Решение по делу № 11-237/2024 (11-14785/2023;) от 23.10.2023

Дело № 11-237/2024(11-14785 /2023)                Судья Лаврова Н.А.,

УИД № 74RS0049-01-2023-000838-40             Дело № 2- 639/2023

            АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего судьи Винниковой Н.В.,

судей Турковой Г.Л., Бас И.В.,

при ведении протокола и аудиопротокола судебного заседания секретарем судебного заседания Нестеровой Д.А.,

рассмотрела 04 марта 2024 года в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело по исковому заявлению Кузнецовой ФИО12 к администрации г. Троицка Челябинской области, Управлению муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области о выплате компенсации за нежилое помещение по апелляционной жалобе Управлению муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области на решение Троицкого городского суда Челябинской области от 21 августа 2023 года.

    Заслушав доклад судьи Турковой Г.Л. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Кузнецова Т.В. обратилась в суд с иском к администрации г. Троицка Челябинской области, Управлению муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области, в котором с учетом уточнения предмета требований просила возложить на ответчиков обязанность по выплате ей денежной компенсации за изымаемое нежилое помещение площадью 37,6 кв.м., расположенное по адресу: Челябинска я область, г. Троицк, ул. Монтажников дом 5, кадастровый № № в размере 1 087 500 рублей.

В обоснование исковых требований Кузнецова Т.В. указала, что нежилое помещение - магазин №5, общей площадью 37,6 кв.м., расположенное по адресу: город Троицк Челябинской области, улица <адрес>, принадлежало её матери - ФИО14. на основании договора купли-продажи объекта недвижимости от 31.12.2013 г., право собственности было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Челябинской области 19.02.2014 г., запись регистрации №74-74-35/009/2014-165.

Распоряжением администрации города Троицка № 594-р от 05.08.2013 года многоквартирный дом, расположенный по адресу: Челябинская область, город Троицк, улица <адрес>, в котором находилось нежилое помещение, принадлежащее ФИО15., был признан аварийным, подлежащим реконструкции. Денежные средства по выплате компенсации за нежилое помещение ФИО16. не выплачены.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 умерла. Кузнецова Т.В. является наследником, в том числе на указанное нежилое помещение, на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ

Несмотря на неоднократные обращения в администрацию г. Троицка по вопросу выплаты ей соответствующей компенсации, как наследнику после смерти ФИО17 денежная компенсация не выплачена. Предложенная ответчиком сумма компенсации в размере 703 000 рублей в соответствии с отчетом от 06.08.2020 года не является актуальной.

В судебном заседании суда первой инстанции Кузнецова Т.В. не участвовала, о дне и времени рассмотрения дела была извещена, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель Кузнецовой Т.В. - ФИО18 в судебном заседании суда первой инстанции уточненные исковые требования поддержала.

    Представитель администрации г. Троицка Челябинской области ФИО19. и представитель УМС администрации г. Троицка Челябинской области ФИО20. в судебном заседании суда первой инстанции с иском не согласились. Нежилое помещение выкупалось в здании уже признанном аварийным. Считают, что размер компенсации должен быть установлен на дату принятия решения о выплате компенсации.

Суд постановил решение, которым исковые требования Кузнецовой Т.В. к администрации г. Троицка Челябинской области, Управлению муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области о выплате компенсации за нежилое помещение удовлетворил частично, взыскать с Управления муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области выплатить Кузнецовой Т.В. денежную компенсацию за изымаемое нежилое помещение площадью 37,6 кв.м., расположенное по адресу: Челябинска я область, г. Троицк, ул. Монтажников дом 5, кадастровый № № в размере 1 087 500 рублей. В удовлетворении исковых требований к администрации г. Троицка Челябинской области, о выплате компенсации за нежилое помещение отказано.

В апелляционной жалобе УМС администрации г. Троицка Челябинской области поставлен вопрос об отмене решения суда в связи с тем, что судом не были учтены все обстоятельства данного дела, принятии по делу нового решения. Апеллянт считает, что оценка рыночной стоимости спорного нежилого помещения, произведенная ООО «Независимый центр оценки собственности ДОМ ХХI» в сумме 1 087 500 рублей, положенная в основу решения суда, произведена с нарушением и не учитывает важные обстоятельства и особенности объекта оценки - место положения здания, в котором расположено спорное помещение, физические характеристики помещения, признанного аварийным, проведение оценки по фотоматериалам, без участия представителя администрации и без обоснования роста рыночной стоимости помещения в 1,5 раза. Суд не принял во внимание результаты оценки помещения в размере 703 000 рублей на основании отчета об оценке, подготовленного тем же обществом по состоянию на 20 августа 2020 года.

