Решение по делу № 02-10959/2024 от 10.09.2024

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

19 ноября 2024 года                                                         адрес        

Лефортовский районный суд адрес в составе:

председательствующего судьи Игониной О.Л.,

при секретаре судебного заседания фио,

        рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-10959/2024 (УИД 77RS0014-02-2024-016512-63) по иску Бондаревой Екатерины Николаевны к адрес «ПЕРОВСКОЕ» о признании ничтожными положений договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств в счет уменьшения площади объекта строительства, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

истец Бондарева Е.Н. обратилась в суд с иском к адрес «ПЕРОВСКОЕ» о признании ничтожными положений договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств в счет уменьшения площади объекта строительства, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов, указывая в обоснование своих требований, что 28 ноября 2021 года сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве № Перовское2-2.2(кв)-2/8/7(2)(АК) многоквартирного жилого дома по строительному адресу: адрес, внутригородская территория адрес, адрес, земельный участок 2, корпуса 2.1, 2.2, в последующем почтовый адрес: адрес, объектом долевого строительства по которому является жилое помещение, назначение: квартира, условный номер в соответствии с проектной декларацией: 519, этаж расположения: 8, номер подъезда (секции): 2, проектная общая площадь 48,80 кв.м. В соответствии с договором застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать соответствующий объект долевого строительства истцу, а истец обязался уплатить обусловленную договором цену и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости принять объект долевого строительства.  Цена договора в соответствии с п. 4.1 договора составила сумма, что соответствует долевому участия в строительстве 48,80 кв.м. проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства из расчета сумма за один квадратный метр проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства.

В соответствии с обмерами, произведенными кадастровым инженером фио площадь квартиры 519 составила 48,4 кв.м., что на 0,4 кв.м. меньше проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства.

По мнению истца, часть положений договора об изменении цены только в случаях изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 0,5 кв.м., являются согласно ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, согласно должны быть признаны ничтожными (недействительными), так как противоречат закону.

20 февраля 2024 года истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием вернуть денежные средства, которая получена ответчиком 29 февраля 2024 года, однако в срок, установленный в претензии, требования, изложенные в ней, исполнены не были.

На основании изложенного истец с учетом заявления от 12 ноября 2024 года о взыскании судебных расходов просит: признать часть положений договора ничтожными, а именно: п. 4.2, 4.4, 4.5, 4.6; взыскать с ответчика излишне уплаченные денежные средства (доплату) в размере сумма,  неустойку за нарушение срока удовлетворения требований потребителя за период с 10.03.2024 по 21.03.2024 в размере сумма, с последующим взысканием неустойки до фактического исполнения денежного обязательства, штраф в размере 50 % от присужденной суммы,  в счет компенсации морального вреда сумма, расходы по оплате услуг представителя в размере сумма, расходы по нотариальному удостоверению доверенности в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма

Истец Бондарева Е.Н. в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, обеспечила явку в судебное заседание своего представителя по доверенности фио, который исковые требования и заявление о взыскании судебных расходов поддержал.

Представитель ответчика адрес «ПЕРОВСКОЕ» в судебное заседание не явилась, представила письменные возражения на иск, заявила о пропуске истцом срока исковой давности для предъявления требований о признании недействительными положений договора.

Выслушав лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, изучив письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, с учетом требований ст. 56 ГПК РФ и по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (Застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору, сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Законом и Договором участия неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В ходе судебного разбирательства установлено и следует из материалов дела, что 28 ноября 2021 года между адрес «Перовское» как застройщиком и Бондаревой Е.Н. как участником долевого строительства был заключен Договор участия в долевом строительстве № Перовское2-2.2(кв)-2/8/7(2)(АК), в соответствии с п. 3.1 которого застройщик обязался в предусмотренный Договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) Объект недвижимости и после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости принять объект долевого строительства.

Под объектом долевого строительства согласно п. 3.2 договора понимается жилое помещение, назначение: квартира, условный номер в соответствии с проектной декларацией: 519, этаж расположения: 8, номер подъезда (секции): 2, проектная общая площадь: 48,80 кв.м., проектная общая приведенная площадь: 48,80 кв.м., количество комнат: 2, расположенный в объекте недвижимости. В объекте долевого строительства производятся отделочные работы, перечень которых указан в Приложении № 2 к настоящему договору.

В соответствии с п. 1.1 договора, объект недвижимости — многоквартирный жилой дом, строящийся с привлечением денежных средств участников долевого строительства по строительному адресу: адрес, земельный участок 2, корпуса 2.1, 2.2.

Передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту по окончании строительства объекта недвижимости в  срок не позднее 30.12.2023 (п. 5.1 договора).

