Решение по делу № 33-7522/2013 от 02.08.2013

Судья: Косенко Ю.В.    Гр. дело № 33-7522/2013

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

05 сентября 2013 г.    г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего – Ермаковой Е.И.,

судей – Емелина А.В. и Никоновой О.И.

при секретаре – Овчинникове А.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Васильевой Анны Александровны на решение Ленинского районного суда
г. Самары от 10 июня 2013 года, которым постановлено:

«В удовлетворении требований Васильевой Анны Александровны отказать».

Заслушав доклад по делу судьи областного суда Ермаковой Е.И., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Васильева А.А. обратилась в суд с иском к Сидоровичу В.А. о приведении общего имущества дома в первоначальное состояние, ликвидации самовольного пристроя, устранении нарушений прав собственника.

В обоснование заявленных исковых требований истец указала, что является собственником квартир №, расположенных по адресу: <адрес>. Принадлежащие истцу квартиры расположены на 12 этаже дома. Этажом выше расположена двухуровневая квартира № №, принадлежащая ответчику Сидоровичу В.А. При этом жилой дом имеет переменную этажность 12-14 этажей, каскадное размещение 13 и 14 этажей. Между каскадами 13 этажа расположены три террасы, исполняющие роль открытых площадок. Выход на одну из террас, которая располагается непосредственно над квартирой истца, осуществляется из лестничной клетки. Кроме того, на эту же террасу имеется выход и из принадлежащей ответчику квартиры.

Истец указала, что ответчик Сидорович В.А. самовольно занял указанную террасу, соорудил на ней пристрой к своей квартире, изменив планировку жилого дома.
Более того, ответчик в процессе строительных работ нарушил целостность кровли дома,
в результате чего квартира истца неоднократно подвергалась залитию.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, на то, что ответчик своими действиями фактически осуществил захват общего имущества жилого дома, а также осуществил переустройство и перепланировку дома, которые не отвечают требованиями безопасности, нарушают права иных лиц, Васильева А.А. просила суд обязать ответчика привести крышу над квартирами <адрес> в первоначальное состояние, ликвидировав самовольный пристрой, возведя демонтированные несущие стены дома, восстановив гидроизоляцию крыши; также просила обязать Сидоровича В.А. обеспечить беспрепятственный доступ Васильевой А.А. на участок крыши дома, расположенный над указанными квартирами. Кроме того, истец просила суд обязать ответчика возместить ей понесенные расходы по оплате инженерно-технического обследования в размере 10 000 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 30 000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины – 200 руб.

Судом отказано в удовлетворении заявленных исковых требований.

В апелляционной жалобе Васильева А.А. просит решение суда отменить, считает его незаконным. В апелляционной жалобе истец, в частности, ссылается на то, что представленное в материалы дела дополнительное соглашение, подтверждающее права ответчика на занятые террасы, является недействительной сделкой, поскольку указанное соглашение в обязательном порядке подлежало государственной регистрации, однако сведений о его регистрации в материалах дела нет. Более того, предметом указанного дополнительного соглашения являлась часть крыши дома, то есть общее имущество жилого многоквартирного дома. В то время как уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

В заседании суда апелляционной инстанции истец Васильева А.А. поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение суда отменить

Представитель ответчика Дмитриев С.Д. против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представитель третьего лица ТСЖ «Волга» Куродоева Т.А. также возражала против доводов апелляционной жалобы, просила решение суда оставить без изменения.

Представители третьих лиц – Государственной жилищной инспекции Самарской области, Департамента строительства и архитектуры Администрации г.о. Самара, Управления Росреестра по Самарской области, ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», ООО «Гранд-ЛТД» – в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причину неявки не сообщили, документов об уважительности причины неявки не представили, об отложении дела не просили.

В силу ст.ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения сторон, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда, считает его правильным.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом строительства и архитектуры администрации г. Самары и ООО «МЖК Союз» заключен договор №
«О долевом участии в проектировании и строительстве жилого дома № <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ ООО «МЖК Союз» заключило с ООО «Гранд ЛТД» инвестиционный договор №, согласно которому ООО «Гранд ЛТД» приняло на себя обязательства по инвестированию и строительству второй очереди жилого дома <адрес> (секции 3.1 и 3.2), а также приобрело право на получение по завершению строительства помещений (квартиры, паркинги и офисы) общей площадью ориентировочно 12 000 кв.м.

В ходе исполнения инвестиционного договора № от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «МЖК Союз» и ООО «Гранд ЛТД» также был заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ
«О долевом инвестировании строительства жилого дома <адрес>», предметом данного договора являлась квартира, расположенная на 13 этаже дома, площадью 230 кв.м. Дополнительным соглашением к данному договору от ДД.ММ.ГГГГ площадь квартиры была уточнена, составила
227,27 кв.м.

