Решение от 27.08.2020 по делу № 3а-275/2020 от 02.07.2020

Дело № 3а-275/2020

УИД 25ОS0000-01-2020-000287-60

Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации

27 августа 2020 года город Владивосток

Приморский краевой суд в составе

председательствующего судьи Поломошновой Г.А.,

при помощнике судьи Ткаченко А.С.,

с участием представителя административного истца Галевич А.А.,

представителя заинтересованного лица администрации города Владивостока Ткаченко Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «СтройТорг» к министерству имущественных и земельных отношений Приморского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» филиал по Приморскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, заинтересованные лица - администрация города Владивостока, Хабаров Александр Владимирович об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Общество с ограниченнной ответственностью «СтройТорг» (далее – ООО «СтройТорг») обратилось в Приморский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, в обоснование которого указало, что ООО «СтройТорг» (доля в праве 3/4) и Хабарову А.В. (доля в праве 1/4) на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 4472 кв.м., вид разрешенного использования: для строительства группы жилых домов и объектов социальной инфраструктуры; адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 1205 м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. <адрес>, кадастровая стоимость которого определена на основании постановления департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года № 5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Приморского края» (далее - Постановление департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года № 5-п), по состоянию на 1 февраля 2015 года составляет ....

Согласно Отчёту № 785-2020 (27785) об оценке рыночной стоимости от 12 мая 2020 года, составленному оценщиком ООО «Индустрия-Р» Дымченко С.Н., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 февраля 2015 года составляет ....

Для реализации права на пересмотр определения кадастровой стоимости земельного участка ООО «СтройТорг» 29 мая 2020 года обратилось с заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которая решением от 15 июня 2020 года № 9/10 отказала в удовлетворении данного заявления.

Установленная кадастровая стоимость земельного участка в размере ... значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в Отчёте ООО «Индустрия-Р» № 785-2020 (27785) от 12 мая 2020 года, что нарушает права административного истца, как собственника земельного участка, поскольку влечет увеличение его налоговых обязательств по земельному налогу.

Просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4472 кв.м, расположенного по адресу: Приморский край, г. <адрес>, вид разрешенного использования: для строительства группы жилых домов и объектов социальной инфраструктуры, равной его рыночной стоимости в размере ....

Представители административных соответчиков, заинтересованное лицо Хабаров А.В. в судебное заседание не явились, надлежаще извещены о времени и месте судебного заседания.

Заинтересованным лицом Хабаровым А.В. ранее были представлены письменные пояснения, в которых он указал, что является сособственником земельного участка с кадастровым номером №, ему принадлежит 1/4 доля в праве, заявленные ООО «СтройТорг» административные исковые требования подержал, просил рассмотреть административное дело в его отсутствие.

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Представитель административного истца ООО «СтройТорг» - Галевич А.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные административные исковые требования поддержала по основаниям и доводам, указанным в административном исковом заявлении.

Представитель заинтересованного лица администрации города Владивостока Ткаченко Е.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований по основаниям и доводам, указанным в представленном отзыве. По существу пояснила, что считает, что Отчёт об оценке спорного земельного участка не соответствует требованиям, предъявляемым действующим законодательством. Так, результат оценки получен при применении сравнительного подхода, при этом оценщиком были выбраны некорректные объекты-аналоги. Представленные объекты-аналоги не могут быть использованы в качестве объектов для сравнительного анализа, так как имеют кардинально отличную площадь, форму собственности земельных участков объектов-аналогов по сравнению с объектом оценки, а также расположены в отдаленных районах по отношению к объекту оценки. В представленном Отчёте был применен метод корректировок по указанным показателям, однако корректировка «выход на красную линию» оценщиком не применялась, считает, что данное обстоятельство имеет существенное значение для установления рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем полагает, что объект-аналог № 2 применяться не может. Использованная оценщиком информация об объектах-аналогах не содержит в полном объёме необходимые сведения о физических характеристиках объектов-аналогов, видах разрешённого использования земельных участков, их расположении с учётом территориального зонирования, связи с чем, рыночная стоимость спорного земельного участка является недостоверной. Просила в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.

Выслушав объяснения представителя административного истца Галевич А.А., представителя заинтересованного лица - администрации города Владивостока Ткаченко Е.А., исследовав материалы дела, давая оценку всем добытым по делу доказательствам в их совокупности, суд приходит к следующему:

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктами 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).

В соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

В соответствии с абзацем 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В суде установлено и подтверждается материалам дела, что административному истцу на праве общей долевой собственности (доля в праве 3/4) принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 4472 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов; разрешенное использование: для строительства группы жилых домов и объектов социальной инфраструктуры; адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 1205 м от ориентира по направлению на юго-восток, почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. <адрес>, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21 марта 2014 года сделана запись регистрации № №

Постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года № 5-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков и удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Приморского края, содержащихся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 февраля 2015 года; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Приморского края в разрезе населенных пунктов; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Приморского края в разрезе кадастровых кварталов. Данное постановление опубликовано 16 декабря 2015 года и с 1 января 2016 года вступило в законную силу.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю от 19 июня 2020 года № 25/ИСХ/20-257878, в отношении земельного участка с кадастровым номером № постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года № 5-п утверждена кадастровая стоимость в размере ... по состоянию на 1 февраля 2015 года, сведения о данной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2016 года.

Обращаясь в суд с вышеназванным административным иском административный истец указал на несоответствие определённой в установленном порядке и внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности, его рыночной стоимости, что нашло своё подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении прав ООО «СтройТорг», поскольку оно является плательщиком земельного налога, налоговая база которого определяется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка, признаваемого объектом налогообложения.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28) с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ административный истец является плательщиком земельного налога и вправе оспорить результаты кадастровой стоимости, так как она влияет на размер земельного налога.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Так, в обоснование заявленных требований административным истцом ООО «СтройТорг» представлен в Отчёт № 785-2020 (27785), составленный 12 мая 2020 года оценщиком ООО «Индустрия-Р» Дымченко С.Н., из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4472 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов разрешенное использование: для строительства группы жилых домов и объектов социальной инфраструктуры; адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 1205 м от ориентира по направлению на юго-восток, почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. <адрес>, по состоянию на 1 февраля 2015 года составляет ....

В соответствии со статьёй 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Суд, оценивая Отчёт № 785-2020 (27785) об оценке рыночной стоимости земельного участка от 12 мая 2020 года, составленный оценщиком ООО «Индустрия-Р» Дымченко С.Н., приходит к выводу о том, что содержащиеся в Отчёте сведения соответствуют действительности и признаёт его достоверным доказательством.

Оценка рыночной стоимости земельного участка произведена оценщиком, имеющим необходимое образование, специальность, стаж работы в области оценочной деятельности 22 года; указанный Отчёт отвечает признакам допустимости доказательств, предусмотренных статьёй 84 КАС РФ, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Так, оценщиком составлено точное описание объекта оценки; представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, виде разрешенного использования; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость; проведён подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. В Отчёте подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов; подробно описан процесс оценки объекта недвижимости с обоснованием применения метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и обоснован отказ от применения метода выделения, метода распределения.

Доказательств несоответствия Отчёта № 785-2020 (27785) от 12 мая 2020 года требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, а также данных об иной рыночной стоимости спорного земельного участка административными соответчиками, заинтересованным лицом – администрацией города Владивостока не представлено, доводы заинтересованного лица администрации города Владивостока о том, что подобранные оценщиком объекты-аналоги не по всем характеристикам сопоставимы со спорным земельным участком, не могут влиять на неточность представленного административным истцом Отчёта № 785-2020 (27785) от 12 мая 2020 года, напротив, в представленном Отчёте № 785-2020 (27785) от 12 мая 2020 года приведен подробный сравнительный анализ оцениваемого земельного участка и объектов-аналогов, указаны различия между оцениваемым земельным участком и объектами-аналогами и необходимость в связи с этим внесения корректировок, учитывающих степень отличия объектов-аналогов от оцениваемого объекта недвижимости, с указанием примененных корректировок, в том числе и «расположение относительно красной линии», оценщиком были выбраны земельные участки назначением, аналогичным оцениваемому – предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, исходя из Отчёта, оценщик указывает на наличие различий между объектами-аналогами в общей площади и что в связи с этим был выбран удельный показатель – стоимость (в руб.) 1 кв.м общей площади земельных участков, как традиционно сложившийся на рынке земельных участков в г. Владивостоке.

Ходатайств о проведении судебной оценочной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельного участка административными соответчиками, заинтересованным лицом администрацией города Владивостока не заявлялось.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований ООО «СтройТорг» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере ... по состоянию на 1 февраля 2015 года.

При этом, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, суд признаёт дату обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости спорного земельного участка 29 мая 2020 года.

Руководствуясь статьями 178, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░» ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ - ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░ 4472 ░░.░., ░░░░░░░░░ ░░░░░░: ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░; ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░: ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░; ░░░░░ (░░░░░░░░░░░░░░): ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░. ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░. ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ 1205 ░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░-░░░░░░. ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░: ░░░░░░░░░░ ░░░░, ░. <░░░░░>, ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ... ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 1 ░░░░░░░ 2015 ░░░░.

░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░░░░░░29 ░░░ 2020 ░░░░.

░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░