Цена договора на момент его подписания составила сумма, что соответствует долевому участию в строительстве 48,80 кв.м. проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства из расчета сумма за один квадратный метр проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства (п. 4.1 договора).

Цена договора, указанная в п. 4.1, надлежит изменению в случаях, предусмотренных настоящим договором (п. 4.2 договора).

В соответствии с п. 4.4 договора, стороны пришли к соглашению о том, что цена договора подлежит изменению в случае изменения приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной обшей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 0,5 кв.м. В случае отклонения общей приведенной площади объекта долевого строительства от проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства до 0,5 кв.м. включительно в сторону увеличения либо в сторону уменьшения цена договора изменению не подлежит.  В случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 0,5 кв.адрес производят расчет стоимости разницы площадей. Расчет осуществляется по цене за один квадратный метр, установленный в п. 4.1 настоящего договора. адрес объекта долевого строительства устанавливается в соответствии с данными экспликации технического плана здания (объекта недвижимости) изготовленного кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера.

Согласно п. 4.5 договора, если общая приведенная площадь объекта долевого строительства  в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет больше проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 0,5 кв.м., то участник долевого строительства доплачивает возникшую разницу в течение 10 рабочих дней после надлежащего уведомления его застройщиком.

Как установлено п. 4.6 договора, если общая приведенная площадь  объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет меньше проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 0,5 кв.м., то участнику долевого строительства после подписания сторонами передаточного акта возвращается разница в течение 10 рабочих дней после предоставления участником долевого строительства реквизитов счета в банке, на которые должны быть возвращены денежные средства.

06 февраля 2024 года застройщиком и участником долевого строительства был подписан передаточный акт к договору участия в долевом строительстве № Перовское2-2.2(кв)-2/8/7(2)(АК) от 28 ноября 2021 года,  в соответствии с которым застройщик передал, а участник долевого строительства принял объект долевого строительства — квартиру, назначение: жилое помещение № 519, этаж 8, общая площадь 48,40 кв.м., количество комнат 2, расположенный по адресу: адрес.

По мнению истца, часть положений договора об изменении цены только в случаях изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 0,5 кв.м., являются согласно ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, согласно должны быть признаны ничтожными (недействительными), так как противоречат закону.

20 февраля 2024 года истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием вернуть денежные средства, которая получена ответчиком 29 февраля 2024 года, однако в срок, установленный в претензии, требования, изложенные в ней, исполнены не были, что послужило причиной обращения истца в суд с настоящим иском.

Оценив все собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что требования истца о признании части положений договора ничтожными, а именно: п. 4.2, 4.4, 4.5, 4.6; взыскании с ответчика излишне уплаченных денежных средств (доплаты) в размере сумма, удовлетворению не подлежат, поскольку указанные условия договора не противоречат нормам действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, в том числе положениям Закона РФ «О защите прав потребителей».

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

        Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

        В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

        Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

        По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

        Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

        В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

        В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

        По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

        Как следует из материалов дела, условиями договора участия в долевом строительстве № Перовское2-2.2(кв)-2/8/7(2)(АК) от 28 ноября 2021 года согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения (пункты 4.5, 4.6).

        Принимая во внимание, что застройщик и участник долевого строительства, действуя своей волей и в своем интересе, были свободны в установлении прав и обязанностей при заключении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, суд приходит к  выводу, что оспариваемые положения пунктов 4.2, 4.4, 4.5, 4.6 договора не противоречат действующему законодательству, в том числе статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

        Истец при подписании договора участия в долевом строительстве претензий и замечаний к его тексту не заявляла, договор в силу требования закона прошел государственную регистрацию, внесен в Единый государственный реестр недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве.

        Разница между фактической и проектной общей площадью жилого помещения не превышает предусмотренное договором участия в долевом строительстве допустимое изменение площади, в связи с чем отсутствуют основания для уменьшения цены договора и взыскания с ответчика в пользу истца денежных средств в связи с уменьшением фактической площади объекта долевого строительства.

Поскольку в ходе судебного разбирательства в действиях ответчика не установлено нарушений прав истца как потребителя, как и причинения истцу физических и нравственных страданий, не подлежат удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика штрафа в размере 50 % от присужденной суммы, компенсации морального вреда и неустойки.

Также в силу ст. 98 ГПК РФ не подлежат компенсации за счет ответчика понесенные истцом расходы по оплате услуг представителя в размере сумма, расходов по нотариальному удостоверению доверенности в размере сумма, почтовых расходов в размере сумма

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ «░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░, ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ — ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 20 ░░░░░░░ 2024 ░░░░.

░░░░░:                                                                      ░.░. ░░░░░░░

1