В дальнейшем ООО «МЖК Союз» с согласия Департамента строительства и архитектуры администрации г. Самары переуступило свои права и обязанности по договору № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Гранд ЛТД», заключив соглашение о перемене лица от ДД.ММ.ГГГГ

Таким образом, ООО «Гранд ЛТД» приобрело статус застройщика второй очереди жилого дома <адрес> (секции 3.1 и 3.2)

Также судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Гранд ЛТД» заключило со С.В. договор № о финансировании строительства указанного жилого дома. В силу указанного договора общая площадь инвестирования С.В. составила 230 кв.м.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к вышеуказанному договору определены окончательные размеры объекта инвестирования: двухуровневая шестикомнатная квартира № № (строит.), общей площадью 230,2 кв.м., расположенная на 13-м и 14-м этажах в секции 3.1 в доме <адрес>

Установлено, что решением Ленинского районного суда г. Самары от
14.03.2008 года за С.В. признано право собственности на шестикомнатную квартиру № №, площадью 230,2 кв.м., расположенную в незавершенном строительством объекте по адресу: <адрес>, 3-я секция.

Вышеуказанные обстоятельства нашли свое подтверждение в материалах гражданского дела № 2-1197/08 по иску С.В. к ООО «Гранд ЛТД», Департаменту строительства и архитектуры г.о. Самара, Администрации г.о. Самара о признании права собственности на квартиру, истребованном в суд апелляционной инстанции.

Также судом установлено, что в дальнейшем право собственности на указанную квартиру перешло в силу заключенного со С.В. договора мены от ДД.ММ.ГГГГ к С.О,

Из материалов дела видно, что в настоящее время на 13-14 этажах дома <адрес> расположена двухуровневая квартира № №, принадлежащая ответчику Сидоровичу В.А. (т. I, л.д. 58 – 60, 210).

Из представленной в материалы дела копии свидетельства о государственной регистрации права видно, что площадь принадлежащей Сидоровичу В.А. квартиры в незавершенном строительством объекте составляет 226,2 кв.м., Сидорович В.А. приобрел данную квартиру у С.О, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов дела следует, что Васильева А.А. является собственником квартир №, расположенных в незавершенном строительном объекте по адресу: <адрес> (т. I, л.д. 9, 10). Принадлежащие истцу квартиры расположены на 12 этаже дома, непосредственно под квартирой №, принадлежащей ответчику (т. I, л.д. 58 – 60).

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как видно из представленных в материалы дела технических планов, подготовленных ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», дом имеет переменную этажность 12-14 этажей, каскадное размещение 13 и 14 этажей.
Между каскадами 13 этажа расположены три террасы, исполняющие роль открытых площадок. Выход на одну из террас, которая располагается непосредственно над квартирой истца, осуществляется из лестничной клетки. Кроме того, на эту же террасу имеется выход и из принадлежащей ответчику квартиры.

Согласно представленному в материалы дела техническому паспорту жилого дома, составленному по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, указанная терраса, площадью 35,3 кв.м., являлась крышей (т. I, л.д. 59). В то же время, из технического паспорта квартиры, подготовленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, видно, что данная площадь является частью принадлежащей ответчику квартиры (т. I, л.д. 219 – 223).

Допрошенный в заседании суда первой инстанции представитель ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Колячкина О.А. пояснила, что ответчиком была осуществлена перепланировка квартиры, в результате которой площадь террас присоединена к жилой площади квартиры.

Истец в обоснование заявленных исковых требований утверждает, что ответчик Сидорович В.А. самовольно занял указанную террасу, относящуюся к общему имуществу жилого дома; возвел на террасе пристрой к своей квартире, осуществил переустройство и перепланировку дома, которые не отвечают требованиями безопасности, нарушают права иных жильцов дома, в частности, Васильевой А.А.

Указанные доводы проверялись судом первой инстанции. Судом установлено, что в силу дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Гранд ЛТД» и прежним собственником квартиры С.О,, инвестору были переданы и права на террасы, общей площадью 100 кв.м., прилегающие к квартире № №, расположенной на 13-14 этажах дома <адрес>, строящегося согласно инвестиционному договору № от ДД.ММ.ГГГГ
(т. I, л.д. 216).

Данное обстоятельство подтверждается также и имеющимся в материалах дела актом приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что застройщик ООО «Гранд ЛТД» передало инвестору С.О, указанную квартиру № №, вместе с прилегающими к ней террасами общей площадью ориентировочно 100 кв.м. Общий размер площади имущественного права на квартиру составляет, с учетом площади лоджий, балконов, террас и холодных кладовых ориентировочно 326,2 кв.м.
(т. I, л.д. 215).

Также согласно представленным застройщиком ООО «Гранд ЛТД» в материалы сведениям площадь террасы, расположенной на 13 этаже дома (35,3 кв.м.), и террасы на 14 этаже дома (65,3 кв.м.) включена в состав площади объекта учета.

Более того, как уже указывалось, в суд апелляционной инстанции было истребовано гражданское дело № 2-1197/08 по иску С.В. к ООО «Гранд ЛТД», Департаменту строительства и архитектуры г.о. Самара, Администрации г.о. Самара о признании права собственности на данную квартиру.

