Решение по делу № 2-22/2021 от 10.06.2020

Дело №2-22/2021

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 апреля 2021 года суд Центрального района города Воронежа в составе:

председательствующего судьи: Буслаевой В.И.,

при секретаре: Капановой Г.Г.,

с участием представителя истца Тихоновой по доверенности Киняк В.А.,

представителя ответчика - администрации городского округа г. Воронеж по доверенности Казаковой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тихоновой Татьяны Викторовны к администрации городского округа г. Воронеж о признании права собственности на квартиру,

Сѓ СЃ С‚ Р° РЅ Рѕ РІ Рё Р» :

Тихонова Т.В. первоначально обратилась в суд с иском к Территориальному Управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области о признании права собственности на квартиру, ссылаясь на то, что между ней и ФИО1 22.08.2019 был заключен говор купли-продажи квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 51,5 кв. м., состоящей из 2 комнат, расположенной на 2 этаже жилого дома адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований истец сослалась на то, что между ней и ФИО1 22.08.2019 был заключен договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, общей площадью 51,5 кв. м., состоящей из 2 комнат, расположенной на 2 этаже жилого дома адресу: <адрес>.

Квартира принадлежала ФИО1 на праве собственности на основании Договора на передачу квартиры в собственность № от 08.08.2005, зарегистрированном 08.08.2005 Приказом председателя Комитета по управлению Жилищным фондом Департамента муниципальной собственности администрации городского округа г. Воронежа за №, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.09.2005, сделана запись регистрации №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав серии №, выданным Главным Управлением Федеральной регистрационной службы по Воронежской области.

В соответствии с условиями указанного договора, ФИО1 обязалась передать в собственность Тихоновой Т.В. спорную квартиру, а истец обязалась принять и оплатить ее стоимость. Отчуждаемая квартира была оценена в 2100 000 рублей.

Тихоновой Т.В. и ФИО1 договор купли-продажи фактически был исполнен. ФИО1 в день заключения договора передала истцу, а истец приняла вышеуказанную квартиру, что подтверждается подписанным передаточным актом от 22.08.2019, Тихонова Т.В. передала до подписания передаточного акта от 22.08.2019 денежные средства в размере 2100 000 рублей, что подтверждается договором, а также передаточным актом.

22 мая 2020 года Тихонова Т.В. обратилась в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлением № № государственной регистрации права собственности на указанную квартиру, приложив Договор купли-продажи от 22.08.2019 года, передаточный акт от 22.08.2019. Государственная регистрация была приостановлена в связи с отсутствие заявления второй стороны (продавца).

Согласно свидетельству о смерти от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 умерла ДД.ММ.ГГГГ.

Считая свои права нарушенными, истец просит признать за ней право собственности на недвижимое имущество – квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 51,5 кв. м., состоящую из 2 комнат, расположенную на 2 этаже жилого дома адресу: <адрес>(л.д.4-5).

Определением суда, занесенным в протокол предварительного судебного заседания от 04.09.2020 произведена замена ненадлежащего ответчика Территориальное Управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области на надлежащего – Администрацию городского округа город Воронеж.

Истец Тихонова Т.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом, причина неявки суду не известна. В материалы дела представлены письменные пояснения (т.2 л.д.71).

Представитель истца по доверенности просила удовлетворить исковые требования.

Представитель ответчика администрации городского округа г. Воронеж по доверенности Казакова О.В. возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях (т.2 л.д.57-60).

Третье лицо Лаврентьев В.И. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил письменные пояснения по делу (т.2 л.д.68-69).

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Воронежской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.

Согласно ч. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, данных в п. п. 58, 59, 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав", лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Анализируя вышеуказанные нормы законодательства, при разрешении спора следует исходить из того, что если договор с отчуждением недвижимого имущества был заключен в требуемой форме, исполнен, а переход права собственности не был зарегистрирован, то договор становится обязательным для сторон. Данное имущество является предметом исполненного обязательства, возникшего из надлежащего договора, приобретатель является законным владельцем имущества, хотя право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за лицом, которое произвело его отчуждение.

На основании свидетельства о государственной регистрации права (т.1 л.д. 7), выписки из ЕГРН (т.1 л.д. 8-9,110,111) судом установлено, что с 2005 года ФИО1 на праве собственности принадлежала квартира с кадастровым номером №, общей площадью 51,5 кв. м., состоящей из 2 комнат, расположенной на 2 этаже жилого дома адресу: <адрес>.

Согласно справке АО «УК Центрального района» от 25.02.2020 в данной квартире ФИО1 проживала и была зарегистрирована одна (л.лд.32).

22.08.2019 между Тихоновой Т.В. (покупатель) и ФИО1 (продавец) был заключен договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, общей площадью 51,5 кв. м., состоящей из 2 комнат, расположенной на 2 этаже жилого дома адресу: <адрес> (т.2 л.д.18-19).

В соответствии с условиями данного договора, ФИО1 обязалась передать в собственность покупателю Тихоновой Т.В. квартиру с кадастровым номером № общей площадью 51,5 кв. м., состоящей из 2 комнат, расположенной на 2 этаже жилого дома адресу: <адрес>, а истец обязалась принять и оплатить ее стоимость (п.1.1 Договора купли-продажи).

Цена квартиры, передаваемой по настоящему договору - 2100 000 рублей (п.2.1 договора купли-продажи).

Пунктом 2.2 Договора купли-продажи предусмотрено, что денежные средства в сумме, указанной в. п.2.1 настоящего договора, подлежат передаче наличными денежными средствами продавцу в полном объеме, до заключения договора.

Таким образом, 22.08.2019 ФИО1 распорядилась вышеуказанным недвижимым имуществом, продав его Тихоновой Т.В. за 2 100 000 руб., что подтверждается договором купли-продажи.

ФИО1 в день заключения договора передала истцу, а истец приняла вышеуказанную квартиру, что подтверждается подписанным передаточным актом от 22.08.2019 (т. 2 л.д. 18-19).

Так, в п.1 указанного передаточного акта сказано, что продавец передал в собственность покупателю, а покупатель принял и оплатил в соответствии с условиями договора купли-продажи от 22.08.2019 недвижимое имущество: квартиру с кадастровым номером № общей площадью 51,5 кв. м., состоящей из 2 комнат, расположенной на 2 этаже жилого дома адресу: <адрес>.

Продавец одновременно с подписанием настоящего акта передал покупателю ключи от квартиры, подъезда и въездных ворот на территорию двора (п.3 Передаточного акта).

Расчеты между сторонами произведены полностью (п.4 Передаточного акта).

Из вышеуказанных договора купли-продажи и передаточного акта от 22.08.2019 однозначно усматривается, что Тихонова Т.В. передала ФИО1 до подписания передаточного акта денежные средства в размере 2100 000 рублей.

Следовательно, Тихоновой Т.В. и ФИО1 договор купли-продажи от 22.08.2019 фактически был исполнен.

Данный договор в установленном законом порядке никем не оспорен, недействительным не признан.

Также, судом установлено, что 29.09.2019 ФИО1 поступила в БУЗ ВО «ВГКБ №», где находилась на лечении по ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 2016).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умерла, что подтверждается записью акта о смерти Территориального специализированного отдела ЗАГС г. Воронежа управления ЗАГС Воронежской области от 20.02.2020 (т.1 л.д.25-26), о чем выдано свидетельство о смерти от 20.02.2020 (т.1 л.д.30), в свою очередь, переход права собственности на проданную истцу квартиру не был надлежащим образом зарегистрирован в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

22 мая 2020 года Тихонова Т.В. обратилась в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлением № № о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру, приложив Договор купли-продажи от 22.08.2019 года, передаточный акт от 22.08.2019. Государственная регистрация была приостановлена в связи с отсутствие заявления второй стороны (продавца), о чем свидетельствует уведомление от 03.06.2020 (т.1 л.д.10-11).

Согласно копии наследственного дела к имуществу ФИО1, умершей ДД.ММ.ГГГГ, направленной в ответ на судебный запрос нотариусом ФИО2, после смерти ФИО1 к нотариусу обратился Лаврентьев В.И. с заявлением о выдаче постановления о предоставлении денежных средств в размере 34773,00 руб. с принадлежавшего умершей счета, для возмещения расходов на похороны, наследники к нотариусу не обращались (т.1 л.д.28-40).

Распоряжением от 27.04.2019 ФИО1 отменила завещание, составленное от ее имени нотариусом ФИО3 (т.1 л.д.101).

В силу ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В материалы дела представлен договор купли-продажи квартиры и акт приема-передачи от 22.08.2019.

Определением суда от 08.02.2021 по делу была назначена судебная почерковедческая экспертиза, производство которой было поручено экспертам ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России» (т.2 л.д.28-29).

Согласно заключению ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России» № 1289/4-2 от 22.03.2021 подписи от имени ФИО1 в договоре купли-продажи от 22.08.2019, передаточном акте от 22.08.2019 выполнены самой ФИО1 под влиянием «сбивающих» факторов, обусловленных возрастными изменениями организма и отягощенных болезненным состоянием исполнителя (за 1,5 месяца до смерти) (т.2 л.д.44-52).

При разрешении настоящего спора суд принимает во внимание данное заключение, поскольку оно в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и научно-обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт указывает на применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных. Эксперт до начала производства экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса РФ, имеет необходимые для производства подобного рода экспертиз полномочия, образование, квалификацию, специальность, стаж работы. Достоверных, объективных доказательств, опровергающих выводы вышеназванного экспертного заключения лицами, участвующими в деле, не представлено. Оснований для сомнений в объективности заключения эксперта у суда не имеется.

В силу ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Вместе с тем, отсутствие государственной регистрации, при наличии волеизъявления сторон на совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества, и заключение договора по форме и содержанию, соответствующего действующему законодательству, само по себе не влечет признание сделки ничтожной. В каждом конкретном случае следует выяснять причины, по которым такая государственная регистрация не была осуществлена.

Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок заключения договора купли-продажи, не устанавливают требование о государственной регистрации в качестве условия действительности договора.

Сам по себе факт смерти собственника недвижимого имущества не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о признании права собственности за покупателем на приобретенное имущество.

Оценив доводы сторон, представленные письменные доказательства, заключение судебной экспертизы по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что материалы дела содержат достаточные и достоверные доказательства того, что договор купли-продажи от 22.08.2019 полностью соответствует требованиям действующего законодательства, фактически исполнен сторонами, при этом, возможности зарегистрировать право собственности на данное жилое помещение во внесудебном порядке истец не имеет, в связи со смертью ФИО1

Доводы стороны ответчика о том, что из представленных истцом доказательств невозможно определить была ли фактически передана покупателем оговоренная сторонами в договоре купли-продажи сумма за квартиру, в частности, в связи с противоречиями суммы, отраженной в исковом заявлении (2400000) и цены договора (2100000) являются надуманными и не принимаются судом во внимание, поскольку в тексте иска могла быть допущена техническая описка, что и пояснила сторона истца, а представленный договор купли-продажи содержит однозначные сведения о цене договора.

Одновременно, судом учитывается, что действующим законодательством не предусмотрен обязательный порядок подтверждения передачи денежных средств путем составления расписки. Между тем, ФИО1 заключила с истцом договор купли-продажи, условиями которого предусмотрено, что денежная сумма передана до его подписания. При этом, как уже указывалось ранее, данный договор никем не оспорен, недействительным или незаключенным не признан, доказательств обратного ответчиком не представлено. Как и не представлено доказательств того, что при заключении договора у продавца отсутствовала свобода волеизъявления, или имелись заболевания, препятствующие выразить свою волю при продаже квартиры.

Доводы стороны ответчика, о том, что у истца было достаточно времени для регистрации перехода права собственности на данное жилое помещение, но по неизвестной причине она переход права собственности не успела зарегистрировать, также не могут быть приняты судом во внимание, поскольку нормами права не предусмотрен срок, в течение которого стороны договора должны обратиться в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за государственной регистрацией договора и перехода права собственности.

При этом, суд считает заслуживающим внимание доводы истца о том, что ФИО1, пообещав покупателям в ближайшее время выписаться из квартиры и собрать справки из обслуживающей организации об отсутствии задолженности, не сделала это сразу после сделки по объективным причинам, что и отдалило срок регистрации, учитывая её преклонный возраст и состояние здоровья, а также ее скорую смерть после заключения договора.

Оценивая доводы об отсутствии у покупателя Тихоновой Т.В. денежных средств для приобретения спорной квартиры, суд не может их принять во внимание, поскольку истцом представлены достаточные доказательства, подтверждающие наличие денежных средств в необходимом размере для приобретения спорной квартиры.

Так, представленной выпиской по счету ПАО Сбербанк Тихоновой Т.В. за период с 01.01.2019 по 01.08.2019 подтверждено, что по операциям за данный период сумма пополнений – <данные изъяты> руб.; сумма списаний <данные изъяты> руб. (т.2 л.д.72-88).

Согласно пояснениям свидетеля ФИО4, являющейся дочерью истца Тихоновой Т.В. (т.2 л.д.90), спорная квартира приобреталась фактически для свидетеля (дочери), которая в свою очередь продала квартиру, расположенную в <адрес> по договору купли-продажи от 25.09.2017 г. за <данные изъяты> руб. и квартиру в <адрес> по договору купли-продажи от 23.11.2018 г. за <данные изъяты> руб.

Указанные выше договора купли-продажи квартир приобщены к материалам дела (т.2 л.д. 61-67).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи спорной квартиры заключен в надлежащей форме, является заключенным и действительным, право собственности у продавца на момент заключения договора существовало. ФИО1 при жизни однозначно и в надлежащей форме выразила свою волю на отчуждение спорной квартиры Тихоновой Т.В. по договору купли-продажи; договор купли-продажи полностью соответствуют требованиям действующего законодательства, исполнен сторонами, в связи с чем, исковые требования являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Регистрация перехода права собственности на истца, является производным от признания права собственности за Тихоновой Т.В. на спорные объекты недвижимости.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом или правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц. Гражданские права и обязанности возникают, в том числе и из договоров.

Согласно ст.ст. 11, 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 упомянутого Кодекса, в том числе, путем признания права.

На основании изложенного исковые требования Тихоновой Т.В. о признании права собственности на недвижимое имущество подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 56, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Признать за Тихоновой Татьяной Викторовной право собственности на квартиру с кадастровым номером № общей площадью 51,5 кв. м., состоящую из 2 комнат, расположенную на 2 этаже жилого дома адресу: <адрес>.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд через Центральный районный суд г. Воронежа в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: В.И. Буслаева

Решение суда изготовлено в окончательной форме 12.04.2021.