Решение от 19.01.2018 по делу № 2-64/2018 от 17.08.2017

Дело №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

<адрес>                        19 января 2018 года

Ломоносовский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Смирнова А.С.,

при секретаре Мелешковой Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Петрова Дениса Александровича к ООО «Тареал» о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка основным договором купли-продажи, признании права собственности на земельный участок, регистрации перехода права собственности и снятии запрета на совершение регистрационных действий,

УСТАНОВИЛ:

Петров Д.А. обратился в Ломоносовский районный суд <адрес> с исковым заявлением к ООО «Тареал» в обоснование заявленных требований указал, что истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ по условию которого, стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Предметом договора является земельный участок, площадью 1575 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, МО «Низинское сельское поселение», <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов с разрешенным использованием - малоэтажная жилая застройка, технологически присоединенный к инженерным коммуникациям.

Стоимость объекта определена сторонами по предварительному договору в размере № рублей № копеек, которые были внесены истцом и зачтены в счет полной оплаты по акту от ДД.ММ.ГГГГ. Всего покупателем в счет оплаты будущего недвижимого имущества по предварительному договору внесена сумма на расчетный счет продавца в размере № рублей 00 копеек.

Обязательства по предварительному договору со стороны застройщика нарушены, а именно: основной договор купли-продажи не заключен, земельный участок, кадастровый №, покупателю не передан.

Неисполнение продавцом своих обязательств по предварительному договору, учитывая сложное финансовое состояние ответчика, послужило основанием для обращения с настоящим исковым заявлением в суд за защитой нарушенного права.

Петров Д.А. просил признать предварительный договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, признать за ним право собственности на земельный участок площадью 1575 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, МО «Низинское сельское поселение», <адрес>, с разрешенным использованием - малоэтажная жилая застройка.

Также истец просил вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на этот земельный участок, снять запрет на совершение регистрационных действий в отношении этого объекта недвижимого имущества, вынесенного на основании постановления судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу от ДД.ММ.ГГГГ, и взыскать с ответчика судебные расходы.

В судебное заседание истец Петров Д.А., представитель ответчика ООО «Тареал», третьих лиц – Управления Росреестра по <адрес>, временного управляющего ООО «Тареал» Ермаковой О.А. не явились, о месте и времени рассмотрения дела были извещены (л.д. 83, 84, 85, 86).

Представитель истца Петрова Д.А. – Вачкова Я.В., действующая на основании доверенности (л.д. 9), в судебном заседании исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям.

От представителя временного управляющего ООО «Тареал» Ермаковой О.А. – Угрюмова А.В. поступило ходатайство об отложении рассмотрения дела, поскольку в день заседания состоится собрание кредиторов ООО «Тареал».

Принимая во внимание, что участники судебного разбирательства о рассмотрении дела были извещены надлежащим образом, а причина неявки представителя временного управляющего не может быть признана уважительной и являться основанием для отложения рассмотрения дела, суд нашел возможным принять решение в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ООО «ТАРЕАЛ» с одной стороны и покупателем Петровым Д.А. с другой стороны, заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка № (л.д. 10-).

По условиям предварительного договора, стороны обязуются заключить в будущем в срок до ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи земельного участка (обозначенного на плане, являющемся приложением к предварительному договору), расположенного по адресу: <адрес>, МО «Низинское сельское поселение», <адрес>, площадью 1575 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов с разрешенным использованием - малоэтажная жилая застройка, кадастровый №.

Согласно п.1.2 предварительного договора указанный земельный участок принадлежит ООО «ТАРЕАЛ» на праве собственности, свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации №. Эти сведения также подтверждаются информацией по объекту недвижимости, размещенной на официальном сайте Росреестра, где также зарегистрированы ДД.ММ.ГГГГ ограничения в форме запрещения сделок с этим имуществом.

Продавец обязуется заключить основной договор в срок до ДД.ММ.ГГГГ, подготовить земельный участок к продаже, включая получение документов, необходимых для заключения основного договора, и не обременять объект недвижимости правами третьих лиц (п.4.1 предварительного договора).

По условиям основного договора купли-продажи земельного участка, содержащихся в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ №, стоимость объекта недвижимости определена сторонами в размере 4671442 рублей 17 копеек (п.3.1 договора).

Указанная сумма была внесена истцом Петровым Д.А. и зачтена в счет полной оплаты по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ №, что подтверждается актом зачета от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного ООО «ТАРЕАЛ» и Петровым Д.А. (л.д. 16-17). Согласно этому акту зачета от ДД.ММ.ГГГГ всего Петров Д.А. перечислил на расчетный счет ООО «ТАРЕАЛ» 11885000 рублей 00 копеек в качестве обеспечительного платежа по другому предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ №.

