Решение от 27.06.2024 по делу № 33-1408/2024 от 13.05.2024

Судья Рамазанова И.И.                Дело № 33-1408/2024

(I инст. № 2-598/2024

УИД 01RS0004-01-2023-009383-52)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Майкоп                                    27 июня 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе

председательствующего Тхагапсовой Е.А.,

судей Бзегежевой Н.Ш., Тачахова Р.З.,

и секретаре судебного заседания Губжоковой М.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело          № 2-598/2024 по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи от 13.09.2023 по апелляционной жалобе истца ФИО2 на решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от 11 марта 2024 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи от 13 сентября 2023 года долей жилого дома и земельного участка, отказать.

Заслушав доклад судьи ФИО18, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

    ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1 о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи от 13 сентября 2023 года долей жилого дома и земельного участка.

    В обоснование иска указал, что ему принадлежит доля в праве общей долевой совместной собственности 43/100 на земельный участок с кадастровым номером 01:08:0508023:17, общей площадью 533 кв.м, расположенный по адресу <адрес>, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для размещения индивидуального жилого дома». Кроме него собственниками земельного участка до 13 сентября 2023 года являлись ФИО15 30/300 долей, ФИО5 30/300 долей, ФИО16 30/300 и ФИО17 27/100.

    В границах земельного участка находится здание – жилой дом с кадастровым номером 01:08:0508023:45 обшей площадью 79,8 кв.м, которое принадлежало ранее на праве общей долевой собственности ФИО15, ФИО5 и ФИО16 по 1/3 доле каждому.

    28 сентября 2023 года истцу стало известно, что ответчиками продан жилой дом и их доли на земельный участок лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности ответчику ФИО1

    Полагал, что ответчиками нарушены его права, как участника общей долевой собственности на получение извещения о намерении продать принадлежащие им жилой дом и доли земельного участка, в связи с чем, истец был неправомерно лишен возможности приобрести указанные объекты недвижимости по праву преимущественной покупки. В связи с изложенным, полагал, что имеет право заявить требования о переводе на него прав и обязанностей покупателя не только доли в праве собственности на земельный участок, но и на жилой дом, расположенный в пределах указанного земельного участка.

    С учетом изложенного, просил суд перевести с ФИО1 на истца ФИО2 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи доли земельного участка с жилым домом от 13 сентября 2023 года в отношении доли 90/300 в праве собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу <адрес>.

    Решением Майкопского городского суда Республики Адыгея от 11 марта 2024 года, резолютивная часть которого приведена выше, в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи от 13 сентября 2023 года долей жилого дома и земельного участка отказано.

    В апелляционной жалобе истец ФИО2, ссылаясь на незаконность и необоснованность выводов суда, просит решение суда от 11.03.2024 отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных исковых требований. В доводах жалобы апеллянт ссылается на то, что судом первой инстанции необоснованно не принято во внимание то, что предметом договора купли-продажи недвижимости от 13.09.2023 является не только жилой дом ответчиков, но и земельный участок с кадастровым номером 01:08:0508023:17, на котором расположен также, и жилой дом истца. Указанных два жилых дома имеют разные кадастровые номера, так как имеется соглашение, заключенное между собственниками о реальном разделе домовладения и прекращении права общей долевой собственности на жилые помещения. Вместе с тем, земельный участок принадлежит сторонам на праве общей долевой собственности, что оставлено судом без должной правовой оценки.

    В письменных возражениях ответчики ФИО16, ФИО6, ссылаясь на законность принятого судом первой инстанции решения, просят оставить его без изменения, а апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

    Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней, проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, заслушав пояснения ФИО2, поддержавшего свою апелляционную жалобу, возражения представителя ответчика ФИО7 по доверенности – ФИО8, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

    Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО2 на праве общей долевой собственности принадлежат 43/100 доли земельного участка с кадастровым номером 01:08:0508023:17, общей площадью 533 кв.м, из категории земель «Земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «Для размещения индивидуального жилого дома», расположенного по адресу <адрес> (л.д. 9 - 12).

    Кроме того, стороны не оспаривали, что истец ФИО2 является собственником жилого дома общей площадью 108,7 кв.м (литер «А»), отдельно расположенного на спорном земельном участке с кадастровым номером 01:08:0508023:17.

    Ответчик ФИО1 также является собственником 90/300 доли указанного земельного участка с кадастровым номером 01:08:0508023:17 в праве общей долевой собственности и расположенного на этом земельном участке жилого дома с кадастровым номером 01:08:0508023:45, площадью 79,8 кв.м (л.д. 13 - 14).

    Земельный участок с кадастровым номером 01:08:0508023:17 в размере 90/300 доли и жилой дом с кадастровым номером 01:08:0508023:45 приобретены ответчиком по договору купли-продажи от 13 сентября 2023 года у продавцов ФИО15, ФИО16, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО5 (л.д. 118 - 122).

    Истец полагая, что ФИО15 и ФИО16, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО5 нарушено его преимущественное право покупки, обратился с настоящим иском в суд.

    Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО2, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства в совокупности по правилам статей 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 209, 250, 421 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходил из того, что ФИО2 не является сособственником проданного жилого дома с кадастровым номером 01:08:0508023:45, а лишь собственником на праве общей долевой собственности 90/300 земельного участка, на котором расположен спорный жилой дом.

    Установив, что проданный жилой дом, принадлежащий на праве собственности ФИО15, ФИО5 и ФИО16 по 1/3 доле каждому, не являлся объектом общей долевой собственности с истцом, суд пришел к выводу о том, что правила преимущественной покупки, установленные статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, в рассматриваемом случае не применимы.

    Соглашаясь с выводами суда первой инстанций, судебная коллегия принимает во внимание следующие обстоятельства.

    В соответствии с положениями статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

    Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

    Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса (пункт 2).

Абзацем первым пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В силу пунктов 2 и 3 данной статьи Кодекса продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Таким образом, приведенные законоположения предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

В пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичные разъяснения изложены в абзаце 2 пункта 91 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Как усматривается из материалов дела, право общей долевой собственности на домовладение (состоящее из двух жилых домов: литер «А» площадью 108,7 кв.м; литер «Е» площадью 70,8 кв.м), расположенное по адресу: <адрес>, было прекращено в соответствии с Соглашением о реальном разделе домовладения и прекращении долевой собственности, заключенным 31.08.2010 между сособственниками: ФИО17, ФИО9 (в лице ФИО10) и ФИО11, в результате которого образованы отдельные объекты недвижимости: две квартиры в доме литер «А» площадью 108,7 кв.м, принадлежащие собственникам ФИО17, ФИО10 и жилой дом литер «Е» площадью 70,8 кв.м, принадлежащий ФИО11 (л.д. 41 - 42).

Таким образом, на момент заключения оспариваемой истцом сделки купли-продажи от 13.09.2023, ФИО2 на праве общей долевой собственности принадлежали лишь 43/100 доли земельного участка с кадастровым номером 01:08:0508023:17, общей площадью 533 кв.м, расположенного по адресу <адрес>, правом общей долевой собственности на продаваемый жилой дом с кадастровым номером 01:08:0508023:45 истец не обладал.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что заключаемая сделка купли-продажи не требовала от ответчиков соблюдения правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки истца и направления в адрес ФИО2 извещения о намерении продать объекты недвижимого имущества.

В письменных пояснениях Врио нотариуса Майкопского нотариального округа ФИО12 на запрос суда апелляционной инстанции в ответе от 26 июня 2024 года № 65, приобщенном в материалы дела, полученном по запросу суда апелляционной инстанции, подтвердила отсутствие необходимости извещения совладельцев о продаже доли земельного участка с расположенным на нем жилым домом.

Вместе с тем, в материалы дела представлены заверенные нотариусом копии уведомлений продавца ФИО16 об извещении совладельцев земельного участка о намерении продать свою долю в жилом доме по адресу: <адрес>. Данное уведомление было получено совладельцем ФИО9 надлежащим образом, о чем свидетельствует уведомление о возращении почтового отправления.

Также в деле имеется нотариально заверенный отказ ФИО17 от 03 августа 2023 года от преимущественного права покупки доли в земельном участке с кадастровым номером 01:08:0508023:17..

Отклоняя довод апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права и необоснованно оставлено без внимания то обстоятельство, что истец является участником в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 01:08:0508023:17, который также являлся предметом купли-продажи по договору от 13 сентября 2023 года, и, что, соответственно, дает истцу право преимущественной покупки в соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно подп. 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В соответствии со статьей 135 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

С учетом изложенного, исходя из системного толкования указанных норм материального права, судебная коллегия приходит к выводу, что при реализации ответчиками принадлежащего им жилого дома покупателю ФИО1, спорный земельный участок в размере 90/300 доли в праве общей долевой собственности, следуя судьбе расположенного на нем объекта капитального строительства, был обоснованно включен в договор купли-продажи от 13 сентября 2023 года, поскольку иное противоречило бы закону.

При таком положении, доводы апелляционной жалобы истца о нарушении сторонами требований статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при совершении сделки купли-продажи имущества от 13.09.2023, опровергаются материалами дела и не опровергают выводов суда первой инстанции.

Указанная правовая позиция сформулирована также в Определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.07.2016 №18-КГ16-51, согласно которой перевод прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи объектов недвижимости, находящихся в единоличной собственности продавца, не соответствует положениям статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку доводы апелляционной жалобы не содержат сведений о допущенных судом первой инстанции нарушениях норм материального и процессуального права, основаны на неверном толковании законодательства, подлежащего применению к спорным правоотношениям, и направлены на переоценку установленных обстоятельств, имеющих значение для дела, и исследованных доказательств в соответствии с правилами статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, не подлежащим отмене либо изменению по доводам апелляционной жалобы истца.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ 11 ░░░░░ 2024 ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░ № 2-598/2024 ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░2 – ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ (░░░░░░░░░░░░░) ░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 02 ░░░░ 2024 ░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░                              ░.░. ░░░░░░░░░░

░░░░░                                          ░.░. ░░░░░░░░░

                                             ░.░. ░░░░░░░