Стороны в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены, в том числе путем заблаговременного размещения информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на интернет-сайте суда Челябинского областного суда. Ходатайств, заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представили. На основании пункта 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность судебного решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы и дополнении к ней, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции и не оспаривается сторонами, что нежилое помещение магазина № 5, общей площадью 37,6 кв.м., расположенное по адресу: Челябинская область, г. Троицк, ул. Монтажников, дом 5, на основании договора купли-продажи объекта недвижимости от 31.12.2013 года принадлежало ФИО5Ю умершей ДД.ММ.ГГГГ.

Кузнецова Т.В. является наследником ФИО5, в наследственную массу которой вошло и спорное нежилое помещение, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Троицк, ул. <адрес>, общей площадью 37,6 кв.м, что подтверждено материалами наследственного дела № 39/2022.

В настоящее время в соответствии с данными ЕГРН собственником спорного нежилого помещения с кадастровый №, расположенным по адресу: Челябинская область, город Троицк, улица Монтажников, 5, площадью 37,6 кв.м, является Кузнецова Т.В. Право собственности зарегистрировано 20 апреля 2022 года.

Распоряжением администрации города Троицка № 594-р от 05.08.2013 года многоквартирный дом, расположенный по адресу: Челябинская область, город Троицк, улица <адрес> был признан аварийным.

Денежная компенсация за вышеуказанное нежилое помещение не были выплачены, несмотря на обращения ФИО5, а затем Кузнецовой Т.В.

К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае, согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 указанной статьи. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

В соответствии с пунктом 2 статьи 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.

Согласно пункту 3 статьи 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Поскольку Гражданский кодекс не содержит нормы, регламентирующей порядок изъятия находящихся в собственности нежилых помещений для государственных или муниципальных нужд, суды должны руководствоваться по аналогии законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно, положениями пункта 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 239.2, 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя заявленные требования Кузнецовой Т.В., суд первой инстанции руководствовался положениями части 1 статьи 7, частей 1 - 3, 4, 5 - 9, части 10 статьи 32, частью 4 статьи 15 ЖК Российской Федерации, пунктом 1 статьи 6 ГК Российской Федерации, пунктом 3 статьи 2, статьей 16 Федерального закона от 21.07.2007г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», разъяснениями, содержащимися в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» и исходил из права собственника нежилого помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме, признанном аварийным, на получение компенсации за изымаемое нежилое помещение. Определяя размер компенсации в сумме 1 087 500 рублей, суд первой инстанции принял в качестве доказательства Отчет № 51-11-22 об оценке рыночной стоимости помещения от 01 ноября 2022 года.

Оснований не согласиться с выводом суда о наличии у Кузнецовой Т.В. права на получение компенсации за изымаемое нежилое помещение у суда апелляционной инстанции не имеется.

Как следует из содержания апелляционной жалобы, Управление муниципальной собственности администрации г. Троицка также не оспаривает право истицы на получение такой компенсации, однако полагает, что размер такой компенсации определен судом неверно и полагает, что его размер должен быть определен в сумме 703 000 рублей, определенной на основании Отчета № 06/08-20-8226, подготовленного ООО «Дом оценки» по состоянию на 06 августа 2020 года, а не в сумме 1 087 500 рублей, определенной судом на основании Отчета № 51-11-22 об оценке рыночной стоимости помещения от 01 ноября 2022 года, подготовленного ООО «Независимый центр оценки собственности ДОМ ХХI».

Размер возмещения (выкупной стоимости) за изымаемое нежилое помещение и земельный участок определяется исходя из их рыночной стоимости, следовательно, для определения выкупной стоимости требуется проведение соответствующей оценки.

Согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.

В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Названное законоположение конкретизируется Жилищным кодексом Российской Федерации, часть 1 статьи 36 которого относит к общему имуществу в многоквартирном доме следующие объекты: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

    Согласно Отчету № 06/08-20-8226, подготовленному ООО «Дом оценки», результаты оценки и содержание отчета об оценке достоверны только при использовании в соответствии с условиями договора и не могут быть использованы в иных целях, результаты оценки стоимости нежилого помещения - магазина № 5, общей площадью 37,6 кв.м., расположенного по адресу: Челябинская область, г. Троицк, ул. <адрес>, могут использоваться для кредитования под залог оцениваемого имущества.

Результаты оценки, содержащиеся в Отчете № 51-11-22 об оценке рыночной стоимости помещения от 01 ноября 2022 года, подготовленном ООО «Независимый центр оценки собственности ДОМ ХХI» по заказу Кузнецовой Т.В., согласно отчету, могут быть использованы для решения вопроса по дальнейшему управлению имуществом.