Из материалов гражданского дела № 2-1197/08 видно, что определением Ленинского районного суда г. Самары от 08.08.2008 года разъяснено вынесенное по делу решение от 19.02.2008 года о признании за С.В. права собственности на квартиру. Из данного разъяснения следует, что в состав площади квартиры входит также и площадь лоджий, балконов, террас, веранд и холодных кладовых.

В апелляционной жалобе истец ссылается на то, что заключенное между застройщиком и С.О, дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ следует считать недействительной сделкой, поскольку данный договор в силу требований
ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» подлежал государственной регистрации.

Однако указанный закон вступил в силу ДД.ММ.ГГГГ и распространяется на отношения, возникшие после его вступления в законную силу. В то время как вышеуказанным дополнительным соглашением стороны изменили условия договора
№ о финансировании строительства указанного жилого дома, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, то есть до вступления в законную силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…».

Таким образом, на день заключения сторонами договора № о финансировании строительства жилого дома государственная регистрация данного договора не требовалась: договор считался заключенным с момента его подписания сторонами (ст.ст. 432, 434 ГК РФ).

Соответственно и соглашение об изменении договора должно было совершаться в той же форме, что и основной договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

В апелляционной жалобе истец ссылается и на то, что предметом указанного дополнительного соглашения являлась часть крыша дома, то есть общее имущество жилого многоквартирного дома, в то время как уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме

Действительно, в силу ст. 36 ЖК РФ крыша входит в состав общего имущества жилого многоквартирного дома.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Вместе с тем, как установлено судом, и по существу не оспаривалось сторонами, дом <адрес> до настоящего времени в эксплуатацию не сдан, является объектом незавершенного строительства, а истцу и ответчику принадлежат лишь доли в данном незавершенном строительством объекте в виде квартир.

В силу изложенного, собственникам помещений в данном незавершенном строительством объекте не принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в данном доме, поскольку многоквартирный жилой дом как объект недвижимости (ст. 130 ГК РФ) еще не создан, ввиду отсутствия разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Суд пришел к верному выводу о том, что ООО «Гранд ЛТД», будучи застройщиком данного дома, был вправе заключать с инвесторами соответствующие договоры, в соответствии с которыми инвесторам по завершении строительства дома передавались квартиры в данном доме совместно с прилегающим к ним балконами, лоджиями, террасами.

Также Васильева А.А. ссылалась на то, что Сидорович В.А., возведя на террасе пристрой к своей квартире, осуществил переустройство и перепланировку дома, которые не отвечают требованиями безопасности, нарушают права иных жильцов дома

Однако по смыслу ст. 25 ЖК РФ переустройство и перепланировка возможны лишь в жилом помещении, в то время как истцу и ответчику принадлежит только доля в незавершенном строительством объекте. На стадии незавершенного строительства корректировка размера и характеристик строящегося объекта и конкретных квартир для последующей сдачи в эксплуатацию возможна путем внесения изменений в проектную документацию.

Жилой дом в эксплуатацию не сдан, следовательно, его технические параметры окончательно не определены.

Согласно письму застройщика – ООО «Гранд ЛТД» от ДД.ММ.ГГГГ терраса на 13-ом этаже (35,3 кв. м.) и терраса на 14-ом этаже (65,3 кв.м.) включены в состав объекта учета (л.д. 131 т. 1).

В силу изложенного, оценивая представленные доказательства в их совокупности, суд пришел к обоснованному выводу о том, что строение ответчика расположено в границах, предоставленных ему застройщиком, его нельзя признать самовольным, поэтому исковые требования о возложении обязанности на Сидоровича В.А. привести крышу над квартирами <адрес> в первоначальное состояние удовлетворению не подлежат.

По этим же основаниям не подлежали удовлетворению и заявленные исковые требования о возложении обязанности на Сидоровича В.А. обеспечить беспрепятственный доступ Васильевой А.А. на участок крыши дома, расположенный над ее квартирами.

В исковом заявлении Васильева А.А. также ссылалась на то, что ответчик в процессе строительных работ нарушил целостность кровли дома,
в результате чего ее квартира неоднократно подвергалась залитию.
Однако Васильева А.А. не лишена права требовать с Сидоровича В.А. возмещения причиненных ей убытков, избрав соответствующий способ защиты нарушенных гражданских прав.

Требования истца о взыскании с ответчика понесенных судебных расходов также верно оставлены судом без удовлетворения, как производные от основных исковых требований, в удовлетворении которых судом отказано.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным. Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание по изложенным мотивам.

Судебная коллегия полагает, что обстоятельствам дела и добытым доказательствам судом дана правильная, соответствующая материалам дела оценка, выводы суда основаны на требованиях действующего законодательства.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328 – 330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Ленинского районного суда г. Самары от 10 июня 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Васильевой Анны Александровны – без удовлетворения.

Определение судебной коллегии вступает в законную силу в день принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев.

Председательствующий:

Судьи: