строительство индивидуального жилого дома, истица приступила к подготовке к проведению строительных работ.

При этом от соседей истец узнала, что на участке находится линия газопровода.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в МУП «Районное управление земельными ресурсами» для заключения договора на проведение кадастровых работ, для последующего изготовления градостроительного плана земельного участка и получения разрешения на строительство жилого дома.

При обследовании земельного участка были выявлены значительные ограничения в его использовании, в связи с многочисленными коммуникациями, расположенными в пределах его границ. В связи с чем договор на проведение кадастровых работ заключён не был. Указанные обстоятельства подтверждаются пояснениями 3-го лица МУП «Районное управление земельными ресурсами» (л.д. 101).

Полагая, что указанное обстоятельство являлось существенным при заключении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и не было оговорено ответчицей как продавцом, истица направила ответчице заявление (претензию) о расторжении договора(л.д. 12-13).

Ответчица на указанное заявление ответила указав, что трасса газопровода не является полностью скрытым объектом, который можно не заметить, на что было указано в ходе осмотра земельного участка.

До момента совершения сделки ответчиком был передан истице кадастровый паспорт участка, из которого следует, что часть земельного участка находиться под особым режимом, так как имеется охранная зона газопровода низкого давления. Ни коим образом она не вводила в заблуждение покупателя и не представляла заведомо ложную и не скрывала никакой информации. Помимо изложенного, договор купли - продажи не содержит указания на то, что земельный участок приобретается для дальнейшего строительства.

В связи с чем, ответчик отказала истцу в расторжении договора купли продажи и возмещении убытков (л.д.14).

Проверяя обоснованность заявленных требований, суд считает их подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Пунктом 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

Согласно п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешённым использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причинённых ему убытков.

Исходя из буквального смысла, содержания и толкования приведённых норм права в их взаимосвязи, продавец - собственник земельного участка - обязан предоставить покупателю исчерпывающую, полную и достоверную информацию о расположении земельного участка, в том числе по отношению к смежным земельным участкам, его границах, возможных обременениях и ограничениях его использования, и иную информацию, которая может повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка.

Судом установлено, что как следует из копии постановления администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № спорный земельный участок обременён охранной зоной газопровода низкого давления площадью <данные изъяты> кв.м и водопровода площадью <данные изъяты> кв.м. Запрещается возведение построек, складирование материалов, посадка многолетних насаждений (л.д. 47).

Согласно п. 7 договора купли продажи спорного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ заключённого между ФИО5 и ФИО6, следует, что земельный участок обременён особым режимом использования Охранная зона газопровода низкого давления. Охранная зона водопровода (л.д. 48-50).

Таким образом, суд приходит к выводу, что ответчик знала об установленных обременениях на приобретённой ею земельном участке.

Однако при заключении договора купли продажи земельного участка с ФИО3, указанные ограничения не были включены в договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Более того в пункте 3.1 договора купли - продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ответчица как «продавец» земельного участка заверила истицу как «покупателя» о том, что продаваемый земельный участок свободен от любых прав третьих лиц, о которых в момент заключения договора «продавец» не мог не знать.

В то же время, ответчица не могла не знать о прохождении по продаваемому земельному участку охранной зона газопровода низкого давления и охранной зоны водопровода. Следовательно, заверение ответчицы было недостоверным.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что ответчик скрыл от истца имеющиеся ограничения.

Доказательств о том, что до заключения договора истцу была предоставлена вся необходимая информация относительно имеющихся обременений по использованию земельного участка, а именно охранной зоны газопровода низкого давления и канализации, о которых продавцу ФИО1 было известно, суду в нарушении ст. 56 ГПК РФ не представлено.

При приобретении земельного участка истец проявил определённую степень заботливости и осмотрительности, какая требовалась по характеру договора, участок был осмотрен, но определить расположение на приобретаемом земельном участке в охранной зоне подземного газопровода низкого давления и канализации, было невозможно.

Суд считает, что при заключении договора купли - продажи истец не была уведомлена об ограничениях использования приобретаемого земельного участка, в результате чего ФИО3 в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, что в силу ст. 450, 451 ГК РФ является основанием для расторжения этого договора.

При этом суд считает не основанными на законе доводы представителя ответчика о том, что истица имела возможность выявить указанные ограничения при приобретении земельного участка просмотрев кадастровый паспорт, поскольку именно на продавца - собственника земельного участка возложена обязанность предоставить покупателю исчерпывающую, полную и достоверную информацию о расположении земельного участка, в том числе по отношению к смежным земельным участкам, его границах, возможных обременениях и ограничениях его использования, и иную информацию, которая может повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка.

Доводы представителя ответчика о том, что истец не представил доказательства, что указанные им недостатки являются существенными, препятствующими его использование в соответствии с видом разрешённого использования, суд считает не состоятельными.

Кроме того, оспаривая доводы истца, представитель ответчика не представил суду доказательства, что выявленные недостатки, а именно наличие прохождения по продаваемому земельному участку охранной зона газопровода низкого давления и охранной зоны водопровода, не являются существенными недостатками.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд полагает требования истца о расторжении договора купли - продажи земельного участка, расположенного по адресу <адрес> р.<адрес> Яр <адрес>, заключённого между ФИО1 и ФИО3 и взыскании с ответчика оплаченных по договору денежных средств в размере <данные изъяты> руб., основанными на законе и подлежащими удовлетворению.

В силу ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со статьёй 103 ГПК РФ, издержки, понесённые судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобождён, взыскиваются с ответчика в доход государства пропорционально удовлетворённой части исковых требований.

Поскольку судом удовлетворены исковые требования истца о взыскании материального ущерба, и компенсации морального вреда, то с ответчика подлежит взысканию в доход государства государственная пошлина, от которой истец освобождён в размере <данные изъяты> руб.

Руководствуясь ст. 194-199, ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ФИО1 к о расторжении договора купли продажи земельного участка и взыскании убытков – удовлетворить.

Расторгнуть договор купли продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ расположенного по адресу: <адрес> р.<адрес> Яр <адрес>, заключённого между ФИО1 и ФИО3.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 стоимость земельного участка в размере <данные изъяты> рублей.

Взыскать с ФИО2 государственную пошлину в доход местного бюджета муниципального образования <адрес> в сумме <данные изъяты> рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Светлоярский районный суд <адрес> в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения

Председательствующий                                                           Потапова О.В.

Мотивированное решение составлено 23 июня 2017 года.

Председательствующий:                                                          Потапова О.В.