Поскольку рыночная стоимость спорного помещения, отраженная в Отчете № 06/08-20-8226, подготовленном ООО «Дом оценки», и Отчете № 51-11-22 об оценке рыночной стоимости помещения от 01 ноября 2022 года, подготовленном ООО «Независимый центр оценки собственности ДОМ ХХI», не соответствует целям определения выкупной стоимости спорного нежилого помещения, и не может быть использована в качестве доказательства размера выкупной стоимости, по делу была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта № 94-12-23ЭС от 02 февраля 2024 года, подготовленного экспертом ФИО8, состоящей в трудовых отношениях с ООО «Независимый центр оценки собственности ДОМ ХХI», размер компенсации за изымаемое нежилое помещение - магазина №, общей площадью 37,6 кв.м., расположенном в аварийном многоквартирном доме с кадастровым номером № по адресу: Челябинская область, г. Троицк, ул. Монтажников, дом 5, составляет 1 193 000 рублей.

Из экспертного заключения следует, что размер возмещения за изымаемое жилое помещение в сумме 1 193 000 рублей складывается из четырех составляющих: рыночной стоимости нежилого помещения в размере 903 000 рублей, включающей стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и общее имущество, размера убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, в размере 290 000 рублей, включающих убытки, связанных с использованием иного помещения для приобретения в собственность - 226 800 рублей, убытки, связанные с переездом - 13 400 рублей, убытки, связанных с поиском другого нежилого помещения - 47 800 рублей и убытки, связанные с оформлением права собственности - 2000 рублей. При этом эксперт мотивировано отказался от расчета компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку при определении рыночной стоимости помещения не применялась корректировка на физическое состояние многоквартирного жилого дома, и упущенная выгода.

Судебная коллегия признает заключение судебной экспертизы допустимым и достоверным доказательством по делу, поскольку оно получено с соблюдением процессуальных требований, соответствует положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, экспертом проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценка, подобранные объекты аналоги сопоставлены с объектом оценки, включая убытки, которые собственник несет в связи с изъятием нежилого помещения, с учетом допущений, ограничений и округления. В отчете приведено обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения. Отчет содержит сведения об объектах - аналогах, при сравнении которых специалист оценивал ситуацию на рынке недвижимости. В отчете приведен механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а также отдельных формирующих ее составляющих. Право выбора определенного метода исследования, достаточность имеющихся материалов, на основании которых эксперт сделала выводы, относится к прерогативе эксперта, оснований сомневаться в квалификации которого у судебной коллегии не имеется.

Возражения относительно выводов судебной экспертизы сторонами не заявлено.

Доводы Управления муниципальной собственности администрации г. Троицка об отсутствии необходимых денежных средств, в данном случае не влияет на законность принятых судебных актов, поскольку отсутствие соответствующего финансирования не освобождает ответчика от исполнения требований действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения. Судебная коллегия также полагает не основанными на законе доводы апеллянта о необходимости определения рыночной стоимости спорного помещения на дату принятия решения о его изъятии.

В пункте 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» разъяснено, что по смыслу статьи 327 ГПК Российской Федерации повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Новые материально-правовые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, в соответствии с частью 4 статьи 327.1 ГПК Российской Федерации не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции.

В то же время, поскольку истцом были заявлены требования о взыскании компенсации за выкупаемое помещение в сумме 1 087 500 рублей, а изменение предмета требований в сторону из увеличения в суде апелляционной инстанции не допускается, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда о взыскании с Управления муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области в пользу Кузнецовой Т.В. денежной компенсации за изымаемое нежилое помещение площадью 37,6 кв.м., расположенное по адресу: Челябинская область, г. Троицк, ул. <адрес> кадастровый № № в размере 1 087 500 рублей по существу является правильным и подлежит оставлению без изменения.

В подпункте л) пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъясняется, что резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (часть 6 статьи 32 ЖК Российской Федерации).

Однако суд первой инстанции не отразил в резолютивной части решения дальнейшую правовую судьбу принадлежащего истице нежилого помещения.

Поскольку решением суда в пользу Кузнецовой Т.В. взыскивается компенсация за изымаемое нежилое помещение, её право собственности на спорное нежилое помещение подлежит прекращению. При этом прекращение права собственности истицы на спорное нежилое помещение вытекает из требований закона и не предполагает необходимости заявления соответствующих требований ответчиком.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает необходимым дополнить резолютивную часть решения указанием о прекращении права собственности Кузнецовой Т.В. на изымаемое нежилое помещение с кадастровым номером 74:35:2700013:64, площадью 37,6 кв.м., расположенное по адресу: Челябинская область, г. Троицк, ул. <адрес>

В остальной части решение суда по существу является правильным, и, принимая во внимание отсутствие в апелляционной жалобе иных доводов, основания для его отмены или изменения по доводам апелляционной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 327-329 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия             

определила:

резолютивную часть решения Троицкого городского суда Челябинской области от 21 августа 2023 года после абзаца третьего дополнить новым абзацем:

«Прекратить право собственности Кузнецовой ФИО13 (паспорт №) на нежилое помещение, расположенное по адресу: Челябинская область, город Троицк, улица <адрес>, площадью 37,6 кв.м, кадастровый номер №.»

В остальной части решение Троицкого городского суда Челябинской области от 21 августа 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение

составлено 07 марта 2024 года