Таким образом, Петров Д.А. исполнил свои обязательства по оплате стоимости земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, МО «Низинское сельское поселение», <адрес>, площадью 1575 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов с разрешенным использованием - малоэтажная жилая застройка, кадастровый №, в отношении которого ДД.ММ.ГГГГ заключил с ООО «ТАРЕАЛ» предварительный договор купли-продажи №.

В свою очередь ООО «ТАРЕАЛ» обязательства по предварительному договору нарушены, основной договор купли-продажи не заключен, земельный участок с кадастровым номером № Петрову Д.А. не передан, доказательств обратного суду не представлено.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «ТАРЕАЛ» получено заявление Петрова Д.А., в котором он предлагает заключить основной договор купли-продажи (л.д. 15).

Согласно пунктам 1 и 3 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Условие об определении предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить.

При заключении ДД.ММ.ГГГГ предварительного договора стороны достигли соглашение о том, в отношении какого именно земельного участка в последующем будет заключен договор купли-продажи, то есть и покупатель Петров Д.А. и продавец ООО «ТАРЕАЛ» достигли взаимопонимания при определении предмета основного договора – земельного участка с кадастровым номером 47:14:0302006:781, его месторасположения и основных характеристик, согласованные в предварительном договоре, содержащем условия основного договора купли-продажи.

В силу п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется, от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 данного Кодекса.

Как предусмотрено п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствий таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Поскольку ООО «ТАРЕАЛ» приняло на себя обязательство по заключению договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:14:0302006:781 на оговоренных в предварительном договоре условиях, у ответчика возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в соответствии с оговоренными условиями, то есть в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно разъяснений, содержащихся в п.5 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию веши, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Из разъяснений, содержащихся в п.8 названного Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54, следует, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54.

В соответствии с п. 3 ст. 487 ГК РФ, в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

ООО «ТАРЕАЛ» не передало земельный участок Петрову Д.А., тем самым злоупотребляет правом и не заключает основной договор, что позволяет продавцу пользоваться полученными от покупателя денежными средствами.

В силу п.1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Внесение покупателем денежных средств по предварительному договору в размере 4671442 рублей 17 копеек дает суду основание полагать о полной оплате им стоимости земельного участка и квалификации этого предварительного договора как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи. В заключенном между истцом и обществом договоре, поименованном как предварительный, стороны фактически предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка, но и обязанность истца внести денежные средства, что и было им исполнено и подтверждено актом зачета от ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Как разъяснено в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ, к отношениям сторон предварительного договора (статья 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

С учетом законодательства о защите прав потребителей и разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума ВАС РФ N 54 от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что с истцом по существу был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ч. 2 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно разъяснениям, данным в п. 58 - 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Поскольку истцом надлежащим образом в полном объеме исполнены обязательства по договору путем внесения платы за земельный участок, в силу ст. 12, 309, 310 ГК РФ, он вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика, а при их неисполнении ответчиком - требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления иска о признании права собственности.

В связи с изложенным, истец как покупатель по договору купли-продажи недвижимой вещи с условием о предварительной оплате от ДД.ММ.ГГГГ, вправе требовать признания права собственности на спорное имущество.

Учитывая, что предварительный договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Тареал» и Петровым Д.А., квалифицирован судом как основной договор купли-продажи земельного участка, площадью 1575 кв.м, кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – малоэтажная жилая застройка, расположенного по адресу: <адрес>, МО «Низинское сельское поселение», <адрес>, то за истцом следует признать право собственности на этот земельный участок, в связи с чем настоящее решение будет являться основанием для государственном регистрации перехода права собственности на земельный участок в пользу Петрова Д.А., а также для снятия запрета на совершение регистрационных действий в отношении указанного земельного участка.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ № ░░ ░░.░░.░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░ «░░░░░░» ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░ 1575 ░░.░, ░░░░░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░ ░░░░░░ – ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░ «░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░», <░░░░░>.

░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░ ░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░, ░░░░░░░ № ░░░░░ 8 ░░░░░░░ ░░░░░░░ <░░░░░> ░░░░░-░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░-░░░░░░░░░, <░░░░░>, ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░ 1575 ░░.░, ░░░░░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░ ░░░░░░ – ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░ «░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░», <░░░░░>.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░ 1575 ░░.░, ░░░░░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░ ░░░░░░ – ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░ «░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░», <░░░░░>, ░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░, ░ ░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ <░░░░░> ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░.

    ░░░░░:                            ░.░. ░░░░░░░